臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第200號原 告 迎旭山莊社區管理委員會法定代理人 歐陽鍾義訴訟代理人 吳國源律師被 告 閎帷建設有限公司法定代理人 廖健呈訴訟代理人 林耀泉律師複 代理人 黃于庭律師訴訟代理人 林宗翰律師
梅旻新被 告 許立國
僑府興建設有限公司法定代理人 鄒衡孝上列二人共同訴訟代理人 吳仲立律師
莊岳勳上列當事人間確認契約無效等事件，本院於民國102 年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告閎帷建設有限公司間如附件一所示「道路使用權利同意書」之契約關係無效。
確認原告與被告許立國間如附件二所示「道路使用權協議書」之契約關係無效。
確認原告出具如附件三所示「五大管線施工同意書」予許立國及僑府興建設有限公司之契約關係無效。
訴訟費用由被告閎帷建設有限公司負擔百分之三十五，餘由其餘被告連帶負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按當事人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第17
0 條定有明文。本件原告起訴時，其法定代理人原為主任委員朱明智，嗣於民國102 年12月17日改選主任委員為歐陽鍾義，有迎旭山莊（社區）102 年度第二次區分所有權人大會會議紀錄（本院卷第262 頁至第263 頁）在卷可稽。是原告之法定代理人已變更為歐陽鍾義，並由其聲明承受訴訟，其承受訴訟為有理由，本件訴訟自得合法續行。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款定有明文。原告於訴訟進行中，追加備位聲明（本院卷第250 頁、第265 頁背面），將聲明中「不存在」以「無效」替代，以避免因不存在或無效發生爭議而無法解決兩造間之紛爭，核其所為，係就基礎事實同一者所為之追加，又無妨礙訴訟之虞，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠緣迎旭山莊社區（下稱系爭社區）前第29屆主任委員即訴外
人張永茂未依系爭社區修訂規約第9 條、第17條第5 項及公寓大廈管理條例之規定，未召開區分所有權人會議、管理委員會會議，即冒用原告名義分別與被告閎帷建設有限公司（下稱閎帷公司）於101 年7 月5 日簽立「新北市○○區○○○○道路使用權利同意書」（即原證2 ），同意將系爭社區私有土地（即新北市○○區○○段南港子小段13-130地號基地面現有巷道，下稱系爭道路）供被告閎帷公司使用；於10
1 年12月25日與被告許立國簽立「道路使用權協議書」（即原證3 ），同意將系爭社區私有土地供被告許立國使用，且同時出具「五大管線施工同意書」（即原證4 ）與被告許立國、僑府興建設有限公司（下稱僑府興公司），同意將系爭社區私有五大管線供被告許立國、僑府興公司使用。原告於發現張永茂上開越權情形後，即召開102 年度第一次區分所有權人大會，經區分所有權人討論並決議後，於102 年1 月22日發函向被告為拒絕承認之表示，是以，張永茂與被告所為之上開法律行為均屬無效。
㈡張永茂與被告閎帷公司簽立「新北市○○區○○○○道路使
用權利同意書」部分：張永茂與被告閎帷公司簽立「新北市○○區○○○○道路使用權利同意書」時，係代表其個人而簽署，非代表原告簽署，此由張永茂102 年1 月25日、5 月16日傳真與原告之簽名函（本院卷第198 頁至第199 頁）內容自明，且由上開同意書之申請時間、簽約時間、認證時間均為同一日，亦證張永茂不可能於簽約、認證時，同時取得原告授權、同意或經22巷31號至62號住戶討論之結果，是以，張永茂係代表自己，而非代表22巷31號至62號住戶或原告與被告閎帷公司簽立上開同意書。張永茂於簽署上開同意書前，未經事先授權或事後同意，縱認原告事先授權，原告亦需先徵詢22巷31號至62號住戶意見始得授權，其授權範圍亦僅止於小公，而未及於大公。
㈢張永茂與被告許立國簽署「道路使用權協議書」及出具被告
許立國、僑府興公司「五大管線施工同意書」部分：張永茂與被告許立國簽署「道路使用權協議書」及出具被告許立國、僑府興公司「五大管線施工同意書」，僅係代表22巷31號至62號住戶為簽署，此由張永茂102 年1 月25日、5 月16日傳真與原告之簽名函內容自明。再者，倘張永茂當時亦代表原告簽署，理論上應同時將保管之新臺幣（下同）50萬元簽約金交由原告及22巷31號至62號住戶代表共同保管，而非僅將簽約金交付與上開住戶保管，亦證張永茂簽署上開同意書、協議書時，並非代表原告甚明。又查遍原告會議紀錄、錄影帶均無原告事先授權或事後同意張永茂簽署上開協議書及同意書之紀錄，此應由被告就原告曾事先授權或事後同意張永茂代表原告簽署上開協議書及同意書之事實，負舉證之責。
㈣原告無簽署上開同意書及協議書之權利能力：按公寓大廈管
理條例第3 條第9 款、第29條第2 項、第36條、第37條及系爭社區規約第9 條、第17條第5 項規定以觀，上開同意書、協議書均屬系爭社區全體住戶同意權之行使，非屬原告職務範圍。管理委員會或主任委員就非職務事項，無自為意思決定之權，若有違反，依公寓大廈管理條例第37條規定，自屬無效。而按最高法院91年台上字第2352號、87年台上字第2549號判決要旨，管理委員會或主任委員無權就區分所有權人私法上權利與第三人簽立契約，張永茂之無權代理行為既經原告區分所有權人會議決議否決之，上開同意書、協議書對系爭社區全體區分所有權人自不生效力。又按最高法院21年上字第1486號判例意旨、臺灣新竹地方法院97年度訴字第82
7 號、臺灣嘉義地方法院88年度簡上字第110 號判決要旨，管理委員會僅於執行區分所有權人會議所決定之事項或一般常態性管理事務範圍內之法律行為，方有權利能力可言，是張永茂簽署及出具上開同意書、協議書之行為，均非原告職務或權責範圍，自始當然無效。
㈤被告非善意第三人：被告閎帷公司衡諸常情即知張永茂不可
能於101 年7 月5 日簽約當日辦妥授權、認證及徵詢22巷31號至62號住戶之同意等事宜。且被告許立國、僑府興公司明知張永茂簽署上開協議書及出具同意書時，需徵得22巷31號至62號住戶同意，卻未向張永茂索取回單或管理委員會決議，又被告許立國、僑府興公司乃建商，自不可能不知張永茂之代表權應經原告決議始生代表權限，是被告許立國、僑府興公司亦無從以善意第三人自居。縱強解原告曾授權並同意張永茂簽立及出具上開協議書、同意書，被告對其逾越權限之授權行為，自無不知之理，而難謂為善意第三人。況管理委員會非民法第40條第3 項規定之非法人團體，其無權利能力之法律行為既無從成立，自無遑論得對未成立之契約，主張善意第三人之餘地。
㈥爰聲明如下：
⒈先位聲明：⑴請求確認原告與被告閎帷公司間101 年7 月
5 日所簽立如原證2 「新北市○○區○○○○道路使用權利同意書」之契約關係不存在。⑵請求確認原告與被告許立國間101 年12月25日所簽立如原證3 「道路使用權協議書」之契約關係不存在。⑶請求確認原告於101 年12月25日所出具如原證4 「五大管線施工同意書」與被告許立國、僑府興公司之契約關係不存在。
⒉備位聲明：⑴請求確認原告與被告閎帷公司間101 年7 月
5 日所簽立如原證2 「新北市○○區○○○○道路使用權利同意書」之契約關係無效。⑵請求確認原告與被告許立國間101 年12月25日所簽立如原證3 「道路使用權協議書」之契約關係無效。⑶請求確認原告於101 年12月25日所出具如原證4 「五大管線施工同意書」與被告許立國、僑府興公司之契約關係無效。
二、被告閎帷公司則以下列各點置辯：㈠被告閎帷公司與原告於101 年7 月5 日簽署之道路使用權利
同意書，係由系爭社區管理委員會當屆主任委員張永茂代表與原告簽署，此有書面說明（即被證6 ）可稽，足認當時張永茂係經原告全體委員事先同意與被告閎帷公司洽談道路使用權及廠商施工回饋金等事宜，並無原告主張張永茂無權代表簽約之情事，且張永茂亦非以個人名義與被告簽約甚明，原告主張顯無足採。況縱認張永茂係同時代表系爭社區部分住戶及原告與被告閎帷公司簽署上開同意書，亦不影響兩造間協商、締約行為之存在，張永茂代表原告之法定權限亦不因此受限。
㈡由張永茂之書面說明（即被證6 ），可知張永茂代表原告已
事先徵得系爭社區22巷過半住戶之同意後，始與被告閎帷公司簽約，事實上亦屬張永茂代表相關住戶對外與被告閎帷公司簽約，尚非張永茂擅自形成決議而逾越權責之情況。
㈢再者，被告閎帷公司係因原告代表人張永茂持原告印鑑出面
辦理簽約事項，始推認張永茂具有代表原告及執行區分所有權人會議決議事項之權利，屬交易締約之善意第三人，自應受善意第三人之保護。而張永茂有無充分權限代表原告及區分所有權人對外與原告簽署上開同意書，應屬原告內部應自行釐清之法律問題，與善意締約之被告閎帷公司無涉，亦不影響上開同意書之法律效力。否則豈有同一管理委員會變更主任委員後，即得任意推翻管理委員會先前意思表示及法律行為之理。
㈣又本件並無債務不履行之情狀，原告自不得嗣後主張此等法律行為無效或解除契約。
㈤按新北市政府工務局100 年12月26日北工養二字第10016079
041 號公告：「主旨：本局認○○○區○○段南港子小段13-130地號土地前道路為現有巷道（即系爭道路）。公告事項：三、旨開現有巷道及其毗鄰土地之關係人（所有權人、典權人、地上權人、地役權人、永佃權人、公有土地管理機關或持有租賃、借用契約或土地所有權出具之同意使用證明書者）... 送達本局辦理」等語，明確表示相關所涉使用道路之通行權已屬公用，被告閎帷公司不待與原告簽署上開同意書，即有系爭道路之通行權，原告欲禁止被告閎帷公司行使道路通行權，顯屬無據。且至少就被告閎帷公司是否具有使用道路權利事項之部分，欠缺確認利益，至為灼然。
㈥據上聲明：原告之訴駁回。
三、被告許立國、僑府興公司則以下列各點置辯：㈠系爭道路乃屬既成巷道，不存在道路使用權問題，此為新北
市政府工務局所肯認之事實，且其所有權亦非屬系爭社區全體區分所有權人所共有。惟被告許立國、僑府興公司當初基於工地施工期間，恐對鄰近住戶造成噪音或交通不便，為敦親睦鄰而基於建築業界習慣關於道路使用乙事，出於善意，同意給與系爭社區及22巷31號至62號住戶回饋金，是張永茂與被告許立國、僑府興公司簽署之協議書、同意書對於系爭社區並無不利之處，原告否認有利於系爭社區之回饋，被告許立國、僑府興公司無法理解。且此種原告所謂不安之狀態，原告即便能以確認判決將之除去，其效力亦不及於22巷31號至62號住戶，更不能除去被告許立國、僑府興公司仍可使用系爭道路及申請管線施工之事實，參諸最高法院52年台上字第1240號判例意旨，即難認原告提起本件訴訟有受確認判決之法律上利益，應予駁回。況對於系爭社區及22巷31號至62號住戶之回饋金，是否需原告之區分所有權人會議決議方生效力？被告施工期間所使用之道路範圍係22巷31號至62號間，而被告許立國、僑府興公司簽署上開協議書及同意書時，該住戶全體均已同意，原告其他區分所有權人是否有權干涉？均屬可議，若被告許立國、僑府興公司使用系爭道路，原告及系爭社區全體區分所有權人均無權干涉，原告提起本件訴訟顯無任何意義。
㈡兩造簽署之上開協議書、同意書，係張永茂擔任原告主任委
員時期，經原告及住戶商議後，始代表原告與被告許立國、僑府興公司簽署。而就「道路使用權協議書」之簽署，其除代表原告外，亦同時代表22巷31號至62號住戶所簽署，過程並無不當之處。又張永茂於102 年11月26日到庭之證述，略謂伊簽訂上開協議書及同意書時，均有經委員會決議及22巷31號至62號住戶開會，伊也是代表原告簽的，並承認確實有收到被告許立國、僑府興公司所交付之款項，足證張永茂確實係以原告代表人身分與被告許立國、僑府興公司簽訂上開協議書及同意書，此等契約效力自及於原告。
㈢按公司大廈管理條例第29條第2 項、第36條第7 款規定，即
明定管理委員（含主任委員）之權限及事務執行方法應依區分所有權人會議決議或規約約定，其職務則包含有「收益」公共基金或其他經費之收支、保管及運用。兩造既不爭執張永茂時任原告之主任委員，張永茂對外自得代表原告。而張永茂以原告主任委員身分自居，與被告許立國、僑府興公司所簽署之協議書及同意書，自對原告發生效力，並無原告主張逾越管理委員會權責之情形。
㈣兩造簽訂上揭協議書、同意書時，被告許立國、僑府興公司
當下已依約交付簽約金50萬元，此有支票付款簽回聯（被證
1 ，本院卷第119 頁）可稽，且經被告許立國、僑府興公司向銀行查詢，該等支票原告均已兌現，是被告許立國、僑府興公司並無遲延付款之情事，原告指稱被告許立國、僑府興公司未依約給付簽約金50萬元，並據此主張解除契約，進而認定兩造契約關係不存在云云，實不足採。
㈤退萬步言，縱使原告無權利能力與被告許立國、僑府興公司
簽署上開協議書、同意書，然該協議書、同意書上均蓋用有原告之印章，且係原告當時主任委員親自簽署，被告許立國、僑府興公司因信賴此等客觀事實，乃善意之第三人，自應受法律之保護。
㈥據上聲明：原告之訴駁回。
四、本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第250 頁）：㈠張永茂為原告第29屆管理委員會之主任委員。
㈡張永茂在其任內簽署如原證2 、3 、4 之同意書或協議書。
㈢張永茂在簽署上開同意書或協議書時均有使用原告主任委員
之名義，其中原證3 部分（即與許立國簽約部分）並使用國興街22巷住戶代表之名義。
㈣原證2 至原證4 同意書或協議書所涉道路均非迎旭山莊社區區分所有權人所有，而屬既成道路。
五、兩造同意以下列爭點做為辯論及判決之基礎（本院卷第250頁背面至第251 頁）：
㈠張永茂於簽署原證2 至原證4 同意書或協議書時，究竟代表
原告簽署或代表國興街22巷住戶簽署？㈡若張永茂代表原告簽署原證2 至原證4 ，有無經過管委會事
先授權或事後同意？㈢原告究竟有無簽署原證2 至原證4 同意書或協議書之權利能
力？㈣縱使原告無權利能力簽署原證2 至原證4 同意書或協議書，
被告是否可以主張善意第三人之保護？
六、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：㈠張永茂於簽署原證2 至原證4 同意書或協議書時，究竟代表
原告簽署或代表國興街22巷住戶簽署？⒈根據上開不爭執事項第⑴至⑶點，以及各該同意書、協議書
之同意單位、協議方、立書人均有記載原告全銜，本足以認定張永茂簽署原證2 至原證4 之同意書或協議書時，應係代表原告所簽署。
⒉原告復又聲明張永茂本人為證人，經本院通知張永茂到庭作
證，據其所證，原證2 至原證4 之同意書或協議書確均為其所簽署，簽署原因均是為原告之事務或為給原告回饋而簽署，並經原告當時管委會同意（本院卷第209-210 頁）。由此亦可認其係代表原告所簽署，而非僅代表國興街22巷住戶。
㈡若張永茂代表原告簽署原證2 至原證4 ，有無經過管委會事
先授權或事後同意？此項爭點，因下述爭點判斷結果，於判決結果，已無影響，爰不予論述判斷。
㈢原告究竟有無簽署原證2 至原證4 同意書或協議書之權利能
力？⒈原告並非自然人，是其權利能力之有無及有權利能力時之容
許範圍，端賴法律規範而定。依公寓大廈管理條例第36條所規定管理委員會之職權，其均屬公寓大廈住戶間不可分割之共同事項，或彼此間之共同生活，並不及於公寓大廈住戶之各別私權事項或公法上權利事項。
⒉觀諸原證2 至原證4 同意書或協議書之內容，主要是同意或
協議使用○○○區○○道路進出或進行管線施工。但依上開不爭執事項第⑷點，其所涉道路，均屬既成道路，如同意或協議使用之對象，僅僅是道路本身，被告實無與原告協議或徵得其同意之必要。據被告許立國、僑府興公司所陳，其係為施工期間對住戶造成噪音或交通不便，給予回饋金，故而簽立。對照證人張永茂所證：「（關於原證2 同意書）我之所以會簽這份同意書，是因為建商跟我說他們施工期間會有噪音，希望給住戶補償，所以才簽同意書」、「（關於原證
3 協議書）原來案量【按：應指建築容積率】很大時，整個巷子反彈很大，當時幾乎沒有談判空間，後來很多住戶分別到新北市政府去抗議，導致舊建照被撤銷，新建照出來以後，案量變小，原來反抗激烈的老住戶也跟我建議說既然是既成道路，且案量也變小，沒有理由繼續抗爭」、「（關於原證4 同意書）後來我在委員會【按：即管委會】有提出，委員的結論認為五大管線經過社區巷道，必須搭配條件，所有管道要更新... 如果他們願意幫忙整修水塔並更新管線，委員認為這樣就可以接受」等情，可見各該同意書、協議書實係以被告施工期間對於原告社區之個別住戶可能受影響之生活品質為對價，而由張永茂代表原告所簽定。
⒊被告於施工期間，進出○○○區○○○○道路，對於原告社
區個別住戶所造成生活品質之影響，究竟各該住戶得否為私權或公法權利上之主張（或可以環境權加以詮釋理解），非本案所應探究。但欲以此為契約之對價，而進行私法交易，在目前法律體系仍以個人為個別權利主體之價值設定下，除非有法律明文肯認團體之締約能力（例如：勞動法上之團體協約法），否則仍應以權利主體之個人始為合法之締約對象，任何團體均無此權利能力代表團體內之個人進行締約。
⒋由於被告施工對於個別住戶所造成生活品質之影響，不盡相
同，個別住戶之忍受程度也非一致，難以有整齊劃一之處理標準，今如肯認原告未經個別住戶逐一授權，即得以全體住戶可能之權益為對價，而與被告協商締約，其所獲得之全部回饋金，要如何分配於全體住戶，將發生窒礙難行之處，屆時倘就此發生爭執而涉訟，法院根本難以解決其紛爭。與其如此，無寧在本訴訟中即以審慎嚴格態度，決定類此契約或同意書之法律有效性。
⒌或有認為各該同意書或協議書，僅給予原告回饋金之利益，
並不影響個別住戶另為私權主張或向建管機關為公法上之陳情請求，但果如此，各該同意書或協議書對於被告而言，就喪失其原先契約目的，而沒有意義。且如果容許如此契約之有效存在，則原告是否本於契約誠信原則或附隨義務，必須負責疏通或安撫個別抗議或興訟之住戶，倘疏通或安撫無效，原告是否陷於債務不履行而應負損害賠償責任？畢竟本件同意書、協議書所涉回饋金高達400 萬元及750 萬元，個別住戶均將因此直接或間接得受利益（倘經協議分配給個別住戶，則將直接得利；倘保留充作原告營運之公共基金，則將間接得利），倘謂個別住戶仍得向被告為私權主張，或向行政機關為公法上之主張，原告卻無任何責任，對被告而言，亦極不公平。是應認原告根本不具簽署各該同意書或協議書之權利能力，而令各該同意書或協議書無效。也因此點理由，應認原告以本件訴訟確認各該同意書及協議書無效，以避免必須承擔可能之契約相對義務，有確認利益，被告抗辯原告就本訴訟無確認利益，並無理由。
⒍被告雖又舉公寓大廈管理條例第36條第3 款規定之「環境維
護事項」、同條第7 款規定之「收益」，認為簽署各該同意書或協議書仍屬原告之權責範圍，而有權利能力。但上開條款中之事項，仍應以全體住戶共同事項為前提，不能涉及住戶之個別權益。如由管委會與廠商簽署承攬契約，清潔維護公寓大廈及其週圍環境，或將公寓大廈之外牆出租以收益，自得肯認其為管委會之權利能力範圍，但涉及住戶個別受鄰近工地噪音之影響，仍非管委會法定職權所得協議處分之事項。
⒎從而，原告並無簽署原證2 至原證4 同意書或協議書之權利能力。
㈣縱使原告無權利能力簽署原證2 至原證4 同意書或協議書，
被告是否可以主張善意第三人之保護？⒈原告為公寓大廈管理委員會，此從其名稱全銜即可知悉，原
證2 至原證4 之同意書或協議書亦均使用原告全銜所簽訂或出具。而各該同意書或協議書所涉內容，是否均屬於原告職權範圍內所得協商處分之事項，此可由公寓大廈管理條例之明文規定即可明瞭（該條例第36條規定參照）。被告不能僅據「主任委員對外代表管理委員會」之條文（同條例第29條第1 項參照），無視於法律對原告職權範圍之明文規定，即謂主任委員為原告所簽署之任何契約書、協議書一律有效，進而主張善意第三人保護。
⒉雖然公寓大廈管理條例第36條之文字規定，可能存有解釋空
間，其應如何具體適用，非至訴訟不能得到終局有權之解釋。但此為所有法律於具體適用時之共同現象，受規範之當事人均能預見其風險，其並非善意第三人保護制度所欲處理之問題（係為保障交易安全而設）。法律上並不能使無權利能力之事項，因善意第三人保護制度，轉而賦予權利能力，否則法律對於權利能力之強行規定（如本案中公寓大廈管理委員會之職權），即成為當事人得以自行安排變更之具文。
⒊從而，被告並不能主張善意第三人保護。
㈤綜上所述，原告與被告間所簽署原證2 至原證4 之同意書或
協議書，因已逾越原告法定職權所得同意或協議之事項，均屬無效。又雖然原證3 之協議書中，除逾越原告職權事項外，尚有其他約定，但依民法第111 條規定：法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。且因其無效原因，乃係該協議書之重要基礎，已如前述（即以個別住戶之可能權益為契約對價），是應認亦無但書其他部分仍為有效之情形。另根據上開爭點⑴之判斷結果，尚不能認為其不存在，是應依原告之備位聲明而為其勝訴判決。
㈥兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一論述。
㈦為使判決主文臻於明確，本件判決主文就原告聲明中原證2
至原證4 之同意書或協議書，引用其全文，而以附件一至三替代，此無礙於判決與原告聲明之一致性，附此敘明。
七、依民事訴訟法第78條、第85條第1 、2 項定訴訟費用之負擔。
中 華 民 國 103 年 2 月 10 日
民事第二庭 法 官 蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 19 日
書記官 吳旻玲