臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1604號原 告 高美蓮訴訟代理人 劉健右律師
徐胤真律師被 告 原月珍訴訟代理人 李孟哲上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○○○○ 號8
樓房地（下稱系爭房地）原為伊所有。被告於民國103 年4 月23日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告以新臺幣（下同）3550萬元購買系爭房地，買賣價金依系爭買賣契約第5 條第2 項約定分四期付款，即第一期簽約款
110 萬元，第二期備證用印款245 萬元，第三期完稅款355 萬元，第四期尾款2840萬元（下稱系爭尾款）。另約定倘被告給付價金有遲延，依系爭買賣契約第5 條第3 項約定，每逾一日應按遲延價金萬分之5 計算違約金給付原告（下稱系爭違約金條款）。於簽訂系爭買賣契約當時，兩造依不動產買賣之實務，預計1.5 個月，即103 年6 月7 日以前即可完成系爭房地所有權移轉登記及點交等作業，但因被告擔心貸款時程不順，因而請求給予較長之時間，經協商後，兩造同意將被告申請貸款對保完成、辦理所有權移轉登記、點交及給付系爭尾款之作業期限延長為3 個月，即至103 年7 月23日為止，亦即依兩造約定，被告應於103 年7 月23日以前完成交屋給付系爭尾款。詎被告遲至103 年7 月16日，仍未與貸款銀行辦妥對保及指定撥款之手續。原告雖於103 年7 月25日寄發內湖碧湖郵局第148號存證信函（下稱系爭7 月25日存證信函）請求被告於7 日內付清系爭尾款，惟未獲被告置理。遲至103 年9 月9 日被告始與貸款銀行辦妥對保及指定撥款之手續，代書隨即於103 年9月9 日送件申請所有權移轉登記、於103 年9 月15日完成點交，並給付系爭尾款。是因被告與貸款銀行對保遲延致給付系爭尾款遲延54日（自103 年7 月24日至9 月15日），伊得依系爭違約金條款請求被告按日以系爭尾款金額2840萬元按萬分之五計算給付違約金76萬6800元予原告（計算式：2840萬×5/1 萬×54日）。又伊於103 年9 月16日已寄發內湖碧湖郵局第195號存證信函（下稱系爭9 月16日存證信函）予被告，請求被告於10日內給付，該存證信函於103 年9 月18日送達被告，是被告至遲自應於103 年9 月28日以前給付違約金予伊，伊自得請求被告給付自103 年9 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告76萬6800元，及自103 年9 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
被告則以：兩造已於訂立系爭買賣契約時就伊若延遲付款及交
屋，應如何補貼原告損失特別磋商協議，而於系爭買賣契約第15條（其他約定事項）載明：兩造同意自103 年6 月8 日起若未交屋，由伊補貼利息每日1400元予原告至交屋日止（下稱系爭補貼特約），兩造均未就系爭違約金條款另為磋商，被告實未同意系爭違約金條款，故系爭違約金條款應不在系爭買賣契約範圍內。且既然已有系爭補貼特約，依常理兩造當不可能再有訂定雙重罰則而承認系爭違約金條款效力之可能。又伊於10
3 年9 月12日辦理點交及給付系爭尾款時，已與兩造委任之代書結算，依系爭補貼特約約定，提供包括103 年7 月23日以後之利息補貼共計13萬元餘元賠償原告，且經原告收受後於不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（下稱系爭點交確認書）及交屋結案各項費用分算明細表（下稱系爭明細表）簽名。系爭明細表並明載：「買賣雙方確認退補各項費用無誤及賣方移交房地並交付鑰匙予買方，業經買方點收無誤」，顯見，原告業已同意系爭買賣契約業已結算點交結案，自不得復又執結案前之遲延情事，依系爭違約金條款請求伊重複負擔遲延之責任。且伊於訂立系爭買賣契約前即已明確告知伊現有資金不足需銀行貸款，且因自4 月中起政府宣布聯手打房，除使房價下跌，自有資產難脫手外，貸款進度遇此不可抗力因素，始料未及。伊亦已簽立同意書，同意原告先行動支系爭買賣契約履約保證專戶內之前三期價金，政府打房使房價下跌，原告已因此賺入高於市價之房屋差價，損失甚微，要求之違約金金額顯然過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院103 年12月22日言詞辯論
筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無關之部分）㈠系爭房地原為原告所有。兩造於103 年4 月23日簽訂系爭買賣
契約，系爭買賣契約書如本院卷第10至18頁原證1 所示。約定被告以3550萬元購買系爭房地，被告在簽約時，曾表示系爭尾款2840萬元須向銀行貸款始能支付。
㈡系爭房地買賣契約第5 條第2 項約定：系爭買賣契約價金分四
期付款：第一期簽約款110 萬元，第二期備證用印款245 萬元，第三期完稅款355 萬元，第四期為系爭尾款2840萬元。又系爭違約金條款規定：倘被告有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之5 計算違約金給付原告。
㈢兩造簽訂系爭買賣契約時，曾依不動產買賣之實務，預期約1.
5 個月，即103 年6 月7 日以前即可完成所有權移轉登記及點交等作業。因被告請求原告給予較長之時間，經協商後，兩造同意將作業期限延長為3 個月，即至103 年7 月23日為止（從
103 年4 月23日起算3 個月），亦即被告依系爭房地本應於10
3 年7 月23日以前完成金融機構貸款，並給付系爭尾款。㈣兩造曾於簽約同時另於系爭買賣契約第15條（其他約定事項）
訂定：雙方同意自103 年6 月8 日起若未交屋，被告補貼原告利息每日1400元至交屋日止而為系爭補貼特約。
㈤至103 年7 月16日，被告仍未與貸款銀行辦妥對保及指定撥款
之手續，且未於103 年7 月23日亦未能完成移轉登記、點交並給付系爭尾款，而有遲延情事。原告曾寄發系爭7 月25日存證信函請求被告於7 日內付清系爭尾款，於同月30日由被告收受，信函、回執如本院卷第19至25頁原證2 所示，但未獲被告置理。
㈥被告至103 年9 月9 日始與貸款銀行辦妥對保及指定撥款之手
續，代書隨即於103 年9 月9 日送件申請所有權移轉登記，兩造於103 年9 月15日辦理點交完畢。但被告已於9 月12日提出系爭尾款之給付，因原告當天另有要事，無從配合受領，故延至9 月15日始受領系爭尾款價金，故被告給付系爭尾款因此遲延日數為51日（自103 年7 月24日至9 月12日）。兩造並先後（被告於103 年9 月12日簽立，原告於同年9 月15日簽立）於共同委任處理系爭買賣履約事宜之代書前簽立系爭點交確認書及系爭明細表如本院卷第64頁被證3 、第65頁被證4 所示。被告於點交時，並依系爭補貼特約，提供利息補貼共97日，共計13萬5800元（即103 年6 月8 日至103 年9 月12日）。系爭明細表記載：買賣雙方確認退補各項費用無誤及賣方移交房地並交付鑰匙予買方，業經買方點收無誤。兩造並簽名後，完成系爭房地點交結案。
㈦原告曾寄發系爭9 月16日存證信函予被告，請求被告於10日內
即109 年9 月28日前給付違約金76萬6800元，該存證信函於10
3 年9 月18日送達被告，如本院卷第26至32頁原證3 所示。㈧原告先前以系爭房地為擔保向日盛銀行借款，至102 年3 月仍
有貸款餘額200 餘萬元未清償，另原告在臺中亦有房地須繳納貸款。嗣因原告擬出售系爭房地，因此於102 年4 月7 日以1800萬元購買新北市○○區○○路○○巷○○號2 樓房地，買契如本院卷第73至78頁原證4 所示。原告原擬以系爭房地為擔保向日盛銀行貸款以支付汐止房地之價金與生活開銷及利息支出，惟日盛銀行僅核貸1600萬元，其他銀行或因原告已有貸款，或因原告已退休且年事已高，均不願貸款予原告。
㈨上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於103 年12月22日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依本院論述先後順序、原告於上開言詞辯論期日協議簡化之意旨，調整其文字、次序）㈠被告抗辯：兩造有以系爭補貼特約處理對保、系爭尾款給付遲
延之問題，被告並於點交時賠償完畢，原告不得依系爭違約金條款請求給付違約金，是否可採？㈡被告抗辯：原告已簽認系爭明細表，表達確認各項費用找補無
誤，應視為原告已經放棄違約請求，並應視為本案已無違約情事，是否可採？㈢被告抗辯：其已於103 年7 月18日同意原告動支履保專戶內前
三期之價金，原告應無遲延損害，原告請求違約金金額不合理，是否可採？茲就上開爭點，分別論述如下：
㈠原告已於系爭房地點交時，依系爭補貼特約請求被告賠償遲延
之損害，再依系爭違約金條款請求損害賠償預定性質之違約金，應無理由，不能准許。
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。由此以觀，民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的（最高法院86年度台上字第3397號判決參照）。又以預定債務不履行之損害賠償總額為目的之違約金，除契約當事人另有特別約定，或依其約定不履行債務之性質不以損害賠償為限者外，通常債權人僅得就本案之給付或代替給付之損害賠償及違約金之請求權中擇一行使，既請求違約金，則不得請求本來之給付或不履行之損害賠償；請求本來之給付或不履行之損害賠償，則不得請求違約金（最高法院62年台上字第1394號判例、77年度台上字第2555號判決意旨參照）。
⒉經查，又系爭違約金條款規定：倘被告有遲延給付價金之情事
，每逾一日應按遲延價金萬分之5 計算違約金給付原告（見不爭執事項㈡），除此之外，系爭買賣契約並無另訂於買受人被告給付價金遲延時，另得請求遲延損害賠償之條文規定。衡諸前開說明，系爭違約金條款所定之違約金，應屬針對買受人被告給付價金遲延，預定價金債權人原告之損害總額之性質，應甚明確。據此以解，於買受人對於系爭買賣契約價金給付有遲延時，原告僅得於遲延之損害賠償與系爭違約金條款之違約金兩者之一，擇一請求，不得既又主張並收受被告應賠償其遲延之損害在先，繼而又主張被告應按系爭違約金條款給付其預定之損害賠償金額。
⒊次查，兩造於103 年9 月15日辦理點交時，兩造均與共同所委
之代書接洽，除辦理相關點交系爭房地事宜外，並於9 月15日簽立系爭明細表，約定由被告依系爭補貼特約所定計算方式，提供原告自103 年6 月8 日至103 年9 月12日期間，共計97日之利息補貼13萬5800元（見不爭執事項㈥所示）。由系爭補貼特約之規定內容為：雙方同意自103 年6 月8 日起若未交屋，被告補貼原告利息每日1400元至交屋日止等語（見不爭執事項㈣所示）觀之，此等款項無非在填補原告於被告未能依約辦妥交屋給付系爭尾款前，所受之利息損失為目的。是即便如原告所述，系爭補貼特約原意僅係在規範103 年6 月8 日後至系爭買賣契約預定給付尾款日103 年7 月23日之間之利息補貼問題，並非在規範自103 年7 月23日以後至交屋日之遲延損害屬實。然由其計算方式之本質，仍屬填補損害之性質甚明。則原告既然於點交時，已透過代書與被告約定自103 年7 月23日起遲延期間（見不爭執事項㈤所示）至交屋日止以系爭補貼特約所定方式計算補貼利息，即應視為原告已經選擇行使對被告之遲延損害賠償請求權，自不得再依系爭違約金條款請求同為損害賠償預定性質之違約金請求權，彰彰甚明。
⒋綜上所述，系爭違約金條款之違約金既為損害賠償預定性質，
原告就此與遲延之損害賠償間，本僅得擇一行使。原告已依系爭補貼特約請求被告賠償遲延之損害，再依系爭違約金條款請求損害賠償預定性質之違約金，當屬無據，不能准許。則原列爭點㈡㈢無論如何認定，均與結論無涉，不必深論。又兩造另分別聲請傳喚證人欲證明：系爭違約金條款協商過程均經仲介講解，確屬於系爭買賣契約約定範圍、被告曾同意先行動支履約保證專戶內款項及系爭補貼特約是否為遲延損害賠償之約定等節，然各該待證事項，均與判斷無涉，自無須加以傳喚，併此敘明。
從而，原告依系爭違約金條款約定，請求被告給付違約金76萬6800元，應無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防
禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 陳琬婷