臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1599號原 告即反訴被告 潘才俊訴訟代理人 楊進興律師被 告即反訴原告 詹清相
潘清河詹清勳詹國廷詹雅涵上 一 人訴訟代理人 周雪容共 同訴訟代理人 徐國勇律師複 代理人 黃育勳律師
黃建復律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國104 年4 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴被告應將其所有之新北市○○區○○段○○號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○路0 段00號）占用新北市○○區○○段○○○號土地如附圖標示10⑴：面積43.11 平方公尺，及標示10⑵：
面積0.1 平方公尺之部分拆除，並將該部分土地返還本訴原告。
本訴被告應自民國103 年4 月9 日起至上開占用土地返還原告之日止，按年給付本訴原告新台幣伍萬貳仟伍佰肆拾叁元。
本訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴被告負擔。
本判決第二項於本訴原告以每年新臺幣壹萬柒仟元為本訴被告供擔保後，得假執行。但本訴被告如以每年新臺幣伍萬叁仟元為本訴原告預供擔保後，得免為假執行。
本訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由本訴原告（即反訴被告）起訴主張及對本訴被告（即反訴原告
）所提反訴之抗辯㈠坐落新北市○○區○○段○○○號土地( 下稱系爭土地) 為本
訴原告（即反訴被告）所有。本訴被告（即反訴原告）之被繼承人詹月嬌（民國88年5 月23日死亡）所有之新北市○○區○○段○○○號房屋（即門牌號碼：新北市○○區○○路0段00號房屋，下稱系爭房屋）無權占用系爭土地如附圖標示10⑴面積43.11 平方公尺及標示10⑵之面積0.1 平方公尺之範圍。本訴被告繼承系爭房屋而共有系爭房屋之所有權，故依據民法第767 條之規定，訴請本訴被告拆除系爭房屋占用系爭土地之部分，並將土地返還予原告。
㈡本訴被告共有之系爭房屋占用原告所有之系爭土地，致本訴
原告受有相當於租金之損害，本訴被告則獲有不當得利，自應將該不當得利返還本訴原告。系爭房屋坐落新北市○○區○○路3 段省道馬路邊交通方便，距離汐止及五堵火車站步行僅5 到10分鐘，對面為崇義高中，附近生活機能齊全，故依系爭土地之103 年公告土地現值為新台幣（下同）38,000元/ 平方公尺，占用面積總價值為164 萬1,980 元，按年息10% 計算相當於租金不當得利之損害金為16萬4,198 元( 計算式：38,000×43.21 ×10% ＝164,198 元) 。從而，本訴原告自得請求本訴被告自103 年4 月9 日起（即原告取得系爭土地全部所有權日起）起至返還土地之日止，按年給付原告16萬4,198 元。
㈢本訴被告抗辯並提起反訴陳稱其已符合時效取得地上權之要
件。然本訴被告未能舉證證明其占有之始係本於行使地上權之意思。且地上權取得時效完成後，主張時效取得利益之占有人須於土地所有人訴請返還土地前，已向地政機關請求為地上權登記，並經其受理為限，始得對抗所有權人，否則仍為無權占有。本訴被告臨訟抗辯其依時效取得地上權，但並未向地政機關申請時效取得地上權之登記，自不生對抗本訴原告所有權之效力。
㈣本訴被告復抗辯本訴原告經由拍賣買受系爭土地時，對於知
悉系爭房屋占用系爭土地，故應已默示同意本訴被告共有之系爭房屋使用系爭土地為基地等語。然原告係買受系爭土地所有權應有部分13 /14拍賣，故不點交。且拍賣公告並未記載有系爭房屋占用，更未記載有何人主張地上權或優先購買權情事，故本訴原告於拍賣應買時，並不知有系爭房屋占用系爭土地之事實，本訴被告上開抗辯非有理由。
㈤綜上，本訴被告共有之系爭房屋無權占用本訴原告之系爭土
地，故依據民法第767 條請求判命本訴被告拆除系爭房屋占用系爭土地之部分並將占用土地返還原告，並給付相當於租金之不當得利。且本訴被告並未以行使地上權之意思占用系爭土地，亦未向地政機關申請地上權登記，故本訴被告所提之反訴為無理由，請求駁回本訴被告之反訴。
㈥聲明：
⒈本訴部分：
⑴本訴被告應將其共有之系爭房屋占用本訴原告所有之系
爭土地如附圖示標示10⑴：面積43.11 平方公尺，及標示10⑵：面積0.1 平方公尺之部分拆除，並將土地返還本訴原告。
⑵本訴被告應自103 年4 月9 日起至返還土地之日止，按年給付原告16萬4198元。
⒉反訴部分：反訴原告之訴駁回。
反訴原告（即本訴被告）之反訴主張及對本訴原告（即反訴被
告）起訴之抗辯㈠反訴原告（即本訴被告）之被繼承人詹月嬌至少約於57年間
起即以行使地上權之意思，占用系爭土地如附圖標示10⑴：面積43.11 平方公尺，及標示10⑵：面積0.1 平方公尺之部分及毗鄰○○○區○○段○○○號土地上建築系爭房屋。故詹月嬌至少約於57年間起即以行使地上權之意思，在系爭土地上建築系爭房屋以行使無償地上權之意思而占用之。詹月嬌原得依民法772 條準用同法第769 條時效取得之規定，請求登記為地上權人，被告繼承詹月嬌之權利，亦取得請求登記為地上權人之權利。故反訴原告並非無權占用或無法律上之原因占用系爭土地。
㈡系爭土地於拍賣時係不點交，本訴原告明知有地上物占用仍予買受，應為默示同意系爭房屋繼續使用系爭土地。
㈢如認本訴原告得請求相當於租金之不當得利，依土地法第97
條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」亦係以土地之當年「申報地價」為計算標準。而系爭土地最近一期之申報地價僅為6880元/ 平方公尺，故本訴原告以土地公告現值每平方公尺3 萬8,000 元計算不當得利，於法不合。且系爭土地所在地區亦非繁榮，交通並非便利，以申報地價年息10％計算亦顯屬過高。
㈣聲明：
⒈本訴部分：本訴原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
⒉反訴部分：確認反訴原告就系爭土地如附圖標示10⑴：面
積43.11 平方公尺，及標示10⑵：面積0.1 平方公尺之土地之時效取得地上權登記請求權存在。
本件兩造不爭執事項（參見本院104 年4 月2 日言詞辯論筆錄
，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）㈠系爭土地本訴原告先於102 年7 月29日以買賣取得應有部分
八十四分之六（即十四分之一），與訴外人蘇淑貞（十四分之十三）共有，嗣蘇淑貞將應有部分信託訴外人王寶惜，經王寶惜之債權人聲請強制執行而進行拍賣，本訴原告於103年4 月9 日因拍賣取得該應有部分，而取得全部所有權。㈡系爭房屋經詹月嬌於86年4 月8 日為保存登記。登記謄本記
載建築物完成日期為57年9 月25日，嗣詹月嬌於88年5 月23日死亡，系爭房屋由本訴被告等人繼承而取得所有權。
經本院於104 年4 月2 日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本
院卷第173 頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序內容）㈠系爭房屋占用系爭土地部分是否具備時效取得地上權之要件
，而得對抗本訴原告之民法第767 條規定之所有物返還請求權？㈡本訴原告是否有默示同意本訴被告共有之系爭房屋繼續使用
系爭土地？㈢如本訴被告共有之系爭房屋無權占用系爭土地，則本訴被告
等人應返還之不當得利數額為何？本院之判斷
㈠本件反訴原告得提起確認時效取得地上權之請求權存在，本
院應就反訴原告是否具備時效取得地上權之要件為實體審究。
⒈按占有人於所有權人提起拆屋還地訴訟繫屬中，依法提起
反訴，請求確認其地上權登記請求權存在，受訴法院應就該占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最高法院96年度台上字第2303號判決參照）。
⒉本件本訴原告依據民法第767 條規定提起拆屋還地訴訟，
本訴被告既認其已具備時效取得地上權之要件，自得提起反訴確認其地上權登記請求權存在，且具有確認利益。至於本訴被告未向地政機關請求時效取得地上權之登記乙節，並無礙於本訴被告提起反訴確認地上權登記請求權存在，本院應就反訴原告是否具備時效取得地上權之要件為實體審究。
㈡反訴原告（即本訴被告）並未舉證證明其業已符合時效取得
地上權之要件（以行使地上權之意思為占有），不得對抗本訴原告之所有權。
⒈按以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未
登記之不動產者，得請求登記為所有人，民法第769 條定有明文。又以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第770 條亦定有明文。而上開規定，依據民法第772 條，對於地上權之時效取得亦有準用。故時效取得地上權之要件應為以行使地上權之意思，二十年間（占有之始為善意並無過失者為十年）和平繼續公然在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木者，得請求登記為地上權人。本件反訴原告共有之系爭房屋係興建於57年9 月25日，此有建物登記謄本之建築日期記載可參（本院103 年度湖調字第274 號卷第10頁），故反訴原告共有之系爭房屋和平、公然、占有系爭土地超過20年以上，應堪認定。
⒉又按行使地上權之意思應由占有人負證明之責，但此非僅
依占有人之內心意思定之，而依占有所由發生之事實（取得占有之原因）之客觀性質，即占有人對占有土地所為事實支配之外形客觀狀態決定之，例如：占有地上權標的物之土地並為建屋使用，該地上權之設定雖由地政機關發給他項權利證書卻漏未登記（最高法院86年度台上字574 號判決之案例事實參照）；或在他人土地上興建房屋而依據當時有效之規定單獨為地上權登記，其後地上權為繼承人所繼承，嗣後發覺地上權登記有效（最高法院88年度台上字3006號判決、89年度台上字723 號判決、96年台上字第2303號判決之案例事實參照）等情形。故應得由客觀事實認定占有之時有行使地上權意思，始能認為已具備行使地上權之意思之時效取得地上權之要件。
⒊本件反訴原告雖主張其被繼承人詹月嬌於57年間興建系爭
房屋時即以行使地上權之意思占用系爭土地，惟並未舉出任何證據以資證明。且占有人在他人土地上有建築物，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用……等等，原因多端，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物之客觀事實，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有。反訴原告所提出之證據均僅能證明系爭房屋使用系爭土地為基地之時間超過20年之期限。但對於占有之始是否為行使地上權之意思而占有，並未有任何舉證。因此，反訴原告主張其以行使地上權之意思占用系爭土地乙節即難認為真。
⒋依據上開所述，反訴原告並不能證明其業已具備時效取得
地上權之要件，故反訴原告主張確認其具有時效取得地上權登記請求權而提起反訴請求確認，非屬有據，亦不能對抗本訴原告對於系爭土地之所有權。
㈢本訴原告無默示同意系爭房屋繼續占用系爭土地。
⒈沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間
接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力。
⒉本訴被告抗辯本訴原告經由拍賣程序購得系爭土地時，已
知系爭房屋占用系爭土地而仍加以買受，應已默示同意系爭房屋繼續占用系爭土地。惟知悉買受之土地上有他人無權占用之狀態而仍加以買受，並非默示同意他人之無權占用狀態得以繼續而得認定為默示同意。且僅單純不作為之沈默與默示之意思表示不同，非間接之意思表示，原則上不生法律效果。故本訴被告上開抗辯洵無足採。
㈣本訴被告應自103 年4 月9 日起至系爭土地返還本訴原告之日止，按年給付本訴原告5 萬2,543 元。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。
⒉經查：
⑴本訴被告共有之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示之範
圍，依據上開所述，其等自因此獲有相當於租金之利益，並致本訴原告受有相當於租金之損害，應甚明確。故本訴原告請求本訴被告返還其所受相當於租金之利益，自堪准許。
⑵再按，於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價額年息10% 為限；所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第97條第1 項、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。且平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 %為其申報地價。
又前開條文所謂以年息10% 為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會環境等情事而定。系爭土地於102 年之申報地價為每平方公尺6,880 元，惟103 年並無申報地價。而103 年之公告地價為每平方公尺3 萬8,000 元，有土地登記謄本在卷可參。故依據上開規定，應以公告地價之80％即每平方公尺3 萬400 元為申報地價。另斟酌系爭土地雖地處交通便利、生活機能充足之繁榮之區，但其為袋地，必須經過同段14地號或15地號土地始能連通新北市○○區○○路3 段省道，使用上並不便利，又參酌系爭房屋占用系爭土地部分為房屋後半段，非為店面使用等情，認應以申報地價年息4%計算本件不當得利金額，較為適當，即系爭房屋占用系爭土地之相當於租金之不當得利，應以每年5 萬2,543 元計之（30,400
X 43.21X4 ％＝52,543，小數點以下四捨五入）。又本訴原告於103 年4 月1 日拍賣取得系爭土地所有權而於
103 年4 月9 日完成登記，此亦有土地登記謄本在卷可參。故本訴原告請求本訴被告自103 年4 月9 日起至系爭土地返還原告之日止，按年給付相當於租金之不當得利5 萬2,543 元，為有理由。
㈤本訴被告雖聲請訊問證人王文浩及系爭土地原土地所有權人
蘇文元之孫女蘇麗網，並以此二證人之證詞得以證明本訴被告之被繼承人詹月嬌於57年興建系爭房屋時業經系爭土地之所有權人蘇文元同意云云。惟系爭房屋於57年間興建後，嗣於86年間由詹月嬌申請為保存登記，經測量結果系爭房屋占用之土地多達4 筆，此有本訴被告提出之地政機關建物測量成果圖在卷可參（本院湖調卷第44頁），而系爭房屋基地之土地除了同段15地號土地為詹月嬌嗣後於79年間買受外，其餘均為他人之土地。故於86年4 月8 日詹月嬌就系爭房屋為保存登記時，除將使用同段15地號土地47.7平方公尺之部分為保存登記外，占用他人土地部分之面積則未能為登記，此參上開詹月嬌申請之建物測量成果圖記載「虛線部分係占用鄰地同小段130-1 （重測後之建成段7 號）、132-13（重測後之建成段14號）、138 （即重測後之系爭土地）地號不予計算面積」可知。由此可推論詹月嬌於86年間欲進行保存登記時，尚且不知系爭房屋之基地除占用其在79年間已購買之同段15地號土地外，尚占用鄰地之事實，係經過測量後始知悉占用之事實，故豈可能於57年間徵得蘇文元之同意而使用系爭土地。且詹月嬌縱然於申請測量時知悉其占用鄰地，而自系爭房屋亦不能就占用系爭土地部分為保存登記之事實亦可推知，詹月嬌並無合法使用鄰地之證明。苟詹月嬌於57年間興建系爭房屋時曾經取得蘇文元之同意，詹月嬌斷無不在86年登記時提出或請求蘇文元或其家人提出同意證明供其登記。故本訴被告所抗辯之使用系爭土地係經過原所有權人蘇文元同意乙節，難謂可採。從而，證人縱到庭為有利於本訴被告之證述，但無其他證據可佐證其所證之內容為真，且亦與上開認定之事實相違，證據力薄弱，難認得影響本件之判斷，故並無訊問上開證人之必要。
㈥綜上所述，本訴被告共有之系爭房屋無權占用系爭土地如附
圖標示10⑴、10⑵所示之土地，本訴原告起訴請求本訴被告將占用部分之房屋拆除並將土地返還本訴原告，為有理由，應予准許。另本訴原告請求本訴被告給付相當於租金之不當得利，於自103 年4 月9 日起日按年給付5 萬2,543 元之範圍內為有理由，亦應准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告（即本訴被告）所提之請求確認本訴被告有時效取得地上權請求權之反訴，因本訴被告未能證明係基於行使地上權之意思而為占有，並未具備時效取得地上權之要件，反訴原告之反訴為無理由，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本訴
原告相當於租金不當得利勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；本訴原告其餘相當於租金不當得利之假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另本訴原告請求拆除系爭房屋，由於拆除後難以回復，故依據民事訴訟法第391 條規定駁回本訴原告此部分之假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條、第85條第1 項前段。中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
民事第三庭 法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
書記官 李彥廷民事訴訟法施行法第 9 條：
上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第四百四十二條第二項及第四百四十四條第一項但書之程序。