臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1167號原 告 王菱君訴訟代理人 劉世興律師複 代理人 段誠綱律師被 告 馬正杰訴訟代理人 杜冠民律師複 代理人 李明憶
林欣宜上列當事人間減少價金事件，本院於民國104 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國一○三年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造於民國102 年11月5 日透過汎太開發不動產仲介股份有限公司仲介人員陳敬熙、蔡振南居間，由原告以新臺幣（下同）16,800,000元，購買被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號2 樓房地（下稱系爭房地），於同年月29日完成不動產移轉登記，同年12月上旬交屋。詎伊入住請求親友就系爭房地為裝潢時，發現系爭房地管線竟有曾遭煙燻之跡證，乃於同年月19日向消防局函詢後，始知系爭房地曾於86年間發生火災，管線需重新更換，復又經鄰居告知系爭房地有傾斜情形，經陳敬熙委託技師測量後，其傾斜率為1/86.2（超過1/200 之安全值）。是系爭房地於出售時存有曾遭火災、傾斜等足以影響居住效用之瑕疵，伊於103 年1 月3 日即以存證信函告知被告，請求減少價金（火災部分840,000 元、傾斜部分2,520,000 元，共3,360,000 元），遭被告以願原價買回為由拒絕，然因伊已進行裝潢，無法同意原價買回，爰依民法第354 條、第359 條及第179 條之規定，提起本件訴訟，請求被告給付3,360,00
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：系爭房地雖曾於86年間發生火災，惟迄今已經過18年，系爭房地均有人居住且為正常使用，伊於101 年11月16日購入時亦不知曾有火災一事，應認並無損其居住之效用，自不構成瑕疵。而原告購屋前曾看屋多次，仲介陳敬熙多次提醒原告當地土質鬆軟，多有屋況傾斜，請原告特別注意，當時屋內尚有多處漏水，原告仍表示若可減價，則願以現況交屋買受，而合意以低於當時附近成交行情之每坪46.7萬元成交（附近成交行情約58萬元以上），並約定以現況交屋，伊無須修繕，是瑕疵為原告所明知而仍願買受，自不得事後再主張瑕疵。另系爭房地傾斜情形並非獨有，而係該區因土質鬆軟而多有此問題，然此傾斜尚不影響居住效益及減損其價值，且技師鑑定結論亦認整體結構尚屬安全，則原告尚不得認其屬瑕疵而減少價金。況伊於原告告知瑕疵時，即表明願以原價買回，願合意解除契約，係原告不願接受，仍於取得技師測量報告後逕為裝潢，並續住至今，足見原告亦不認為系爭房地有何價值減損等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、兩造於102 年11月5 日透過陳敬熙、蔡振南居間，由原告以16,800,000元，購買被告所有系爭房地，於同年月29日完成不動產移轉登記，同年12月上旬交屋等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之定金收據、買賣契約書、土地及建物登記謄本可憑（見卷第12-20頁），堪予認定。
㈡、系爭房地曾於86年11月22日發生火災事故等節，有原告提出之臺北市政府消防局函文，並據本院依職權向臺北市政府消防局調查該次火災檔案在卷可稽（見卷第23頁、第114-137頁），亦堪認定。
㈢、系爭房地經陳敬熙於過戶後委託土木技師測量結果，其傾斜率為1/86.2等情，有原告提出之房屋傾斜測量報告書在卷可憑（見卷第24-34 頁），被告對此亦不爭執，而堪認定。
㈣、原告於發現瑕疵後，於103 年1 月3 日以存證信函告知被告有火災及傾斜瑕疵，請求應減少價金3,360,000 元，而被告則表示願原價買回，原告則不同意等情，為兩造所不否認，並有原告提出之存證信函、回執在卷可憑（見卷第35-38 頁），應堪認定。
㈤、原告購買系爭房地時，原為未裝潢之裸屋，於原告購入後業已自行室內裝潢完畢，並為居住等情，有本院勘驗筆錄在卷可按（見卷第198-200 頁），為兩造所不爭執，亦可認定。
四、爭執事項：
㈠、原告就系爭房地曾發生火災，是否得主張物之瑕疵？如是，則原告得請求減少價金為何？
㈡、原告就系爭房地之傾斜，是否得主張物之瑕疵（兼論原告是否已知或重大過失而不知，及被告有無故意不告知）？如是，則原告得請求減少價金為何？
五、原告就系爭房地曾發生火災，是否得主張物之瑕疵，及如是，則原告得請求減少價金為何部分：
㈠、經查，原告主張系爭房地因發生火災，導致其管線全部有煙燻痕跡，無法使用，而全部重換等語，惟為被告否認，而原告固提出其裝潢前之彩色照片為憑（見卷第150-154 頁），然其並未特定其位置，再參照上開臺北市政府消防局火災原因調查報告書中所攝現場照片及其位置圖，並無提及管線受損位置，亦與原告所提出之照片狀況不符；而上開調查報告書中就火災位置係集中在遠離大門之同一房間內，且火源應係該房間內牆角之電源插座有火，直接燒毀受損位置多在牆面下方，牆面上方及天花板則屬燻燒變色之外觀改變，其餘則尚有櫥具、磁磚、裝潢用鐵架、房門、插座等具體物品之損壞，實與原告所拍攝屋頂管線不同，且照片中顯示牆面黑灰之情況，是否為該次火災所造成，影響範圍為何，亦無從僅以照片即得論斷；而再以系爭房地為71年即辦理第一次建物保存登記之舊屋，並非新成屋或預售屋，有上開建物謄本可按，而原告亦不否認被告確於101 年間始購入，而看屋時即為裸屋狀態等情，業如前述，則以其為30年之舊屋，況原告看屋時即為此狀態，復自承係由親友進行裝潢，則豈非於購買時即知此狀況，且於購入中古屋時，倘非已裝潢之屋況，衡情自有更換管線以確保其安全之必要，是否係因有燻黑狀況而更易，即無從確知，且經向原告確認後，原告復表示無法提出任何裝潢費用明細等語，則亦無從確認其有就其主張因失火造成管線等損害始實際支出修繕之費用為何，至原告雖主張系爭火災已損及結構安全等語，惟既為被告所否認，而被告雖曾請求送鑑定，惟因鑑定費用過鉅而撤回此部分聲請，原告亦表明不願繳納鑑定費用，而無從認定系爭房地有因86年間之火災而損及其結構安全，而經送台北市不動產估價師公會估價之結果，經以認該火損情形，因在表面均已完成修復情況下，除實際修復金額估算外，並無市場價值減損等語，有該公會104 年8 月7 日（104 ）台北市估價師字第131 號函附專案報告書在卷足稽，是原告僅以事後知悉系爭房地曾於86年間發生火災事故等情，惟既難認火災確有造成市價減損，而於無法證明已影響結構安全情形下，原告亦未證明其購屋後確有因火災始必要進行之修復工程及費用，業如前述，是其主張此構成瑕疵，而請求減少價金，要屬無據，而難採信。
㈡、又原告雖以上開報告書有就火災修復金額進行估價，應以此作為減價依據等語，惟查，原告並不能舉證證明其於購買時系爭房地火災損壞之情況尚存在，並由原告修復，業如前述，則上開報告書亦提及迄已完成表面修復，而僅提供水路及電路配管更新工程費用供參考等語，自係倘於上開火災發生後之客觀修復價格，而非本件實際修復費用之估算，原告據此認可另行請求減價，既未能舉證以實其說，即難採信。
六、原告就系爭房地之傾斜，是否得主張物之瑕疵（兼論原告是否已知或重大過失而不知，及被告有無故意不告知），及如是，則原告得請求減少價金為何部分：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第354條第1 項所明定。此項關於物之瑕疵擔保責任之規定，係基於買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。又物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則除契約預定效用之認定，自應以一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。
㈡、原告主張系爭房地之傾斜構成瑕疵等語，被告則稱依技師測量報告並未造成結構損壞，整體結構尚屬安全，並無受有交易價格貶損等語。惟查，系爭房地傾斜率為1/86.2等情，業如前述，而測量報告書中已依臺北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊分類而傾斜率粗分為小於1/200 ，可視為無傾斜，大於1/40，則屬傾斜嚴重，而介於此間則屬傾斜存在，則以傾斜率於此區間比例而言，已非屬輕微，而應認有損害，並經本院送估價時亦認會影響其價格（詳後述），且衡情房屋為不動產，應為一般居住使用之場所，依通常交易觀念，倘屬有感之傾斜情形，自會影響日常生活起居作息，及身體之平衡觀感，自屬瑕疵；縱認可以裝璜方式修補，亦屬事後修復，仍不影響其瑕疵之存在。是被告執此抗辯不構成瑕疵，尚屬無據。
㈢、被告雖抗辯本件買賣價格偏低即已考量傾斜因素等語，為原告所否認。而查，證人陳敬熙既到庭證述傾斜鑑定係為原告購買後，因原告有所疑慮，始由伊出錢委託鑑定等語，應可推知應係買賣後始發現之瑕疵，倘兩造簽約時對此已有知悉，衡情就此會影響房屋效用之傾斜情形加以確認，並就此點是否減價應會特別載明，亦無於事後再補為鑑定之必要，是被告抗辯於購買時即知此瑕疵存在，即非無疑。又查，證人陳敬熙復證述：原本兩造價格談不攏，後來買方有跟屋主提到，當時價錢降價給我，你就不用整理屋況，被告有跟原告提說，我就把房子整修好，不管你認為的漏水、油漆牆壁問題把他修好，但賣給他的價錢是1700多（萬），後來他們有提到不然依現況，就降到1680（萬），所以在合約上代書有特別寫是現況交屋等語，足見降價部分係就現場所見之漏水、裸屋等外觀可見狀況為洽商，並未就傾斜及傾斜影響之價格為磋商，且倘計算於其內，則其降幅顯然與估價報告認本件傾斜率所影響價格比例12.81%相差甚大（詳後述），是被告抗辯已就此部分為特別考量並為減價等語，尚屬無據。至證人陳敬熙證述系爭房地帶看時原告有詢問地板不平，有告知因此區域土質鬆軟，以前是農田，所以2 、30年前公寓，在工法地基沒有打那麼深，所以都會有一些傾斜的狀況等語，惟倘若於看屋時確知有傾斜情形，於證人陳敬熙願先墊支費用之情況，豈有未先委託測量，而於購屋後始為委託測量之理，是認證人陳敬熙就有明確告知傾斜一事，係事後為規避責任而將其原有抽象概括模糊之說詞而為附合並具體潤飾之語，尚難遽信；而應認看屋時應僅發現地面有不平之情形，而證人陳敬熙係抽象並概括陳稱如前證述有告知原告土質鬆軟、施工可能工法等語相符，其此部分證述雖尚屬可採，惟地面不平與具體指出有前開傾斜度尚屬二事，是縱證人陳敬熙有將不平之原因告知原告可能係土質鬆軟、施工工法等情，衡情尚難認已達使原告對傾斜瑕疵之一事有所認知之程度，是證人陳敬熙此部分之證述，尚不足以作為有利被告之認定。是被告主張系爭房地價格已將傾斜瑕疵考量在內，不得再主張此部分之瑕疵等語，尚難採信。則原告既非於契約成立時即知或因重大過失而不知有此瑕疵，被告尚難據以免責，業如前述，則就被告是否故意不告知瑕疵部分，亦無再論述之必要，併予敘明。
㈣、按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。又民法第359 條規定旨在兼顧買賣雙方之利益及損失，是買受有請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。經查，系爭房地於102 年11月5 日兩造簽立買賣契約時，於無瑕疵之狀況下之合理價格，經本院囑託台北市不動產估價師公會，復經其委託信義不動產估價師聯合事務所及中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定之結果，認每坪合理單價為476,000 元，正常情況之總價為17,116,960元，有該事務所104 北估公會字第0000000 號減損估價報告在卷可稽（下稱系爭報告，見系爭報告第5 頁），亦與前述證人陳敬熙證述未就漏水等屋況減價前之價金係1700多萬等語尚屬相當，是認買賣時系爭房地倘無瑕疵時之應有價值應為17,116,960元，應為可採。至就系爭報告中所稱減損比為12.81%部分，兩造則表示無意見，是以兩造實際合意之價金16,800,000元，按上開比例減損之價額，應為2,152,080 元，則以此扣除後有瑕疵之價金僅為14,679,920元（計算式：16,800,000元－2,152,080 元＝14,679,920元），再徵諸原告並不否認被告自陳其於前1 年即101 年11月16日購入價格14,000,000元等情，則顯然於當時實際不動產房價係向上漲價之情況下，被告斷無於縱揭示此瑕疵之情況下，並計入漏水等屋況，仍願以14,679,920元價格成交之可能，否則倘於差額確有2 百萬元之譜之情況下，何以於被告願以原價買回時，原告縱計入其裝潢成本，仍不願接受，而逕願減少價金，足見上開差額亦非如於知悉此瑕疵之情況下，兩造所願合意買受之價格，是依前揭判決說明，倘逕予扣除此減損比例之價值，確屬偏低，為免失諸公平，本院認應減少價金數額，應依上開計算所得之2,152,080 元，再酌情減至1,800,000 元為適當。
㈤、至被告抗辯系爭報告選取比較標的均明顯偏低，且若算其平均亦應為每坪499,410 元，又倘依內政部實價登錄網站資料顯示，系爭房地周圍區域於當時成交之個案，扣除1 樓價格較高者外，尚有每坪531,000 元、564,000 、618,000 等，系爭報告認系爭房地應以每坪476,000 元計算，顯然過低，應至少以533,340 元計算，則以此計算減損後之價格為16,722,083元，即與出售價格相當等語，並提出實價登錄網頁為憑（見卷第248 頁）；惟查，系爭報告就其選取之標的，均與系爭房地為同一巷弄，並扣除1 樓部分，其使用分區、法定建蔽率、容積率、臨路條件、建築型態、面積、構造、用途、時間均雷同，惟就不同之處尚有就其交通運輸、自然環境、公共設施、發展趨勢、周邊環境、行政法令、建物個別條件，作差異化實地調整，再以不同權重比後，核算出其比較價格（見系爭報告第25-27 頁），尚無特別不妥之處，即其並非僅以參考價格平均作為考量，則縱選取之標的不同，經上開差異考量後，亦不當然會得出被告所稱以每坪50萬元以上成交之價格，尚難認系爭報告有被告所稱市價過低之情形，是被告僅以實價登錄網站之數據資料，而未知實際與系爭房地差異之情況下，即認系爭報告選定標的及認定之價格過低，尚屬無據，而難採信。
七、綜上所述，原告主張系爭房地於買賣後發現有傾斜之瑕疵，而得依兩造間買賣契約之法律關係，行使民法第359 條規定減少價金請求權，並就減少之價金，依不當得利之法律關係，請求被告給付，請求被告給付1,800,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日，即103 年7 月18日起（見卷第63頁送達回證）至清償止日，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 彭品嘉