臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第319號原 告 王黃做訴訟代理人 劉韋廷律師
江皇樺律師被 告 高瑞麟訴訟代理人 王如玄律師
許淑華律師李明臻律師上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，由臺灣臺北地方法院民事庭以102 年度訴字第1134號裁定移送前來，本院於民國102年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。次按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」、「訴之撤回，‧‧以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。」同法第262 條第1 項、第4 項亦有明文規定。查本件原告起訴原係以高瑞麟、黃瓊嬅為被告，訴之聲明原為：「被告高瑞麟、黃瓊嬅於民國101 年3 月2 日簽訂不動買賣契約書應予撤銷」（見臺灣臺北地方法院102 年度訴字第1134號卷〈下稱：北院卷〉第6 頁）。嗣於102 年7 月11日向本院具狀追加林志清為被告，並將訴之聲明變更為：「㈠確認兩造於101 年3 月2 日簽訂（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○○○ 號5 樓）買賣契約之法律關係不存在。㈡被告應返還並移轉登記上開房屋與原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第26頁）。末於102 年10月1 日向本院具狀撤回對於被告黃瓊嬅及林志清之起訴，並將上開訴之聲明㈠及㈡變更為：「被告高瑞麟應將臺北市○○區○○段0○段000 地號土地（權利範圍：萬分之168 ）及其上1118建號，即門牌號碼：臺北市○○區○○街○○○○ 號5 樓（權利範圍：全部，下稱：系爭房屋），以及1163建號，即門牌號碼：臺北市○○區○○街○○○○ 號地下室（權利範圍：萬分之152 ，系爭房屋、上開土地及地下室共有部分，下合稱：
系爭不動產），於101 年3 月2 日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有」（本院卷第135 頁）。嗣經本院通知被告黃瓊嬅及林志清，於收受上開撤回之書狀10日內提出異議，該二人於收受後均未於10日內提出異議，依前開規定，已視為同意撤回。又原告上開所為訴之變更，均是主張撤銷系爭不動產買賣契約之同一基礎事實，與前開法條規定相符，應予准許，故本事件以下所指之被告僅為高瑞麟一人，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，已在59
1 售屋網刊登自行售屋之訊息，並聲明請仲介勿擾，復在系爭不動產買賣契約書上其他特約事項載明「買方自行看屋，未委託仲介看屋」。買方即被告之代理人即訴外人黃瓊嬅（被告之母），實際身分為訴外人合信興不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋南港站前加盟店，下稱：合信興公司）之負責人，竟透過合信興公司之店長即訴外人林志清，隱瞞仲介之身分，以擔任仲介前之醫師身分（實際上為心理諮詢師）與原告聯繫看屋及買屋事宜，以買房自住為訴求，經原告與被告於101 年3 月2 日合意以新臺幣（下同）1500萬元簽立系爭不動產買賣契約。嗣於102 年1 月4 日林志清突來電告知受被告之託，表示系爭房屋有漏水情事，原告於處理漏水期間，意外發現黃瓊嬅及林志清之實際身分，並查知被告於購入系爭房屋不滿一年，即在591 租屋網刊登出租訊息，並委託信義房屋刊登出售訊息，合信興公司甚至於102 年1月31日辦理解散登記。因原告最初刊登售屋訊息，已明確載明「仲介勿擾」，復於兩造簽立之系爭不動產買賣契約書上再載明「買方自行看屋，未委託仲介看屋」，原告表明不願與仲介人員接洽或售予仲介人員，此一動機已表明在外，故買方身分非仲介人員屬重要事項，應屬意思表示內容之錯誤，原告自得依民法第88條之規定，撤銷出售系爭不動產之意思表示。又黃瓊嬅及林志清故意隱瞞仲介之身分，致原告陷於錯誤而同意出售系爭不動產予被告，該二人所為除違反不動產仲介經紀業倫理規範第23條、第20條規定外，亦屬詐欺行為，原告亦得依民法第92條第1 項之規定，撤銷出售系爭不動產之意思表示。原告嗣以102 年2 月4 日南港福德郵局第14號存證信函（下稱：系爭存證信函）之寄發，撤銷出售系爭不動產之意思表示，依民法第114 條之規定，系爭不動產買賣之債權及物權行為自始無效，爰依民法第767 條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產於101 年3 月2 日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產原係林志清起意購買欲自住，嗣因自有資金不足，適逢友人黃瓊嬅有意為子即被告購買房屋，始一同前往看屋，進而決定與原告簽立系爭不動產買賣契約，並將系爭不動產登記在被告名下。孰料系爭房屋過戶不及一年，因頂樓之漏水問題，經補強後產生積水現象，原告仍未妥善處理，被告無奈之下，遂萌生求售之意，並將系爭房屋資訊放在網上待售，唯恐出售不易，亦將系爭房屋資訊放上租屋網站，盼能在找到買主前，暫將系爭房屋出租。又被告本不具仲介身分，而被告之母黃瓊嬅雖為合信興公司之負責人，但無不動產仲介經紀業相關證照，復未從事仲介業務，亦不具仲介身分。至於林志清起意購買系爭房屋，以及之後陪同黃瓊嬅看屋，均非本於其仲介身分執行仲介業務，林志清也未曾為代理行為，被告或黃瓊嬅亦無給付報酬予林志清，林志清也未向被告或黃瓊嬅要求任何費用，並無媒介購屋取得報酬之情形。原告雖於售屋訊息中載明「仲介勿擾」，以及於系爭不動產買賣契約書上其他特約事項載明「買方自行看屋，未委託仲介看屋」，然前者應僅是原告不欲負擔仲介費用之額外成本，擬自行售屋之表示。後者則是為避免買方因負擔仲介費，將購屋預算壓低，導致成交價格偏低。因被告及黃瓊嬅均非仲介，林志清亦非執行業務之仲介，縱令原告對於交易他方確實有「絕不賣給仲介人員或任何與仲介有關之人」之期待，亦僅為原告交易之動機，並非意思表示內容之一環，原告尚難僅憑動機錯誤而依民法第88條之規定主張撤銷出售系爭不動產之意思表示。又被告不具仲介身分，無原告所引不動產仲介經紀業倫理規範之適用，復未曾以使原告陷於錯誤而示以任何不實之事，並無詐欺行為可言。原告所舉林志清隱瞞仲介身分，以擔任仲介前之醫師身分（實際上為心理諮詢師）與原告聯繫看屋及買屋事宜，因林志清非執行仲介業務，亦與詐欺之概念未合。況系爭不動產買賣關係存在於兩造之間，林志清為民法第92條第1 項但書之第三人，且被告及黃瓊嬅之認知中，林志清係以友人身分陪同黃瓊嬅簽約，未有任何詐欺行為，原告自不得以受詐欺而依民法第92條第1 項之規定，主張撤銷出售系爭不動產之意思表示。至於原告以寄發系爭存證信函，主張撤銷買賣契約，但依系爭存證信函之記載，難認已行使撤銷權，且形成權之行使，依學說見解不宜附以條件，亦應認撤銷權之行使未生效等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠黃瓊嬅以被告代理人之身分與原告於101 年3 月2 日簽立系
爭不動產買賣契約書，約定原告將系爭不動產以1500萬元出售給被告（本院卷第92至98頁）。原告嗣於101 年4 月13日將系爭不動產所有權移轉登記予被告，有系爭不動產登記第二類謄本可佐（本院卷第99至103 頁）。
㈡原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，曾在591 售屋網刊登自
行售屋訊息，記載「屋主聲明：請仲介勿擾！」，有網站資料影本可佐（北院卷第21頁）。
㈢黃瓊嬅為被告之母，為合信興公司（即中信房屋南港站前加
盟店）之代表人，合信興公司於102 年1 月31日解散，有個人戶籍資料、公司基本資料查詢明細、中信房屋服務據點查詢明細影本可佐（本院卷第131 頁、北院卷第17、18、26頁）。
㈣兩造簽立系爭不動產買賣契約前，與原告之代理人即訴外人
王舜民接洽聯繫買賣事宜之林志清，為合信興公司之店長，之後協助處理房屋事宜之訴外人蔡嘉宏為該店之營業員，有不動產經紀業資訊系統查詢資料、101 年2 月3 日起至101年4 月5 日之手機簡訊等影本可參（北院卷第20、29至57頁）。
㈤被告曾在591 租屋網上刊登以每月2 萬元及2 萬6000元租金
出租系爭不動產之訊息（北院卷第24頁、本院卷第69頁），並委託信義房屋在網路上刊登以1790萬元出售系爭不動產之訊息（北院卷第27、28頁）。
㈥原告於102 年2 月4 日寄發系爭存證信函（北院卷第8 至12
頁）給被告及黃瓊嬅，表明原告已改善頂樓滲漏情形，以及買方有隱瞞房仲身分訂約，要求函到3 日內主動道歉並釋出善意，自行負擔維護修繕責任，如仍有窒礙難行之處，原告將依違反誠信和違反契約內容，主張「解除」買賣契約，並依原價1500萬元購回此屋。被告於102 年2 月間收受系爭存證信函（本院卷第146 頁背面）。
㈦被告曾以原告為對造人，向臺北市南港區調解委員會聲請調
解，於102 年3 月1 日因兩造意見不一致（雙方認知差異過大）而調解不成立，有原告所提之102 年民調字第19號調解筆錄影本可佐（北院卷第13頁）。
㈧起訴狀繕本於102 年7 月19日寄存送達予被告（本院卷第23頁）。
四、兩造之爭點（本院卷第146頁背面）：㈠原告依民法第88條、92條第1 項之規定，主張以系爭存證信
函撤銷系爭不動產買賣之意思表示，是否有理由？㈡原告依第767 條第1 項規定，請求被告塗銷系爭不動產所有
權移轉登記，回復登記予原告，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠原告主張以系爭存證信函撤銷系爭不動產買賣之意思表示，並無理由。
⒈按撤銷權為形成權之一種，而形成權係依權利人之意思表示
為之，於相對人瞭解，或到達相對人時發生效力。形成權賦予權利人單方形成之力，為保護相對人，並維護法律關係之明確及安定，形成權的行使原則上不得附條件或期限。但條件的成就與否係依相對人意思而定，或期限明確者，不在此限（王澤鑑著，民法總則，2003年10月版，第106 、107 頁參照），可知撤銷權之行使並非不得附條件，如所附條件之成就與否，係以相對人之意思而定，自無不可。故被告辯稱撤銷權之行使不宜附以條件云云，容有誤會。
⒉惟按法律行為之撤銷，須以法律規定之撤銷權為基礎，由撤
銷權人行使其權利，始生撤銷之效力（最高法院95年度台上字第2187號判決要旨參照）。本件原告係主張出售系爭不動產之意思表示有錯誤，以及受黃瓊嬅及林志清之詐欺而為出售系爭不動產之意思表示，依民法第88條、92條第1 項之規定，以系爭存證信函之送達，要求被告於函到3 日內主動道歉並釋出善意，自行負擔維護修繕責任，因被告未依限履行，已發生撤銷系爭不動產買賣契約之效力云云。然已為被告所否認，並辯稱：依系爭存證信函之記載，難認已行使撤銷權等語。經查，先不論原告所主張之上開情形，是否因此取得民法第88條及第92條第1 項規定之撤銷權，因本院認依系爭存證信函之記載，原告係限期被告於3 日內主動道歉並釋出善意，自行負擔維護修繕責任，如仍有窒礙難行之處，原告「將」依違反誠信和違反契約內容，主張「解除」買賣契約，並依原價1500萬元購回此屋，已如前述（見不爭執之事實㈥）。依其文義，究係為附條件之解除信函，抑僅係告知逾期未為時，原告將會再為解除契約，並非明確，實有探求其真意之必要。嗣經本院詢問原告係主張何時行使撤銷權（本院卷第74頁），原告即具狀表示係於102 年3 月1 日起訴主張撤銷系爭不動產買賣契約，並以起訴狀繕本送達被告時發生撤銷之效力，有民事陳報狀可佐（本院卷第90、91頁）。如原告於102 年2 月4 日寄發系爭存證信函時之真意，係主張被告於函到3 日未依限履行時，即發生撤銷不動產買賣契約之效力，何以原告會具狀向本院陳報係以起訴狀繕本之送達被告時發生撤銷之效力，甚且在向臺灣臺北地方法院起訴時，將訴之聲明載明為訴請法院撤銷系爭不動產買賣契約（北院卷第6 頁）。互核上情，應認原告寄發系爭存證信函時之真意，並非附條件之撤銷權行使，亦即被告在系爭存證信函送達3 日內，未向原告主動道歉並釋出善意，自行負擔維護修繕責任時，尚不生撤銷系爭不動產買賣契約之效力。故被告辯稱原告寄發系爭存證信函，難認已行使撤銷權，應堪採信。準此，原告主張以系爭存證信函撤銷系爭不動產買賣之意思表示，即屬無據。
㈡原告在101 年3 月2 日簽立系爭不動產買賣契約書後，已於
101 年4 月13日將系爭不動產所有權移轉登記予被告，原告已非系爭不動產之所有權人，而其主張於102 年2 月4 日以系爭存證信函撤銷系爭不動產買賣之意思表示，既屬無據，則原告依第767 條第1 項之規定，訴請被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復登記予原告，亦無理由。
六、綜上所述，原告主張以系爭存證信函撤銷系爭不動產買賣之意思表示，並無理由，因原告已非系爭不動產之所有權人，其依第767 條第1 項之規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復登記予原告，為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 20 日
書記官 林郁菁