臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第928號原 告 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡慶年訴訟代理人 黃建霖律師被 告 李吟香
李啟瑞上二人共同訴訟代理人 王怡惠律師複代理人 滕學明律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於103 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告李吟香與李啟瑞間就如附表所示不動產於民國一０一年十二月十三日所為之買賣及所有權移轉行為均不存在。
被告李啟瑞應將前項不動產，經臺北市士林地政事務所以101 年士林字第252370號收件、於民國一０一年十二月二十二日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人GSP International Manufacturing Inc. （下稱GSP
公司）前為向伊借款，邀同被告李吟香及訴外人許登旭、胡靜汶在新臺幣（下同）2億元限額內，擔任GSP公司向伊借款之連帶保證人。嗣GSP公司陸續於民國101年8月21日、同年8月30日及同年9月17日分別向伊借款美金15萬8,630元、美金15萬6,886元及美金11萬8,926元，共計美金43萬4,442 元；惟至101年12月19日前述第1 筆借款之本息屆期後，GSP公司未為清償，經伊發函催告後，迄今仍未完全清償。詎料，被告李吟香竟於101 年12月22日以買賣為原因，將其名下所有如附表所示之土地及建物（下稱系爭不動產），移轉登記至被告李啟瑞名下（臺北市士林地政事務所101 年士林字第252370號收件登記）。而GSP 公司為訴外人順豐欣企業有限公司（下稱順豐欣公司）之境外公司，被告李吟香為順豐欣公司之負責人，顯然瞭解GSP 公司之財務狀況，則其為GSP 公司之連帶保證人，將系爭不動產以買賣為原因移轉予被告李啟瑞，顯係為逃避連帶保證人之責，又於同一時間，另名連帶保證人胡靜汶即被告李吟香之女，亦將其名下位於屏東市之不動產移轉登記予訴外人李俊明，上開不動產之所有權均移轉登記於姓李之人，且恰GSP 公司無法如期清償向伊之借款，應有通謀虛偽意思表示之情形。依民法第87條規定，被告2 人間就系爭不動產所為之買賣及所有權移轉行為應屬無效而不存在，伊自有提起確認之訴之法律上利益，且並得以債權人地位依民法第113 條及第242 條前段規定，代位請求被告李啟瑞塗銷系爭不動產所有權移轉登記。
㈡對於被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張渠等買賣系爭不動產之價格為新臺幣（下同） 900
萬元，以系爭不動產建物面積35.6坪換算，每坪單價係25萬2,809元，然101年11、12月間，系爭不動產鄰近地區屋齡相當之房屋，每坪單價約為67萬8,268元，則如以每坪60 萬元計算，系爭不動產市價應為2,136 萬元，加以現今不動產交易熱絡，倘被告李啟瑞堅持以900 萬元購買，被告李吟香自可另覓買家，而無須賤賣系爭不動產，故被告間買賣價金顯然過低，是否真有買賣之實，非無疑問。
⒉不動產之價值較高，一般人在買賣過程中均會謹慎小心，因
此對於何階段應支付多少價金、在何階段進行所有權移轉登記及尾款應於不動產移轉登記後多久給付等細節，均會詳盡約定並記載於買賣合約中，以避免將來產生爭議，是通常在買賣過程中，相關過戶手續常由買方負責，如買方有向銀行貸款之需求，在訂約後買方即會向銀行取得貸款額度，待不動產辦理移轉登記同時，買方為抵押權設定，買方並將貸得之款項逕行匯入賣方指定之帳戶；然被告間之買賣，系爭不動產移轉登記係由被告李吟香進行，此與交易常情不符。又依被告提出之買賣契約第2條第1 項約定，被告李吟香於101年12月13日簽約時應已收訖300 萬元，然實際上被告李啟瑞卻至同年月21日始支付300萬元；且被告提出之買賣契約第2條雖有給付尾款之約定，第8 條亦約定貸款應於產權移轉手續完成3 週內付清，然被告李啟瑞遲於系爭不動產移轉登記後第18日即102 年1月8日始向京城銀行雙和分行申請貸款，而至102 年2月6日始取得貸款並支付尾款，距離系爭不動產過戶已近7 週，是被告間價金之交付顯與契約所載不符，並與交易習慣迥異，則被告李吟香當時並未對被告李啟瑞解除買賣契約、另覓其他買主，其是否真有緊急調度資金之需求，亦有疑義。另101 年12月22日系爭不動產辦理過戶當日，原以系爭不動產為台灣中小企業銀行設定之本金最高限額80
5 萬元抵押權，亦因清償而辦理塗銷，另約於同一期間，胡靜汶亦將其所有座落於屏東市之不動產過戶予他人，並於過戶當日因清償而塗銷原設定其上之抵押權。因此，被告李吟香辯稱係為資金調度而出售系爭不動產乙節，恐非事實，實際上被告李吟香及其女胡靜汶應係為脫免連帶保證人責任而為脫產行為。
⒊被告李吟香於辦理系爭不動產所有權移轉登記前1日即102年
12月21日繳納土地增值稅、契稅及房屋稅總計226萬4,769元，此金額與被告李啟瑞於同日匯入被告李吟香名下元大銀行天母分行帳戶之轉帳金額相符，顯然系爭不動產移轉登記之契稅係由被告李吟香所支付，如此即與被告間買賣契約第 4條約定契稅歸被告李啟瑞負擔之內容相違，可徵被告間之買賣契約應係事後所為，無法憑以認定被告間有買賣之意思表示合致。另被告辯稱被告李啟瑞於102 年2月6日將尾款之一部538萬3,683元匯予被告李吟香時，已扣除代書費、地震火險、銀行手續費等云云，惟該等費用應係被告李啟瑞向銀行貸款所支出之費用，與被告李吟香無關，實無由被告李吟香負擔之理，故合理推斷系爭不動產之實質所有人仍為被告李吟香，僅係被告李吟香有資金需求，要求登記名義人即被告李啟瑞向銀行辦理貸款，被告李啟瑞始會在匯款過程中主動扣除代書費、地震火險費、銀行手續費等。
⒋關於被告所稱買賣價金之支付或順豐欣公司之營運款項，其
資金流動均以匯款為之，唯獨102 年2月4日交付之買賣價金62萬元係以現金收執，實不合理；況且，被告李啟瑞於 102年2月6日已取得京城銀行核撥之貸款540萬元，衡情在102年2月4日先付部分尾款時，似應給付60萬元、非62萬元，而倘被告李啟瑞確於102 年2月4日交付現金62萬元予被告李吟香，則102 年2月6日被告李啟瑞匯款時既逕行扣除代書費、地震火險費及銀行手續費，應不致將62萬元現金納入會算，故
102 年2月6日之匯款金額應為536萬3,683元而非538萬3,683元，始符常情，顯然被告所稱102 年2月4日以現金交付62萬元一事，係為配合102 年2月6日被告李啟瑞匯款538萬3,683元，而於事後拼湊者。
⒌於被告簽訂系爭不動產買賣契約前，被告李啟瑞之玉山銀行
泰和分行帳戶內存款餘額僅約10萬元，其後即陸續有鉅額金錢匯入、存入，該帳戶應係被告李啟瑞向玉山銀行辦理其北投住所房屋貸款所用，當時每月3日應清償之本息約為9,300元，而其任職訴外人仲翔科技股份有限公司（下稱仲翔公司）每月匯入之薪資為3萬3,058元，顯然被告李啟瑞並無給付系爭不動產買賣頭期款之資力，亦無力負擔向京城銀行雙和分行貸款而須按月攤還之本息2萬8,615元。至於被告李啟瑞名下雖有位於台南市之不動產，然該不動產係於64年間被告李啟瑞約9 歲時，登記在其名下，應為長輩所贈與或借名登記，被告李啟瑞是否得自由處分、收益之，已非無疑，且該不動產並非當然可使被告李啟瑞產生一定之現金收益；另被告李啟瑞僅曾以承辦人身分經辦兩家公司間之面膜買賣，由此實無法證明被告李啟瑞有從事兼差之額外收入。
⒍依玉山銀行存匯中心函覆資料可知，被告李啟瑞於101 年12
月21日自其玉山銀行泰和分行帳戶所匯出之頭期款300 萬元，係來自被告李吟香或其女胡靜汶，蓋該帳戶：於101 年12月20日由胡靜汶存入62萬9,000 元，此有銀行依洗錢防制法規定登記之存款人資料可稽，且存款憑條影本上方記載「0587」，即該次存款係在位於新北市○○區○○路○段000 號之玉山銀行海山分行辦理；於101年12月19日有42萬5,000元現金存入，當時存款憑條上之筆跡與101 年12月20日存款憑條上之筆跡相同，該次存款顯係胡靜汶所存入，且存款憑條左上角記載「0174」，即該次存款係在位於新北市○○區○○路○段000號之玉山銀行埔墘分行辦理；於101年12月17日有30萬元現金存入，當日存款憑條旁以手寫方式記載「0439」，即該次存款係在位於新北市○○區○○路○段000 號之玉山銀行中和分行辦理；於101年12月21日有45萬2,000元現金存入，當日存款憑條影本左上角記載「0026」，即該次存款係在位於臺北市○○區○○○路○段○○號之玉山銀行南京東路分行辦理。而101 年12月17、19、20日之存款地點，大致以順豐欣公司設於新北市○○區○○路○段00號10樓之 3之營業處為中心，101 年12月21日之存款則與被告李吟香當時位於臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號3 樓之住所亦有地緣關係，顯然該等存款係與被告李吟香有關。
⒎再據京城銀行雙和分行函覆資料所示，被告李啟瑞於該銀行
之帳戶於102年3月5日、4月3日及5月8日分別存入3 萬元、2萬8,000元及2萬9,000 元，此三次之存款憑證上筆跡均相同，顯係由同一人將款項存入，再對照前述玉山銀行101 年12月19日及20日之存款憑條筆跡，可知此三筆存款均為胡靜汶所存入；而被告李啟瑞此一帳戶主要係作為繳納京城銀行之抵押貸款之用，而借款人通常會預存一定金額，以免疏忽遲誤繳納本息，然自該帳戶之存摺內容觀之，被告李啟瑞從未存任何款項，反係胡靜汶存入款項之日期，大多係在銀行每月6日扣款本息2萬8,615 元前後，又該帳戶並無提款紀錄，顯見胡靜汶所存入款項係作為向京城銀行清償貸款之用，可知系爭不動產移轉予被告李啟瑞後，被告李吟香仍以所有權人自居。
㈢退步言，倘認被告2 人間就系爭不動產所為之買賣確實存在
，然被告李吟香於買賣當時名下財產僅有系爭不動產，其以低於市價之900 萬元出售系爭不動產，已損害伊債權實現，而被告2 人熟識，被告李啟瑞必明知被告李吟香急於處分系爭不動產，否則依系爭不動產當時之市場行情，買方實不可能壓低每坪單價至25萬元，可知被告李啟瑞對於被告李吟香之財務狀況應有一定瞭解，且以極低價格購得系爭不動產，是其對於此一買賣將影響被告李吟香債權人之權益乙情，應有所認識。故被告2 人就系爭不動產之買賣及移轉所有權行為，係明知有害於債權人，伊自得依民法第244 條第1 、2、4 項規定聲請法院撤銷被告2 人間就系爭不動產所成立之買賣及所有權移轉登記行為，並請求被告李啟瑞塗銷所有權移轉登記。
㈣為此，依民法第113條、第242條前段及第244條第1、2、4項規定，提起本件訴訟。並聲明：
⒈先位部分：如主文所示。
⒉備位部分：
⑴被告李吟香與李啟瑞間就系爭不動產於101年12月13日所為之買賣及所有權移轉行為，應予撤銷。
⑵被告李啟瑞應將系爭不動產經臺北市士林地政事務所以101
年士林字第252370號收件，於101年12月22日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：㈠因GSP公司原預計於101年11月自馬來西亞出貨之貨櫃（此批
原料成本約美金100 萬元）化學毒物殘留檢測（APEO）超過檢驗標準，導致此批貨櫃遭到銷毀，被告李吟香為維護信譽，避免遭客戶索賠，緊急調度資，重新採購原物料並尋求加工廠緊急加工生產，以重新補貨，因此增加成本美金數十萬元，而被告李吟香名下之系爭不動產原雖為台灣中小企業銀行設定有本金最高限額805 萬元之抵押權，然該抵押權係為擔保綜合週轉金，無法如一般房屋貸款或消費性貸款「借新還舊」，是被告李吟香為籌措資金運轉，不得已出售系爭不動產予被告李啟瑞，期望以售屋所得扣除稅金及原有貸款350萬元後，尚有餘款約300萬元可供順豐欣公司使用。為此，被告於102 年12月13日簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金900萬元，付款方式採二階段付款，第一次先給付300萬元，第二次餘款600 萬元則由被告李啟瑞向銀行辦理貸款，於銀行撥款作為尾款，同時被告李吟香應將系爭不動產點交予被告李啟瑞；嗣被告李啟瑞於101年12月21日將300萬元匯入被告李吟香之元大銀行天母分行帳戶，至102年1月底、2 月初，被告李啟瑞向京城銀行貸得540 萬元，因金額未達尾款600萬元，而順豐欣公司亟需資金週轉，是被告李啟瑞於102年2月4日以現金先行給付尾款之一部62萬元予被告李吟香（其中2 萬元係提前給付被告李吟香銀行核發貸款時將扣除之費用，多退少補），避免順豐欣公司無法及時給付帳款，至
102 年2月6日京城銀行核撥貸款時，被告李啟瑞於扣除代書費ll,260元、地震火險費2,057元及銀行手續費3,000元後，將剩餘尾款538萬3,683元匯入被告李吟香之元大銀行天母分行帳戶，被告李吟香遂於同日交屋予被告李啟瑞，由被告李啟瑞與原承租房客另簽新租約。
㈡被告李吟香出售系爭不動產並非意圖脫產，被告2 人就系爭
不動產之買賣、移轉登記行為，絕非通謀虛偽意思表示，亦無詐害於告債權之意思：
⒈系爭不動產買賣所有買方應負擔之契稅、代書費、貸款開辦
費、保險費等，事實上既由被告李啟瑞負擔，被告李吟香所匯款支付之部分費用皆經被告李啟瑞事先給付現金補償之，且被告李啟瑞經濟狀況優渥，曾任仲翔公司客服經理暨大股東，曾挹注100 萬元予該公司作為借款，協助業務經營，另原本已擁有座落台南市東區及台北市北投區之2 筆不動產，亦從事多項副業，並因銷售面膜而常握有合作伙伴交付之大量現金貨款，本有能力購買系爭不動產。
⒉系爭不動產鄰近中山北路7段之5層樓以下公寓，每坪單價為
12萬6,000 元至74萬元，排除極端值後，每坪單價約30萬元至50萬元，而系爭不動產位於路衝，係4 樓，門前有電線桿佇立，窗外有高壓電線經過，屋齡更已達35年，外觀老舊，室內無裝潢，且其中30219建號之37/10000 持分並非車位，僅係地下室公共設施之持分，並無經濟價值，加以被告間有親戚關係，故被告李吟香將系爭不動產以900 萬元出售予被告李啟瑞，尚非難以接受，且此價格與系爭不動產經本院102年度裁全字第20號裁定所認定之價值870萬3,544 元相當。
被告李啟瑞向京城銀行雙和銀行貸款時，該銀行雖鑑定系爭不動產價格為1,779萬5,000元，然鑑價公司定不動產之價格時多參考登記謄本上之土地公告現值，未考量座落位置等其他因素，高估不動產之價格時有所聞，是鑑價結果並非客觀。
⒊被告李吟香身為順豐欣公司負責人兼大股東，出資額為1,60
0 萬元，曾於102年3月27日向經濟部中小企業處提出申請召開債權人協商會議，雖最終因原告不同意協商會議所為順豐欣公司延期還款之結論，使協商不成立，然被告李吟香仍辛苦經營公司，迄今公司之票據從未有退票情事，被告李吟香持有之順豐欣公司1,600 萬元出資額尚有相當之價值；另中小企業銀行南京東路分行因順豐欣公司實際清償短期擔保借款350萬元（以系爭不動產為擔保，放貸額度350萬元），並分別以「借新還舊」500 萬元、由銀行自設質存款專戶扣除68萬元之方式清償剩餘568 萬元國內遠期信用狀（信用狀額度1,000萬元），共計清償918萬元，而同意塗銷原設於系爭不動產上之抵押權，故被告李吟香出售系爭不動產所得價金扣除稅金及實際清償之貸款金額350萬元後，尚有餘款約300萬元可供順豐欣公司使用，嗣被告李吟香分別於102年2月21日匯款新臺幣73萬5,000 元至順豐欣公司於玉山銀行所設帳戶、於102年2月6日匯款538萬元至順豐欣公司於臺灣中小企業銀行之帳戶及逕付順豐欣公司之員工薪水與貨款等開銷，使順豐欣公司與GSP 公司得以繼續營運，故被告李吟香出賣系爭不動產確係為使順豐欣公司與GSP 公司繼續存續，被告李吟香之資產並無任何積極的減少財產或消極的增加債務，因而致債權不能獲得清償之情形，被告2 人亦均不知有害及債權人即原告之情形。
⒋順豐欣公司於101 年11月15日及同年月23日向原告期前清償
102 年1月9日及同年月10日始到期之借款美金13萬4,147.83元及美金12萬8,113.32元，且被告李吟香出售系爭不動產後所得剩餘價金全數匯至順豐欣公司之帳戶內，顯見被告李吟香出售系爭不動產並非為脫產，否則應無使順豐欣公司向原告期前清償借款之必要，而得將該等款項備於清償101 年12月19日到期之借款抑或次年之借款，使買賣不動產與屆期未給付借款之期間延長，免受原告無端之質疑。
⒌關於被告李啟瑞之玉山銀行泰和分行帳戶於101 年12月20日
由胡靜汶所存入之62萬9,000 元，係被告李啟瑞當時工作繁忙而請胡靜汶協助辦理，其他數次存款則係被告李啟瑞利用較為彈性之上班時間，至玉山銀行之分行所存入；至於被告李啟瑞之京城銀行雙和分行帳戶於102年2月18日由被告李吟香之外孫即訴外人葉藝呈轉入3 萬元，係為清償借款，與本件無關，另該帳戶於102 年3月5日、4月3日、5月8入所存入款項，均非胡靜汶所匯入，蓋被告李啟瑞將系爭不動產出租予他人之租金，已足支付京城銀行貸款按月須繳納之本息。㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、經核：㈠GSP 公司前邀同被告李吟香及李吟香之女胡靜汶、許登旭為
其向原告借款之連帶保證人，嗣GSP公司陸續於101 年8月21日、同年8月30日及同年9 月17日向原告借款美金15萬8,630元、美金15萬6,886元及美金11萬8,926元，共計美金43萬4,
442 元，到期日分別為101年12月19日、同年12月28日及102年1月15日，GSP公司迄今仍未清償上開借款。〈本院卷一第13至22頁〉㈡被告李吟香為順豐欣公司之負責人，GSP 公司係該公司之境
外公司。〈本院卷一第31頁〉㈢系爭不動產係被告李吟香101 年間登記之唯一財產，其與其
姪兒即被告李啟瑞經臺北市士林地政事務所101 年士林字第252370號收件，以101 年12月13日買賣為原因，將系爭不動產移轉予被告李啟瑞，於101 年12月22日完成登記在案，且並完成實價登錄〈本院卷一第23至30頁、第43至61頁、第11
9 頁背面、第255 頁〉㈣系爭不動產原為擔保被告李吟香對台灣中小企業銀行南京東
路分行之綜合週轉金連帶保證債務（主債務人順豐欣公司），設有本金最高限額805 萬元之抵押權，嗣經順豐欣公司清償所動用之918 萬元債務後，台灣中小企業銀行南京東路分行同意原告於101 年12月22日將上開抵押權予以塗銷。〈本院卷一第139至141、157至159、205頁〉㈤依被告所提出簽訂日期為101 年12月13日之不動產買賣契約
書第1、2、15條內容所示，雙方約定被告李啟瑞以900 萬元價金向被告李吟香購買系爭不動產，李啟瑞應於簽約時給付第一期款300萬元，再以其名義向銀行貸款新臺幣600萬元作為第二期款，同時被告李吟香將房屋交予被告李啟瑞（惟原告否認此契約之真正）。〈本院卷一第93至96頁〉㈥被告李啟瑞之玉山銀行泰和分行帳戶（帳號：000000000000
0），於101年12月17日存入現金30萬元、於同年月19日存入存入現金42萬5,000元、於同年月20日存入現金62萬9,000元（存款人胡靜汶）、同年月21日以現金存入45萬2,000 元。
〈本院卷一第279至283頁〉㈦被告李啟瑞於102 年1月8日向京城銀行雙和分行申請以系爭
不動產為擔保辦理貸款，經京城銀行雙和分行於102年1月29日核准貸放540萬元，並於102年2月6日撥款至被告李啟瑞之京城銀行雙和分行帳戶（帳號：000000000000）。〈本院卷一第29至30、160至162、208頁〉㈧被告李啟瑞於101 年12月21日自其玉山銀行泰和分行帳戶匯
款300萬元至被告李吟香之元大銀行天母分行帳戶；另於102年2月6日將前項京城銀行雙和分行核撥之貸款匯入其玉山銀行泰和分行帳戶，並於同日自該帳戶匯款538萬3,683元至被告李吟香之元大銀行天母分行帳戶。〈本院卷一第97 、191至194頁〉㈨被告為辦理系爭不動產所有權移轉登記而繳納土地增值稅22
4萬9,440元、契稅1萬3,976元及房屋稅1,353 元。〈本院卷一第47至48、52至54頁〉㈩依被告提出之租賃契約書內容所示，被告李啟瑞於102年2月
6日○○○區○○○路○段○○巷○○弄○號4 樓建物出租予訴外人宋廣信（原告否認此契約之真正）。〈本院卷一第105 、
106 頁〉依被告李吟香提出其元大銀行天母分行帳戶之存摺影本內容
，其分別於101年12月21日匯款73萬5,000元至順豐欣公司之玉山銀行帳戶、於102年2月6日匯款538萬元至順豐欣公司之臺灣中小企業銀行帳戶（原告否認存摺影本之真正）。〈本院卷一第114 至116 頁〉被告李啟瑞之京城銀行雙和分行帳戶於102年2月18日由被告
李吟香之外孫葉藝呈自其台灣銀行敦化分行帳戶（帳號：000000 000000）轉帳存入3萬元，另於102年3月5日存入現金3萬元、同年4月3日存入現金2萬8,000元、於同年5月8日存入現金2萬9,000元。〈本院卷一第195至196、243、262頁，卷二第6至9頁〉以上各項，有原告提出之保證書及借據各3 份、催告函1 份、土地登記謄本2 份、建物登記謄本3 份、異動索引1 份、授信額度轉供境外公司使用聲明書1 份、全國財產總歸戶財產查詢清單1 份等影本，以及被告提出之買賣契約書1 份、銀行存摺4 份、租賃契約書1 份、土地增值稅繳款書2 份、房屋稅繳款書2 份、銀行核貸通知書1 份、抵押權塗銷同意書1 份、房屋貸款契約書1 份等影本附卷為憑，並有臺北市士林地政事務所檢送之系爭不動產移轉登記案卷影本、臺灣中小企業銀行南京東路分行函、京城銀行雙和分行函、臺灣銀行敦化北路分行函在卷可稽，均應堪信為真正。
四、本院之判斷：㈠被告間就系爭不動產之買賣契約及所有權移轉行為應為通謀虛偽意思表示而無效：
本件原告主張被告間就系爭不動產並無真實之買賣及所有權移轉登記，所為買賣契約及所有權移轉行為係通謀虛偽意思表示等情；被告則抗辯被告李吟香因GSP 公司出貨問題，亟需資金周轉以供順豐欣公司使用，故分別於101 年12月13日及同年月22日以900 萬元價金將系爭不動產出售及移轉登記予被告李啟瑞云云。經查：
⒈系爭不動產坐落於臺北市○○區○○段，其中31195 建號建
物建築完成於67年7 月20日，其面積為100.24平方公尺即
30.3226 坪，外觀縱屬老舊仍維護良好，屋內並有簡易裝潢而素雅整潔，有原告提出之不動產登記謄本及屋況照片、被告提出之建物外觀照片（本院卷一第23至30、155 至156 、
228 頁）在卷可稽。而據原告提出之不動產實價查詢資料（本院卷一第132 至133 、226 至227 頁），鄰近系爭不動產、位於臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄、67年7 月建築完成之某兩筆不動產，於101 年12月間之交易單價各約為每坪67萬8,268 元及70萬2,040 元；另，據京城銀行雙和分行
103 年3 月31日（103 ）京城雙和分字第037 號函覆所示（本院卷一第208 頁），被告李啟瑞登記取得系爭不動產所有權後，於102 年1 月間向京城銀行雙和分行申辦貸款時，該銀行鑑定系爭不動產之價格為1,779 萬5,000 元，以此換算每坪單價約相當於56萬6,856 元。由此可徵系爭不動產於
101 年12月間之交易單價應在每坪50餘萬元至70餘萬元之間，方符常情，則被告間就系爭不動產之交易價格900 萬元，每坪單價僅約29萬6,808 元，顯然低於當時市價甚多，並非合理，是被告間就系爭不動產是否真有買賣之實質？顯有疑義。
⒉次查，被告李啟瑞於101 年12月間之月薪為3萬3,058元，每
月並需繳納8千餘元至9千餘元之貸款，且其玉山銀行泰和分行該帳戶於101年12月10日由其父李冉生存入150萬元以前，帳戶餘額向來僅有數萬元或十餘萬元，並無大量金額之提存等情，有被告所提被告李啟瑞之玉山銀行泰和分行帳戶存摺資料及原告所提被告李啟瑞之戶籍謄本（本院卷一第191 至
194 、82頁）在卷可酌，足見被告李啟瑞自身收入並非豐厚。是則，被告李啟瑞是否有足夠資力得以支付購買系爭不動產所需、扣除向京城銀行貸款以外之數百萬元價金，亦屬有疑，甚為顯然。至於被告抗辯被告李啟瑞經濟狀況優渥，曾任仲翔公司客服經理暨大股東，另擁有座落臺南市東區及台北市北投區之2 筆不動產，亦從事多項副業，並因銷售面膜而常持有合作伙伴交付之大量現金貨款云云；然被告李啟瑞縱擁有坐落臺南市及臺北市北投區之不動產，惟其並未將該等不動產出售變現，且其薪資收入不高、存款不多、尚須負擔貸款，而有關於其曾為仲翔公司大股東、經濟狀況如何優渥、常持有大量銷售面膜之現金貨款等節，亦僅據被告提出面膜買賣契約書（本院卷第168 頁）為憑，然此僅可憑認被告李啟瑞係面膜買方之承辦人員，實無從認定其確有足以購買不動產之流動資金得以動支。除此，被告又未能提出其他事證以明其所言為真，其此部費分所辯，亦難認可採。
⒊再查，依被告所提出簽訂日期為101 年12月13日之不動產買
賣契約，被告李啟瑞應於簽約當日給付被告李吟香300 萬元，然被告李啟瑞遲至101 年12月21日始自其玉山銀行泰和分行帳戶匯款300 萬元予被告李吟香（詳前述三、㈤㈧），甚且，該帳戶於101年12月10日其父李冉生存入150萬元以前，帳戶餘額向來僅有數萬元或十餘萬元，並無大量金額之提存，已述之於前，又該帳戶於101 年12月17日存入現金30萬元、於同年月19日存入存入現金42萬5,000 元、於同年月20日存入現金62萬9,000 元、同年月21日以現金存入45萬2,000元，其中存入62萬9,000 元之人即為出賣人即被告李吟香之女胡靜汶（詳前述三、㈥）；則酌以被告李啟瑞薪資收入不豐並須背負銀行貸款、其玉山銀行泰和分行餘額向來不過數萬元至十餘萬元且無大量金額之提存等情，在其交付300 萬元買賣價金與被告李吟香之前不過短短11日間，竟有上開總計高達330 萬6,000 元之數筆大量現金突然存入其玉山銀行泰和分行帳戶，恰足敷支付300 萬元價金，衡情自啟人疑竇，是被告李啟瑞交付被告李吟香之300 萬元價金，是否出於自身之資金，益徵可疑。
⒋又查，被告李吟香既稱伊因GSP 公司出貨問題，亟需資金周
轉以供順豐欣公司使用，故將系爭不動產售予被告李啟瑞云云；然如被告李吟香所言為真，何以其出售系爭不動產約定之價金竟遠低於市價？又何以李啟瑞遲至簽約後8 日始將第一期款300 萬元交付被告李吟香？甚且，依約被告李啟瑞向銀行申辦貸款600 萬元而獲撥款作為第二期款時，被告李吟香始須將房屋交予被告李啟瑞（詳前述三、㈤），然被告李啟瑞係於102 年1月8日向京城銀行雙和分行申請貸款，該銀行於102 年1月29日核准貸放540萬元，被告李吟香竟早於被告李啟瑞申辦貸款前之101 年12月22日，便因清償而將原設於系爭不動產上之台灣中小企業銀行貸款予以塗銷，同日即將系爭不動產移轉登記予被告李啟瑞（詳前述三、㈢㈦），則除被告李啟瑞申辦貸款之日期距雙方簽約長達26日，與被告李吟香亟需資金之情不符，顯非合理外，被告李吟香在被告李啟瑞申辦貸款前數日便已清償原有貸款而塗銷原設定之抵押權，亦與一般不動產賣方、買方之新、舊房屋貸款轉貸程序有違。
⒌綜上各情以觀，實難認被告李吟香確係因亟需資金周轉而出
售系爭不動產，亦難見被告間確有買賣之真意，是以，原告主張被告間就系爭不動產之買賣契約及所有權移轉行為應屬通謀虛偽意思表示乙節，應堪信為真。
㈡按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，又無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀之責任，民法第87條第1 項前段及第
113 條分別定有明文。另債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，為同法第 242條前段所明定。另債務人與第三人間之通謀虛偽意思表示之無效行為，債權人得依民法第242 條之規定，代位行使債務人之回復原狀請求權（最高法院59年台上字第2556號、73年台抗字第472 號判例意旨參照）。查，被告間就系爭不動產之之買賣契約及所有權移轉行為，既為通謀虛偽意思表示，依前揭規定，自屬無效；而被告李吟香未行使請求被告李啟瑞塗銷系爭不動產所有權移轉登記以回復為被告李吟香名義，自屬怠於行使權利，是則原告請求確認該買賣及所有權移轉行為不存在，並依前揭規定代位被告李吟香訴請被告李啟瑞塗銷系爭不動產所有權移轉登記，即屬有據，應予准許。
五、從而，原告先位聲明請求確認被告李吟香與李啟瑞間就系爭不動產於101 年12月13日所為之買賣及所有權移轉行為均不存在，被告李啟瑞應將系爭不動產經臺北市士林地政事務所以101 年士林字第252370號收件，於101 年12月22日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許。至原告另提起備位之訴部分，因原告先位之訴為有理由，自毋庸就備位之訴加以裁判，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
民事第四庭 法 官 施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 29 日
書記官 程翠璇附表：
┌───────────────────────────────────┐│土地： │ │├──┬───┬────┬──┬────┬───┬───────────┤│編號│縣 市○鄉鎮市區○段 ○○段 │地 號│ 權利範圍 │├──┼───┼────┼──┼────┼───┼───────────┤│ 1 │臺北市│士林區 │天母│ 三 │117 │ 147/10000 │├──┼───┼────┼──┼────┼───┼───────────┤│ 2 │臺北市│士林區 │天母│ 三 │117-1 │ 147/10000 │├──┴───┴────┴──┴────┴───┴───────────┤│建物︰ │ │├──┬───┬───────────┬──────────┬─────┤│編號│建號 │建 物 門 牌 │基地坐落 │權利範圍 │├──┼───┼───────────┼──────────┼─────┤│ 1 │31195 │臺北市○○區○○○路七│臺北市○○區○○段三│全部 ││ │ │段81巷41弄9號4樓 │小段117、117-1地號 │ │├──┼───┼───────────┼──────────┼─────┤ ││ │ │臺北市○○區○○○路七│同上 │37/10000 ││ 2 │30219 │段81巷41弄7號地下室 │ │ │└──┴───┴───────────┴──────────┴─────┘