臺灣士林地方法院民事判決 103年度簡上字第129號上 訴 人 齊家公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 高敏瀞上 訴 人 齊家保全股份有限公司法定代理人 高敏瀞共 同訴訟代理人 陳麗安
黃祺重劉興業律師複 代理人 沈宏裕律師
劉元琦律師被 上訴人 美秀館公寓大廈管理委員會法定代理人 沈汶漳訴訟代理人 呂宛霖
林裕美黃瑞琪上列當事人間請求給付管理服務費用事件，上訴人對於中華民國
103 年6 月30日本院內湖簡易庭103 年度湖簡字第172 號第一審判決提起上訴，本院於民國104 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司新臺幣貳拾柒萬玖仟零柒拾陸元，及自民國一○三年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被上訴人應給付上訴人齊家保全股份有限公司新臺幣伍仟伍佰元，及自民國一○三年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔八分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人於本件訴訟繫屬後，由陳家麗變更為沈汶漳，有主管機關臺北市政府都市發展局民國104 年6 月
3 日北市都建字第00000000000 號函在卷可稽，並經被上訴人於同年7 月6 日依民事訴訟法第175 條、第176 條規定具狀聲明承受訴訟（本院卷二第74頁、第112 頁），應予准許。次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第
1 項定有明文，此於簡易訴訟程序亦準用之，此觀同法第43
6 條之1 第3 項規定自明。本件被上訴人於原審訴之聲明為：「㈠被上訴人應給付上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司（下稱齊家管理公司）新臺幣（下同）28萬6076元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。㈡被上訴人應給付上訴人齊家保全股份有限公司（下稱齊家保全公司）4 萬3500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。」，嗣於第二審訴訟程序，將上開聲明第一項之本金部分變更為28萬76元，上開聲明第二項之本金部分變更為4 萬500 元（本院卷二第
119 頁背面），經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
二、上訴人起訴主張：上訴人齊家管理公司與被上訴人美秀館公寓大廈管理委員會簽訂委任管理維護業務契約（下稱系爭管理契約），約定自101年9月20日至102年9月19日，由上訴人齊家管理公司提供大樓管理維護服務，被上訴人應按月給付服務費22萬4700元；被上訴人並與另一上訴人齊家保全公司簽訂駐衛保全服務契約（下稱系爭保全契約），約定自 101年9月20日至102 年9月19日，由上訴人齊家保全公司提供駐衛保全服務，被上訴人應按月給付服務費21萬300 元。惟遭被上訴人單方面以：上訴人等之現場執勤人員有「現場人員執勤考核表」所列諸如出勤狀況未符規定、秘書無故曠職等情事而擅自扣款。被上訴人並未依系爭管理契約及系爭保全契約第5 條第4 項：「甲方（按被上訴人）若發現乙方（按上訴人等）執勤人員有缺失時，應通知乙方等限期改善，若乙方人員仍未改善，則甲方可依現場人員執勤考核表，書面通知乙方逕行扣款，除此之外，甲方不得藉故拖延付款或片面罰扣。」之規定，通知上訴人等予以確認，亦未明確說明並具體陳述證明現場執勤人員確有違規情事，即逕自扣款外，更羅列諸多非屬「現場人員執勤考核表」所列項目而強予扣款。被上訴人自101 年11月至102 年9 月累計共有服務費28萬76元未給付予上訴人齊家管理公司、自101 年11月至10
2 年8 月累計共有服務費4 萬500 元未給付予上訴人齊家保全公司。上訴人齊家管理公司、齊家保全公司乃訴請判命被上訴人分別給付各該服務費，並加給按約定以週年利率10%計算之遲延利息等語。
三、被上訴人答辯以：被上訴人早於初期發現上訴人等派駐現場之執勤人員違反現場人員執勤考核表時，即由被上訴人當時之主任委員訴外人馬幼興於101 年9 月及10月針對執勤人員之出勤狀況與上訴人之法定代理人高敏瀞多次電話溝通協調，雙方協議扣款金額5000元，被上訴人發函書面通知自10月服務費中扣除且經上訴人回函表示無異議，顯見上訴人等已自認其行為，被上訴人並非一經發現執勤人員有缺失即逕行扣款。且上訴人若依系爭管理契約及系爭保全契約提供契約內敘明之服務項目，被上訴人自無異議給付服務費用，惟上訴人等違反合約精神，未盡善良管理人注意義務，被上訴人僅依約予以扣款，且依然支付上訴人服務費用，並無延遲給付服務費用等情，且上訴人等若認定被上訴人遲延付款，依前開契約第5 條第3 款之規定，上訴人應於累計達2 期以上經催告後逕行停止服務，然上訴人等仍繼續提供服務，視同自認行為等語，資為抗辯。
四、原審對上訴人之請求，判決全部敗訴。上訴人就此不服而提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人齊家管理公司28萬76元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人齊家保全公司4萬500元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人齊家管理公司與被上訴人簽訂系爭管理契約，約定自
101 年9 月20日至102 年9 月19日，由上訴人齊家管理公司提供大樓管理維護服務，被上訴人應按月給付管理服務費22萬4,700 元。
㈡、上訴人齊家保全公司與被上訴人簽訂系爭保全契約，約定自
101 年9 月20日至102 年9 月19日，由上訴人齊家保全公司提供駐衛保全服務，被上訴人應按月給付保全服務費21萬30
0 元。
㈢、二契約書雖裝訂在一起，惟於第17頁之頁碼17/17旁，明文標註「齊家保全股份有限公司」，與第11頁駐衛保全服務契約書之標註相同，而與第1頁綜合管理服務合約書（即委任管理維護業務契約）之標註不同。
㈣、委任管理維護業務契約未附「現場人員執勤考核表」。
㈤、被上訴人103年9月16日民事上訴答辯狀附件一、二、四、七、十所提出之工作人員打卡記錄為真實。
㈥、被上訴人目前尚積欠上訴人齊家管理公司共計28萬76元之管理服務費用。
┌─────┬────────┬───────┬────────┬───────┐│ 日期 │ 應收金額 │ 實收金額 │ 同意扣款額 │ 實際積欠金額 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│101年11月 │ 22萬4700元 │ 12萬7700元 │ 2萬2000元 │ 7萬5000元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│101年12月 │ 22萬4700元 │ 19萬9700元 │ 2000元 │ 2萬3000元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│102年01月 │ 22萬4700元 │ 21萬4700元 │ 0 │ 1萬元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│102年03月 │ 22萬4700元 │ 21萬4791元 │ 7939元 │ 1970元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│102年04月 │ 22萬4700元 │ 18萬1700元 │ 0 │ 4萬3000元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│102年08月 │ 18萬5850元 │ 17萬3555元 │ 0 │ 1萬2295元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│102年09月 │ 11萬7705元 │ 2894元 │ 0 │ 11萬4811元 │├─────┼────────┼───────┼────────┼───────┤│ 小計 │ 142萬7055元 │ 111萬5040元 │ 3萬1939元 │ 28萬76元 │├─────┴────────┴───────┴────────┴───────┤│被上訴人積欠金額：28萬76元 │└───────────────────────────────────────┘
㈦、被上訴人目前尚積欠上訴人齊家保全公司4萬500元之保全服務費用。
┌──────┬───────┬─────┬──────┬───────┐│ 日期 │ 應收金額 │ 實收金額 │同意扣款額 │實際積欠金額 │├──────┼───────┼─────┼──────┼───────┤│101 年11月 │ 21萬300 元 │20萬9300元│ 0 │ 1000元 │├──────┼───────┼─────┼──────┼───────┤│102 年01月 │ 21萬300 元 │18萬3300元│ 0 │ 2 萬7000元 │├──────┼───────┼─────┼──────┼───────┤│102 年03月 │ 21萬300 元 │20萬9300元│ 0 │ 1000元 │├──────┼───────┼─────┼──────┼───────┤│102 年04月 │ 21萬300 元 │20萬9300元│ 0 │ 1000元 │├──────┼───────┼─────┼──────┼───────┤│102 年08月 │ 21萬300 元 │19萬8800元│ 1000 │ 1 萬500 元 │├──────┼───────┼─────┼──────┼───────┤│ 小計 │ 105 萬1500元 │101 萬 │ 1000 │ 4 萬500 元 │├──────┴───────┴─────┼──────┼───────┤│被上訴人積欠金額：4 萬500 元 │ │ │└────────────────────┴──────┴───────┘
六、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、上訴人齊家管理公司依系爭管理契約請求給付如聲明所示之服務費及利息，有無理由？
㈡、上訴人齊家保全公司依系爭保全契約請求給付如聲明所示之服務費及利息，有無理由？
七、得心證理由：
㈠、上訴人齊家管理公司部分：
1、上訴人齊家管理公司主張被上訴人自101 年11月起尚積欠部分管理服務費用未給付。被上訴人則辯稱，因上訴人齊家管理公司管理服務有疏失，予以扣款折抵而無給付之義務等語，以下茲就上訴人齊家管理公司各月請求之金額有無理由，分述如下：
①、101年11月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠7 萬5000元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司派駐於被上訴人社區之服務人員，有遲到或早退20次之事實，依兩造約定之現場人員執勤考核表第1 項規定，每次應扣款1000元，合計應扣款
2 萬元等語。經查，被上訴人所指之現場人員執勤考核表，雖附於被上訴人與上訴人齊家保全公司簽訂之系爭保全契約中，惟被上訴人係同時與上訴人公司簽訂系爭管理契約、系爭保全契約。且兩份契約並裝訂成一冊，標目為「美秀館公寓大廈管理委員會綜合管理合約書」，依序編頁碼，合計17頁，第17頁為「現場人員執勤考核表」，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可參( 本院卷二第165 頁) 。且系爭管理契約第5 條第4 項亦約定：「甲方（按被上訴人）若發現乙方（按上訴人齊家管理公司）值勤人員有缺失時，應通知乙方限期改善，若乙方人員仍未改善，則甲方可依現場人員值勤考核表，書面通知乙方逕行扣款，除此之外，甲方不得藉故拖延付款或片面罰扣。」等語。再者，上訴人齊家管理公司派駐被上訴人社區之服務人員徐慧雯遲到違反考核表上之規定，經被上訴人要求依上開規定抵扣管理服務費，經上訴人齊家管理公司蔡佳芳襄理同意，此有被上訴人提出之電子郵件，在卷可憑( 本院卷一第182 頁) 。另兩造又於102年4 月19日共同修訂合約現場人員值勤考核表，其內容不僅規範上訴人齊家保全公司派駐之保全人員，亦包括上訴人齊家管理公司派駐被上訴人社區之社區主任、社區財務秘書、社區生活秘書、社區清潔人員，並明確規定上下班之時間，註明每日上班遲到以10分鐘為限，惟整月加總以不超過30分鐘為限，若遲到、早退，社區依約逕行扣款等語( 原審卷第73頁) 。是本院審酌上情，足認上訴人齊家管理公司與被上訴人間確係合意就其派駐於被上訴人社區之管理服務人員如有現場人員執勤考核表所載之情形，得逕為扣款，而有此考核表之適用，合先敘明。被上訴人主張社區主任黃俊升有遲到早退5 次、秘書郝珮如遲到15次，應依現場人員執勤考核表第1 項規定，扣款合計2 萬元云云。查上訴人齊家管理公司駐於被上訴人社區之管理服務人員值勤含午休時間每人應為合計9 小時，此為兩造所不爭執( 本院卷一第252 頁反面) 。然依系爭管理契約之內容，並未約定派駐人員之上班起、迄時間，兩造係於102 年4 月19日方合意修訂派駐人員上、下班時間( 原審卷第73頁) 。是以，101 年11月間，兩造既無約定派駐人員上、下班時間，派駐人員是否有遲到或早退情形，則應視其服勤時間是否已達約定之9 小時為斷。查被上訴人所指主任黃俊升遲到、早退部分除101 年11月4 日出勤時數為8 時50分不足9 小時外，其餘出勤時間分別為9時55分、10時30分、9 時、9 時，而被上訴人所指秘書郝珮如遲到部分，其出勤時間分別為14時30分、13時、12時、13時、12時、14時、14時30分、14時、14時、9 時30分、13時30分、10時30分、12時、13時、11時30分，均已逾9 小時之出勤時間，此有被上訴人提出之出缺勤統計表可證( 本院卷二第19頁、第20頁) 。是依前所述，此部分僅得就主任黃俊升101 年11月4 日出勤時數8 時50分不足9 小時部分，依現場人員執勤考核表扣款1000元外，其餘難認有合於現場人員執勤考核表而得扣款之情形。準此，上訴人齊家管理公司請求被上訴人給付7 萬5000元扣除前開所述之1000元，僅得請求被上訴人給付7 萬4000元。
②、101年12月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠2 萬3000元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司派駐於被上訴人社區之服務人員有遲到3 次，保全人員有遲到18次之事實，依兩造約定之現場人員執勤考核表第1項規定，每次應扣款1000 元，合計應扣款2萬1000元等語。惟查，101年12月間，系爭管理契約既無約定派駐人員上、下班時間，派駐人員是否有遲到或早退情形，則應視其服勤時間是否已達約定之9 小時為斷，已如前述。查被上訴人所指秘書陳沛彥遲到部分，其出勤時數為9時51分，而所指秘書徐慧雯遲到2次部分，其出勤時數分別為10時30分、9時20分，均已逾兩造約定9小時之出勤時間，此有被上訴人提出之出缺勤統計表可參（本院卷二第25頁），是難認有合於現場人員執勤考核表遲到而得扣款之情形。至保全人員遲到18次部分，係屬被上訴人與上訴人齊家保全公司間之問題，與本件係屬系爭管理契約部分無涉，自不得於此部分主張扣款。是以，上訴人齊家管理公司請求被上訴人給付2萬3000元，應屬有據。
③、102年1月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠1萬元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司有隨意將委員電話提供住戶違反現場人員執勤考核表第19項之規定扣款1000元及有如附表1(本院卷二第26頁) 所示之服務缺失扣款9000元，合計應扣款1 萬元云云置辯。按現場人員未依通常SOP 程序，逕將委員電話號碼給住戶違反保密原則每次應罰款1000元，現場人員值勤考核表第19項雖定有明文。惟上訴人齊家管理公司否認被上訴人所指之違反保密原則之情事，自應由被上訴人就此負舉證之責任。惟被上訴人就此僅提出被上訴人102 年
1 月24日之函文為證( 本院卷一第176 頁) ，該函文雖有記載：「貴司楊水蒼主任1 月7 日隨意將委員電話提供給住戶，不僅洩露委員個資，也未依照程序執行知會值星委員…」等語。惟此僅為被上訴人單方之陳述，尚難以此逕認上訴人齊家管理公司派駐現場之人員有被上訴人前開所指之事實。又按債務不履行損害賠償之債，除契約當事人間已事先參照民法第250 條之規定約定違約金或懲罰性違約金外，均須有一方未依約履行，並致他方受有損害，方得請求損害賠償。復參照系爭管理契約第5 條第4 項約定：「甲方若發現乙方值勤人員有缺失時，應通知乙方限期改善，若乙方人員仍未改善，則甲方可依現場人員值勤考核表，書面通知乙方逕行扣款，除此之外，甲方不得藉故拖延付款或片面罰扣。」等語，及現場人員值勤考核表之內容，足認系爭管理契約僅就上訴人齊家管理公司違反現場人員值勤考核表之內容，約定被上訴人得請求違約金，並逕行扣抵管理服務費外，其餘部分並無此約定。是被上訴人若主張上訴人齊家管理公司有現場人員值勤考核表內容以外之服務缺失，請求賠償，自應由被上訴人證明其就此服務缺失，亦即就債務不履行之行為受有損害，惟被上訴人就此並無法舉證證明其受有如附表1 所示扣款金額之損害，則其請求此部分之扣款，自無所據。是以，上訴人齊家管理公司請求被上訴人給付1 萬元，應屬可採。
④、102年3月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠1970元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司有未提交區分所有權人會議紀錄、疏失造成區分所有權人會議流會，各應扣款1000元云云置辯。惟查，被上訴人前開主張之事實，均非現場執勤人員考核表規範之內容，參照前述③，自應由被上訴人證明前開缺失已造成被上訴人損害，惟被上訴人就此部分，並未舉證以實其說，故其所辯，尚無足採。是以，上訴人齊家管理公司請求被上訴人給付1970元，即屬有據。
⑤、102年4月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠4 萬3000元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司有住戶違規於星期六施工裝潢，現場主任未依被告裝潢施工管理規定勸導並禁止施工，依現場人員執勤考核表第10項扣款1000元，及有如附表
2 所示之服務缺失( 本院卷二第30頁) 扣款4 萬元，合計應扣款4 萬1000元云云置辯。按假日或夜間有裝潢施工，現場人員未制止，勸阻每次應罰款1000元，現場人員值勤考核表第10項雖定有明文。惟上訴人齊家管理公司否認有被上訴人所指之前開情事，自應由被上訴人就此負舉證之責任。惟被上訴人就此僅提出被上訴人102 年4 月28日之函文為證( 本院卷一第198 至202 頁) ，該函文雖有記載：「…九、4 月20日星期六上午至下午17:00 間，353 號B19 住戶於住家內進行施工，貴司現場主管未依照本會裝潢施工管理規定，勸導並禁止該戶勿於規定以外之時間施工。故依合約規定扣款新台幣1000元整…」等語。惟此函文僅為被上訴人單方之陳述，既為上訴人齊家管理公司否認，自尚難以此逕認上訴人齊家管理公司確有被上訴人前開所指之事實。至被上訴人前開主張如附表2 所示之事實，均非現場執勤人員考核表規範之內容，參照前述③，自應由被上訴人證明前開缺失已造成被上訴人損害，被上訴人就此部分，並未舉證以實其說，故其所辯，尚無足採。是以，上訴人齊家管理公司請求被上訴人給付4 萬3000元，即屬有據。
⑥、102年8月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠1 萬2295元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司有如附表3 所示之服務缺失(本院卷二第31頁)，應扣款1萬2295 元云云置辯。惟查，就附表3第1項被上訴人主張生活秘書張鳳如102年7月上班多休假1日，應扣費用1295 元云云，雖提出張鳳如之打卡紀錄為證（本院卷一第106 頁）。惟張鳳如係於102年7月始到職，復觀前開打卡紀錄，張鳳如係於102 年7月2日始有打卡紀錄，是張鳳如究係7月1日到職，而多休1 日，或係7月2日方到職，實有疑義。是被上訴人前開舉證尚無法證明張鳳如確有多休一日之事實。另附表3所示之第2項、第3項、第4項事實，均非現場執勤人員考核表之規範之內容，參照前述③，自應由被上訴人證明前開缺失已造成被上訴人損害，被上訴人就此部分，並未舉證以實其說，故其所辯，尚無足採。是以，上訴人齊家管理公司請求被上訴人給付1萬2295 元，即屬有據。
⑦、102年9月部分：
上訴人齊家管理公司主張被上訴人尚積欠11萬4811元未給付，被上訴人則以上訴人齊家管理公司有如附表4 所示之服務缺失(本院卷二第32頁)，應扣款11萬4811元云云。惟查上開事實，亦非現場執勤人員考核表規範之內容，被上訴人主張上訴人保管之社區公共財產短少749元、管理費收繳延宕1萬4062元（住戶主張業已繳納管理費，但上訴人齊家管理公司表示未收受，惟住戶亦提不出收據）云云，為上訴人齊家管理公司否認，被上訴人就此並無提出證據證明，被上訴人之社區公共財產於上訴人齊家管理公司受任管理期間確有短少749元，且有收取住戶1萬4062元之管理費，未繳付被上訴人之事實。被上訴人另主張，上訴人齊家管理公司未善盡管理清潔責任致袋子遮蔽感應器，造成機械車位異常損害住戶車輛，造成被上訴人賠償10萬元之損害云云，雖提出被上訴人102年11月8日之函文及旺旺友聯公司於本院103 年度湖小調字第529 號之民事陳報暨準備狀為證（本院卷一第122至124頁），惟觀前開函文內容，被上訴人僅表示依淩光機械公司之保險公司認定為管理單位未善盡清潔責任，於爭議尚未釐清前，暫扣損害車輛維修款等語。而旺旺友聯公司之民事陳報暨準備狀，其上所載亦係身為該事件之原告即旺旺友聯公司之單方主張，復無前開民事陳報暨準備狀所載之相關證物足資參考。是被上訴人前開之舉證，尚無法使本院形成係因上訴人齊家管理公司未善盡管理清潔責任致袋子遮蔽感應器，造成機械車位異常損害住戶車輛之確定心證。故被上訴人前開所辯，亦無足採。是以，上訴人齊家管理公司依約請求被上訴人給付11萬4811元，亦屬有據。
2、按甲方(按被上訴人)若超過付款日仍未給付時，累計達2 期以上，並經乙方（按上訴人齊家管理公司）催告後，乙方除得依年息10% 加計遲延利息外，並得逕行停止服務，終止本合約，系爭管理契約第5條第3項前段定有明文。準此，上訴人齊家管理公司本於系爭管理契約，請求被上訴人給付27萬9076元，並依系爭管理契約第5條第3項請求自起訴狀繕本送達翌日起即103年1月10日至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，即屬有據。
㈡、上訴人齊家保全公司部分：
1、上訴人齊家保全公司主張被上訴人自101 年11月起尚積欠部分保全服務費用未給付，被上訴人則辯稱，因上訴人齊家保全公司保全服務有疏失，予以扣款折抵而無給付之義務等語，以下茲就上訴人齊家保全公司各月請求之金額有無理由，分述如下：
①、101年11月部分：
上訴人齊家保全公司主張被上訴人尚積欠1000元保全服務費用未給付，被上訴人則以清潔人員未依照規定將清潔推車放置定位扣1000元云云置辯。惟查清潔服務事項為上訴人齊家管理公司管理服務事項，與保全服務事項無涉，自不得以此主張對上訴人齊家保全公司主張逕予扣款1000元。是上訴人齊家保全公司請求被上訴人給付未給付之1000元，即屬有據。
②、102年1月部分：
上訴人齊家保全公司主張被上訴人尚積欠2 萬7000元保全服務費用未給付，被上訴人則以保全人員未依規定打卡、早退、遲到合計26次，依現場人員考核表第1 項扣款2 萬6000元，且對於違停車輛未開立勸導單扣款1000元等語置辯。按甲方（按被上訴人）若發現乙方（按上訴人齊家保全公司）值勤人員有缺失時，應通知乙方限期改善，若乙方人員仍未改善，則甲方可依現場人員值勤考核表，書面通知乙方逕行扣款，除此之外，甲方不得藉故拖延付款或片面罰扣，系爭保全契約第5條第4項定有明文。又執勤時現場人員未按時打卡、交接班、代打卡、早退每次罰款1000元，現場人員執勤考核表第1 項亦有規定。查上訴人齊家保全公司派駐被上訴人社區之保全人員值勤有遲到、早退、未打卡之情形，於 101年11月間即已發生，此觀被上訴人提出之出勤統計表及打卡資料自明(本院卷一第153頁至166頁)，上訴人齊家保全公司復對於打卡資料並不爭執。且被上訴人曾主張101 年11月間遲到、早退、未打卡之情形，應於上訴人齊家管理公司當月應收取之管理服務費中罰扣，被上訴人係與上訴人同時簽訂系爭管理契約及系爭保全契約，且上訴人之法定代理人亦相同，衡情上訴人齊家保全公司應已受被上訴人通知保全人員執勤有前開遲到、早退、未打卡之情形。而現場值勤保全人員於102年1月，仍有未打卡、早退、遲到合計26次之情形，有被上訴人提出之打卡資料、出勤統計表(本院卷一第235頁至239頁，本院卷二第35頁)為證，應可認定。是被上訴人依系爭保全契約及現場人員執勤考核表主張扣款2萬6000 元，應屬有據。上訴人齊家保全公司雖主張系爭保全契約約定，得依現場人員執勤考核表逕為扣款，其性質為違約金，而保全人員雖有未打卡、早退、遲到之情，但並未造成被上訴人社區發生空哨無保全人員之情形，是每次1000元之違約金過高，應予酌減云云。惟本院審酌，保全人員未依規定打卡、早退、遲到之情，顯造成被上訴人社區秩序管理上之紊亂，無法掌握現場執勤保全人員狀況（何時當班，是否值勤過久而欠缺注意力），復參酌每月保全之人事服務費用合計21萬300元以觀，每次罰扣1000 元，應非過高。是上訴人齊家保全公司前開所辯違約金過高，應予酌減云云，尚無足採。至被上訴人主張對於違停車輛未開立勸導單扣款1000元之事實，非現場執勤人員考核表規範之內容，參照前述㈠③所述，自應由被上訴人證明前開缺失已造成被上訴人損害，被上訴人就此部分，並未舉證以實其說，故其所辯，尚無足採。是以，上訴人齊家保全公司請求被上訴人給付之保全服務費用2萬7000元，應扣除2萬6000元，尚餘1000元。是上訴人齊家保全公司此部分得請求之保全服務費用金額為1000元。
③、102年3月部分：
上訴人齊家保全公司主張被上訴人尚積欠1000元保全服務費用未給付，被上訴人則以對於違停車輛未開立勸導單扣款1000元等語置辯。被上訴人主張對於違停車輛未開立勸導單扣款1000元部分，此事實，非現場執勤人員考核表之規範之內容，參照前述㈠③，自應由被上訴人證明前開缺失已造成被上訴人損害，被上訴人就此部分，並未舉證以實其說，故其所辯，尚無足採。是上訴人齊家保全公司請求被上訴人給付此部分之保全服務費用1000元，即屬有據。
④、102年4月部分：
上訴人齊家保全公司主張被上訴人尚積欠1000元保全服務費用未給付，被上訴人則以，晚班安管人員多未照班表出勤，上訴人齊家保全公司並未來函解釋後續代班或離職情形，扣款1000元等語置辯。惟被上訴人前開主張未說明晚班安管未到班時，後續代班或離職情形，亦非現場執勤人員考核表規範之內容，參照前述㈠③，自應由被上訴人證明前開缺失已造成被上訴人損害，被上訴人就此部分，並未舉證以實其說，故其所辯，尚無足採。是上訴人齊家保全公司請求被上訴人給付此部分之保全服務費用1000元，即屬有據。
⑤、102年8月部分：
上訴人齊家保全公司主張被上訴人尚積欠1 萬500 元保全服務費用未給付，被上訴人則以，值勤保全人員有遲到、未打卡情形8 次、公用牆面遭人破壞，現場值勤人員未能及時制止、勸阻，依現場值勤考核表第1 項、第2 項，扣款9000元，另住戶張威威於5 月14日車位第3 次遭人占用，上訴人齊家保全公司蔡佳芳襄理同意賠償住戶1500元，由被上訴人先行代為墊付，應扣款1500元等語置辯。查值勤保全人員有遲到、未打卡8 次之事實，業據被上訴人提出打卡資料及統計表(本院卷二第106頁、108頁)為證，應可認定。是被上訴人依系爭保全契約及現場人員執勤考核表主張扣款8000元，應屬有據。又按現場人員狀況發生未能及時處理，罰款1000元，現場人員執勤考核表第2 項定有明文。查被上訴人社區公用牆面確有遭住戶破壞一事，業據被上訴人提出照片為證(本院卷一第116頁)，應可認定，而保全人員於值勤時，就此一突發狀況，未即時制止或通知社區委員處理，應合於前開考核表第2項之規定，應予罰款1000 元。至被上訴人主張上訴人齊家保全公司蔡佳芳襄理同意賠償住戶1500元，由被上訴人先行代為墊付，應扣款1500元云云部分，為上訴人齊家保全公司否認。被上訴人雖提出住戶張威威收受1500元之簽收單為證，惟上開單據記載：「因誤停車位，造成住戶張威威小姐的困擾，賠償金1500元，表達真誠的歉意。…齊家公寓大廈管理委員會」等語(本院卷一第218 頁)，依其內容並無法得知係上訴人齊家保全公司同意賠償之意。是被上訴人前開主張，尚難憑採。是以，上訴人齊家保全公司請求被上訴人給付之保全服務費用1萬500元，應扣除9000，尚餘1500元。是上訴人齊家保全公司此部分得請求之保全服務費用金額為1500元。
2、按前項之服務費用，甲方(按被上訴人)如未按時給付予乙方（按即上訴人齊家保全公司）時，累計達2 期以上，並經乙方催告後，乙方除得依年息10% 加計遲延利息外，並得逕行停止提供服務或終止本合約，系爭保全契約第5條第3項前段定有明文。準此，上訴人齊家保全公司本於系爭保全契約，請求被上訴人給付5500元，並依系爭保全契約第5條第3項請求自起訴狀繕本送達翌日起即103年1月10日至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，即屬有據。
㈢、綜上所述，上訴人齊家管理公司本於系爭管理契約、上訴人齊家保全公司本於系爭保全契約，分別請求被上訴人給付27萬9076元、5500元，均自起訴狀繕本送達翌日起即103年1月10日至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第2項、第3項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
九、本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第
463 條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 黃莉莉
法 官 黃國益法 官 劉逸成以上正本與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
書記官 薛月秋附表1：
┌────┬────────────────────────┬─────┐│ 日期 │ 事由 │ 扣款金額 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年1月│未提交新派任行政及值勤人員完整人事資料 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年1月│值勤人員連續2日未依夜間SOP規定開B1燈 │ 2000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年1月│未依程序完成請款 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年1月│將區權會錯誤印製費用扣除之簽呈，推諉無下文 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年1月│車道安管未落實「仲介人員進入社區須穿著專用背心」│ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年1月│晚班安管未依夜間SOP規定關閉閱覽室玻璃門及2度未更│ 3000元 ││ │新工作人員牌示 │ │├────┴────────────────────────┼─────┤│ 合 計 │ 9000元 │└─────────────────────────────┴─────┘附表2：
┌────┬────────────────────────┬─────┐│ 日期 │ 事由 │ 扣款金額 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│現場主管未主動回報第6次例會委員出席人數 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│102年2、3月份財務報表延遲 │ 2000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│102年2月份財務報表未由現場主管簽核，而無法複閱而│ 1000元 ││ │延遲會簽 │ │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│B1滲水開挖，現場主管未依管委會指示執行，導致住戶│ 1000元 ││ │不滿，誤解管委會 │ │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│監視器增設位置，現場主管未依管委會指示執行，致使│ 1000元 ││ │議題無法決議 │ │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│建商施工，現場主管未依規定通報當月值星委員 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│漏水施工，現場主管未能掌握狀況，推諉財務委員 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│各項文件審閱程序，現場主管未依規定辦理 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│廠商合約，現場主管未依管委會指示執行 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│貨梯包膜工程，現場主管未依規定公告住戶周知，疏失│ 1000元 ││ │責任推給秘書 │ │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│多次要求齊家履行合約「齊家公司提供設備內容及物業│ 2萬3000元││ │服務內容」 │ │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│第二屆及第三屆委員交接會議，未備齊文件向主管機關│ 1000元 ││ │核備，無法進行交接 │ │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│秘書未依規定投遞管理費通知函至住戶信箱 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│派駐人員調度，未依規定前3天書面通知 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│會議記錄，現場主管未詳實依照錄音記錄製作會議記錄│ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│秘書未主動遞交修改後財務報表，以致財物無法交接 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年4月│現金帳交接，無準備相關交接資料 │ 1000元 │├────┴────────────────────────┼─────┤│ 合 計 │ 4 萬元 │└─────────────────────────────┴─────┘附表3：
┌────┬────────────────────────┬─────┐│ 日期 │ 事由 │ 扣款金額 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年8月│生活秘書休假多1日 │ 1295元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年8月│財務秘書無預警曠職，造成財物作業混亂 │ 1000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年8月│102年5月份至7月份被上訴人派員自行製作財務報表 │ 9000元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年8月│第3屆第3次臨時委員會，現場主任未將會議記錄完成 │ 1000元 │├────┴────────────────────────┼─────┤│ 合 計 │1萬2295元 │└─────────────────────────────┴─────┘附表4：
┌────┬────────────────────────┬─────┐│ 日期 │ 事由 │ 扣款金額 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年9月│社區公共財產短少 │ 749元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年9月│管理費收繳延宕缺失 │1萬4062元 │├────┼────────────────────────┼─────┤│102年9月│未善盡管理及清潔責任，造成機械車位異常損傷車輛 │ 10萬元 │├────┴────────────────────────┼─────┤│ 合 計 │11萬4811元│└─────────────────────────────┴─────┘