臺灣士林地方法院民事判決 103年度簡上字第156號上 訴 人 山青水秀山城之戀社區管理委員會法定代理人 虞柏美訴訟代理人 范晉魁律師
吳家輝律師被上訴人 王承慧訴訟代理人 曾大中律師複代理人 林致佑律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國103 年5 月29日本院102 年度簡字第19號判決提起上訴，本院於105 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項上訴人之法定代理人原為楊國龍，於訴訟繫屬中變更為虞柏美，並由其具狀聲明承受訴訟（本院卷第56頁反面），核無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、被上訴人於原審起訴主張：
（一）被上訴人為「山青水秀山城之戀社區」公寓大廈（下稱系爭社區）中門牌號碼新北市○○區○○路○段00號00樓房屋（含00層、00層，下稱系爭房屋）之區分所有權人，系爭房屋位於系爭社區00號大樓之頂層，因系爭房屋頂樓平台長久欠缺整理維護，遇水即發生滲漏，致系爭房屋天花板多處霉汙、油漆剝落、滴水不斷，裝潢及家具因而毀損，嚴重影響生活品質；而系爭房屋頂樓平台屬系爭社區全體區分所有權人共有，且未約定由任何人專用，依公寓大廈管理條例第36條第2款及社區規約第12條約定，應由系爭社區之管理委員會即上訴人負責修繕，然上訴人經被上訴人多次通知履行修繕義務均置之不理，爰依公寓大廈管理條例、系爭社區之規約、民法第767條第1項、第184條及委任契約之規定，提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：1.上訴人應將系爭房屋頂樓平台及其上管道間突出物、女兒牆、水錶箱、泛水結構、防水層以如原審判決後附表所示之修繕方式加以修繕，使被上訴人所有系爭房屋回復至無水份滲漏之狀態。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯稱：
（一）公寓大廈之管理委員會並非有權利能力之法人或自然人，與被上訴人間未能成立委任關係，亦無侵權行為能力，被上訴人復未就其代表權人有因執行職務故意不法侵害被上訴人權利乙節為主張或舉證，即逕對伊提起訴訟，於法未合。又被上訴人所指系爭房屋之漏水點，均集中在系爭房屋頂樓平台之女兒牆內外牆面接縫處，而該女兒牆外側即系爭房屋00層部分雖屬被上訴人專有部分，惟原設計規劃為露台，被上訴人卻違法將露台闢為室內空間（下稱系爭增建部分），於增建施工時為避免系爭增建部分屋頂坍塌，須自外植入鋼筋於舊有外牆內因而導致漏水，與系爭房屋頂樓平台有無瑕疵或是否年久失修全然無關；且漏水點既位於被上訴人所有系爭增建部分內，自非上訴人應負責修繕之區域。況被上訴人請求修繕系爭房屋頂樓平台屬重大修繕，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條規定，應由被上訴人向區分所有權人提案並決議通過後始得進行修繕。另系爭社區業於民國100年9月18日經第14次區分所有權人會議作出「樓頂平台與頂樓住戶共用樓地板之修繕費用由公共基金與頂樓住戶共同負擔」之決議（下稱系爭決議），是如認上訴人應負修繕義務，其修繕費用亦應由兩造共同負擔等語，資為抗辯。
（二）並聲明：1.被上訴人之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房屋頂樓平台及其上管道間突出物、女兒牆、水錶箱、泛水結構、防水層以如原審判決附表所示之修繕方式加以修繕，使被上訴人所有系爭房屋回復至無水份滲漏之狀態。上訴人不服提起上訴，上訴意旨除與在原審所陳相同者外，另補陳：被上訴人起訴聲明及聲請鑑定之範圍均未及於浴廁漏水點，兩造於原審合意就系爭房屋頂樓平台漏水之原因送臺灣省土木技師公會鑑定（下稱系爭鑑定報告），系爭鑑定報告竟逾越起訴聲明及聲請鑑定之範圍，而做出未經聲請鑑定之「漏水點」之結論，原審判決以系爭鑑定報告之結論為判決理由，已逾越被上訴人起訴聲明之基礎事實範圍，其判決自屬違法；且依系爭鑑定報告九之「鑑定經過及結果」說明兩次試水檢漏之結果，顯示女兒牆Ｇ之Ⅰ側及女兒牆Ｈ之Ⅰ側並未造成系爭房屋00樓主臥室第一維修孔及第二維修孔附近漏水，而係Ⅱ側等牆面外側有漏水之情形，堪認被上訴人加蓋系爭增建部分時已損害女兒牆之結構，益徵鑑定結論「增建平台植筋時打穿防水層之可能性極低」僅屬臆測之詞，詎原判決遽引用鑑定人所製作之分項計算表為原審判決附件（參原判決附表之三），責令上訴人應修繕「女兒牆Ｇ、Ｈ兩側以PU防水處理」，已逸脫被上訴人之聲明範圍；又原審判決附表之一第5項之「原有設備配合拆裝復原」及第6項之「原有管線配合拆裝及復原」，係指包括冷氣機、冷凍櫃室外機、冷卻水塔、加壓泵浦、水箱等設備，然被上訴人違規占用頂樓平台，自行架設冷氣機及管線等設備，導致頂樓平台通道堵塞，本應由被上訴人就其違規行為自行負責，而不能責令上訴人負拆裝復原之義務；另系爭鑑定報告所建議之工程項目、施工範圍面積共計110平方公尺，其施工範圍非僅局部修繕，更非短時間內可立即施作完成，此與「一般例行性」修繕顯有不同，且修繕費用近新臺幣（下同）50萬元，已逾越共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用甚高，非「例行性管理維護費用」可資比擬，自屬重大修繕，應待區分所有權人會議決議通過後始得為之，原審判決認定非屬重大修繕，顯有違誤；此外，系爭社區管理委員會於100年9月18日已做出系爭決議，核屬公寓大廈管理條例第10條第2項後段所規定之例外情形。是本件「漏水修繕費用負擔」既經區分所有權人會議合法決議，原審判決竟質疑系爭決議內容之效力，自有消極不適用法規之情形。並聲明：1.原判決廢棄。
2.被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人為系爭社區之管理委員會，被上訴人於86年1 月27日因買賣而取得系爭房屋之所有權而成為系爭社區之住戶，系爭房屋經被上訴人購入時，建商即已於00樓之上、00樓頂樓平台之共有部分增建系爭增建部分。
（二）因系爭社區之規約中並未約定頂樓平台由何人專用，系爭社區之住戶遂於100 年9 月18日做出系爭決議。
（三）嗣系爭房屋頂樓平台發生漏水情形，被上訴人起訴請求上訴人修繕，由本院以102 年度簡字第19號損害賠償等事件受理，兩造於原審合意就上開頂樓平台漏水之原因送臺灣省土木技師公會鑑定，系爭鑑定報告之結果為：
1.第一階段試水檢漏結果①00號上方原有建物之屋頂平台為造成00號00樓主臥浴室獨立管道間上方漏水之原因。
②00號上方原有建物之屋頂平台為造成00號00樓主臥室第一及第二維修孔附近漏水之原因。
③00號上方原有建物之屋頂平台為造成00號00樓主臥室木地板下方積水之原因。
④女兒牆Ｇ之Ⅰ側及女兒牆Ｈ之Ⅰ側並未造成00號00樓主臥室第一及第二維修孔附近漏水。
⑤除00號00樓主臥浴室獨立管道間上方有漏水、第一及第二
維修孔附近有漏水及主臥室木地板有積水現象外，其他00及00樓室內之疑似漏水點在第一階段試水檢漏期間均未發現潮濕或漏水現象。
2.第二階段試水檢漏結果①屋主增建之平台並未造成00號00樓主臥室第一及第二維修孔附近漏水。
②女兒牆Ｇ之Ⅱ側及女兒牆Ｈ之Ⅱ側為造成46號19樓主臥室第一維修孔附近漏水之原因。
③除00號00樓主臥室第一維修孔有漏水現象外，其他00及00
樓之疑似漏水點在第二階段試水檢漏期間均未發現潮濕或漏水現象。
（四）系爭房屋頂樓平台所設置水錶箱內管線固定座等設備為上訴人所安裝並管理使用；空調設備與加壓馬達為被上訴人所安裝並管理使用。
五、本院得心證之理由：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文。經查：
1.系爭房屋頂樓平台乃為維持系爭社區該幢建築物安全及功能之主要結構，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體；另依兩造不爭執事項（二）內容所示，系爭社區之規約中並未約定頂樓平台由何人專用。是系爭房屋頂樓平台應屬系爭社區之共有部分，應可認定。此外，房屋之頂樓平台因長期經日曬雨淋所造成既有之防水層功能弱化，極易導致頂樓平台以下樓層發生滲漏水之情形，而頂樓平台防水功能於一般通常情形下自然耗損之結果，自應定期為修繕、管理及維護，以確保房屋整體不會因頂樓平台長期滲漏水而導致有影響房屋結構安全之虞。再者，共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第36條第2 款亦規定甚明。上訴人既為系爭社區之管理委員會，其職務自應依法為之。況系爭社區規約第2 條第2 款、第12條亦約定：「本公寓大廈法定空地、頂樓平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用」、「共同部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，復有系爭社區之規約影本在卷可稽（本院102 年度湖簡字第202 號卷第24-33 頁）。是依上開法律規定及系爭社區規約之約定，上訴人就系爭社區包含系爭房屋頂樓平台在內之共用部分即負有修繕、管理、維護之義務等情，應堪認定，則被上訴人據此請求上訴人修繕系爭房屋頂樓平台，自屬有據。
2.依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定及系爭社區規約之約定，上訴人就共用部分即系爭房屋之頂樓平台依法及依系爭社區規約均負有修繕、管理、維護之義務，已如上述。而被上訴人亦係據此請求上訴人修繕系爭房屋之頂樓平台，而非請求修繕費用。上訴人雖抗辯系爭決議屬公寓大廈管理條例第10條第2 項但書所規定之情形，故應依系爭決議由兩造共同負擔修繕費用云云。然依上訴人抗辯情節，乃係兩造就修繕費用如何分擔之問題，與上訴人依法及系爭社區規約應負擔之修繕、管理、維護之義務乃屬二事，況被上訴人就系爭房屋頂樓平台漏水之原因並不具有可歸責之事由（詳下述），是上訴人上開抗辯，尚屬無據。
3.又被上訴人所請求修繕之內容為如原審判決附表所示之內容即系爭房屋頂樓平台管道間突出物、女兒牆、水錶箱、泛水結構及防水層修繕工程。而就上開請求修繕之內容以觀，顯見被上訴人請求修繕之面積非鉅，施工內容亦非屬複雜，且未改變系爭社區建物主體結構及外觀；再依系爭鑑定報告所估算之修繕費用為49萬1,627 元（系爭鑑定報告第11頁、第702 頁），復參以系爭社區至103 年1 月31日止之管理費尚有1,766 萬6,828 元乙節，有系爭社區之管理費收支表存卷可憑（本院102 年度簡字第19號卷第75頁，下稱簡字卷），經比較此2 筆金額及衡量被上訴人請求修繕之內容，尚難認修繕系爭房屋頂樓平台之漏水現狀屬重大修繕。至上訴人雖另提出系爭社區101 年8 月份之管理費收支表（本院卷第32頁），主張該月僅收入59萬3,
644 元之管理費，卻有68萬6,845 元之支出，是被上訴人請求之修繕費用實非系爭社區管理費所能負擔云云，惟細繹上開支出部分，電梯保養費、機電設備維修費、監視設備維修費均非屬每月之經常性支出，且系爭鑑定報告所估算之修繕費用亦未超出系爭社區當月之管理費收入；此外，系爭社區尚有定期存款1,500 萬元，實難僅依該月之支出高於管理費之收入，即遽認系爭房屋頂樓平台之修繕將造成系爭社區財務之重大負擔。綜上，應認系爭房屋頂樓平台之漏水既非屬重大修繕，上訴人主張應適用公寓大廈管理條例第11條第1 項之規定，被上訴人應向區分所有權人會議提案並決議通過後始得進行修繕云云，洵屬無據。
（二）另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第767 條第1 項亦有明文。經查：
1.依系爭鑑定報告第10-11 頁之記載，鑑定機關即臺灣省土木技師公會考量：⑴現有屋頂防水層已有18年之歷史，原有的防水層多已老化失效或瀕於失效，於翻修破壞舊有防水層時新舊界面失敗率極高且可能會因施工擾動造成相接近之原防水層失其效用；而且⑵此屋頂平時係開放供住戶曬衣使用，曬衣的器具及人員走動將使已老化失效或瀕於失效之防水層加速破壞；再者⑶於00層室內樓梯上方維修孔內，可見屋頂版下方有多處結構性的裂縫，一旦上方之防水層老化失效後即可能變為新的漏水點；另外⑷初勘及第一次會勘時曾記錄有多處疑似漏水點，雖於試水檢漏過程中並未發生漏水現象，但其潮斑之顯現即代表該處附近防水層確有問題，故鑑定結果係建議以原審判決附表所示之修繕方式進行修繕。
2.又鑑定技師陳柏伸及王棟樑於原審均證稱：建物屋齡已有18年以上，如只做局部修繕，可能會造成其他防水層破裂；我們在現場有看到有些地方有水痕，但這次試水沒有漏水，以後還是有可能會發生漏水，有水痕就表示會發生漏水，原有的防水施作方式並非標準的，防水層要做到女兒牆上應要延伸上去，要用壓緣磚壓住防水層立面，其上方再封好，這就叫泛水構造，但現場女兒牆的立面防水牆與壓緣磚之間有水道，因此我們建議屋頂平台沿著所有牆面都要重新做防水層。女兒牆Ｉ側是沒有漏水，但因為Ｉ側轉角處有結構性的裂縫，裂縫有穿越Ⅰ側及Ⅱ側，Ⅱ側沒有用矽利康封住。Ⅰ側則是用軟性的矽利康封住，所以Ⅰ側在鑑定時沒有漏水，但矽利康耐用性不長，建議一起做，我們也有看到該側有塗佈樹脂防水，都已老化剝落，所以才會建議全面做防水等語（簡字卷第46頁反面至第47頁），是女兒牆Ｇ之Ⅰ側及女兒牆Ｈ之Ⅰ側並未造成系爭房屋00樓主臥室第一及第二維修孔附近漏水，系爭鑑定報告所建議上開修繕方式雖涵蓋預防性修繕在內，惟上訴人對系爭房屋頂樓平台共用部分除應負責修繕以避免漏水之狀況外，公寓大廈管理條例第36條第2款規定亦負有管理、維護之義務使系爭大樓頂樓平台維持良好排水、防水功能之狀態，亦即使系爭社區頂樓平台防水構造合乎通常一般防水、排水之功能，而足以避免滲漏水至頂樓平台以下之樓層，已如上述。另被上訴人依據民法第767條第1項後段，對依法應負擔修繕義務之上訴人本具有妨害防止請求權，故被上訴人除請求上訴人就已發生滲漏水部分進行修繕以排除侵害外，揆諸上開說明，其一併請求上訴人依系爭鑑定報告建議方式進行全面性修繕工程，以防止侵害再度發生，即屬有據。綜上，女兒牆G、H兩側以PU防水處理因能預防系爭房屋將來再度發生漏水之情事，自屬有效之修繕方式，與被上訴人之起訴聲明分屬二事，亦與本件訴訟標的無涉，是被上訴人為修復及防止系爭房屋之滲漏水，請求上訴人應依原審判決附表所示之修繕方式加以修繕，進行全面性修繕工程，即屬有據。上訴人抗辯原審判決就附表之三「女兒牆Ｇ之Ｉ側、女兒牆Ｈ之Ｉ側」之部分為訴外裁判而屬判決違背法令云云，自非可採。
（三）再依系爭鑑定報告第8 頁，女兒牆Ｇ之Ⅰ側及女兒牆Ｈ之Ⅰ側並未造成00號00樓主臥室第一及第二維修孔附近漏水，此復為兩造所不爭執，再參以證人即鑑定技師王棟樑於本院證稱：系爭鑑定報告第8頁第（五）2.⑴系爭增建部分之平台並未造成00號00樓主臥室第一及第二維修孔附近漏水，係指系爭增建部分與本件漏水完全沒有關係，如果沒有這個增建還是會漏水等語（本院卷第113頁反面），堪認被上訴人雖建有系爭增建部分，惟其就系爭房屋頂樓平台漏水並無可歸責之事由。從而，上訴人抗辯系爭房屋頂樓平台漏水係因被上訴人於該處建有系爭增建部分所致，故上訴人自不必負擔修繕義務云云，亦難認為有據。
（四）至上訴人主張原審判決附表一第5 、6 項係因被上訴人違法加裝冷氣設備及加壓馬達所生，此部分之費用不應由上訴人負擔云云。惟因上訴人就系爭房屋頂樓平台負有修繕義務，而系爭房屋頂樓平台所設置水錶箱內管線固定座等設備為上訴人所安裝並管理使用，此如上開不爭執事項（四）所示，是上訴人於修繕系爭房屋頂樓平台時，衡情確須將上開設備拆除後再行修繕，縱被上訴人於系爭房屋頂樓平台上加裝冷氣設備及加壓馬達，而增加上訴人修繕時應支出之搬遷費用，然此部分亦屬費用分擔之問題，而無礙於上訴人就共用部分即系爭房屋頂樓平台依法及依系爭社區規約均負有修繕、管理、維護之義務。上訴人據此主張廢棄原判決，亦屬於法不合。
六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段請求上訴人修繕系爭房屋頂樓平台，為有理由，應予准許。
原審據此為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 黃莉莉
法 官 黃筠雅法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 沈育儒