臺灣士林地方法院民事判決 103年度簡上字第98號上 訴 人 陳怡芬訴訟代理人 林素梅被 上訴人 陳又華
李明澤上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103 年3 月10日本院士林簡易庭102 年度士簡字第891 號第一審判決提起上訴，本院於104 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人陳又華應再給付上訴人新臺幣陸仟元，及自民國一０三年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人假執行之聲請及其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人陳又華負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人陳又華承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○
巷○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國101 年
6 月1 日起至102 年5 月31日止，每月租金新台幣（下同）15,000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。
被上訴人陳又華於租賃期間將系爭房屋交予另被上訴人李明澤居住使用，惟自101 年11月起即未依約繳付租金，至租約期滿為止，共積欠7 個月租金105,000 元。
㈡嗣經上訴人陸續向被上訴人二人催繳欠租，兩造於102 年3
月13日於臺北市北投區調解委員會調解，被上訴人陳又華表示系爭租賃契約僅係代理被上訴人李明澤締結，實際上系爭房屋均歸被上訴人李明澤使用，且被上訴人李明澤另以口頭保證將繳清欠租，上訴人遂同意與被上訴人陳又華於102 年
3 月20日終止系爭租賃契約。詎料，被上訴人二人藉故拖延，遲至同年10月24日於本院士林簡易庭調解期日，才交還系爭房屋之鑰匙。依系爭租賃契約第6 條約定，被上訴人應自租期屆滿時騰空遷讓返還系爭房屋予上訴人，如不即時遷讓，應給付上訴人相當於5 倍租金即75,000元之違約金。
㈢被上訴人返還系爭房屋後，上訴人始發現被上訴人未經同意
即自行增設違建，上訴人為回復原狀，另行支出工資及清除費用6,000 元，被上訴人另積欠水電費用811 元未繳，爰依租賃契約法律關係，請求被上訴人給付上訴人186,811 元（計算式：105,000+75,000+6,000+811=186,811），及其中所欠租金與違約金180,000 元，自102 年10月24日起算之法定遲延利息。
二、被上訴人陳又華於原審以下列各點置辯：㈠系爭房屋之租賃期間自101 年6 月1 日起至102 年5 月31日
止，惟被上訴人陳又華因經濟困頓，自101 年11月起已無力繳納租金，故與被上訴人李明澤及上訴人於102 年3 月13日，經臺北市北投區調解委員會達成協議，約定系爭租賃契約將於102 年3 月20日終止，有臺北市○○區000000000000000號調解筆錄（系爭調解筆錄）可證，故被上訴人僅積欠原告4 個月20日之租金即70,000元【計算式：
15,000×（4+20/30 ）＝70,000】。㈡被上訴人遂依系爭調解筆錄內容，於同年3 月20日，將系爭
房屋騰空，並以電話連絡上訴人之訴訟代理人林素梅，告知欲交還系爭房屋及門鎖鑰匙等情事，惟遭拒絕。被上訴人遂採調解委員之建議，於同年3 月28日以北投郵局第933431號掛號函件寄還系爭房屋鑰匙予上訴人，仍遭上訴人拒絕受領而退回。
㈢被上訴人陳又華既為承租人，即負有繳納租金之義務，惟自
101 年11月起至102 年3 月20日止，被上訴人雖積欠原告4個月20日之租金70,000元，惟扣除簽訂系爭租賃契約2 個月押金30,000元，及被上訴人自行花費整修系爭房屋後陽台地面積水、排水系統、地板清理、屋頂防漏等費用共33,570元，故被上訴人其僅須給付上訴人6,430 元（計算式：70,000-30,000-33,570=6,430）。
㈣據上聲明：1.駁回上訴人之訴及其假執行之聲請駁回。2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被上訴人李明澤於原審以下列各點置辯：㈠系爭租賃契約係存在於被上訴人陳又華與上訴人間，其並無
委託被上訴人陳又華代其向上訴人承租系爭房屋。且租賃契約依系爭調解筆錄，業已於102 年3 月20日終止，故被上訴人陳又華僅積欠上訴人4 個月20日之租金，扣除2 個月之押租金後，尚積欠2 個月20日之租金未清償。
㈡被上訴人李明澤於102 年3 月10日已將系爭房屋內之私人物
品全部騰空，嗣於同年月16日要求上訴人之訴訟代理人林素梅點收系爭房屋之鑰匙，卻遭拒絕，林素梅並表示須由被上訴人陳又華點交鑰匙。然被上訴人陳又華於同年月28日將鑰匙以掛號方式寄還上訴人，仍遭上訴人拒收。嗣於地檢署開庭時，其曾當場表明欲返還鑰匙予上訴人，又遭上訴人拒絕。
㈢據上聲明：駁回上訴人之訴。
四、原審判決被上訴人陳又華應給付上訴人40,611元（即租金4萬元及水電費611 元），及其中40,000元自102 年10月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。判准部分，未據被上訴人陳又華上訴而確定。駁回部分，上訴人不服，提起上訴，並聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.被上訴人應給付上訴人146,200 元及自
102 年10月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。又所陳除與原審相同外，另補陳：
㈠被上訴人遲至102 年10月24日原審開庭時，始交還系爭房屋
之鑰匙，且被上訴人陳又華一再推諉係代理另被上訴人李明澤簽訂系爭租賃契約，實際居住者為李明澤。然由系爭調解筆錄內容可知，陳又華不僅為系爭租賃契約簽約人，亦與李明澤共同使用系爭房屋，是被上訴人等應就系爭租賃契約所積欠之費用連帶負責。
㈡被上訴人於系爭調解筆錄約定102 年3 月20日交還房屋當日
，並未如時遷讓返還系爭房屋，被上訴人陳又華遲至次日始以電話通知上訴人之訴訟代理人，待其向另被上訴人李明澤催討積欠之租金後，始能償還，惟從此音訊全無，有102 年
3 月21日之電話通聯記錄可證。是被上訴人既未依系爭調解筆錄之調解結果如實履行，系爭調解筆錄即失其效力。
㈢被上訴人遲至102 年10月24日交還系爭房屋鑰匙後，上訴人
始發現系爭房屋有未經上訴人同意之增建，依系爭租賃契約第9 條約定，被上訴人應於交還系爭房屋時自行負責回復原狀，惟迄今仍未見被上訴人處理，爰請求被上訴人給付6,00
0 元之回復原狀費用。㈣綜上所述，原審未查上述事實，遽以102 年3 月20日作為被
上訴人遷讓返還系爭房屋之日，顯有違誤。是本件被上訴人自101 年11月起即停止支付租金，至102 年5 月31日止，共積欠7 個月租金105,000 元，並另依系爭租賃契約第6 條及第9 條約定，請求遲延遷讓返還系爭房屋之75,000元違約金、回復原狀費用6,000 元及積欠之水電費811 元。經扣除原審判決被上訴人陳又華應給付上訴人40,611元，是被上訴人應再給付上訴人146,200 元（即包括①回復原狀6,000 元；②水電費200 元；③違約金75,000元；④4 個月10日之租金65,000元）。
五、被上訴人陳又華則以下列各點置辯：㈠伊係因經濟拮据而積欠上訴人租金，概與李明澤無涉，伊願
就原審判決之結果，給付上訴人40,611元，爰請求本院依法駁回上訴人對李明澤之請求。
㈡系爭房屋租賃日期業經兩造於臺北市北投區調解委員會同意於102 年3 月20日終止，兩造即應受系爭調解筆錄之拘束。
上訴人主張102 年3 月21日被上訴人曾以電話通知將不會到場返還系爭房屋等語，並非事實，蓋通聯記錄係被上訴人於原審提供，用以證明被上訴人曾以電話連絡上訴人，告知欲交還系爭房屋及門鎖鑰匙卻遭拒絕等情事。且原審亦派員於
102 年7 月26日實地查訪鄰居、證明系爭房屋已空屋半年以上，足證被上訴人早於102 年3 月20日前即已騰空遷讓系爭房屋，是上訴人之主張顯不可採。
㈢被上訴人未曾破壞系爭房屋之原來設置，並另花費33,570元
解決後陽台之雨水、汙水、排水、淹水等問題，使居住環境更趨安全且不再有淹水之虞，若依上訴人主張拆除，反致淹水之苦，實不合情理。況被上訴人改善防汙水處理之設施，若屬不當設施之違章，相關單位亦早已強制拆除，故上訴人之主張，並無理由。
㈣據上聲明：上訴人之上訴駁回。
六、被上訴人李明澤則以下列各點置辯：㈠伊受陳又華之委託，於102 年3 月16日前即已清空系爭房屋
，適逢上訴人之訴訟代理人林素梅前往勘驗，經被上訴人要求林素梅點收系爭房屋之鑰匙，卻遭拒絕，林素梅並表示須由承租人即被上訴人陳又華點交鑰匙，足證被上訴人陳又華始為系爭房屋之實際承租人。
㈡陳又華曾將鑰匙以掛號方式寄還上訴人，仍遭上訴人拒收，
有掛號郵件可證，足證系爭房屋於102 年3 月20日前即已清空，故上訴人請求計算積欠之房租至102 年10月24日，顯無理由。
㈢據上聲明：上訴人之上訴駁回。
七、經本院協商整理兩造爭點如下（本院卷第39頁背面）：㈠上訴人與被上訴人李明澤之間是否有本件租賃之法律關係存
在？㈡被上訴人是否已於102 年3 月20日將房屋返還上訴人？㈢上訴人之本件請求186,811 元之各明細項目是否有理由？
八、茲就上開爭點，說明本院認定判斷結果如下：㈠上訴人與被上訴人李明澤之間是否有本件租賃之法律關係存
在？⒈本件租賃法律關係之存在，係因被上訴人陳又華與上訴人於
101 年5 月30日訂有房屋租賃契約，此有房屋租賃契約書乙份在卷可憑（原審卷第7-9 頁）。揆諸該份租賃契約書之內容，其出租人為上訴人（即甲方），承租人為陳又華（即乙方），承租人之連帶保證人欄則完全空白（原審卷第9 頁），是以此租賃契約書而言，本件租賃法律關係，實全然與被上訴人李明澤無關。
⒉上訴人雖主張：陳又華於簽訂本件租賃契約後，即將系爭房
屋交給李明澤實際使用，但此縱令屬實，實際使用乃事實行為，無從據以成立租賃法律關係，李明澤並不因此與上訴人間存在本件租賃法律關係。
⒊上訴人另提出陳又華曾就本件租約聲請調解之聲請調解書（
原審卷第35頁）及調解筆錄（原審卷第41頁），其中聲請調解書內容即記載：聲請人（即陳又華）代理李明澤向出租人續租房屋等語，調解筆錄內容有「緣聲請人陳又華主張於民國101 年6 月1 日代對造人李明澤向對造人陳怡芬承租坐落於臺北市○○區○○路○○巷○○號建物全部（即系爭房屋）」等語及李明澤之簽名，上訴人即據此主張本件租賃法律關係亦存在於上訴人與李明澤之間。惟查：⑴上開聲請調解書之內容，純為陳又華單方片面之主張，自不能因此使李明澤成為本件租賃法律關係之當事人；⑵上開調解筆錄固有李明澤之簽名，但其調解內容除重複上述陳又華之主張外，主要係約定本件租賃契約於102 年3 月20日終止，李明澤並不承擔任何義務，調解內容亦未有李明澤承認或同意陳又華主張之文字記載，是並不能憑此調解筆錄認定上訴人與李明澤間存有本件租賃法律關係。
⒋至於上訴人主張李明澤曾以口頭保證將繳清本件租賃之欠租
乙節，並未據上訴人舉證以實其說，自難憑以認定。更何況，兩造既已曾進行調解，甚至成立調解，而有調解筆錄可憑（原審卷第41頁），倘李明澤果真有保證繳清本件租賃之欠租，何不於調解筆錄中行諸於文字，避免事後爭議？是上訴人之此部分主張，並不能採信。
⒌據上，上訴人與李明澤之間並不存在本件租賃法律關係，上
訴人依本件租賃法律關係請求李明澤連帶給付，即為無理由，應予駁回。
㈡被上訴人是否已於102 年3 月20日將房屋返還上訴人？⒈原審曾囑託臺北市政府警察局北投分局於102 年7 月26日前
往系爭房屋查訪被上訴人之居住情形，查訪結果顯示系爭房屋於查訪時，並無人居住，經其2 樓鄰居表示：其空屋狀態已經有半年多，此有該分局102 年7 月29日北市00000000000000000 號函及其檢附訪查表在卷可憑。由此可見，陳又華抗辯於102 年3 月20日前已將系爭房屋騰空準備返還上訴人，並於該日依約尋求點交返還，應可採信。
⒉陳又華亦於原審提出因其欲點交返還系爭房屋不成，故而將
系爭房屋鑰匙寄交上訴人，卻因招領逾期而退回之信封乙紙（原審卷第43頁），此適足以佐證陳又華確曾依約尋求上訴人點交返還系爭房屋未果，始需事後以此方式返還系爭房屋鑰匙。
⒊上訴人雖執陳又華所提出102 年3 月21日撥打上訴人代理人
之通聯紀錄（本院卷第24頁、原審卷第76頁），主張陳又華於該日以電話通知不會交屋，然通聯紀錄僅能證明有以電話聯絡之事實，並不能證明電話聯絡之內容，陳又華即抗辯該次通聯，係依約請求點交返還系爭房屋未果後，再次電話聯絡請求，但為上訴人所拒絕（原審卷第71頁），是該通聯紀錄，當無從為陳又華不利之證明。
⒋根據兩造之主張及抗辯，102 年3 月20日當日陳又華並未能
點交返還系爭房屋，但陳又華曾依約尋求上訴人點交返還系爭房屋，既已經認定如前，則於102 年3 月20日當日應係上訴人拒絕點交受領，以致未能完成返還，是應認陳又華並不負未依約返還之遲延違約責任。
㈢上訴人之本件請求186,811 元之各明細項目是否有理由？⒈如前所述，上訴人之本件請求已經原審判准陳又華給付40,
611 元，且未經陳又華上訴而確定，是本件上訴應判斷之範圍在於經原審駁回上訴人請求部分，即：①回復原狀費用6,000 元；②水電費200 元；③違約金75,000元；④4 個月10日之租金65,000元，合計146,200 元之請求，是否有理由，此亦經本院當庭與上訴人確認無誤（本院卷第39頁背面），應先敘明。
⒉關於回復原狀費用6,000元：
⑴上訴人主張陳又華於承租系爭房屋期間，未經上訴人同意，
擅自於系爭房屋增設「違建」，並提出現況照片及回復原狀估價單為憑（本院卷第14、15頁）。陳又華則自承花費3 萬多元，增設防污水設施，以改善系爭房屋之淹水問題，並提出照片為證（本院卷第32頁）。兩相對照，上訴人主張陳又華增設之「違建」，即為陳又華所稱之防污水設施。
⑵依本件租賃契約書第9 條約定：房屋有改裝設施之必要時，
乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還時自應負責回復原狀（原審卷第8 頁背面）。是陳又華增設任何設施，均應依此約定，取得上訴人同意，且應於交還時回復原狀。陳又華未依約回復原狀，上訴人請求陳又華支付回復原狀費用，自屬有據。
⑶雖陳又華抗辯：上開設施解決後陽台排水、淹水等問題，若
依上訴人請求拆除，反致淹水之苦，不合情理等語（本院卷第30頁）。惟雙方既有上開約定在先，倘陳又華認不必回復原狀，即應於裝設前，先與上訴人商議（雖陳又華於原審抗辯上訴人有事先同意，但並未舉證證明，見原審卷第125 頁背面），而不得片面自認拆除不合情理，即率爾裝設，卻於返還時，又不回復原狀。是其此部分抗辯，並不可採信。
⑷又此部分回復原狀之費用，屬無確定期限之債，應依債權人
催告後未給付，自催告時起，負遲延責任。而遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之五計算之利息（民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條規定參照）。查上訴人關於此部分之請求，係於103 年1 月27日提出書狀於原審（原審卷第122 頁），並於103 年2 月
6 日原審言詞辯論時援用（原審卷第125 頁），而等同對陳又華催告，是應自103 年2 月7 日起至清償日止計算法定遲延利息。
⒊關於水電費200 元：
上訴人請求之水電費200 元，據其於原審提出之單據（原審卷第123 頁），並無計費期間，且註明為「預繳電費」，收費日為102 年5 月27日。惟陳又華早於102 年3 月20日即已騰空系爭房屋請求點交返還，此已經認定明確如前，其後之電費即無再由陳又華負擔之理，是此部分請求，並無理由。
⒋關於違約金75,000元：
陳又華不負未依約返還之遲延違約責任，已經認定如前，是上訴人請求陳又華給付遲延返還系爭房屋之違約金75,000元，自屬無據。
⒌關於租金65,000元：
⑴上訴人請求4 個月又10日之租金65,000元，乃認為陳又華於
102 年3 月20日並未返還系爭房屋，故雙方調解約定本件租賃契約於102 年3 月20日終止，即歸於失效，故租期仍應算至原租約所定之102 年5 月31日，自陳又華自承自101 年11月起停止支付租金開始，算至102 年5 月31日，陳又華仍應給付7 個月租金，原審已判命應給付租金4 萬元，相當於2個月又20日之租金（本件租賃每月租金15,000元），是陳又華應再給付4 個月又10日之租金。
⑵惟陳又華於102 年3 月20日即已騰空系爭房屋請求點交，但
為上訴人拒絕點交受領，已詳如前述，是上訴人即屬受領遲延，而此並不能使原先雙方調解約定失效，上訴人認調解約定歸於失效，實屬無據。
⑶承上，陳又華應給付之租金即應自101 年11月起計算至102
年3 月20日為止，總計為4 個月又20日，即70,000元（計算式：15,000X4+15000X2/3=70,000 ）。而就本件租賃陳又華已事先給付押租金30,000元，有收據乙紙為憑（原審卷第
130 頁），上訴人亦自認無誤（原審卷第125 頁背面）。陳又華已於原審主張以此押租金抵銷其應付租金（原審卷第
127 頁），是陳又華應給付之租金即為4 萬元（計算式：7萬-3萬=4萬元）。此即為原審判命陳又華給付租金之金額，上訴人於此範圍外，另請求陳又華再給付4 個月又10日之租金，即屬無據。
九、根據上開爭點判斷結果，上訴人請求陳又華給付回復原狀費用6,000 元部分及其法定遲延利息部分，為有理由，原審就此為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄為有理由，爰廢棄改判如主文第1 、2項所示。至其餘上訴部分，為無理由，應予駁回。又本件經本院判決後，即行確定，上訴人所為假執行之聲請，即屬無據，應併予駁回。
十、依民事訴訟法第78、79條為訴訟費用之裁判。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第一庭審判長法 官 林政佑
法 官 林昌義法 官 蔡志宏以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日
書記官 吳旻玲