臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1725號原 告 魏昌平
魏斐珠共 同訴訟代理人 蔡崧翰律師
謝昆峯律師複代理人 陳慧文律師被 告 廖瑲珀
魏郁人魏鴻吉共 同訴訟代理人 張泰昌律師複代理人 陳淑玲律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告廖瑲珀應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號一、二、三樓之建築物騰空遷出，並將上開建物返還予原告及全體共有人。
被告廖瑲珀應給付原告及全體共有人新臺幣壹佰叁拾叁萬陸仟捌佰元，及自民國一○三年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告廖瑲珀應自民國一○三年七月三十日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告及全體共有人新臺幣貳萬叁仟肆佰玖拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖瑲珀負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾肆萬伍仟陸佰元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰叁拾叁萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。本件原告魏昌平起訴時，原主張就坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1、2、3樓之建物（下稱系爭建物），為全體公同共有人之利益對被告為請求；嗣於民國104年6月12日以民事陳報（三）狀，追加系爭建物之公同共有人魏婓珠為原告。經查，原告魏昌平係本於系爭建物所有權之請求，追加應合一確定者為原告魏斐珠，起訴之原因事實係屬同一，其所為追加於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：㈠系爭建物原為訴外人魏進登所有，因訴外人魏進登於84年5
月30日過世後，系爭建物之分配與歸屬因暫無定論，爰於84年6月12日，由訴外人魏進登之全體繼承人即原告2人、大姊魏順恂及被告廖瑲珀（代理被告魏郁人、魏鴻吉）共同協議，系爭建物因由被告3人居住，故允諾給與1年之緩衝期間，約定被告3人需於85年6月12日遷出，將系爭建物交由全體公同共有人管理處分。詎料被告3人自此避不見面，自85年6月13日起，未經其他公同共有人之同意，擅自以開設補習班、出租予第三人作為倉庫、於系爭建物3樓之上加以增建等方式，持續排除其他公同共有人對系爭建物之占有，而無權占用系爭建物。
㈡觀系爭建物之管理、處分或其他權利之行使，應得公同共有
人全體之同意始得為之；而系爭建物自訴外人魏進登84年5月30日死亡後即維持由原告2人、訴外人魏順恂、被告魏郁人、魏鴻吉維持公同共有狀態迄今，並於86年10月22日完成繼承登記。是被告3人未得其他公同共有人之同意，擅自惡意占有系爭建物迄今，顯屬無權占有，原告自得依關於民法中所有物返還請求權、共有規定，請求被告3人騰空返還系爭建物。
㈢又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念，是被告3人無法律上之原因，於85年6月13日至103年6月12日間惡意占用系爭建物共18年，受有相當於租金之利益，致原告及其他公同共有人受有無法使用系爭建物之損害；參酌土地法第97條第1項規定，被告3人所受利益，以系爭建物及其坐落基地102年間申報總價即新臺幣（下同）156,300元、2,666,160元之10%計算，其年租金為282,246元【計算式：（2,666,160元＋156,300元）×10%＝282,246元】，月租金為23,521元（計算式：282,246元÷12＝23,521元，元以下四捨五入），原告自得本於不當得利之規定，向被告3人為請求不當得利共5,080,428元（計算式：282,246元×18＝5,080,428元），及自原告起訴狀繕本送達之翌日起至被告3人遷讓返還系爭建物之日止，按月給付23,521元。
㈣另被告3人故意占用系爭建物係屬不法，顯已侵害其餘公同
共有人所有權之完整，核屬共同侵權行為，致生原告及全體共有人相當於上揭租金之損害，被告3人應對原告及全體公同共有人負連帶賠償責任。
㈤為此，依民法第767條第1項、第828條第2項準用821條、第
179條、第184條、第185條等規定，提起本訴等語。並聲明：⒈被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號1、2、3樓之建築物騰空遷出，並將上開建物返還予原告及全體共有人；⒉被告應連帶給付原告及全體共有人5,080,428元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告及全體共有人23,521元；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告廖瑲珀、魏郁人、魏鴻吉則以下詞資為抗辯：㈠系爭建物本為訴外人魏進登之配偶即訴外人陳對所有，由訴
外人魏進登於84年1月27日因繼承取得系爭建物。被告廖瑲珀自66年間結婚起即獲訴外人陳對同意居住於系爭建物，嗣訴外人魏進登繼承後仍同意被告廖瑲珀繼續居住，且訴外人魏進登更有意將系爭建物贈與長孫即被告魏郁人，然因訴外人魏進登生病而未辦理。後被告廖瑲珀與訴外人魏富雄於84年4月在美國發生車禍，訴外人魏富雄當場死亡；而訴外人魏進登則於1個月後死亡，由被告魏郁人、魏鴻吉代位繼承其父即訴外人魏富雄之應繼分，成為系爭建物之共有人。然原告是時表示要負責遺產稅申報事宜，要求各繼承人先預付65萬元作為喪葬費，且與被告廖瑲珀約定1年後即85年6月12日搬離系爭建物。之後原告並未將遺產申報事宜之處理情形通知各繼承人，亦未就被繼承人之遺產應如何分割與各繼承人聯繫；一年後，原告與其他繼承人亦未出現要求被告廖瑲珀點交系爭建物，十餘年間均對被告3人不聞不問。
㈡實則，被告魏郁人、魏鴻吉自81年8月間（當時二人分別為
14歲、11歲）即前往美國讀書，之後長期在美國生活、就業，並未居住於系爭建物。被告廖瑲珀亦長年與被告魏郁人、魏鴻吉在美國生活，雖偶有回台，亦僅是利用回台時打掃、清潔等維護或簡易修繕等對全體共有人有利之行為，並未將系爭房屋出租予第三人使用收益；又系爭建物之頂樓，係被告廖瑲珀之配偶即訴外人魏富雄於72年間取得父母同意後增建，供被告廖瑲珀教授功文數學教室之用，嗣被告廖瑲珀為赴國外照料被告魏郁人、魏鴻吉，不得已於84年3月結束教授功文數學。況被告廖瑲珀於訴外人魏進登死亡後，原告召開家族會議時，即將系爭建物之鑰匙交付原告，並無排除其他公同共有人占有系爭房屋之情。是原告所指被告3人無權占用系爭房屋、開設補習班、出租予第三人作為倉庫之用、於訴外人魏進登死亡後擅自增建等情，均非事實。
㈢退步言之，縱認被告3人為無權占用系爭建物，原告就不當
得利、損害賠償之請求權部分，亦僅以5年為限，被告3人就於此部分之請求為時效抗辯。再者，系爭建物係61年6月30日完成興建，迄今已十分老舊，且坐落於巷弄內，附近生活環境雜亂，原告以10％計算年租金亦屬過高等語。並聲明：
⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：㈠系爭土地、系爭建物原為訴外人魏進登所有，訴外人魏進登
之子女為原告魏昌平、魏斐珠及訴外人魏順恂、魏富雄，訴外人魏富雄於84年4月在美國車禍身亡後，訴外人魏進登嗣於84年5月30日死亡，訴外人魏進登之繼承人則為原告魏昌平、魏斐珠、訴外人魏順恂與代位繼承人即被告魏郁人、魏鴻吉，系爭不動產由原告魏昌平、魏斐珠，及被告魏郁人、魏鴻吉、及訴外人魏順恂辦理繼承登記，現由渠等公同共有一節，此為兩造所不爭執，並有系爭土地、建物之土地登記簿謄本影本在卷可稽（見103年度士調字第268號卷【下稱士調卷】第18至25頁）。而原告魏昌平、魏斐珠及訴外人魏順恂於84年6月12日與被告廖瑲珀（被告魏郁人、魏鴻吉之母）簽訂協議書，其中約定：「士林小南街父親名義房屋儘早處分，目前廖瑲珀等家屬居住，允諾1996年6月12日以前搬遷交返。」，亦為兩造所不爭執，並有該協議書影本在卷可佐。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。關於系爭建物之現占有人為何人？依前開協議書所載，被告廖瑲珀承諾自85年6月12日將系爭建物交還，惟自85年6月12日以後，關於系爭建物之占有情形，被告自陳：魏郁人、魏鴻吉81年出去唸書之後就沒回來，之後就留在那邊工作，只有去年因公司出差到臺灣才回來1次，廖瑲珀在84年去美國，本來要代替之前出去照顧小孩的魏進登，後來夫妻在美國發生車禍，魏富雄因車禍死亡，隔一個月後魏進登死亡，所以廖瑲珀回台奔喪，原告就提出協議簽完之後廖瑲珀就回美國，廖瑲珀每年都會回台，停留約1、2星期，最長停留1個月，但魏郁人、魏鴻吉都沒有回來，因為可能會有兵役的問題等語（見本院卷第31頁背面104年1月9日言詞辯論筆錄），且被告廖瑲珀亦自承對於系爭建物進行打掃、清潔或簡易修繕之行為，是被告廖瑲珀每年不定期返國，並對系爭建物進行管理行為，其對於系爭建物仍有實際管領事實，至堪認定。雖被告廖瑲珀另抗辯曾將系爭建物之鑰匙交予原告，並未排除其他共有人占有使用系爭建物，惟關於被告廖瑲珀是否交還鑰匙與其他共有人一節，被告廖瑲珀並未舉證以實其說，是關於系爭建物是否依協議書之內容交還其他共有人部分，被告廖瑲珀未能舉證證明，原告主張系爭建物仍為被告廖瑲珀所占有，應屬有據。另關於被告魏郁人、魏鴻吉是否占有系爭建物一節，依被告廖瑲珀所陳被告魏鴻吉（67年次）、魏郁人（69年次）早於81年間即赴美讀書，之後即在美國生活、就業，且因兵役問題故長期未返國等語，則其2人雖於84年繼承系爭建物，惟該2人自始均未有實際管領系爭建物之事實，而自85年6月12日以後迄今，被告魏郁人、魏鴻吉是否占有使用系爭建物，原告未舉證證明，是原告主張被告魏鴻吉、魏郁人2人為系爭建物之現占有人，請求渠等將系爭建物返還一節，為無理由。
㈢按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律
、法律行為或習慣定之。」、「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。」、「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」民法第828條第1項、第2項、第3項定有明文；另同法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」準此，公同共有人中之1人或數人，為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，自得單獨或共同起訴。原告基於所有權人之地位，請求現占有人將系爭建物返還原告及全體共有人，自屬有據。
㈣原告得請求相當於租金之不當得利及損害賠償數額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段亦定有明文。被告廖瑲珀無權占用系爭建物，致原告不能就系爭建物為使用收益，原告依侵權行為之規定，請求被告廖瑲珀賠償相當於租金之損害者，亦屬有據。原告以系爭建物遭被告廖瑲珀無權占用致全體公同共有人受有損害，主張向被告廖瑲珀請求不當得利或損害賠償之權利，亦屬全體公同共有人所共有。次按公同共有權利之行使，固應得公同共有人全體之同意，但事實上有無法得全體公同共有人同意之情形（例如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等），如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體之利益計，僅由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，要不能謂其當事人有所欠缺（司法院院字第1425號解釋、最高法院37年上字第6939號判例參照），系爭建物公同共有人為原告魏昌平、魏斐珠、訴外人魏順恂與被告魏郁人、魏鴻吉，訴外人魏順恂業已同意原告魏昌平提起本件訴訟，此有訴外人魏順恂之授權書（本院卷第63頁）在卷可參，另公同共有人魏郁人、魏鴻吉則為本件被告，其與原告之利害相反，且該2人為被告廖瑲珀之子，事實上亦難取得該2人同意之可能，故原告魏昌平、魏斐珠為全體公同共有人之利益起訴請求前項不當得利及損害賠償，尚難謂當事人適格有欠缺。
⒉被告廖瑲珀既無使用系爭建物之正當依據，因占有系爭建
物，致原告無法使用、收益，而受有相當於租金之損害，又不當得利及損害賠償性質上與租金無異，自有民法第126條所定五年短期時效之適用，從而原告請求最近5年內相當於租金之損害自起訴時起即103年7月1日往前推算5年即至98年7月2日止計5年之不當得利固屬有理由，超過此5年以外之請求，因被告已為時效之抗辯，不應准許。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。而其所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，惟公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條及其施行細則第21條定有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）。
⒊系爭土地面積63平方公尺，98年、99年、102之申報地價
分別為每平方公尺38,400元、39,680元、42,320元；而系爭建物自98年以後至103年之現值為169,800元、166,300元、163,100元、159,600元、156,300元、153,000元，此有地價謄本（本院卷第34、147頁）、臺北市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表（本院卷第44至48頁、第150頁）在卷可稽。又原告主張系爭建物鄰近捷運劍潭站、捷運士林站與國道1號公路交流道，交通堪稱便捷；周圍有各類國中小學及大專院校，文教機能亦佳；此外更靠近士林夜市、圓山大飯店，休閒育樂機能良好等情，業經原告提出系爭建物坐落地圖與附近環境照片（本院卷第57至62頁）附卷可佐。是斟酌系爭建物坐落位置與附近生活機能、交通狀況、商業經濟活動等一切情狀，認系爭建物相當於租金之不當得利以土地地價及房屋現值總和之年息百分之10計算，堪稱適當。是以原告請求：⑴98年7月2日至103年6月12日之相當於租金之損害部分，其金額總計1,336,800元（計算式如附表所示）及⑵自起訴狀繕本送達（103年7月29日）翌日起至遷讓返還系爭建物之日止按月給付23,493元（【42320×63＋153000】×10%÷12＝23493）為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。前開1,336,800元部分，原告請求至起訴狀繕本送達（103年7月29日）翌日起按週年利率百分之5計算之遲延利息，即無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條、第184條第1項規定，請求被告廖瑲珀：㈠將系爭建物騰空遷出，及返還予原告及全體共有人；㈡給付原告及全體共有人1,336,800元，及自103年7月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢自103年7月30日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告及全體共有人23,493元為有理由，逾此部分之請求及對被告魏郁人、魏鴻吉之請求為無理由，均應予駁回。
五、假執行之宣告：原告與被告廖瑲珀均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許之。至原告敗訴部分，其之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應一併駁回之。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
書記官 陳 昭 伶附表┌──┬────────┬──────────────┐│編號│計算期間 │金額（元以下四捨五入） │├──┼────────┼──────────────┤│一 │98年7月2日至98年│【38400×63＋169800】×10%×││ │12月31日 │183/365≒129805 │├──┼────────┼──────────────┤│二 │99年1月1日至99年│【39680×63＋166300】×10%＝││ │12月31日 │266614 │├──┼────────┼──────────────┤│三 │100年1月1日至100│【39680×63＋163100】×10%＝││ │年12月31日 │266294 │├──┼────────┼──────────────┤│四 │101年1月1日至101│【39680×63＋159600】×10%＝││ │年12月31日 │265944 │├──┼────────┼──────────────┤│五 │102年1月1日至102│【42320×63＋156300】×10%＝││ │年12月31日 │ 282246 │├──┼────────┼──────────────┤│六 │103年1月1日至103│【42320×63＋153000】×10%×││ │年6月12日 │163/365≒125897 │├──┼────────┼──────────────┤│總計│ │0000000 │└──┴────────┴──────────────┘