臺灣士林地方法院民事判決 103年度簡上字第186號上 訴 人 黃憲仁訴訟代理人 高敏惠被上訴人 吳陳慧似訴訟代理人 吳秀倪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103 年8 月15日本院士林簡易庭103 年度士簡字第362 號判決提起上訴，本院於104 年1 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國97年1 月1 日與上訴人簽訂房屋租賃契約，約定由被上訴人將門牌號碼臺北市○○區○街○○號地下室（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自上開日期起至98年1 月1 日止，每月租金新臺幣（下同）7,000 元，應於每月1 日繳納；押租金亦為7,000 元，但早因上訴人積欠房租而抵銷。於上開租期屆滿後，兩造以口頭續約，除租金調降為每月6,000 元外，其餘條件均與原租約相同（下稱系爭租約）。嗣兩造於102 年11月合意終止系爭租約，詎上訴人竟拒絕遷讓返還系爭房屋，且留有滿屋垃圾雜物，經催請上訴人遷讓系爭房屋及給付相當於租金之損害，上訴人均置之不理，爰提起本件訴訟等語。並聲明：
（一）上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人3 萬元，及自103 年5 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（三）上訴人應自103 年5 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,000 元。（四）被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯稱：上訴人雖於97年1 月1 日承租系爭房屋，兩造並於102 年11月間終止系爭租約，惟上訴人自102 年12月起未給付租金及遷讓房屋，實因系爭房屋於同年5 月間淹水成災，上訴人損失慘重，而被上訴人遲未改善淹水問題。
迨於同年12月中，上訴人始悉淹水乃因樓上1 樓住戶（下稱系爭1 樓住戶）更換新水槽時施工不當導致水管破裂所致，然是時兩造租賃關係存續中，應由被上訴人負修繕責任，惟其置之不理，造成上訴人7 個多月之痛苦及損失。雖系爭1樓住戶曾補償上訴人4 萬元，仍無法補足上訴人損失；且被上訴人另取走系爭1 樓住戶本欲與上訴人和解之賠償金5 萬元，藉此水災得利。因系爭房屋漏水使上訴人受有物品浸水損失為冰箱約7 萬元、藤椅2 組約4 萬元、窗型冷氣機3 萬元、電腦桌3 張、床組1 組、衣物數百件、皮包20個及皮靴20雙等物及精神上損害20萬元，亦使上訴人無法使用收益系爭房屋，上訴人自不必給付租金，故被上訴人應返還102 年
5 月至同年11月之租金共計4 萬2,000 元，上訴人並以之向被上訴人主張抵銷；又上訴人已於102 年11月退租，經被上訴人允諾於103 年4 月8 日前騰空系爭房屋，但因物品泡水、損毀難以清理而有所耽擱，現屋內物品已所剩無幾，兩造租賃關係已經消滅，上訴人且未居住於系爭房屋，被上訴人請求遷讓系爭房屋及給付相當於不當得利之租金，其請求係缺乏要件等語。並聲明：（一）被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原審經審理後，判決被上訴人全部勝訴。上訴人不服而提起上訴，所陳除與原審相同外，另補陳：上訴人蒙受7 個多月房屋漏水之苦，亦無法使用系爭房屋所造成之損害，及精神之長期痛苦，因被上訴人均未為善後處理，上訴人自得拒絕給付租金、搬遷，此屬不可歸責於上訴人之事由，依民法第
230 條規定上訴人自不負遲延責任。並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之主張則與原審相同。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於97年1 月1 日向被上訴人承租系爭房屋，租期自97年1 月1 日起至98年1 月1 日止，租金每月7,000 元，押租金為7,000 元。系爭房屋之租賃期間屆滿後，兩造口頭續約，除租金調整為每月6,000 元外，系爭租約其餘條件均與原租約相同。
（二）系爭1 樓住戶於102 年5 月間僱工更換新水槽，因施工不當導致水管破裂而造成水流灌進系爭房屋，系爭1 樓住戶遂分別賠償被上訴人5 萬元及上訴人4 萬元。（原審卷第29頁背面）
（三）嗣兩造於102 年11月合意終止系爭租約，上訴人並於同年12初將系爭房屋之鑰匙交付予被上訴人，惟上訴人遲未搬遷，兩造於103 年4 月3 日偕同警察至現場協調，上訴人承諾於103 年4 月8 日搬遷，復於103 年5 月1 日於本院調解庭中承諾將於103 年5 月31日搬遷，惟系爭房屋目前仍留有冰箱、單人床組等大型物件，上訴人亦未通知被上訴人前往點交系爭房屋。（原審卷第21、59頁）
五、得心證之理由：
（一）上訴人於系爭租約終止後未遷出系爭房屋，對被上訴人應負擔遲延責任：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第455 條、第229 條第1 項及第230 條分別定有明文。是上訴人依上開法條規定，於系爭租約終止時起即負有返還系爭房屋予被上訴人之義務，倘其於租期屆滿後未返還系爭房屋，除具有不可歸責之事由外，對被上訴人應負遲延責任。查兩造業於102 年11月合意終止系爭租約，而上訴人遲未遷出系爭房屋，迄103 年5 月1 日於本院調解庭中雖承諾將於103 年5 月31日搬遷，然系爭房屋目前仍留有冰箱、單人床組等大型物件，上訴人亦未通知被上訴人前往點交系爭房屋等情，為兩造所不爭執，可知上訴人於系爭租約終止後，遲至103 年5 月仍未遷離系爭房屋，其遲延返還系爭房屋予被上訴人之事實甚明。
2.上訴人雖抗辯稱：因系爭房屋淹水，而被上訴人為出租人，依民法第429 條就系爭房屋負有修繕義務卻未為履行，使上訴人受有無法使用租賃物之損害及精神上之長期痛苦，並非上訴人拒不給付租金及搬遷，此係不可歸責於上訴人，故上訴人自不負遲延責任云云。惟按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429 條第1 項及第430 條亦有明文規定。另按出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院96年度台上字第1415號判決意旨參照）。是依據上開條文規定及最高法院之見解，上訴人如認系爭房屋有瑕疵，應定期限催告被上訴人履行修繕義務，於被上訴人不履行時，依法上訴人得選擇終止系爭租約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，或行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金；至上訴人抗辯延期搬遷，與被上訴人之修繕義務，此二者間並不具同時履行抗辯之關係，則上訴人自不因被上訴人未履行修繕義務而得延期遷出系爭房屋，故上訴人據此主張其具有不可歸責之事由云云，顯非可採；此外，上訴人復未提出其餘事證以證明其遲延搬遷有何不可歸責之事由，則上訴人就遲延返還系爭房屋予被上訴人一事，應負擔遲延責任，應可認定。
（二）被上訴人得向上訴人請求自102 年12月起至103 年4 月止，按月給付相當於租金之不當得利6,000 元，共計3 萬元：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；此為民法第179 條、第18
1 條但書所明定。
2.經查：上訴人自系爭租約於102 年11月終止後，迄於103年5 月仍未搬遷等情，為兩造所不爭執；且上訴人就遲延返還之責任並無不可歸責之事由，亦如上述；是上訴人實係無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致被上訴人無法使用而受有損害，而上訴人無法律上原因使用系爭房屋之利益，依其性質不能返還，且無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而系爭房屋之租金為每月6,000 元，則該相當於租金之不當得利金額，當以每月之租金計算之。是被上訴人依不當得利之規定，請求被告自103 年12月起至103 年4 月止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000 元，共計3 萬元，為有理由，自應准許。
（三）上訴人不得因系爭房屋淹水而向被上訴人請求損害賠償20萬元，及扣抵自102 年5 月起至同年11月止之租金共計4萬2, 000元：
1.上訴人因系爭房屋淹水造成屋內物品損失，向被上訴人請求損害賠償20萬元部分：
①系爭1 樓住戶於102 年5 月間僱工更換新水槽，因施工不
當導致水管破裂而造成水流灌進系爭房屋，遂賠償上訴人
4 萬元之事實，為兩造所不爭執，且上訴人自陳：淹水的原因是系爭1 樓5 月搬來的住戶林先生造成的，因為他家做生意需水量大，有做水電系統才造成淹水，水是從氣窗排進系爭房屋內等語（本院卷第46頁），是系爭房屋淹水既因系爭1 樓住戶裝修房屋之行為所導致，則上訴人依侵權行為請求損害賠償之對象，應為系爭1 樓住戶；且上訴人屋內物品係因淹水而受損，而淹水之原因亦非系爭房屋本身之瑕疵所造成，則上訴人所受之損害，與被上訴人是否履行修繕義務並無關聯，故上訴人主張因被上訴人未履行修繕義務而請求損害賠償20萬元，顯屬於法無據。
②又上訴人另稱：伊跟系爭1 樓住戶林先生收4 萬元時，有
告訴他主要是賠償壞掉的傢俱、家電，如藤椅、大冰箱等語（本院卷第46頁反面），是上訴人既已向系爭1 樓住戶收取4 萬元作為屋內物品損壞之賠償，則上訴人所受損害已經填補，自無法再向被上訴人請求賠償。
2.上訴人主張被上訴人未履行修繕義務而請求扣抵租金4 萬
2 千元部分：①按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明；而出租人基此而對承租人負有租賃物之修繕義務，如出租人未依法履行其義務，承租人得依同法第430 條向承租人請求自租金中扣除修繕之費用，亦如上述。惟上訴人抗辯扣抵租金，就系爭房屋因淹水而未保持合於約定之使用、收益狀態乙節，即應負舉證責任。
②經查：上訴人自陳：當初承租系爭房屋是要自住，因沒有
廁所跟浴室，所以只住了1 個月左右就沒有繼續居住，只有堆置傢俱和家人物品，約1 個月回去系爭房屋1 、2 次拿東西等語（本院卷第45頁反面），則上訴人承租系爭房屋之目的係用以堆置物品乙節，應可認定。又上訴人復稱：從102 年5 月到同年12月兩造終止租約，這段時間房屋內一直都有積水，但伊還是可以穿雨鞋進去拿東西，水只有到膝蓋，要用的東西放在桌子或櫃子上，還是可以使用等語（本院卷第46頁），是系爭房屋雖有淹水，然上訴人其餘物品仍繼續堆置於系爭房屋中，且進出取用物品並無困難，則系爭房屋仍合於兩造於系爭租約中所約定之使用、收益狀態，應可認定。況上訴人於該淹水期間內仍如期給付租金予被上訴人，益徵當時系爭房屋之狀態仍足以供上訴人堆置物品使用，且上訴人就其是否修繕系爭房屋及修繕費用乙節，亦未能舉證以實其說，故上訴人據此主張扣抵租金，亦屬於法無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455 條請求上訴人返還占系爭房屋，及依民法第179 條之規定請求上訴人給付自102 年12月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,000元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。原審據此為被上訴人上訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 黃莉莉
法 官 陳燁真法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
書記官 沈育儒