臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1029號原 告 陳思帆
陳清惠陳彥丞共 同訴訟代理人 陳昌羲律師被 告 群藝國際智權股份有限公司兼法定代理人 王薇喨被 告 沈秀珍上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國103 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告乙○○、群藝國際智權股份有限公司應將坐落臺北市○○區○○路○○號十樓房屋騰空返還原告。
㈡被告乙○○應給付原告丁○○新臺幣壹拾壹萬叁仟叁佰壹拾叁
元、應給付原告戊○○新臺幣柒萬伍仟伍佰肆拾貳元、應給付原告丙○○新臺幣叁萬柒仟柒佰柒拾壹元，及均自民國一百零三年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前項給付，如原告對被告乙○○之財產為強制執行無效果時，應由被告甲○○給付。
㈢被告乙○○應自民國一百零三年六月二十日起至遷讓返還上開
第㈠項房屋之日止，按月給付原告丁○○新臺幣叁萬元、給付原告戊○○新臺幣貳萬元、給付原告丙○○新臺幣壹萬元。
㈣被告群藝國際智權股份有限公司應給付原告丁○○新臺幣叁萬
柒仟柒佰柒拾壹元、應給付原告戊○○新臺幣貳萬伍仟壹佰捌拾壹元、應給付原告丙○○新臺幣壹萬貳仟伍佰玖拾元，及均自民國一百零三年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前項給付，如原告對被告群藝國際智權股份有限公司之財產為強制執行無效果時，應由被告乙○○給付。
㈤被告群藝國際智權股份有限公司應自民國一百零三年六月二十
日起至遷讓返還上開第㈠項房屋之日止，按月給付原告丁○○新臺幣壹萬元、給付原告戊○○新臺幣陸仟陸佰陸拾柒元、給付原告丙○○新臺幣叁仟叁佰叁拾叁元。
㈥原告其餘之訴駁回。
㈦訴訟費用由被告負擔二十分之十九，餘由原告負擔。
㈧本判決第㈠項於原告以新臺幣叁拾捌萬元供擔保後，得假執行。
㈨本判決第㈡項於原告丁○○、戊○○、丙○○分別以新臺幣肆
萬元、新臺幣叁萬元、新臺幣壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。
㈩本判決第㈢項於原告丁○○、戊○○、丙○○按月以新臺幣壹萬元、新臺幣柒仟元、新臺幣肆仟元供擔保後，得假執行。
本判決第㈣項於原告丁○○、戊○○、丙○○分別以新臺幣壹
萬伍仟元、新臺幣玖仟元、新臺幣伍仟元供擔保後，得假執行。
本判決第㈤項於原告丁○○、戊○○、丙○○按月以新臺幣肆
仟元、新臺幣貳仟伍佰元、新臺幣壹仟伍佰元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告起訴之訴之聲明第2 項請求被告群藝國際智權股份有限公司（下稱被告群藝公司）、被告乙○○應給付原告丁○○、戊○○、丙○○各新臺幣（下同）6 萬2201元、4 萬1467元、2 萬734 元及法定遲延利息，訴之聲明第4 項另請求被告乙○○、甲○○應給付原告丁○○、戊○○、丙○○各18萬6604元、12萬4403元、6 萬2201元及法定遲延利息。
嗣原告於民國103 年10月9 日具狀變更上開第2 項聲明為被告群藝公司、乙○○應給付原告丁○○、戊○○、丙○○各
6 萬3430元、4 萬2287元、2 萬1144元及法定遲延利息，變更上開第4 項聲明為被告乙○○、甲○○應給付原告丁○○、戊○○、丙○○各19萬291 元、12萬6861元、6 萬3431元及法定遲延利息。核其所為訴之變更，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，合於首開規定，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：㈠被告甲○○、乙○○為夫妻，被告甲○○為被告群藝公司之
負責人。被告乙○○、群藝公司於102 年4 月10日向原告承租新北市○○區○○路○○號10樓房屋（下稱系爭房屋），承租範圍分別為系爭房屋之4 分之3 、4 分之1 ，每月租金分別為3 萬元、1 萬元，租期自102 年4 月10日起至105 年4月10日止共3 年，被告甲○○為被告乙○○與原告租約之保證人，被告乙○○為被告群藝公司與原告租約之保證人；兩造約定由被告每年開立1 年期各月之支票交付原告，由原告按期提示兌現以為租金之繳納。惟被告自102 年11月間起以財務困難為由，要求原告暫緩提示支票，經原告多方催促，仍僅在103 年1 月27日、同年3 月17日、同年3 月25日分別給付1 萬元、5000元、1 萬元之租金，原告乃於103 年4 月
3 日以存證信函通知被告乙○○、群藝公司終止租約，並要求被告於103 年4 月13日騰空交還系爭房屋，該函經被告於
103 年4 月7 日收受，退步言之亦主張以起訴狀繕本送達被告時為終止租賃契約之意思表示；又被告所開立自102 年11月份起之各月支票經提示均遭退票。
㈡被告乙○○、群藝公司迄今計積欠下列款項：
⒈房屋租金、不當得利及損害金：兩造間租賃契約於103 年
4 月7 日終止，依兩造間房屋租賃契約（下稱系爭契約）第14條第2 項約定，於租賃契約終止後承租人未即時遷出返還房屋時，承租人應支付1 倍之違約金。從而，自102年11月10日起至103 年4 月9 日止，被告應給付租金每月
4 萬元，合計20萬元；自103 年4 月10日起至103 年6 月
9 日止，被告應給付相當於租金之不當得利及違約金每月
8 萬元，合計16萬元。⒉被告積欠水、電費、管理費如下：
⑴被告積欠102 年11月份電費1 萬990 元、103 年1 月份
電費6134元、103 年3 月份電費1673元，合計1 萬8797元。另因被告遲未繳納電費，台灣電力股份有限公司已拆除電錶，原告申請復電另須繳納復電接電費400 元。
⑵被告積欠水費647 元，又因被告遲未繳納水費，水錶已
於103 年5 月2 日遭拆除，原告因此支出復水費800 元。
⑶被告自102 年4 月份即未繳納管理費，迄今積欠管理費
3 萬8800元。⒊系爭租約第10條第3 項約定承租人返還房屋時須回復原狀
。被告為配合其營業辦公而將系爭房屋原有之輕鋼架拆除並另行隔間，經廠商估計拆除隔間及回復原有輕鋼架所需費用為11萬3000元。
⒋被告所欠上開款項合計53萬2444元，扣除被告已給付之2
萬5000元，尚應給付50萬7444元，被告乙○○、群藝公司依承租範圍應負擔之比例為3 ：1 ，應各負擔38萬583 元、12萬6861元。
㈢被告乙○○、甲○○分別為被告群藝公司、乙○○之保證人
，因承租人群藝公司、乙○○未給付租金、違約金等款項，保證人依民法第739 條規定應付代為履行之責任。又原告丁○○、戊○○、丙○○就系爭房屋各有2 分之1 、3 分之1、6 分之1 產權，是就承租人群藝公司應給付之12萬6861元部分，被告群藝公司、乙○○應給付原告丁○○、戊○○、丙○○各6 萬3430元、4 萬2287元、2 萬1144元，就承租人乙○○應給付之38萬583 元部分，被告乙○○、甲○○應給付原告丁○○、戊○○、丙○○各19萬291 元、12萬6861元、6萬3431元。
㈣爰依系爭契約約定、不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付上開金額。並聲明：
⒈被告群藝公司、乙○○應將坐落新北市○○區○○路○○號10樓房屋騰空返還原告。
⒉被告群藝公司、乙○○應：⑴給付原告丁○○6 萬3430元
，⑵給付原告戊○○4 萬2287元，⑶給付原告丙○○2 萬1144元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。上開⑴至⑶之聲明，於其中任一人為給付後，另一人於該給付範圍內免給付義務。
⒊被告群藝公司應自103 年6 月10日起至遷讓返還新北市○
○區○○路○○號10樓房屋之日止，按月分別給付原告丁○○、戊○○、丙○○1 萬元、6667元、3333元。
⒋被告乙○○、甲○○應：⑴給付原告丁○○19萬291 元，
⑵給付原告戊○○12萬6861元，⑶給付原告丙○○6 萬3431元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。上開⑴至⑶之聲明，於其中任一人為給付後，另一人於該給付範圍內免給付義務。
⒌被告乙○○應自103 年6 月10日起至遷讓返還新北市○○
區○○路○○號10樓房屋之日止，按月分別給付原告丁○○、戊○○、丙○○3萬元、2萬元、1萬元。
⒍願供擔保請准宣告假執行。
四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、得心證之理由：㈠兩造於102 年4 月10日簽訂系爭契約，約定由被告群藝公司
、乙○○分別向原告承租系爭房屋之4 分之1 、4 分之3 ，每月租金分別為1 萬元、3 萬元，並由被告乙○○、甲○○分別為系爭契約之保證人，有系爭契約影本附卷可稽（本院卷第17至36頁）。原告主張被告自102 年11月間起即未依約給付租金，至103 年6 月19日止欠繳7.3 月之租金，而僅於
103 年1 月27日、103 年3 月17日、103 年3 月25日各支付
1 萬元、5000元、1 萬元之租金等情，業據其提出存證信函、被告乙○○所書切結書、支票影本、退票理由單等件為據（本院卷第37至48頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出答辯，應認原告此部分主張為真實。依系爭契約第19條第1 款約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止契約：遲付租金之總額達2 個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。」原告雖主張其業於103 年4 月3 日寄發北投舊北投郵局存證號碼000000、000000號存證信函終止租約，然未能提出被告已收受該存證信函之證明，尚難認原告已憑上開存證信函向被告為終止租約之意思表示；惟原告已定相當期間催告被告繳付租金，被告仍未為清償，原告以被告遲付租金總額達2 個月，而以起訴狀繕本送達（被告係於103 年6 月20日收受送達，詳見本院卷第56、58頁送達證書）為終止租賃契約之意思表示，並請求被告群藝公司、乙○○給付未付之租金並遷讓返還系爭房屋，即屬有據。又按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是；而租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院69年度臺上字第3985號、87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。被告乙○○、群藝公司曾分別交付原告押租金6 萬元、2 萬元，此經原告自承在卷（本院卷第117 頁背面），且觀系爭契約第6 條即明（本院卷第19、29頁），兩造之租賃關係既因原告終止系爭契約而消滅，則依前揭說明，被告乙○○、群藝公司已給付之押租金6 萬元、2 萬元即應分別抵充其對未付之租金債務。是以，被告乙○○未付之租金金額為20萬250 元（計算式：[ 40000 元×7.3 月－已給付之25000 元] ×3/4 ＝200250元），以押租金6 萬元抵充後，尚餘14萬250 元未付；被告群藝公司未付之租金金額則為6萬6750元（計算式：[ 40000 元×7.3 月－已給付之25000元] ×1/4 ＝66750 元），以押租金2 萬元抵充後，尚餘4萬6750元未給付。從而，原告請求被告乙○○、群藝公司給付租金，分別於14萬250 元、4 萬6750元範圍內為有據，逾此範圍尚難准許。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，同法第179 條、第181 條但書亦分別規定甚明。被告乙○○、群藝公司自系爭契約於103 年6 月20日終止後，無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，系爭土地出租之租金為每月4 萬元，則該相當於租金之不當得利金額，自當得以每月4 萬元計算之。因此，原告依不當得利之規定，請求被告乙○○、群藝公司自103 年6 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利得各3 萬元、1 萬元，為法之所許，亦有理由。
㈢系爭契約第14條約定，租賃契約終止，承租人未即時遷出返
還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金1 倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。原告固主張被告依上開約定應給付自103 年4 月10日起至103 年6 月19日止每月4 萬元之違約金，然系爭契約係於103 年6 月20日始終止，已如前述，則原告依系爭契約第14條約定請求被告給付自103 年4 月10日起至103 年6 月19日止之違約金，即屬無據。至原告另請求被告乙○○、群藝公司自103 年6月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付原告3萬元、1 萬元之違約金，則與上開約定相合，自屬有理。㈣系爭契約第7 條第2 項約定，租賃期間，使用房屋所生之管
理費由承租人負擔。是被告占有系爭房屋期間內所生之管理費，如未予繳納而由原告代繳者，自屬無法律上之原因，未支付費用即享受管理服務之利益，並致原告受有損害。原告主張被告乙○○、群藝公司自102 年4 月起至103 年10月止均未繳納每月1940元之管理費，此部分管理費已由原告代為支付等情，業據提出站前金世界大廈管理委員會證明書、欠費明細為憑（本院卷第49、131 頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出答辯，應認原告之主張為真實。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告給付其所代墊之管理費合計3 萬6860元（計算式：1940×19＝3686
0 ），應屬有據，其逾此範圍之請求則不應准許。此部分費用應由被告乙○○、群藝公司依其承租系爭房屋之範圍，分別負擔4 分之3 、4 分之1 ，即由被告乙○○負擔2 萬7645元、被告群藝公司負擔9215元。
㈤至原告另依系爭契約、不當得利、侵權行為等法律關係請求
被告給付其未繳納之水電費及重接電錶費用、復水費等費用，惟系爭契約未就水電費用之負擔有所約定，況原告所提臺灣電力股份有限公司台北北區營業處書函僅為催繳電費之通知（本院卷第126 頁），其所提台灣自來水股份有限公司收費一覽表（本院卷第130 頁）亦僅為各收費月份應付水費之明細，均不足證明原告已繳付水電費，且原告復未能提出水電費收據等單據以舉證證明其已繳納此部分水電費、接電費、復水費等費用，自難認原告已因墊付上開費用而受有損害，此部分請求難認可取。
㈥系爭契約第10條第2 項、第3 項約定：房屋有改裝設施之必
要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設；前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。依上開約定，被告乙○○、群藝公司固有回復原狀之義務，惟回復原狀係指「房屋有改裝設施」部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至自然之折舊應不在回復範圍之內，故回復費用中有關回復所需材料自應按原告終止租約之時，扣除折舊之差額計算之。關於更新材料部分之請求，應以扣除按各項裝潢使用年限計算折舊後之費用為限。參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6 款規定，固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1 月者，以1 月計。原告請求被告給付系爭房屋回復原狀費用11萬3000元，其中拆除清運費用5 萬5000元屬於工資，輕鋼架5 萬8000元屬於材料費用，有估價單可憑（本院卷第50頁），且據原告陳明在卷（本院卷第154 頁背面）；查系爭房屋原有之輕鋼架係於兩造簽訂系爭契約之際即由原告所設置，而兩造係於102 年4 月10日簽定系爭契約，已如前述；據此計算，原告於103 年6月20日終止租約，上開輕鋼架之折舊年數為1 年又3 個月，再依行政院公布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，此等裝潢屬房屋附屬設備中之「商店用簡單裝備」目，耐用年數為3 年，依定率遞減法每年應折舊1000分之536 ，經扣除折舊後之回復原狀必要費用為2 萬3306元（計算式詳如附表），加上工資5 萬5000元，則原告此項回復原狀費用之請求，應以7 萬8306元為必要，逾此範圍之請求則難憑採。
此部分費用應由被告乙○○、群藝公司依其承租系爭房屋之範圍，分別負擔4 分之3 、4 分之1 ，即由被告乙○○負擔
5 萬8730元（計算式：78306 ×3/ 4＝58730 ，元以下四捨五入，以下同）、被告群藝公司負擔1 萬9577元（計算式：
78306 ×1/4 ＝19577 ）。
㈦稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務
時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739 條、第740 條定有明文。依系爭契約，被告甲○○、乙○○分別擔任承租人乙○○、群藝公司之保證人，而系爭契約就保證人之保證範圍未為特別約定，原告自僅得依一般保證之法律關係，請求被告甲○○、乙○○分別就被告乙○○、群藝公司所負前述租金、不當得利、回復原狀費用等債務負保證之責，是原告請求被告甲○○、乙○○分別於被告乙○○、群藝公司不履行上開債務，且原告就被告乙○○、群藝公司之財產強制執行無效果時，就上開債務負給付之責，自屬有據，逾此部分則屬無據。
㈧綜上各節，原告依系爭契約、不當得利及損害賠償之法律關
係，請求被告乙○○給付22萬6625元（計算式：140250＋27
645 ＋58730 ＝226625），請求被告群藝公司給付7 萬5542元（計算式：46750 ＋9215＋19577 ＝75542 ），及請求被告乙○○、群藝公司自103 年6 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利及違約金共6 萬元、2 萬元，暨請求被告甲○○、乙○○分別於被告乙○○、群藝公司不履行上開債務，且原告就被告乙○○、群藝公司之財產強制執行無效果時，就上開債務負給付之責，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈨又原告丁○○、戊○○、丙○○為系爭房屋之共有人，應有
部分比例各為2 分之1 、6 分之2 、6 分之1 ，有系爭房屋之建物登記第二類謄本可稽（本院卷第134 至135 頁）。是原告就上開被告乙○○、群藝公司應給付之金額，請求：⒈被告乙○○應給付原告丁○○11萬3313元（計算式：226625×1/2 ＝113313）、給付原告戊○○7 萬5542元（計算式：
226625×2/6 ＝75542 ）、給付原告丙○○3 萬7771元（計算式：226625×1/6 ＝37771 ），⒉被告乙○○自103 年6月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告丁○○
3 萬元、給付原告戊○○2 萬元、給付原告丙○○1 萬元，⒊被告群藝公司應給付原告丁○○3 萬7771元（計算式：75
542 ×1/2 ＝37771 ）、給付原告戊○○2 萬5181元（計算式：75542 ×2/6 ＝25181 ）、給付原告丙○○1 萬2590元（計算式：75542 ×1/6 ＝12590 ），⒋被告群藝公司自10
3 年6 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告丁○○1 萬元、給付原告戊○○6667元、給付原告丙○○3333元，即屬有據。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。從而，原告依系爭契約、不當得利及損害賠償回復原狀之法律關係，請求被告乙○○給付原告丁○○、戊○○、丙○○各11萬3313元、7 萬5542元、3 萬7771元，請求被告群藝公司給付原告丁○○、戊○○、丙○○各3 萬7771元、2 萬5181元、1 萬2590元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年6 月23日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
七、從而，原告依系爭契約、不當得利、侵權行為及保證之法律關係起訴請求判令被告遷讓系爭房屋，給付如主文第2 項、第4 項所示金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，及給付如主文第3 項、第5 項所示之金額，於法即無不合，應予准許。其逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 楊舒嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
書記官 陳芝箖附表：系爭房屋輕鋼架修復費用扣除折舊之計算明細
折舊時間金額（元以下四捨五入）第1年折舊值 58000×0.536=31088第1年折舊後價值 00000-00000=269123個月折舊值26912×3/12×0.536=3606
1 年又3 個月折舊後價值 00000-0000=23306