臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第94號原 告 祭祀公業闕天界法定代理人 闕河淵（歿）訴訟代理人 陳雅珍律師被 告 陳梅子訴訟代理人 胡宸華
林宗竭律師上 一 人複 代理人 王聰智律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國102 年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告如附表所示之兩筆土地，自民國一百零二年一月起，增加為年租金合計新臺幣捌拾萬陸仟伍佰參拾貳元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人法定代理人死亡者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟本條規定，於有訴訟代理人時不適用之。民事訴訟法第170 條、第17
3 條本文定有明文。經查，本件原告訴訟代理人雖於言詞辯論時，陳稱其原告法定代理人闕河淵已死亡，惟本件原告既有委任訴訟代理人，揆諸上開法文，自不適用當然停止之規定，是本件應得依法審結判決，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴請求自民國101年12月起調整租金，以土地公告地價年息8 ％計算每月租金。嗣於訴訟進行中，原告變更請求自102 年1 月起調整租金，以土地公告現值年息8 ％計算每月租金，並刪除假執行之聲請（本院卷第34頁至第35頁），核其所為係減縮及擴張應受判決事項之聲明，自應准許。
三、原告原以其管理人自任原告起訴，惟本件調整租金訴訟，其不動產租賃關係，係存在原告與被告間，嗣原告已更正為以自己為當事人，管理人為法定代理人，並經被告當庭同意，及本院裁定准許，併此敘明（本院卷第165頁及其背面）。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告為附表所示土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告以
系爭土地為基地建築房屋之事實，經本院以99年度重訴字第25號判決及臺灣高等法院99年度重上字第655 號判決認定為不定期租賃。被告自65年起使用系爭土地，迄今已逾36年之久，衡情現今土地開發飽和，土地價值日益增漲，且已變更地目為建地，但系爭土地之租金數十年來均未調整。而系爭土地位於臺北市○○區○○路一段，距離三鐵共構之南港火車站、捷運站及高鐵站僅距離約500 公尺，附近有玉成高中、南港高工及南港國小，鄰近家樂福購物中心、南港區行政中心、國泰世華銀行、凱悅飯店、南港區農會，且與南港軟體科學園區相距不到1,000 公尺。再者，系爭土地鄰南北縱貫線，至少有8 路公車經過，顯見系爭土地交通便利、生活機能完整，極富商業機能。又被告將系爭土地上房屋一樓（即門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號，下稱系爭建物）出租，供訴外人昭和日本電位公司作為公司營業使用，每月租金至少新臺幣（下同）8 萬元以上，附近一樓亦均為店面供營業使用，二樓以上則出租他人收取租金。是以，斟酌系爭土地之坐落位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，與臨地租金比較，土地價值升降等因素，可認系爭土地之租金以每年1 萬1,286 元計算，已因不動產價值升降而顯不相當，有加以調整之必要，此有最高法院87年度台上字第1133號、93年度台上字第2446號判決要旨可資參照。況以被告前提存之99年度租金34萬3,203 元，扣除被告抗辯系爭建物每月一樓之租金3 萬8,000 元後，尚有9,400 元之差額，被告另使用系爭建物二、三樓部分，未支付任何費用，顯非公允。
㈡系爭土地已由訴外人興富發建設股份有限公司向臺北市政府
申請通過都市更新案，其中載明「三、估價條件⑷更新單元內有部分土地上有地上權或是土地與建物所有權人非同一人之情形，其處理方式如下：處理原則－協調優先。都市更新條例權利變換實施辦法第七條規定：本條例第39條第2 項由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權或耕地三七五租約價值者，由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人定之，協調不成時，準用前條規定估定之」（見原證4 ，本院卷第79頁）等語，足證被告於系爭土地之都市更新確可獲得相當權利變換價值之建築物，顯見系爭土地之價值因都市更新通過而價值暴增，被告所受之利益亦隨之增加，原告當然得向法院請求增加租金。
㈢再者，所謂申報地價係指舉辦規定地價或重新規定地價時，
土地所有權人於公告期間申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過120 ％時，以公告地價120 ％為其申報之地價，此觀平均地權條例第16條規定自明，顯見申報地價與政府調查實際地價所得之公告現值有所不同，並以公告現值較符合一般市場行情，且可充分反應社會經濟狀況。次按土地法第97條規定，城市地方房屋基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限。是以，系爭土地僅以系爭土地申報地價年息10％計算租金，顯屬過低，爰依民法第442 條規定請求本院參酌系爭土地之公告現值作為土地租金之計算依據，並參考土地法規定以10％為上限，酌減後以系爭土地公告現值年息8 ％為計算基礎，則附表編號1 土地部分，為土地公告現值14萬5,124 元乘以145 平方公尺乘以年息8 ％等於168 萬3,438 元（四捨五入）；再加上附表編號2 土地部分，為土地公告現值17萬元乘以19平方公尺乘以年息8 ％等於25萬8,400 元。二者合計年租金應為168 萬3,438 元加25萬8,400 元，等於每年年租金應為194 萬1,838 元，始為公允。
㈣又國泰不動產估價師事務所估價報告書採用比較法求得本案
勘估標的之土地單位價格以每坪160 萬元計，而系爭土地為
49.61 坪（即164 平方公尺），總價為7,937 萬6,000 元，是其每年租金以80萬6,532 元計算，僅為土地總價之1.01％，顯屬過低。
㈤至被告抗辯向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00
0 號房屋坐落土地之地上權乙節，與本件情況截然不同，且原告並未向被告收取任何租金，被告所舉其依約給付原告土地租金三年16萬元等情，並未經雙方合意，顯不足採。
㈥另被告抗辯系爭建物一樓之承租人為昭和日本電位公司，與被證5 租約之承租人鍾玉葉不符，尚難憑採。
㈦為此，爰聲明：被告承租原告所有坐落於臺北市○○區○○
段○○段000 地號（面積145 平方公尺）、745-1 地號（面積19平方公尺）土地之租金，自102 年1 月起調整為按公告現值年息8 ％計算，即每年租金為194 萬1,838 元。
二、被告則以下列各點置辯：㈠被告與原告就系爭土地存有不定期限之租賃關係，且被告曾
將系爭建物一樓出租訴外人鍾玉葉（即昭和日本電位公司之店長）使用，每月租金為3 萬8,000 元，現已無出租他人使用，至系爭建物二、三樓則為被告自住。自99年起，被告已主動將系爭土地之每月租金調整以申報地價年息6 ％計算，並將99年度租金34萬3,203 元依法提存，此有臺灣基隆地方法院99年度存字第335 號提存書（即被證2 ，本院卷第144頁）附卷可佐。故從被告主動調整租金後，系爭土地之價值是否確有昇漲、被告所按月繳納以申報地價年息6 ％計算之租金與土地價額是否顯不相當，致原告依法得再為增加租金，顯非無疑。
㈡原告雖提出內政部實價登錄網站之租賃交易（即原告附件一
，本院卷第23頁至第27頁）為據，惟其中出租標的係以土地、建物為出租標的，或單以建物為出租標的，均與本案情形不同，且部分並非未於系爭土地附近，無法比附援引。再者，被告上開提存之租金，以每月每坪577 元【計算式：年租金343,203 元÷系爭土地面積49.61 坪（即164 平方公尺）÷12＝577 元，元以下四捨五入】，尚屬合理。又系爭建物旁門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號之建物，亦為被告所有，且坐落於原告所有之土地上，然該土地之月租金亦非原告主張以公告現值年息8 ％計算，是本件原告主張之計算標準與鄰地相較，較不合理。
㈢原告於99年3 月11日曾以律師函表示以申報地價年息8 ％為
計算標準調整租金，現又表示以公告現值年息8 ％為標準調整租金，然系爭土地之繁榮程度在此段期間內，未有甚大幅度之變化或劇烈之價值昇漲，是原告主張調漲租金，顯不可採。
㈣國泰不動產估價師事務所估價報告書以比較法、積算法，求
得系爭土地、建物結合體之月租金總價為6 萬8,000 元後，乘以系爭土地之價值比率98.84 ％，勘估系爭土地之月租金價格為6 萬7,211 元。惟其比較法所採標的房地均為同一人所有，與本案系爭土地、建物分屬不同人之情形迥異，尚難採為比較之標的。且其比較法係以擬租價及待售價為基準，均非實際之成交價格，豈能作為比較標的價格試算之基礎。縱認其比較標的適當，報告書之計算應以土地能充分妥善利用為前提，惟被告承租系爭土地，實因繼受前手租地建屋而未登記房屋所有權及其坐落土地之租賃權，於未得原告同意前，無從拆除系爭建物以重新興建利用建蔽率、容積率等接近法定限制上限之房屋，而無從完全充分利用系爭土地，且受有諸多限制，是上開報告書以系爭土地得完全充分利用之狀態估算結果，顯非公允，應認其估算結果顯屬過高，要無可取。
㈤原告之請求實屬過高，被告認應以申報地價年息6 ％為計算
基礎，是附表編號1 土地部分，為申報地價3 萬5,580 元乘以145 平方公尺乘以年息6 ％等於30萬9,546 元；再加上附表編號2 土地部分，為申報地價4 萬1,440 元乘以19平方公尺乘以年息6 ％等於4 萬7,242 元。二者合計年租金應為30萬9,546 加4 萬7,242 元，等於每年年租金應為35萬6,788元，始為公允。
㈥為此，爰聲明原告之訴駁回。
三、經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第165 頁背面至第166 頁，依本判決用語加以調整，不影響兩造原意）:
㈠臺北市○○區○○段○○段000 地號、745-1 地號土地（即系爭土地）之所有權人為原告。
㈡原告與被告就系爭土地存有不定期租賃關係，已經臺灣高等
法院99年度重上字第655 號判決列為爭點加以認定明確，兩造就此租賃關係均表同意。
㈢根據臺灣高等法院99年度重上字第655 號判決認定兩造就系爭土地所約定之租金為每年1 萬1,286 元。
㈣根據同上判決，該租金至少從70年度即有收租之事實，表示兩造就系爭土地於70年時約定租金為1 萬1,286 元。
㈤系爭土地從70年約定租金迄今，不動產價值已經上昇，原告得聲請法院增加其租金。
㈥兩造同意法院判決調整租金之始期為自102 年1 月開始。
四、兩造同意以下列爭點作為本件判決之基礎（本院卷第166 頁）：兩造就系爭土地之不動產租賃，每年租金法院究竟應該增加多少？
五、茲就上開爭點說明本院判斷結果如下：㈠系爭土地之客觀正常租金價格，經本院依原告聲請送請國泰
不動產估價師事務所進行估價鑑定，經該事務所進行一般因素、區域因素、個別因素、產權調查、勘估標的最有效使用之各項價格影響因素綜合考量，及估價師專業意見分析後，評估鑑定結果為每月租金67,211元，亦即年租金為806,532元。
㈡上開鑑定報告業經該事務所不動產估價師趙柏松予以簽證，
其領有不動產估價師證書（字號：（91）台內估字第00098號）及開業證書（字號：（98）新北估字第000055號），並為不動產估價師公會會員（字號：（102 ）新北市估會證第
014 號。此外，該鑑定報告並於前言聲明：係以公正第三人立場進行客觀評估，對於鑑定標的並無現有或可預期之利益，所收取之報酬系基於專業勞務之正當報酬，不因刻意滿足客戶需求而扭曲估價結果之合理性；估價報告內容遵循內政部訂定之不動產估價師法即不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論。鑑定報告內容則詳述其鑑定過程及其所憑市場調查價格（包括實際市場租金及售價）基礎，以及其推算評估方法。可見該鑑定報告具有專業、客觀、公正之基礎，足可採信。
㈢有關原告所陳意見，本院斟酌判斷如下：
1、原告主張系爭土地目前交通便捷、生活機能完整、極富商業機能等情，業據上開鑑定報告於區域因素分析（包括宗地區域因素分析、宗地區域因素總結），加以併入斟酌（鑑定報告第11-13 頁），其考慮因素甚至較之原告主張上情，更為詳盡豐富（例如：系爭土地所在區域之政府相關公共建設，見鑑定報告第12頁）。
2、原告主張被告將系爭土地上之房屋一樓出租，每月收取租金
8 萬元以上，此為被告所否認，原告復未進一步舉證以實其說。此外，經本院依職權向稅捐機關函調被告就系爭土地上建物申報租賃所得資料，發現98-100年3 年間，被告申報之租賃所得分別為35,000元、60,000元、60,000元（本院卷第100-103 頁），亦難認原告之上情主張為真實。至於原告又主張：被告曾自承出租他人之每月租金為38,000元，相較於被告自行提存之年租金343,203 元，仍然相去甚遠，有增加租金之必要。本院認此論點，確屬正確，而依上開鑑定結果，每月租金增加為67,211元，已經大幅提高，足認相當。
3、原告主張系爭土地已經通過都市更新案，土地價值已因此暴增乙節，應在鑑定報告中以「比較法」、「積算法」進行市價評估時，即已反映此項因素。
4、原告請求以系爭土地公告現值之百分之八計算年租金，計算結果年租金高達1,941,838 元，顯然不符合近年來不動產價格高漲，但租金漲幅未能同步上漲之社會經濟現況。而依鑑定結果之年租金約為土地總價之百分之一點零一左右，適正反應此一社會經濟現況，原告執此認鑑定結果租金過低，並不可採。
㈣有關被告所陳意見，本院斟酌判斷如下：
1、被告主張已自99年起，自行調漲提存年租金為343,203 元，是否有再增加租金之必要，殊值懷疑，惟此為被告片面對租金之調整，其漲幅是否足以反應土地價值，仍有待檢驗。在法律上，是否應准增加租金，仍應以原先兩造約定租金為基礎。就此被告已於兩造不爭執事項第㈤點，確認原告得聲請增加租金。
2、被告主張曾將系爭土地上之建物一樓出租，收取每月租金為
3 萬8,000 元，惟現已無出租他人使用，二、三樓則供被告自住。惟租金是否應由法院依民法第442 條增減調整，主要因素繫於不動產價值之昇降，此觀民法第442 條之規定自明。是被告如何使用系爭土地，不影響本院依法調整租金。
3、被告又主張上開鑑定報告採用之估算比較基礎均與系爭土地租賃之情形不同，不能相提併論，且其中採用擬售價、擬租價，亦有不當。惟不動產非同大宗貨物，每一不動產均具有獨特性，現實上不可存在兩件一模一樣條件之不動產，不動產估價必須在此現實上，盡量趨近市場反映之相近不動產價格。是不能僅因鑑定報告所用估算比較基礎，與系爭不動產租賃情況不同，即不予採納。又鑑定報告中雖採用擬售價、擬租價作為比較評估基礎，惟此擬租售價本能相當反映一定之市場價格，且鑑定報告亦非僅以擬租售價為唯一比較基礎。此外，被告復未指出鑑定報告中所使用之比較估價方法，有何違反相關估價法規或理論之處，應認被告此部分之指摘，並不可採納。
4、被告另主張其承租系爭土地，係屬法定租賃關係，未得原告同意前，無從拆除系爭建物，以完整利用系爭土地，故以鑑定結果所求得之市場價格，估算租金，對於被告並非公允。惟查，上開鑑定報告對於租金評估係先估算求得每月每坪之市場單價，再乘上被告使用建物之樓地板面積，始得到鑑定結果。換言之，其租金估算係以被告使用建物之樓地板面積為基礎，並非以被告完整利用系爭土地之假設情況加以計算，被告以此指摘鑑定結果，自無理由。事實上，因法定租賃關係之存在，系爭土地無從為最高使用強度之利用，兩造同受其不利益，此為規範法定租賃關係成立之法律所應考量之政策事項，不得於增加租金訴訟中，特別為有利其中一造之考量。
5、被告抗辯應以系爭土地申報地價之百分之六計算年租金，計算結果年租金僅有356,788 元。惟申報地價係為地價稅之基礎，其在法律政策上寓有避免租稅負擔過重之意，無法實際反應土地市場交易價格，被告此項建議，顯然不可採納。
㈤據上所述，並基於兩造不爭執事項第㈤、㈥兩點，被告承租
原告如附表所示之兩筆土地，自民國102 年1 月起，應增加為年租金合計806,532 元。
㈥兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果，已無影響，爰不再一一論述。
六、依民事訴訟法第79條定訴訟費用之負擔。中 華 民 國 102 年 1 月 13 日
民事第二庭 法 官 蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 22 日
書記官 吳旻玲附表：
┌─┬─────────────────┬──┬──────┬──┐│ │ 土 地 坐 落 │地目│ 面 積 │權利│├─┼───┬───┬──┬──┬───┤ │（平方公尺）│範圍││編│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小段│地 號│ │ │ ││號│ │市 區│ │ │ │ │ │ │├─┼───┼───┼──┼──┼───┼──┼──────┼──┤│1 │臺北市│南港區│南港│ 一 │745 │ 建 │ 145 │全部│├─┼───┼───┼──┼──┼───┼──┼──────┼──┤│2 │臺北市│南港區│南港│ 一 │745-1 │ 道 │ 19 │全部│└─┴───┴───┴──┴──┴───┴──┴──────┴──┘