臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1112號原 告 林桂長訴訟代理人 高秀枝律師被 告 黃游梅子
黃國銓黃民銓黃珮珍黃文美上列當事人間調整租金事件，本院於民國103 年12月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積八十平方公尺）之租金，自民國一○三年七月一日起調整為每年按土地當年期公告地價年息百分之五計收。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分被告黃游梅子、黃民銓、黃珮珍、黃文美（下稱黃游梅子等4人，單指則稱其姓名，與黃國銓則合稱被告）經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地
（下稱系爭土地）為伊與其他共有人所共有。門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○ 弄○ 號房屋（整編後為市○○道○ 段○○○巷○ 號，下稱系爭房屋）則自數十年前起即占用系爭土地，占用面積為80平方公尺（下稱系爭占用土地）。被告之被繼承人黃文斌於民國71年即因系爭房屋占用系爭土地而向伊承租系爭占用土地（下稱系爭租賃契約），伊並與系爭土地其他共有人約定分管系爭占用土地。兩造間之系爭租賃契約並於原告對被告所提之拆屋還地訴訟（下稱系爭前案訴訟），即本院101 年度重訴字第460 號審理後加以認定，且已判決確定。系爭土地多年來，因附近已逐漸開發繁榮，形成交通便利、生活機能健全之區塊，地價早已上漲11倍之譜，價值與訂立系爭租賃契約時不能同日而語，然兩造間就系爭租賃契約20餘年來均未曾調整租金，是系爭占用土地之租金自有調整之必要。又系爭占用土地之現況繁榮，自應斟酌上情，以系爭租賃契約最後原訂租金數額新臺幣（下同）3 萬3000元為基礎，依據前述土地價值之漲幅同幅調整至每年33萬3300元（3 萬元×11.11 倍），惟因已逾土地法申報地價總額10％之限制，是伊爰請求調整為自
103 年7 月1 日起按各年度申報地價年息10％計算之金額等語。並聲明：系爭占用土地年租金自103 年7 月1 日起調整為按各年度土地申報地價年息10％計算之金額。
黃游梅子等4 人經合法通知未於言詞辯論期日到場，然業據被
告提出書狀及黃國銓到庭辯以：伊等自71年間向前手購買系爭房屋後，多年來年所繳交之年租金均為3 萬多元，20多年亦相安無事，原告現請求調整租金金額為原租金7 至8 倍，經伊等向附近鄰居查詢後，認為金額不符合附近現況行情，且系爭房屋為屋齡4 、50年矮舊平房，漏水破舊不堪，附近亦均為舊式平房，且系爭房屋坐落在最中間巷弄內，出入均為狹窄水溝步道，生活環境不佳，原告訴請調整租金，實不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院103 年12月1 日言詞辯論
筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無關之部分）㈠系爭土地為原告與其他共有人所共有，土地謄本如本院103 年度湖調字第182 號卷（下稱湖調卷）第12至15頁原證1 所示。
㈡系爭房屋自數十年前起即占用系爭土地，占用系爭占用土地面積為80平方公尺，位置如湖調卷第11頁反面複丈成果圖所示。
現為黃游梅子、黃國銓及其家屬所居住使用。系爭房屋為黃游梅子於71年間所買受。被告之被繼承人黃文斌於71年即因系爭房屋占用系爭土地而與原告間定有系爭租賃契約。原告則因與系爭土地其他共有人約定分管系爭占用土地。
㈢原告曾主張系爭房屋無權占有系爭占用土地，前向本院對被告
提起拆屋還地訴訟，經系爭前案訴訟判決認定原告與被告之被繼承人黃文斌間就系爭占用土地有不定期限之系爭租賃契約存在，判決書如湖調卷第8 至11頁所示。
㈣黃文斌與原告之系爭租賃契約，曾於訂立時約定每年租金分為
上下兩期支付，且約定年租金金額至少為3 萬元。期間原告之子林琮益曾向黃游梅子收過租金。
㈤系爭前案訴訟確定之後，原告曾委託訴訟代理人高秀枝律師向
黃國銓接洽收取系爭占用土地租金。黃國銓要求律師與其妻巫靜如小姐連絡。巫靜如本願以系爭前案訴訟被告自己提出之收據「76年下期」之租金2 萬6700元，做為基準，即以半年2 萬6700元計算，給付（98年至102 年）5 年之租金給原告，後來卻只願每年給付5 萬元。
㈥系爭土地之公告地價表如湖調卷第16頁原證2 所示。系爭土地
地價漲幅較之76年已有數倍之多。系爭占用土地坐落「南港路一段」、「市○○道○段」、「中南街」、「研究院路」中間，鄰近捷運南港展覽館站步行約3 分鐘即可抵達，距離南港車站600 公尺，交通便利，附近商店鄰立，並有黃昏市場，生活機能良好便利，系爭房屋、系爭占用土地附近街道照片如本院卷第25至27頁原證5 所示、GOOGLE地圖如本院卷第28頁原證6所示。系爭房屋屋齡4 、50年矮舊平房，漏水破舊不堪，附近也均為舊式平房，且房屋在該區平房中間巷弄內，出入均為狹窄水溝步道。另系爭房屋周遭環境照片如湖調卷卷附證物袋、本院卷第42、43頁所示。
㈦系爭房屋之鄰居周吳寶蓮現居臺北市○○區市○○道○ 段○○○
巷○ ○○ 號之房屋（下稱系爭周吳寶蓮房屋），坐落於系爭房屋隔壁，土地租金也為年租3 萬多元。67年、100 至101 年度租金收據如本院卷第41頁正反面所示。此房屋之稅籍證明書如本院卷第54頁原證7 所示。
㈧系爭土地上之系爭房屋門牌號碼臺北市○○區市○○道○ 段○○
○ 巷○ 號（下稱系爭黃文斌房屋）屋主黃文斌租賃基地30坪之租金每年約3 萬1800元，黃文斌76年度租金收據如本院卷第40頁所示。
本件經本院於103 年12月1 日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下厥為：系爭占用土地之租金應為如何之調整始為適當？茲論述如下：
㈠系爭占用土地之價值自71年系爭租賃契約訂定以來，業已有明顯之昇漲而應調整。
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增
減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。
⒉經查，又由系爭土地之公告地價表（見湖調卷第16頁及不爭執
事項㈥），系爭土地公告現值由系爭租賃契約成立之71年間每平方公尺1 萬4300元變動至103 年間已達每平方公尺17萬4000元，即系爭土地每平方公尺漲價15萬9700元，漲幅約為11.11倍。據此，71年間與今日相較，系爭土地所在區域土地價值已有所明顯上昇，應可認定。是則，原告訴請本院依民法第442條規定，調整系爭租賃契約租金數額，自屬有據。
㈡系爭租賃契約之年租金應調整為按該年度公告地價百分之五計算，始為合理。
⒈按基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及
鄰地租金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形為標準（最高法院19年上字第132 號、20年上字第283號判例參照）。由此以觀，租金之調整，固然基地周遭之客觀狀況，係重要之參考，但亦不能忽略訂約當時租戶對於基地使用之目的，亦即租戶依照租賃契約為使用之需要，及因此所得之利益而定。
⒉經查，系爭占用土地坐落「南港路一段」、「市○○道○段」
、「中南街」、「研究院路」中間，鄰近捷運南港展覽館站步行約3 分鐘即可抵達，距離南港車站600 公尺，交通便利，附近商店鄰立，並有黃昏市場，生活機能良好便利（見不爭執事項㈥所示）。且由系爭房屋、系爭占用土地附近街道照片（見本院卷第25至27頁）尚可知，附近街道建設平整，周遭環境甚佳。惟審酌系爭房屋屋齡4 、50年矮舊平房，漏水破舊不堪，系爭房屋附近也均為舊式平房，且系爭房屋在該區平房中間巷弄內，出入均為狹窄水溝步道（見不爭執事項㈥及湖調卷卷附證物袋、本院卷第42、43頁所示），為租戶之被告對租賃物之需要、使用所受利益並不高等情，本院因認系爭占用土地之年租金以公告地價總額5 ％計收應為適當。依此計算，103 年度被告應繳納之年租金額當為17萬0400元（公告地價4 萬2600元×80平方公尺×5 ％）。
⒊原告雖認系爭土地租金應按土地地價之漲幅同步調整，應以申
報地價10％計算始為合理。然查，基地土地租金調整基礎，並非僅以土地漲價為唯一依據，而必須斟酌租賃契約預定之租賃物效用。系爭租賃契約訂立時，系爭房屋即已存在於系爭占用土地，是法院於調整租金時，自不得不斟酌系爭租賃契約約定之系爭占用土地，本即為承租人以破舊不堪之系爭房屋為低度利用，主觀上對租賃物之需求及得獲取之利益本即不高之情節而為酌定租金之基礎。原告僅以地價上漲倍數為據，自不可採。
⒋被告雖以：系爭周吳寶蓮房屋、系爭黃文斌房屋繳納之租金為
據，而認系爭占用土地應無調漲必要云云。然查，由系爭周吳寶蓮房屋稅籍證明書（見本院卷第54頁）可知，系爭周吳寶蓮房屋占用基地面積僅為28.4平方公尺，與系爭占用土地面積達80平方公尺，顯然差距甚大。是被告認應以系爭周吳寶蓮房屋基地年租金3 萬餘元酌定系爭占用土地租金，自缺乏比較依據。再者，由被告提出之系爭黃文斌房屋繳納租金收據（見本院卷第40頁）其上記載收取日期為70年間，年租金為3 萬餘元，顯見黃文斌即便現仍以其上所載金額3 萬餘元繳納年租金與地主，衡情亦係地主長年未曾調整租金所致，要非系爭黃文斌房屋占用基地客觀合理應繳納之租金額，自不足為被告有利之認定。
㈢按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清
，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（見最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第52
1 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨）。查原告並未主張起訴前即已向被告為調整租金之意思表示，徵諸上開說明，原告請求自103 年6 月24日（見起訴狀收文日期）起訴後之103 年7 月1 日起按調整後之數額計算租金，自應准許。又系爭租賃契約之租金係按年計收為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣所示），準此，本件自亦應就系爭占用土地之年租金為調整，被告之後亦應按年計付租金，要屬當然。從而，原告依民法第442 條規定，請求就被告向原告承租系爭
土地之年租金，自103 年7 月1 日起，調整為按系爭土地當年度公告地價5 ％計算，為有理由，應予准許，逾前開准許部分之請求，則為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之
證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 陳琬婷