臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1056號原 告 好厝多不動產經紀股份有限公司法定代理人 洪永發訴訟代理人 劉岱音律師被 告 高嘉謙訴訟代理人 莊勝榮律師複 代 理人 林明煌律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國103 年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾柒萬柒仟陸佰元，及自民國103 年5月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由原告起訴主張
㈠原告公司受訴外人龔文貞（下稱龔文貞）委託銷售台北市○
○區○○路0 段0000000000號華美聯合大廈（下稱華美大廈）3 樓房地數戶，被告於102 年11月間致電至原告公司表示有意購買上開房地，經原告之承辦人員陳恩娜（下稱陳恩娜）多次居間協調、帶看房屋現況及提供華美大廈3 樓房地之出售成交價格，被告決定購入3 樓門牌為50之12號之房地（下稱系爭房地），並於103 年3 月19日委託原告以總價新台幣（下同）3,268 萬元議價，經通知龔文貞後，龔文貞未同意以此價格出售。嗣原告建議被告與龔文貞以當場議價方式進行價格確定，兩造於103 年3 月20日於原告公司辦公室，由買賣雙方委由原告公司二位承辦人相互傳遞價格資訊，最終被告委託原告以總價3,388 萬元議價，並簽訂買賣議價委託書及確認書，約定以購屋總價額2 ％計算之仲介服務報酬。被告與龔文貞於同日同意總價3,388 萬元買賣系爭房地，並於同日簽訂不動產買賣契約書，被告並於同日簽立服務費確認書，同意應於103 年3 月21日前一次給付原告仲介服務費67萬7,600 元。惟系爭房地買賣契約已簽訂並履約完畢，但被告卻拒付仲介服務報酬，經多次協商被告亦僅願支付部分報酬。為此，依據兩造約定之仲介委託（媒介居間）契約法律關係，請求如訴之聲明。
㈡聲明：被告應給付原告67萬7,600 元，及自103 年5 月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告之抗辯
㈠102 年11月間陳恩娜為被告夫婦介紹房屋時，僅口頭兩次告
知被告系爭房屋102 年8 月成交價每坪151 萬元，102 年11月成交價每坪140 萬元。但系爭房屋所在之大樓之房屋分前、後面二區，前面房屋臨仁愛路有林蔭大道景觀，後面低樓層僅能看到鐵皮屋，10樓以上始可眺望遠山。陳恩娜告知被告上開價格，非被告買受之後面樓層房屋，而係臨仁愛路之樓層房屋。原告當時未提出交易資料或契約，僅僅口頭告知而已。陳恩娜亦未提出面臨後面鐵皮屋之交易行情，徒以面臨仁愛路之價格供被告參考，被告因係第一次購屋，在毫無經驗下，於103 年3 月19日委託原告公司以3268萬元請原告公司向賣主龔文貞斡旋，並交付10萬元保證金予原告公司，斡旋期間至103 年3 月26日。原告公司未至斡旋期間屆滿，為了賺取傭金向被告表示賣主不願降價，被告在原告提供之資訊不完整，欠缺後棟之售價及附近之實價登錄，以致於
103 年3 月20日簽具以3,388 萬元價格之委託書，被告於同日向龔文貞以3,388 萬元買受系爭房屋。依據實價登錄之查詢，同屬仁愛路4 段31~60 號間之房屋，交易時間為102 年
5 月計24.11 坪，每坪售價109 萬元，原告未提供上開資訊供被告判斷市場交易行情，致以每坪140 萬元高價向龔文貞買受系爭房屋。另仁愛路4 段50之77號之實價登錄，102 年
5 月30日交易每坪約102 萬元，亦徵被告卻以每坪140 萬元高價買受系爭房屋，係原告公司提供之資訊不完整，致被告判斷失真，以高價購屋。原告未盡查詢買賣資訊義務，致提供給被告之資訊不完整，致被告以每坪140 萬元之高價買受非面向仁愛路林蔭大道之系爭房屋，原告為專業之仲介公司，卻未盡查詢義務，被告依民法第571 條拒絕給付報酬於法有據。
㈡退步言之，即便原告可向被告請求服務費，因103 年3 月19
日雙方簽立委託書之前，被告向原告之詢問屬免費諮詢，因仲介業競爭激烈，簽約前諮詢並無費用。3 月19日簽約至成交僅短短2 日，原告之協力義務顯屬少之又少。陳恩娜陳稱，被告有遲一週交付價金，經其折衝云云，與屋主龔文貞供述不符，顯見其供述不實，被告無延遲交付價金之情事。又原告並未告知被告系爭房屋市場行情價格及實價登錄價格，亦未積極替被告與訴外人龔文貞就系爭房屋價格講價，實際上被告原住於系爭房屋樓上，與訴外人龔文貞已有合意買賣系爭房屋，原告只是由雙方找來簽訂買賣契約現成之牽線者，坐享得利，未曾提供充分資訊給被告去瞭解系爭房屋之價值，與一般房屋買賣仲介有提供資訊服務、尋找房屋花費財力、物力、心力，顯不相同，而被告對買賣房屋毫無經驗（初次購屋），無法判斷原告當時所要求服務費即購屋總價之2%是否合理，被告在輕率、無經驗及資訊不足之情形下同意原告所提出服務費，然原告所提出服務較其本案所任勞務顯然為數過鉅失其公平，所為之協力少之又少，又提供之資訊不完整，僅提供面臨仁愛路之售價，未提供面臨鐵皮屋之售價，未善盡服務之能事，反而讓被告判斷錯誤，蒙受鉅大損失。請求依民法第572 條規定酌減一半之服務費。
㈢聲明：原告之訴駁回。
不爭執事實
㈠被告於103 年3 月19日委託原告以總價3,268 萬元，向龔文貞購買系爭房地，龔文貞未同意以此價格出售。
㈡被告於103 年3 月20日委託原告以總價3,388 萬元議價，並
簽訂買賣議價委託書，依其他約定與說明：「１．議價成功購屋人應支付以購屋總價額百分之二計算的服務費用予受託人，並於簽定不動產買賣契書之同時一次支付。」龔文貞於同日簽認議價委託書，同意以總價3,388 萬元成交，買賣雙方並於103 年3 月20日簽訂不動產買賣契約書，被告於同日確認應於103 年3 月21日前一次給付原告仲介服務費67萬7,
600 元。㈢被告與龔文貞就系爭房地簽訂買賣契約並已履行完畢，完成點交及所有權移轉登記，但被告尚未給付仲介服務報酬。
本件爭點
㈠本件原告是否已善盡媒介居間人之義務？㈡本件原告所進行之媒介居間事務與請求之報酬相比，報酬是
否過鉅且有失公平？本院之判斷
㈠系爭房地附近房地交易價格之實價登錄資訊與系爭房地買賣價格之決定無因果關係。
⒈原告主張其受委託銷售華美大廈3 樓房屋數戶，被告於10
2 年11月向原告表示有意願買受華美大廈3 樓之房屋，並於原告派員工陳恩娜提供仲介服務，被告選定系爭房地，並於103 年3 月19日委託原告以總價3,268 萬元議價，惟賣方未能同意該價格，又於103 年3 月20日委託原告以總價3,388 萬元議價，並簽訂買賣議價委託書及確認書約定成交之服務費，經賣方同意該價格並簽訂不動產買賣契約書，被告於同日確認應於103 年3 月21日前一次給付原告仲介服務費67萬7600元並簽立服務費確認書等情，業經原告提出陳恩娜與被告間之網路對話（LINE）、買賣議價委託書二紙、確認書乙紙、不動產買賣契約書乙份及服務費確認書乙紙（本院卷第171-206 頁、第43-54 頁），且為被告所不爭執，堪信為真。
⒉被告雖抗辯系爭房地所在之華美大廈每坪平均價格為105
萬元至125 萬元，每坪125 萬元為位於一樓，另依據實價登錄每坪交易價格分別為101 萬6,000 元至109 萬9,000元，原告服務人員僅提供華美大廈3 樓其他房地之成交價格為每坪140 萬元及151 萬元，致被告錯誤判斷行情以過高價格購入系爭房地，原告並未善盡提供仲介服務之責云云。然查：
⑴被告提出被證四（本院卷第93頁）之文件上雖記載有華
美大廈每坪均價125 萬元，但依據民事訴訟法第357 條，被告應證明該文書證據為真正，被告並未證明該文書證據為真正，故難認該文件具備證據能力，難據為裁判基礎。縱該文件為真正，但文件為何人製作，作為何用均不明，亦難認該文件上所記載之華美大廈每坪均價12
5 萬元為事實。且該文件記載華美大廈每坪均價125 萬元之房地為僅8.57坪之建物，該建物扣除公共設施，所剩無幾，其價值亦與面積達24.10925坪之系爭房地難以相比。另被告提出之每坪單價為101.6 萬或109.9 萬，門牌為仁愛路四段31-60 號之房屋之實價登錄資料為據。然經本院依職權向台北市政府地政局查詢，上開登錄資料有二筆成交之房地，即分別在102 年11月及103 年
1 月成交之仁愛路四段50之6 及50之7 號房屋與系爭房地同屬華美大廈，但其坪數僅17.1336 坪（本院卷第14
5 、146 頁），僅能作為套房用途使用，亦與系爭房地面積達24.10925坪不同。故亦難以上開資訊即可證明被告以每坪140 萬元向訴外人龔文貞購買系爭房地有價格過高之情形。
⑵龔文貞到庭證述：系爭房地所在之華美大廈3 樓共有九
戶房地均為其所有（即門牌號碼50之4 至50-12 號，參本院卷第170 頁龔文貞繪製之平面圖），其購入此九戶房屋後，就基礎設施之水電管線、大門、隔間、天花板等均全部重新施作，花費上千萬之基礎設施工程費，其中50之4 、50之5 、50之11、50之12號四戶並有室內裝潢。其於102 年8 月以每坪151 萬元出售附室內裝潢之門牌號碼50之5 （面向仁愛路），102 年11月以每坪14
0 萬元出售無室內裝潢之50之6 號房屋（面向仁愛路）。門牌50-4號房地及系爭房地（門牌50-12 號）均有室內裝潢，總價均為3,388 萬元，50-5號房屋面對仁愛路，但面積較小，每坪價格即為151 萬，系爭房屋視野面對後方鐵皮屋但坪數較50-4號大，故平均價格為140 萬元。伊自己留下二戶，亦住在該樓層，為避免將來鄰居認為厚此薄彼，故沒有議價空間等語，有本院103 年12月25日言詞辯論筆錄在卷可參（本院卷第165-166 頁背面）。是依據龔文貞所證，華美大廈3 樓全部之房屋係經其重新整理樓層之基礎工程，故與一般中古房屋單純以原狀出售不同，系爭房地附近之實價登錄資訊，對於被告購買系爭房地價格之判斷，並無顯著之實益。且兩造不爭執陳恩娜告知被告同樓層已出售之二戶之價格，分別為面向仁愛路之房屋，一戶為有裝潢及一戶為沒裝潢等情。復以被告不爭執其原居住於華美大廈，於購屋前亦由陳恩娜帶至系爭房地所在之樓層察看包含系爭房屋之3 樓尚待出售房地之內外，對於3 樓尚待出售之房地及系爭房地之各項條件，包含房屋之視野狀況，亦知悉甚詳，而被告屬意之系爭房地其條件為有裝潢但非面向仁愛路，以陳恩娜提供之上開華美大廈3 樓樓層房地出售之價格資訊，被告亦可推敲出系爭房地合理之價位，並無欠缺資訊判斷系爭房地合理價格之問題。另由龔文貞所證，被告購買系爭房地之價格與系爭房地同樓層其他不同條件之房地相比，並未過高，益可證被告購買系爭房地並無價格過高之問題。被告辯稱原告服務人員並未將系爭房地附近之實價登錄資訊告知被告，導致其以過高之價格購買系爭房地云云，應非可採。
⒊綜上所述，被告委託原告提供仲介服務購買系爭房地，原
告除帶被告勘查系爭房地內外，了解系爭房地之條件外，亦提供系爭房地所在樓層其他類似條件房地出售之價格及情形，已提供被告所需知悉之價格等資訊，並無被告所指之欠缺提供必要資訊之未盡服務之責。且被告購買系爭房地之價格與系爭房地同樓層之其他房屋出售之價格相比並未過高。被告既已接受原告之仲介服務，並且確實成交而以其委託之價格購得系爭房地，被告自應給付仲介服務報酬。原告依據買賣議價委託書及確認書請求被告給付仲介服務報酬應屬有據。
㈡本件服務仲介費無為數過鉅顯失公平。
⒈按民法第572 條：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價
值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」，故委託人應證明約定之報酬與居間人所任勞務之價值相比，為數過鉅而失其公平之事實。
⒉被告抗辯本件仲介服務報酬過鉅失其公平，無非以⑴原告
未告知被告系爭房地市場行情價格及實價登錄價格，致其誤判價格。⑵在斡旋期間未積極為被告向龔文貞求降系爭房地之價格，即回報龔文貞拒絕，要求被告另開價。⑶實際上被告原住於系爭房地樓上，與訴外人龔文貞已有合意買賣系爭房地，原告只是由雙方找來簽訂買賣契約現成之牽線者，坐享得利⑶被告對買賣房屋毫無經驗（初次購屋），無法判斷原告當時所要求服務費即購屋總價之2 ％是否合理等語。
⒊經查：
⑴對於房地出售，如無其他相同條件房地出售之價格可供
參考，買賣標的物附近之實價登錄資料，固可作為價格判斷參考資料之一，但是如有與買賣標的物條件更加接近且明確之成交價格可參考，實價登錄資料並未必更具參考價值。系爭房地係經過原所有權人龔文貞進行樓層基礎工程全面整修後出售，其房屋之狀態與單一不動產至多僅能整修單一室內基礎工程之狀態不同，故系爭房地附近之不動產成交實價登錄價格，對於被告判斷系爭房地之合理價格並無助益，已如上述。且原告業已告知系爭房地所在之華美大廈3 樓其他房地之成交價，此較實價登錄系統中條件不明之成交價格，更足以提供被告推敲其所屬意之系爭房地之市場價格，故被告抗辯原告並未提供購屋價格必要之資訊乙節應非可採。另原告提供之系爭房地所在樓層其他房地之成交價格雖係視野面對仁愛路之房地，而被告所購入之系爭房地為視野面對後方鐵皮屋頂之房地，但被告曾經實地勘查原告受託銷售之華美大廈3 樓各戶房地，對於各房地之狀況知之甚詳，原告提供僅視野不同之房地成交價格，較之實價登錄系統之成交價格隱含更多不明條件之價格，被告更可依據原告提供之華美大廈3 樓房屋成交價格，與家人、夫婿商量後，針對此一不同條件（視野不同）進行研判，推敲系爭房地之合理價格，而被告亦確實與家人進行商討並非單獨決定買賣價格，此有被告告知陳恩娜將詢問先生，如有消息再告知陳恩娜乙節（本院卷第171 頁），可知被告夫婿亦全程參與購屋之決定，被告並非單獨決定購屋與否及價格。故被告抗辯原告僅提供視野面對仁愛路之房地成交價格，未提供視野面對鐵皮屋房地之實價登錄系統參考價格，致第一次購屋之被告誤判購屋價格云云，亦非可採。
⑵系爭房地之出賣人龔文貞證稱，其所定之價格無議價空
間，亦如上述，故原告並無進行議價空間之可能，被告辯稱原告未協助被告要求龔文貞降價，故未能盡力提供媒介居間勞務云云，並非可採。況媒介居間人（介紹他方與他人訂立契約）之任務為斡旋於當事人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人即得請求報酬（劉春堂教授著，民法債編各論（中）第248頁參照，作者自版，93年3 月初版）。故媒介居間人之任務為折衷協調並為之說合，並不包括僅為其中一方說服他方降價之行為。此亦徵被告指責原告並未為被告要求龔文貞降價，而認為所收取服務費過高乙節與法未合。而原告於龔文貞未能接受被告所提議之價格後，即提出兩造均到場以多次反覆出價之方式，使兩造對於出售價格達成共識而得完成交易為媒介居間乙節，業經龔文貞到庭證述無訛（本院卷第166 頁）。故原告以此方式縮短買賣雙方花費更多勞費與時間在商談價格之進行，亦更有利於被告與龔文貞之間。準此，被告以原告未協助被告在斡旋期間未滿前向龔文貞要求降價即回報龔文貞拒絕為理由，主張原告提供之仲介服務內容不多亦非可採。
⑶系爭房地之交易係在103 年3 月20日由被告與龔文貞親
到原告營業所，透過原告之承辦人多次傳遞被告及龔文貞二人之出價價格，而逐漸達成價格之合意乙節，已如上述。被告抗辯被告與龔文貞已經有合意買賣系爭房地而原告為現成牽線者，坐享其利云云，顯與事實不符，並非可採。又被告抗辯自被告103 年3 月19日簽定委託書後至系爭房地於103 年3 月20日簽訂買賣契約書成交僅2 日，而認為原告提供之服務內容不多云云。惟居間媒介之目的在於使委託人與他方成立條件為兩造所同意之契約，至於促成契約簽訂之時間長短則非必然與居間媒介人之勞務內容成正比。並非磋商成立契約之時間較長居間媒介人之勞務即較多，而居間媒介時間短亦可能係居間媒介人利用更有效率之方式，在訂約雙方傳遞訊息，居間協調而縮短訂約雙方在訂約前之訂約條件之協調溝通。被告以原告簽定委託書至訂約僅2 日而認原告提供之勞務甚少乙節，尚非可採。且依據上開所示居間媒介人所應進行之勞務內容觀之，居間媒介人之勞務評價應以其是否已盡居間協調，為之說合，以促成雙方當事人訂立契約。本件原告之承辦人陳恩娜自102 年11月間即在被告與出售人龔文貞間居間協調，提供被告有意購買之華美大廈3 樓之全部房屋之相關資料及現場看屋之服務，並且對於被告詢問之相關問題均一一加以解答，於簽訂系爭房地買賣契約後，於履約過程中，亦在被告與賣方龔文貞間居間協調履約之過戶、收取文件、各期價金等各相關事宜，甚至聯繫被告發現裝修瑕疵、被告要求原告承辦人員陳恩娜為被告聯繫龔文貞與被告之婆婆面談貸款事務，原告陳恩娜亦提供相當之服務，此有陳恩娜與被告間之網路對話內容附卷可參（本院卷第
171 -20 6 頁），被告抗辯原告提供仲介服務僅103 年
3 月19日及20日云云，顯與事實未合。另被告給付各期價金有所遲延乙節亦有陳恩娜與被告間之網路對話可證（本院卷第175 頁），雖證人龔文貞證述其已不記得是否有遲延之問題，亦不能否認上開被告在網路間之對話證明陳恩娜確實居間協調被告遲延各期價款之事實。
⒋綜上所述，原告業已善盡本件房地買賣媒介居間人應提供
之勞務，且原告與被告所約定之服務費用收取之比例為房地總價2 ％，而與內政部所定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定定收取報酬不得超過該不動產實際成交價之6％相比亦未過高，且被告所舉之證據等並未能證明原告所提供之勞務與房地總價之仲介服務費2 ％即67萬7,600 元相比過高且已顯失公平。故被告請求依據民法第572 條規定，請求酌減報酬，難認有據，不能准許。
㈢本件原告依據兩造簽訂之買賣議價委託書、確認書之媒介居
間法律關係，請求被告給付約定之仲介服務報酬67萬7,600元，為有理由，應予准許。依據被告所簽具之服務費確認書所載應給付仲介服務費之日期為103 年3 月21日。故依據民法第229 條第1 項規定，被告應自103 年3 月22日起負遲延責任，並應依據同法第233 條第1 項加付法定遲延利息（即民法第203 條規定之百分之五週年利率）。原告僅請求自支付命令送達被告之翌日即103 年5 月29日起至清償日止之遲延利息，自無不可，亦應准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他兩造提出之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第三庭 法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
書記官 李彥廷民事訴訟法施行法第 9 條：
上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第四百四十二條第二項及第四百四十四條第一項但書之程序。