臺灣士林地方法院民事判決 103年度小上字第46號上 訴 人 陳美仲被 上訴人 楊惠菁訴訟代理人 蔡文偉上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國103年4月18日本院士林簡易庭103年度士小字第143號第一審判決提起上訴，本院於104年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟元由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面
一、按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）10萬元以下者，適用小額程序；又對於小額程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436 條之8 第1 項、第436 條之24第2 項分別定有明文。查本件為訴訟標的金額在10萬元以下，而應適用小額訴訟程序審理之事件，並經原審依小額訴訟程序審理，又上訴人係以原判決未探究被上訴人是否於租期屆至時，確已依系爭租約約定事項完成點交，而逕認定僅有外牆部分有待回復原狀，未就室內部分為認定，顯有判決不備理由及理由矛盾之當然違背法令，為此，提起上訴。經核其上訴理由已具體指摘原判決違背法令之內容及事實，揆諸前揭規定，自屬合法，合先敘明。
二、本件上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人於原審提起本訴主張：㈠兩造於民國99年9月9日簽立租賃契約書（下稱系爭租約），
由被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號2、3樓房屋（下稱系爭租屋）作為餐飲店營業使用，約定租金為每月12萬元，租期自99年10月5日起至102年10月4日止，系爭租約屆期後，因洽談續約租金未獲共識，被上訴人乃於102年8月30日發函通知上訴人系爭租約於屆滿時即終止，兩造並於同年10月4日進行點交，上訴人對於部分室內、外空間未恢復至個人期望之原狀而拒絕完成點交，致被上訴人委任之代理人即訴外人林思偉現場僅得同上訴人協議，由被上訴人委請工班人員依上訴人指示進行回復原狀之施作，上訴人並允諾不依系爭租約第13條第2項加計懲罰性違約金，嗣於同年10月10日再行與上訴人進行點交作業，詎上訴人卻推翻前開承諾，要求被上訴人依上開租約條款給付月租金兩倍之懲罰性違約金（依月租金平均每日租金4,000元，10月5日至10月10日共6日，合計48,000元），並逕自擔保押金內扣除，然依系爭租約第8條第3項及第13條第2項之規定，倘上訴人於10月4日不願點交，大可自行僱工並由被上訴人交付懲罰性違約金以代必要費用，何需被上訴人另行僱工協助恢復上訴人期望之原狀後，再就額外施工天數支付懲罰性違約金。為此，爰依不當得利規定，請求上訴人返還被上訴人上開遭扣除之租押金4萬8,000元等語。並聲明：⒈上訴人應給付被上訴人4萬8,000元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對上訴人原審答辯之陳述：被上訴人所持系爭租約所示附件
並無顯示外牆原狀，被上訴人於系爭租約屆期前，即請被上訴人之包商即訴外人李昆樺會同與上訴人見面討論回復原狀事宜，因李昆樺聽取上訴人針對外牆部分表示要全部拆除，誤以上訴人意思係要連同外牆南方松木板條一併清除，事後亦未向上訴人確認，乃將外牆釘掛南方松木板條連同塑膠裝飾植被一併拆除，造成102年10月4日與上訴人約定點交時，無法依上訴人主張之外牆原狀點交，然上訴人當場已與代表被上訴人到場之林思偉協議，如由被上訴人負責回復上訴人所稱之外牆南方松木板條原狀，修繕期間上訴人不收懲罰性違約金，陪同在場之李昆樺亦有在旁聽聞，且因其後施工碰上陰雨天，施工延至10月10日始完成，並非故意拖延返還系爭租屋之日期，縱上訴人並無允諾不收取懲罰性違約金，其依系爭租約收取懲罰性違約金亦不符合誠信原則。況被上訴人向上訴人承租系爭租屋前，系爭租屋外牆所釘掛之南方松木板條已懸掛8年，被上訴人亦未爭執南方松木板條之折舊後殘存價值與安全性，而使用全新南方松木板條為回復原狀，故上訴人主張被上訴人遲延點交系爭租約，而自行依系爭租約懲罰性違約金之計算扣抵應返還被上訴人之押租金4萬8,000元，並無理由等語。
二、上訴人於原審則以：被上訴人並未於系爭租約屆期時，回復系爭租屋原租屋前之外牆裝設原狀（釘掛南方松木板條），嗣被上訴人自行僱工修繕，於同年10月10日始完成系爭租屋點交。上訴人於102年10月4日與代表被上訴人之林思偉進行點交時，未曾允諾被上訴人於租約終止後迄回復被上訴人點交期間不依約請求懲罰性違約金。因被上訴人於系爭租約屆期會同上訴人點交系爭租屋時，尚有上開外牆等未回復原狀，迄同年10月10日始僱工回復原狀完成點交，上訴人自得依系爭租約第8條第3項、第13條第2項之約定，以每日租金4,000元之2倍計算之懲罰性違約金，向被上訴人收取其遲延點交系爭租屋6日期間之違約金4萬8,000元，並經上訴人自返還被上訴人之押租金中扣抵，故被上訴人上開租押金債權已經上訴人扣抵上開違約金債務而不存在，被上訴人之請求無理由等語，資為答辯。並聲明：駁回被上訴人之訴及假執行之聲請。
三、原審對於被上訴人之本訴請求，判決上訴人應給付被上訴人4萬8,000元。上訴人不服，提起上訴（至原審判決駁回上訴人反訴部分，上訴人提起上訴後，業經其當庭撤回反訴之上訴，本院卷第87頁背面，非屬本件上訴審理之範圍），其陳述除爰引原審之陳述外，另補陳：
㈠被上訴人承諾於102年10月4日會清空交屋，然遲至10月9日
，於外牆及房屋內部均仍有部分未清理或回復原狀，然原審竟載明僅有外牆有待回復原狀，而未探究被上訴人是否已依系爭租約附件所示為回復原狀，顯有判決不備理由或理由矛盾之當然違背法令。
㈡被上訴人既自承於102 年10月4 日租期屆至時，室內部分尚
未回復原狀，有照片及證人盧宣佑、吳俊松當日在現場所見情形可證。故被上訴人既未將系爭租屋回復原狀，並即時返還房屋，則上訴人除可依系爭租約第8條第3項請求被上訴人給付月租金2倍之懲罰性違約金外，亦得依第13條第2項約定請求2倍之懲罰性違約金。詎原審未察，有判決不備理由之違誤。綜上，被上訴人既於102年10月10日始回復原狀並遷出系爭房屋，則依約應給付自10月5日起至10月10日完成點交止，按每日租金4,000元之2倍計算，共6日之懲罰性違約金4萬8,000元，是上訴人就應返還之押租金中自可扣除上開4萬8,000元等語。並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。
四、被上訴人所陳除與原審同外，另辯稱：㈠兩造於102 年10月4 日約定點交日前之數日，就系爭租屋現
場內外之清理作業，在溝通上產生誤解之歧異，縱使該認知歧異之衍生結果，不應由被上訴人單獨負擔。且將因不可抗力之天候因素致遲延交屋加諸於懲罰性違約金之計算上，顯然違反誠信公允。復依市場習慣，坊間店舖出租人在非收回自用之狀態下，通常會待店舖再轉租予其他承租人，而新承租人未來也必將依其自身需求重新打造店舖裝潢，故在無損及主體建築之條件下，基本木作工程並不會影響點交之進度。且上訴人於10月4日點交當時並無就現場室內空間點交情況有明顯拒絕或反對之意見，且於原審亦未爭執，直至提出上訴後，始將現場少量之廢棄椅、尚未收拾之施工工具、垂掛落下之電線等，擴大解釋到已嚴重影響達到不能點交之程度，進而合理化收取懲罰性違約金之主張，並無理由。
㈡況上訴人單方提出之租約條款，倘於解釋方法上還要以有利
於經濟上強者之角度去探求出租人之真意，即以系爭租約之附件（室內部分）所示原狀等同於室內外之所有原狀，而非以衡平誠信原則來論斷法律關係，顯然違背經驗法則等語，資為答辯。並聲明：上訴人之上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號
2、3樓房屋作為餐飲店營業使用，約定租金為每月12萬元，租期自99年10月5日起至102年10月4日止，並於同年月9日簽訂系爭租約，系爭租約屆期後，兩造因洽談續約租金未獲共識，被上訴人乃於102年8月30日發函通知上訴人系爭租約屆滿即終止，兩造並於同年10月4日在系爭租屋進行點交，上訴人對於部分室內、外空間未恢復至個人期望之原狀而拒絕完成點交。
㈡系爭租約所約定之室內回復原狀所附件照片如原審卷第14、15頁。
㈢原審卷第115-122頁LINE對話確實為上訴人及被上訴人代理人林思偉之對話內容。
㈣102 年10月9 日系爭租屋室內狀況如原審卷第123 、124 頁所載。
㈤原審卷第30-32 頁對話內容為上訴人與被上訴人代理人林思偉之對話內容。
㈥上訴人依租賃契約第8 條第3 項、第13條第2 項要求被上訴人給付懲罰性違約金4萬8,000元，並自押租金扣除。
六、本院之判斷：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例要旨可資參照）。參以兩造間之系爭租約第8條、第13條第2條約定：「一、房屋因自然之損害而有修繕之必要時，應由出租人（即上訴人）負責修繕。二、承租人（即被上訴人）因使用房屋有改裝設施之必要時，需經出租人書面同意後，承租人使得依相關法令自行裝設。前項情形承租人於返還房屋時，應負回復原狀。並不得向出租人請求任何費用。如於租期屆滿或租約終止時，未回復如附件所示之原狀，甲方（即上訴人）得拒絕點收房屋，乙方（即被上訴人）應依第13條第2項約定給付懲罰性違約金。甲方亦得催告乙方限期回復，如不回復，甲方得代為回復，所有必要費用均由乙方負擔，除以擔保金支付外，如不足，乙方仍應補足」、「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月可向承租人請求按照月租金二倍支付懲罰性違約金至遷讓完竣，承租人不得有異議，並同意繳納此月租金二倍之懲罰性違約金給予出租人。」等語，依文義解釋可知，系爭租約第8條第3項所約定之承租人未於租約終止時回復原狀之懲罰性違約金條款，乃屬列舉性質，而非概括性質之約款，意即適用該條款，係以乙方（即承租人、被上訴人）於租期屆滿或租約終止時，未回復「如附件所示之原狀」範圍之要件，甲方（即出租人、上訴人）才得拒絕點收房屋，及收取依系爭租約第13條第2項所約定按月租金2倍計算之懲罰性違約金。換言之，該條款所約定懲罰性違約金之違約行為，係以未回復如契約「附件所示之原狀」之系爭租屋特定範圍始適用，而非泛指系爭租屋之租賃前所有原狀至明。本件上訴人主張系爭租屋外牆南方松木板條狀況，並未載於系爭租約附件所示應回復之原狀，此有兩造不爭執之系爭租約及附件在卷可稽（原審卷第10頁至第15頁），且參以被上訴人於原審所提系爭租約，除租約本文，租約後僅附特約條款1份、及系爭租屋現況照片15張（包含二樓廁所門、二樓廁所、三樓地板、二樓屋內陳設、二樓蹲式馬桶、三樓屋內、一樓至二樓通道、二樓至三樓樓梯、二樓坐式馬桶、文林路一樓通道等屋內狀況）外，並未另見有標明「附件」之資料，則系爭租約第8條第3項所載「如附件所示之原狀」，是否包含外牆部分，此為上訴人主張有利於己之事實，依民事訴訟法第277條第1項前段規定，自應先由上訴人負舉證之責。
㈡另上訴人雖提出其與林思偉於102年9月26日至同年10月9日
期間兩方以LINE聯繫之內容，及其於同年10月5日以LINE傳予林思偉系爭租屋先前外牆外觀照片1張等資料，然上開資料僅得證明係系爭租屋於被上訴人承租前之外牆原狀，以及被上訴人有於租約屆至前後與上訴人談及系爭租屋回復原狀之相關事項，並無法證明系爭租約第8條第3項之承租人未回復原狀之懲罰性違約金範圍約定，亦有包含系爭租屋外牆之南方松木板條項目。
㈢又被上訴人雖於102年10月4日晚間進行點交時，經代表被上
訴人到場之林思偉同意依上訴人之意思，再由被上訴人僱工回復上訴人要求之外牆裝設南方松木板條之狀況乙節，為兩造所不否認，惟證人林思偉於原審證稱：伊並未參與兩造系爭租約之簽立，僅於系爭租約屆期終止時，由伊代表被上訴人公司與上訴人為系爭租屋返還點交之事宜，伊認定於同年10月4日已完成點交，其後被上訴人雖委託包商李昆樺進行外牆南方松木板條工程，惟依伊認知，應屬新作工程，而非回復原狀工程，且於10月4日點交時，上訴人要求要回復2樓外牆南方松木板條部分，係伊向上訴人主動提起懲罰性條款的問題，李昆樺當時也在場，伊與上訴人談及若上訴人不向被上訴人要求懲罰性賠款，被上訴人就幫上訴人把外牆南方松木板條工程新作部分做給上訴人，上訴人第一次笑而不答，第二次小聲說好等語明確；且據證人李昆樺到庭證稱：102年10月4日晚上，伊有與林思偉到系爭租屋找上訴人，主要談到回復狀況，上訴人當時在驗收，伊是被上訴人委託的現場設計師，在10月4日3、4天前進場施工，上訴人當晚來看系爭租屋回復狀況，因伊先前曾詢問上訴人確認拆除項目，上訴人提及外牆部分要拆除，伊誤以全部拆除，故伊於10月4日當天拆除外牆之南方松木板條，惟當晚驗收時，上訴人提及外牆南方松木板條必須要保留，只拆除南方松木板條上之草皮，伊很驚訝，因林思偉有同意要依照上訴人之要求回復原狀，一開始是談論作法跟時間還有金額，價錢伊沒提，有提到施工時間，作法沒有明確的談，只是依照一般工法去回復，後來林思偉有很明確的向上訴人提出，在回復外牆南方松期間不算違約金，伊不太記得上訴人當時的答覆，但可確定上訴人沒有言詞明確反對等語綦詳；復證人即陪同上訴人到場之友人盧宣佑則證稱：伊有於102年10月4日晚間載上訴人至系爭租屋，上訴人告訴伊當天林思偉要求晚上7點要點交房子，伊全程陪同上訴人，而林思偉那邊有店長跟他朋友，以及施工的人，李昆樺也有在場，我們這邊有上訴人及負責水電之吳先生，吳先生負責看有無把電接好，伊有聽到談及外牆回復原狀部分，是李昆樺跟林思偉說，因為下雨的問題，沒有辦法馬上施工，過幾天才能把估價單給他，伊於10月4日未聽到林思偉有要求上訴人於回復外牆施工期間不要計算違約金，惟於102年10月10日，林思偉點交返還系爭租屋與上訴人時，伊亦有在場，伊聽聞到上訴人提及返還租押金會扣掉違約金，但是林思偉說你當時不是答應我了，這部分是不能扣的，上訴人說本來就是要還的，林思偉當下很激動，上訴人與店長本來就認識，是個年輕人年紀比我小，說要考量這兩位，因為如果扣錢，公司會扣店長他們的錢，有點生氣的說不然這個錢他要出，不要把款項從公司扣，念在照顧年輕人的份上，不要算這個錢。上訴人回說，你要出是你跟公司的事，但是上訴人要跟公司算比較清楚等語綦詳。衡諸常情常理，若上訴人於102年10月4日並未答應林思偉於南方松木板條修復期間，不收違約金等情，林思偉焉何須再於102年10月10日當天與上訴人爭執上訴人已於102年10月4日答應不收違約金，卻於102年10月10日反悔乙情，應堪認認上訴人於102年10月4日晚間，在系爭租屋進行點交時，被上訴人之代理人林思偉確有積極主動向上訴人明確表示，要求上訴人於被上訴人外牆施作南方松木板條工程完工點交之施工期間，不另收違約金，而上訴人未為反對，且同意不收違約金，嗣於同年10月10日卻改稱要收違約金，林思偉亦與上訴人再為爭執等情至明。又因證人林思偉證述上訴人當時第一次笑而不答，第二次很小聲的說喔好等語（原審卷第150頁），則因上訴人答應不收違約金之聲音很小聲，若非當時與上訴人對話者、或會在上訴人旁近距離且為注意聆聽者，實不可能聽到上訴人的聲音，雖證人盧宣佑、吳俊松證述未聽到上訴人回答的聲音等語，亦難謂證人林思偉此部分之證述有何不可採信之情形。又證人盧宣佑於原審證稱於102年10月4日林思偉未提及不收取違約金云云，核與證人李昆樺、林思偉之前揭證述不符，難謂可採。故縱令被上訴人於系爭租約屆期點交當晚即102年10月4日，有承諾由其自行僱工再施作系爭租屋外牆南方松木板條工程為回復後，再行點交系爭租屋予上訴人，然亦無遽以推認被上訴人有默認或同意系爭租屋外牆南方松木板條之回復原狀屬於系爭租約第8條第3項所約定懲罰性違約金之未回復原狀之項目。
㈣上訴人所舉之證據無法證明系爭租約第8條第3項所記載如附
件所示之原狀之附件確有包括系爭租屋外牆原設置之南方松木板條之項目，故上訴人以被上訴人於系爭租約屆期終止時，未回復系爭租屋外牆原裝設南方松木板條，迄同年10月10日始僱工完成回復，主張被上訴人於上開回復施工期間，應依系爭租約第8條第3項給付該條約定未回復原狀之以租金2倍計算之懲罰性違約金48,000元，難謂有據。
㈤另上訴人主張於102年10月4日點交時，被上訴人未依系爭租
約附件所示將室內部分回復原狀，直至102年10月10日始回復，其亦得請求上揭6日之違約金48,000元云云，為被上訴人所否認。雖上訴人提出其與林思偉間於102年10月9日之Line對話內容，及系爭租約附件為憑，可知上訴人雖有於102年10月9日告知林思偉，室內部分尚有部分未依附件所示為回復原狀之情事；惟證人吳俊松於原審證述：102年10月4日，我下班後過去系爭租屋，有些水電、地板要拆除，上訴人請伊過去看這樣拆可不可以，伊晚上過去時，他們沒有完成工程，只是在弄地板等語（原審卷第148頁），而證人盧宣佑於原審之證述並未就室內部分是否已回復原狀證述未回復之情形，僅證述上訴人有請吳俊松負責水電，請吳俊松去看電是否接好等語，此有原審103年3月24日言詞辯論筆錄1份可佐（原審卷第81頁至第82頁）；然證人林思偉於原審證稱：102年10月4日已就系爭租屋內部為回復，依其認知於102年10月4日已回復原狀等語，又依證人盧宣佑、吳俊松於原審之證述，並未證述於102年10月4日，系爭租屋內部有未依附件內容回復原狀之情事，且依前揭證人林思偉、李昆樺、盧宣佑之證述，上訴人於102年10月4日係要求被上訴人回復系爭租屋外牆南方松木板條部分而推託點交，不應認為被上訴人於102年10月4日就室內未回復原狀。況且於102年10月10日兩造點交系爭租屋時，上訴人點收系爭租屋後，未有主張系爭租屋室內部分有何部分未為回復原狀而要求扣除押租金之情事，嗣於本件訴訟進行中，上訴人始主張室內部分於102年10月4日、9日有未回復原狀之情事，並提出其與林思偉間line通話內容為憑，而要求扣押租金等語，然參以102年10月9日上訴人與林思偉間之line對話內容可知，上訴人係主張系爭租屋室內有垃圾未清、門板破損、地板強力膠未清、木板已被拆、腳踏已毀損，木飾條被拆及門扣脫離等情事，上揭現象均為顯而易見且情狀輕微之情形。又於102年10月10日上訴人點收系爭租屋時，上訴人未為爭執室內部分有何未為回復原狀之情事，並為點收系爭租屋，而未拒絕點交，且如前所述，上訴人已於102年10月4日同意被上訴人於外牆南方松木板條回復期間，不向被上訴人收取違約金等情，故上訴人自不得另以系爭租屋室內部分未依附件所示回復原狀為由，主張依系爭租約第8條第3項、第13條第2項規定請求違約金，更不得主張以押租金扣抵違約金至明。
㈥綜上，上訴人主張依兩造系爭租約第8條第3項、第13條第2
項之約定，被上訴人應給付上訴人6日懲罰性違約金48,000元，洵屬無據。故被上訴人請求上訴人返還上訴人自行扣抵之租押金4萬8,000元，即屬有據，應予准許。
七、從而，被上訴人本於前揭原因事實，依不當得利規定，請求上訴人給付4萬8,000元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，所持之理由雖與本院認定之理由不同，但結果並無二致，仍應予維持，上訴人上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之32第1項、第2項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 馬傲霜法 官 陳月雯以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 卓怡芳