臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第482號原 告 喜來登大廈管理委員會法定代理人 洪聖彰訴訟代理人 陳淑真律師被 告 吳榮連
吳寶品賴建昌戴邦邦上四人共同訴訟代理人 劉秋明律師被 告 黃勤輝
黃美芳上列當事人間請求出讓區分所有房地事件，本院於民國103 年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 000
0 0000 0000 地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路00段00巷00弄0 、00、00、00、00號地下1 層、地上7 層建物即喜來登大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，其等區分所有之建物、基地及權利範圍各如附表所示。系爭大廈於民國100 年12月12日經臺灣省土木技師公會鑑定為高氯離子混凝土建築物，建議須儘速拆除重建；臺北市政府亦以
101 年4 月16日府都建字第00000000000 號函命應於103 年
4 月16日前停止使用，並於104 年4 月16日前自行拆除，故系爭大廈已有嚴重毀損、傾頹或朽壞之情事，而有危害公共安全之虞。原告遂於100 年2 月26日召開100 年第1 次系爭大廈區分所有權人暨第三次重建會議（下稱100 年2 月26日會議），邀請訴外人億安建設股份有限公司（下稱億安建設公司）、耕耘建設公司（下稱耕耘公司）與廣達興建設公司（下稱廣達興公司）說明重建方案，並決議以投票評選方式由得票最多之建設公司重建；嗣又於同年3 月19日100 年第
2 次區分所有權人會議（下稱100 年3 月19日會議）中公布投票評分結果，決議與億安建設公司進行合建；億安建設公司復曾召開多次說明會，說明合建契約書之內容及合建相關事宜。詎被告吳榮連、吳寶品、賴建昌、戴邦邦（下稱吳榮連等4 人）拒不與億安建設公司簽署合建契約，並要求更換合建廠商；被告黃勤輝、黃美芳（下稱黃勤輝等2 人）則從未出席歷次區分所有權人會議，且僅一再表示欲出售其區分所有權，惟迄今仍未完成出售，故被告不同意重建之決議又不出讓其所有權，原告自得訴請命被告出讓其區分所有權及基地所有權應有部分。為此，依公寓大廈管理條例第13條第
2 款、第14條第1 項規定提起本件訴訟云云，並聲明：㈠被告吳榮連應出讓其所有如附表編號1 所示不動產所有權；㈡被告吳寶品應出讓其所有如附表編號2 所示不動產所有權；㈢被告賴建昌應出讓其所有如附表編號3 所示不動產所有權；㈣被告戴邦邦應出讓其所有如附表編號4 所示不動產所有權；㈤被告黃勤輝等2 人應出讓其所有如附表編號5 所示不動產所有權。
二、被告則各以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。㈠被告吳榮連等4 人辯以：系爭大廈於102 年5 月25日區分所
有權人會議（下稱102 年5 月25日會議）中決議委由億安建設公司就出讓區分所有權事宜對被告進行訴訟，故原告已將本件訴訟權能讓與億安建設公司，其提起本件訴訟，當事人不適格。次伊等本即同意系爭大廈重建事宜，亦不反對由億安建設公司進行重建，惟不同意與億安建設公司簽訂不合理之合建契約，系爭大廈歷次區分所有權人會議亦未決議區分所有權人必須與億安建設公司簽訂合建契約，或就重建之具體內容通過決議，況公寓大廈管理條例復未規定倘區分所有權人會議決議以某一條件與建商合建時，區分所有權人須受拘束，故本件自與公寓大廈管理條例第14條第1 項規定之情形不同，原告請求為無理由等語。
㈡被告黃勤輝等2 人則稱：伊均同意系爭大廈進行重建，並擬
將如附表編號5 所示不動產出賣予億安建設公司，不同意原告本件請求等語，資以抗辯。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第117頁背面至119頁）：㈠系爭大廈為坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 000
0 0000 地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00弄0 、00、00、00、00號建物，由億安建設公司於70年12月22日興建完成，為地下1 層、地上7 層，共35戶之鋼筋混凝土構造建築物。
㈡被告吳榮連、吳寶品、賴建昌、戴邦邦及訴外人黃謝金香為
系爭大廈區分所有權人之一，其等區分所有之建物、基地及權利範圍依序如附表編號1 至5 所示。黃謝金香於本件訴訟前死亡，被告黃勤輝等2 人為其繼承人，且業已辦理繼承登記，就附表編號5 所示不動產之權利範圍各為2 分之1 。
㈢原告成立後，經向臺北市政府報備，臺北市政府於91年3 月21日同意備查，並核發公寓大廈管理組織報備證明。
㈣系爭大廈因部分樑、柱、頂版及牆有白華、析晶、鋼筋保護
層鼓起、剝落、裂損等現象，經原告、億安建設公司向臺灣省土木技師公會申請鑑定，臺灣省土木技師公會則於100 年12月12日做成100 省土技字第5130號鑑定報告書，認定系爭大廈已達「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊」第5 條第2 項規定拆除重建之標準，建議須儘速拆除重建。
㈤臺北市政府以101 年4 月16日府都建字第00000000000 號函
通知系爭大廈區分所有權人，主旨略為：「系爭大廈共37戶，業經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應於103 年4 月16日（列管公告日起2 年）前停止使用，並於104 年4 月16日（列管公告日起3 年）前自行拆除。」㈥原告於100 年2 月26日召開100 年2 月26日會議，出席人數
與出席比例如本院卷二第37至39頁所示。該次會議邀請億安建設公司、耕耘公司與廣達興公司說明重建方案，億安建設公司並提出如本院卷一第159 至177 頁原證七、如本院卷二第40至48頁原證十九所示資料說明重建內容。該次會議嗣決議於同年3 月19日開會討論決定合作廠商。
㈦系爭大廈區分所有權人曾依100 年2 月26日會議決議，就欲
擇億安建設公司、耕耘公司或廣達興公司為合建廠商進行評鑑投票，其結果如本院卷一第178 頁所示。
㈧系爭大廈曾於100 年3 月19日召開100 年3 月19日會議，出
席人數及出席比例如本院卷二第49頁背面至50頁所示。㈨億安建設公司曾先後於100 年11月26日、同年12月24日，辦
理第1 次、第2 次合建契約書內容及相關事宜說明會，原告亦就此張貼公告通知系爭大廈區分所有權人應出席參與，被告戴邦邦、吳寶品、吳榮連有參與該2 次說明會。億安建設公司於同年11月26日說明會中，曾提供如本院卷二第86至97頁原證二十四所示資料；於同年12月24日說明會中，曾提供如本院卷一第215 至236 頁原證十二、十三所示資料。
㈩系爭大廈曾於101 年10月20日召開101 年第2 次區分所有權
人會議，其會議紀錄、出席人數及出席比例如本院卷二第10
5 頁至108 頁原證二十七所示。億安建設公司於101 年11月25日辦理系爭大廈簽約進度、設
計法規說明會，並提出如本院卷一第185 至214 頁原證十一所示之簡報資料予系爭大廈區分所有權人參考；又於同年12月23日辦理系爭大廈建材設備、設計圖說說明會，而提出如本院卷一第237 至294 頁原證十四、十五所示之簡報資料予系爭大廈區分所有權人參考。被告戴邦邦、吳寶品、吳榮連均有出席上開說明會。
原告於101 年12月22日召開101 年系爭大廈年終區分所有權人會議，該次會議紀錄記載：「臨時動議：2E洪聖彰提議：
有關重建後各住戶的公共設施所佔的公設比好像太高，希望建商將公設比例如何計算公開化。議決：希望建商能將公設比計算公開透明化。」原告於102 年5 月25日召開102 年5 月25日會議，經區分所
有權人數與區分所有權比例均佔系爭大廈區分所有權人人數及區分所有權比例達3 分之2 以上之區分所有權人出席，被告吳榮連等4 人亦均有出席該次會議。該次會議經出席人數34票同意，1 票不同意，通過下列議案：「喜來登大樓海砂屋重建工程事宜：⒈有關本大樓是否同意重建並委託億安建設依公寓大廈管理條例第13條第14條之規定，進行法律訴訟程序部分：經統計投票票數共35票，其中34票同意，1 票不同意，同意人次佔出席人次（36）比例計94.4％，符合公寓大廈管理條例須逾3/4 之規定，爰決議：本大樓同意重建並委託億安建設依公寓大廈管理條例第13條第14條之規定，進行法律訴訟程序。⒉請億安建設先與不同意戶協調，協調期限經投票統計，協調期間2 個月計26票、4 個月計2 票、至
102.4.16日計6 票，決議：同意依最高票投票結果，請億安建設先與不同意戶協調2 個月（至102 年7 月25日），如仍不同意，再進行法律訴訟程序。」原告於102 年6 月18日與億安建設公司簽訂委託書，委託億
安建設公司依據公寓大廈管理條例第13條、第14條規定，辦理系爭大廈海砂屋改建案尚未完成改建契約戶之法律訴訟事宜。
系爭大廈確屬海砂屋而達於公寓大廈管理條例第13條第2 款
規定「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」之程度，被告吳榮連等4 人亦同意系爭大廈重建，惟不同意與億安建設公司簽訂如本院卷一第98至111 頁被證二所示內容之合建契約書。
系爭大廈除被告以外之其他區分所有權人，均已簽訂同意書，同意系爭大廈拆除重建。
原告於102 年12月22日召開系爭大廈區分所有權人會議，會議內容如本院卷一第295 至296 頁原證十六所示。
四、本院之判斷：原告主張系爭大廈區分所有權人會議已決議重建，被告不同意重建亦拒不出讓其區分所有權，依法自應命其等出讓云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者，厥為：㈠原告提起本件訴訟，其當事人適格有無欠缺？㈡系爭大廈區分所有權人會議有無決議如何重建？被告是否反對重建？被告吳榮連等4 人不同意與億安建設公司簽訂合建契約，是否屬公寓大廈管理條例第14條所定之「不同意決議」？茲就上開爭點分敘如後：
㈠原告提起本件訴訟，其當事人適格並無欠缺：
⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。本件原告係依公寓大廈管理條例第14條第1 項規定，請求被告出讓其區分所有權，即主張自己為權利者而以被告為義務人訴請給付，依前揭說明，應認於當事人適格自無欠缺。
⒉被告吳榮連等4 人雖以前詞辯稱：102 年5 月25日會議已決
議委由億安建設公司就出讓區分所有權事宜對被告進行訴訟，故原告已將本件訴訟權能讓與億安建設公司云云。然觀諸該決議所載「本大樓同意重建並委託億安建設依公寓大廈管理條例第13條第14條之規定，進行法律訴訟程序」之內容，顯見102 年5 月25日會議僅決議授權億安建設公司得代為處理訴訟事宜，並未將為訴訟標的法律關係之權利讓與億安建設公司，則依上揭說明，原告仍有以其自己名義遂行訴訟之權能。被告所辯上詞，為無可採。
㈡系爭大廈之區分所有權人會議僅決議應予重建，惟未決議如何重建，被告亦非不同意重建：
⒈按公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人
、地上權人或典權人之同意。但嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，不在此限；公寓大廈有前條第2 款或第3 款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條第1 項固分別定有明文。惟公寓大廈區分所有權人會議決議重建時，「重建方案」即如何重建乃為決議之核心，其範疇則涵蓋倘委由第三人建造或與之合建時，委建或合建契約之具體條款內容、及建築物之營造設計規劃等，是揭事項均應經區分所有權人會議充分討論及議決後，始具有拘束全體區分所有權人之效力，而使剝奪不同意之區分所有權人原享處分權一事具正當化基礎，且如此亦能保障同意改建之區分所有權人合法權益。準此，公寓大廈管理條例第14條所謂「不同意決議」，應視區分所有權人會議決議之內容而定；於區分所有權人會議已就「拆除重建」及「重建方案」二項均作成決議時，「不同意決議」應指「不同意重建」或「同意重建而不同意重建方案」；於區分所有權人會議僅決議應予「拆除重建」，惟未就「重建方案」有何具體決議時，尚不能以區分所有權人對重建方案有不同意見，即謂為不同意決議。
⒉原告雖主張系爭大廈於100 年2 月26日會議中，已決議以投
票評選方式由得票最多之建設公司重建，並於100 年3 月19日決議與億安建設公司合建云云。然查：
⑴觀諸100 年2 月26日會議紀錄書明：「2.議案一：3 月15日
前將投票單交管理員，由主委加總公告得分細節；一個月左右開會參考得分，討論決定合作廠商」；「5.決定3 月15日開會參考得分，討論決定合作廠商」等內容，有原告提出之
100 年2 月26日會議在卷可稽（見本院卷一第157 至158 頁），顯見100 年2 月26日會議僅決議先由各區分所有權人對億安建設公司、耕耘公司及廣達興公司進行書面評比，以探詢各區分所有權人對於重建廠商之意向，嗣仍須再經區分所有權人會議討論及議決，並無逕以發放書面選票、事後回收之投票方式取代開會決議之旨，亦未決議該次投票結果中得票最多者即為重建合作廠商，且公寓大廈管理條例及系爭大廈規約均未規定區分所有權人會議決議得以此等書面投票方式為之，自不能率謂得以該書面評分結果即為區分所有權人之決議。原告主張100 年2 月26日會議已決議以投票評選方式由得票最多之建設公司進行重建，且上揭書面投票方式亦屬公寓大廈管理條例所定之決議云云，並非可採。
⑵次細繹100 年3 月19日會議紀錄所載：「經過3 個星期，住
戶對3 家合建廠商的評分結果……，投票結果如下：億安建設20票，耕耘建設2 票，廣達興8 票。我們希望尊重不同意於億安建設的住戶的意見，也聽聽他們的意見，再作總結。」；「決議：以上少數住戶的意見，希望主委於下星期能反映（按：應為「應」）給億安，也希望在3 月26日前能接獲億安建設新的訊息。」等內容，足見該次會議於公布書面評比結果及聽取不同意住戶之意見後，僅決議將該等意見反應給億安建設公司，並未明確決議即由億安建設公司進行重建，亦未就「重建方案」之具體內容（包括各區分所有權人應簽署何等內容之合建契約、合建建物之設計規劃等項）進行表決，遑論作成決議。原告主張：100 年3 月19日會議已決議與億安建設公司合建云云，誠非可採。
⑶原告雖又主張：億安建設公司於100 年2 月26日會議中已提
出如本院卷一第159 至177 頁原證七、如本院卷二第40至48頁原證十九所示資料，而就重建計畫為詳細說明；原告及億安建設公司亦多次舉辦說明會向區分所有權人說明合建相關事宜云云。惟該等資料之提供及說明始終僅屬億安建設公司或原告對區分所有權人單向傳遞之訊息，並未經系爭大廈區分所有權人會議以符合法定或章定出席數及表決權數之區分所有權人議決，自不能認構成區分所有權人會議決議之內容。是原告前揭陳詞，尚不足採為有利於其認定之憑據。
⒊再查，參核102 年5 月25日會議紀錄所載前揭內容，可知該
次區分所有權人會議固已決議同意重建，惟仍未就「重建方案」有何具體明確決議，且綜繹系爭大廈歷次區分所有權人會議紀錄（見本院卷一第295 至296 頁、卷二第80、84至85、105 至106 頁），復洵無針對該節進行表決並作成決議，益徵系爭大廈區分所有權人會議確僅決議應予重建，而未決議如何重建即「重建方案」之具體內容。至億安建設公司已著手規劃重建案及向政府提出申請，原告亦長期與億安建設公司磋商討論，暨系爭大廈其他區分所有權人事實上均已與億安建設公司簽訂合建契約等節，與系爭大廈區分所有權人會議是否已就「重建方案」作成決議一事無涉。
⒋綜上，系爭大廈區分所有權人會議既僅就重建與否一事作成
決議，被告亦均表明同意重建，自與公寓大廈管理條例第14條第1 項所定「不同意重建」不合。且系爭大廈區分所有權人會議並未針對「重建方案」有何具體決議，則縱被告吳榮連等4 人一再表示不同意與億安建設公司簽訂合建契約，亦不構成「不同意決議」之要件。是原告主張被告不同意重建之決議，應出讓其區分所有權云云，即屬無據。
五、從而，原告本於前揭原因事實，依公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條第1 項規定，請求被告應分別出讓其所有如附表編號1 至5 所示不動產所有權，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月耀法 官 李佳芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 14 日
書記官 詹淳涵附表：
┌─┬──────────────────┬─────┬──────┬────┬─────┐│編│不動產明細 │權利範圍 │登記日期 │登記原因│登記名義人││號│ │ │ │ │ │├─┼──────────────────┼─────┼──────┼────┼─────┤│1 │臺北市○○區○○段0 ○段000 、000 、│均為 │76年5 月30日│贈與 │吳○○ ││ │000 地號土地 │347/10000 │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地│1042/30000│ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號即│全部 │ │ │ ││ │門牌號碼臺北市○○路○ 段○○巷○○弄0 之│ │ │ │ ││ │0 號建物 │ │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │共用部分即臺北市○○區○○段0○段 │303/10000 │ │ │ ││ │00000 建號建物 │ │ │ │ │├─┼──────────────────┼─────┼──────┼────┼─────┤│2 │臺北市○○區○○段○○段000 、000 、│均為 │76年5月30日 │贈與 │吳○○ ││ │000 地號土地 │158/10000 │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │臺北市○○區○○段○○段000 地號土地│473/30000 │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │臺北市○○區○○段○○段00000 ○號即│全部 │ │ │ ││ │門牌號碼臺北市○○路○ 段○○巷○○弄0 之│ │ │ │ ││ │0 號建物 │ │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │共用部分即臺北市○○區○○段0 ○○ │135/10000 │ │ │ ││ │段00000 建號建物 │ │ │ │ │├─┼──────────────────┼─────┼──────┼────┼─────┤│3 │臺北市○○區○○段○○段000 、000 、│均為 │90年7月20 │買賣 │賴○○ ││ │000 、000 地號土地 │295/10000 │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │臺北市○○區○○段○○段00000 ○號即│全部 │ │ │ ││ │門牌號碼臺北市○○路○ 段○○巷○○弄○ 號│ │ │ │ ││ │0 樓建物 │ │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │共用部分即臺北市○○區○○段0 ○段│278/10000 │ │ │ ││ │00000 建號建物 │ │ │ │ │├─┼──────────────────┼─────┼──────┼────┼─────┤│4 │臺北市○○區○○段○○段000 、000 、│均為 │96年4月16日 │分割繼承│戴○○ ││ │000 、000 地號土地 │283/10000 │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │臺北市○○區○○段○○段00000 ○號即│全部 │ │ │ ││ │門牌號碼臺北市○○路○ 段○○巷○○弄0 之│ │ │ │ ││ │0 號0 樓建物 │ │ │ │ ││ ├──────────────────┼─────┤ │ │ ││ │共用部分即臺北市○○區○○段0 ○段│245/10000 │ │ │ ││ │00000 建號建物 │ │ │ │ │├─┼──────────────────┼─────┼──────┼────┼─────┤│5 │臺北市○○區○○段○○段000 、000 、│209/10000 │102 年11月29│繼承 │黃○○、黃││ │000 、000 地號土地 │ │日 │ │○○；應有││ ├──────────────────┼─────┤ │ │部分各為2 ││ │臺北市○○區○○段○○段00000 ○號即│全部 │ │ │分之1 ││ │門牌號碼臺北市○○路○ 段○○巷○○弄0 之│ │ │ │ ││ │0 號0 樓建物 │ │ │ │ │└─┴──────────────────┴─────┴──────┴────┴─────┘