臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1182號原 告 衛正倫訴訟代理人 曾紀穎律師被 告 賴智琦訴訟代理人 楊景勛律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院民國於106 年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零貳萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元或等值之兆豐國際商業銀行可轉讓定期存款單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國102 年3 月30日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）23,280,000元向被告購買坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（權利範圍：178/10000 ，下稱系爭土地），及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ ○○ 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），伊於簽約當日給付12,000元，102 年3 月31日再給付38,000元，又於102 年4 月3 日將簽約金餘額2,270,000 元匯款至設於兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）大安分行之受託信託財產專戶（履保專戶帳號：00000-00000-0000，下稱系爭帳戶），合計已支付 2,320,000元。
（二）系爭房屋入口處右側柱位氯離子含量高達0.419 公斤/ 立方米、入口右側11.4公尺後1.3 公尺房間處柱位為 0.598公斤/ 立方米、入口前3.3 公尺右10.8公尺為0.580 公斤/ 立方米、天花板層0.596 公斤/ 立方米，顯已逾系爭契約成立時CNS3090 所規範之鋼筋混凝土氯離子含量0.3 公斤/ 立方米之參考值，為俗稱海砂屋，亦遠逾系爭契約簽立時所提供氯離子含量檢測報告所擔保之氯離子含量0.28
3 公斤/ 立方米至0.327 公斤/ 立方米，且系爭房屋有鋼筋外露之情，已欠缺房屋安全居住之通常效用，而有出賣人即被告應負瑕疵擔保責任之情，伊已於102 年7 月17日委託律師寄發存證信函依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，爰依民法第259 條第1 、2 款、第179 條規定，請求擇一判准被告返還買賣價金2,320,000 元，及自伊最後付款日起，按法定利率計算之利息。
（三）倘認系爭房屋業經被告出售予第三人，而認伊以氯離子含量過高之瑕疵為由解除契約為無理由，系爭契約迄未解除，被告逕將系爭房屋出售予第三人，顯屬可歸責於被告之給付不能，伊依民法第256 條規定以起訴狀為解除契約之意思表示，並依民法第259 條第1 、2 款、第179 條規定，請求擇一判准被告返還買賣價金2,320,000 元，及自伊最後付款日起，按法定利率計算之利息。
（四）又倘認伊所為解除契約之主張均無理由，然被告已於 102年6 月7 日以存證信函解除系爭契約，依民法第259 條第
1 、2 款、第179 條規定，原應返還伊已給付之價金及利息，雖被告主張沒收伊已給付之全部款項，惟系爭契約無法履行，係肇因於系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵存在，且已逾簽立系爭契約所提供之檢測值，為伊簽立系爭契約所始料未及，非可歸責於伊，被告主張沒入充作違約金，自屬無據，仍應依民法第259 條第1 、2 款、第179 條規定返還伊已給付之價金。再退步言，倘認被告沒入價金充作違約金之主張有理由，亦請考量系爭房屋氯離子含量過高而無法長久居住，迫不得已而無法繼續履約，請依民法第252 條規定酌減違約金，被告受領超出本院酌定違約金以外之部分，乃受有不當得利，爰依民法第179 條規定請求返還予伊等語。
（五）並聲明：⒈⑴被告應給付原告2,320,000 元，及自102 年4 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵願供現金或等值之兆豐銀行可轉讓定期存款單為擔保，請准宣告假執行。
⒉確認原告對系爭帳戶撥款請求權於2,320,000 元之範圍內存在。
⒊原告並陳明⒈、⒉之聲明為選擇合併關係，請求法院擇一為有利原告之判決（見本院卷二第213-214頁）。
二、被告則以：
（一）系爭契約訂立時，伊為杜絕爭議，乃將臺灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告，揭示予原告，並告知系爭房屋存有氯離子含量高於每立方公尺0.3 公斤之現況，原告係明知有氯離子含量過高情形而買受系爭房屋，自不得依民法第359 條規定解除系爭契約。
（二）原告於簽立系爭契約後，僅曾支付第一期簽約款2,320,00
0 元，於第二期款項約定給付日期102 年4 月15日屆至時，未依約給付第二期款項予伊，伊於同年5 月13日寄發存證信函催告原告應於3 日內將第二期款項2,320,000 元匯至系爭帳戶，原告仍未履行，伊復於同年5 月27日向原告發函通知解除系爭契約，更於同年6 月7 日再次發函重申解除系爭契約暨違約責任之旨。是系爭契約因原告未依限給付價金而違約，經伊合法解除系爭契約，原告主張有氯離子含量過高之瑕疵而解除系爭契約之時點，更在伊解除系爭契約之後，要無再為解除契約之可能。
（三）系爭契約因原告未依期限給付價金而經伊依法解除，伊自得依系爭契約第11條約定沒收原告已給付之全部款項，此為依系爭契約行使權利，於法非屬無據，況原告未能提出確切證據證明系爭契約違約金條款之約定顯失公平而屬過高，且依內政部頒行之成屋買賣契約書範本第10條違約罰則約定，及預售屋買賣契約書範本第25條第4 項沒收價款約定，均係以不超過房地總價款百分之十五為限，本件沒收價款充作違約金，僅佔總價款百分之十，已有過低；又兩造本於平等地位，盱衡履約之意願、經濟能力，及違約時自己所受損害程度等主客關因素，本諸自由意識及自主決定而簽訂系爭契約，基於契約自由及私法自治原則，兩造自應受系爭契約違約金條款拘束；再且，伊因原告未按時給付所有款項而受有貸款利息、另出售系爭房屋之價差及仲介費、委請他人油漆打掃所生費用、管理費、代書費用、水電瓦斯基本度數費用、房屋稅、地價稅及律師費用等損害合計高達1,541,740 元，被告將原告簽約款依約沒收，實屬洽允，原告主張得依民法第179 條規定請求返還不當得利，顯屬無據等語，資為抗辯。
（四）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第120頁至第120頁反面）
（一）兩造於102 年3 月30日簽訂系爭契約，由原告以總價23,280,000元向被告買受系爭土地及房屋；系爭契約第1 條及第15條第5 項約定原告應於簽訂系爭契約時及102 年4 月
3 日前支付簽約款合計2,320,000 元（含定金）、應於10
2 年4 月15日給付備證用印款2,320,000 元；第8 條第 5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任。」；第11條第2 項後段約定：「如甲方（即原告）違約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」。兩造並同時簽立價金履約保證申請書，約定將買賣價金存入合泰建築經理股份有限公司之系爭帳戶，該申請書第6 條第1 項約定：「若甲乙雙方（指兩造）對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為款項撥付之指示（含不為指示）等有爭議且已進入司法程序，則履保銀行應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為履保銀行執行撥款之依據。」
（二）原告於簽約當日給付12,000元，再於102 年3 月31日給付38,000元、於102 年4 月3 日給付 1,570,000 、700,000元至系爭帳戶。
（三）兩造簽訂系爭契約前，臺灣省土木技師公會就系爭房屋為氯離子含量檢驗，於101 年10月12日採樣，並出具報告編號SSCL0000000 號測試報告，說明檢驗結果為0.327 公斤/ 立方米（入口前1.3 公尺右4.4 公尺房間處樑位）、0.
315 公斤/ 立方米（入口前1.7 公尺右6.8 公尺房間處樑位）、0.283 公斤/ 立方米（入口前2.1 公尺右6.8 公尺房間處樑位）。上開測試報告上註明：「買方已知悉檢測值，且同意依現況承受。」並由兩造在其後簽名。兩造並於不動產說明書產權調查表第4 頁所載系爭房屋氯離子含量檢測值之說明（詳如本院卷一第74頁）旁簽名。
（四）兩造簽訂系爭契約後，臺灣省土木技師公會就系爭房屋為氯離子含量檢驗，於102 年4 月24日採樣，檢驗結果為0.
419 公斤/ 立方米（入口處右側柱位）、0.598 公斤/ 立方米（入口右側11.4公尺後1.3 公尺房間處柱位）、0.58
0 公斤/ 立方米（入口前3.3 公尺右10.8公尺房間處樑位）、0.596 公斤/ 立方米（天花板層）。
（五）CNS3090 於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制為：一般鋼筋混凝土0.6 公斤/ 立方米以下、鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）0.3 公斤/ 立方米；後於87年修訂更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量為：鋼筋混凝土0.
3 公斤/ 立方米以下。
（六）被告於102 年5 月27日以士林名山里郵局存證號碼第46號、102 年6 月7 日以士林名山里郵局存證號碼第52號存證信函向原告表示因原告未履行買賣義務，依系爭契約第11條第1 項、第2 項約定解除系爭契約並得沒收原告已給付之全部款項。上開存證信函業經原告收受。
（七）原告於102 年7 月17日以新莊五工郵局存證號碼000498號存證信函向被告表示因系爭房屋有鋼筋外露及氯離子超過國家標準之重大瑕疵，依民法第92條、第359 條及相關規定撤銷、解除系爭買賣契約。該存證信函經被告於102 年
7 月18日收受。
（八）被告另於102 年8 月20日將系爭房屋出售訴外人黃品淳並移轉所有權登記完竣。
四、本院之判斷
（一）被告是否應依民法第354 條第1 、2 項規定負瑕疵擔保責任？
1.有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，依經濟部標準檢驗局於83年7 月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為每立方公尺0.6 公斤以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6 月25日修正該國家標準為每立方公尺0.3 公斤以下一節，有臺北市建築管理工程處103 年11月14日北市都建使字第10370281900 號函附卷可稽（見本院卷一第164 頁）。
2.原告雖主張本件氯離子含量應適用87年6 月25日修正後之每立方公尺0.3 公斤以下判斷標準云云，惟查，系爭房屋係於74年間建造完成，有建物登記第二類謄本在卷可參（見本院卷一第25頁），再參以兩造訂立系爭契約時所簽立之不動產說明書「柒、產權相關注意事項」中約明「建物氯離子含量檢測因採樣點及採樣時間不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值，若建物完成日期在87年6 月25日含當日以前者，依CNS3090 鋼筋混凝土氯離子含量參考值為0.6 公斤/ 立方米，該日期以後者，依CNS3090 鋼筋混凝土氯離子含量參考值為0.3 公斤/ 立方米」，且依不動產說明書目錄欄已約明「不動產說明書視（按：應為『視為』之誤植）買賣契約書之一部分」，有不動產說明書附卷可稽（見本院卷一第70、74頁），系爭房屋既係於74年間建造完成，兩造復於系爭房屋不動產說明書約明氯離子含量容許值以建物建造完成之時點，作為適用標準之區辨依據，準此，系爭房屋之氯離子含量容許值自應適用87年6 月25日修正前之國家標準即0.6 公斤/ 立方米，而非逕行適用87年6 月25日修正後之國家標準0.3 公斤/ 立方米，原告主張應以交易當時之國家標準即0.3 公斤/ 立方米為據云云，尚屬無據。
3.再者，兩造簽訂系爭契約前，臺灣省土木技師公會就系爭房屋曾為氯離子含量檢驗，於101 年10月12日採樣，並出具報告編號SSCL0000000 號測試報告，說明檢驗結果為0.
327 公斤/ 立方米（入口前1.3 公尺右4.4 公尺房間處樑位）、0.315 公斤/ 立方米（入口前1.7 公尺右6.8 公尺房間處樑位）、0.283 公斤/ 立方米（入口前2.1 公尺右
6.8 公尺房間處樑位）。上開測試報告上註明：「買方已知悉檢測值，且同意依現況承受。」並由兩造在其後簽名。兩造並於不動產說明書產權調查表第4 頁所載系爭房屋氯離子含量檢測值之說明「買方已知悉檢測值，且同意依現況承受」旁簽名等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），顯見原告於締約前，確係在知悉系爭房屋氯離子檢測數值介於0.3 至0.6 公斤/ 立方公尺標準值之狀況下，始決意與被告簽約購買系爭房屋。原告雖於簽約後，再次委請臺灣省土木技師公會就系爭房屋為氯離子含量檢驗，於102 年4 月24日採樣，檢驗結果為0.419 公斤/ 立方米（入口處右側柱位）、0.598 公斤/ 立方米（入口右側11.4公尺後1.3 公尺房間處柱位）、0.580 公斤/ 立方米（入口前3.3 公尺右10.8公尺房間處樑位）、0. 596公斤 /立方米（天花板層）（見不爭執事項㈣），惟此次檢驗結果之平均值仍未達到0.6 公斤/ 立方米，未逾兩造於系爭契約所約定適用87年6 月25日修正前之國家標準即0.6 公斤/ 立方米標準，而不構成兩造合意約定適用87年6 月25日修正前之國家標準0.6 公斤/ 立方米。另原告固主張系爭房屋有鋼筋外露之情事云云，惟依系爭契約所附標的物現況說明書第21項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，係勾選「否」，有該標的物現況說明書在卷可佐（見本院卷一第81頁），原告並未提出其他相關證據證明系爭房屋有何因氯離子含量過高而影響房屋結構安全之情事，自難遽謂系爭房屋有何氯離子含量過高而減少其效用或價值之瑕疵存在。是原告執此主張系爭房屋因氯離子含量超逾0.3 公斤/ 立方米國家標準值，而具有減少其效用或價值之瑕疵云云，即難憑取。
4.至原告主張102 年4 月27日臺灣省土木技師公會測試報告平均值為0.548 公斤/ 立方米之結果，距87年6 月25日修正前之國家標準即0.6 公斤/ 立方米標準相近，與簽約前測得平均值惟0.308 公斤/ 立方米，有相當差距，在市場上價值、品質落差有相當差距云云，惟本院審酌兩造既已約明適用87年6 月25日修正前之國家標準即0.6 公斤/ 立方米標準作為系爭房屋氯離子含量是否過高之判斷標準，且系爭房屋無論係簽約前或簽約後之檢測氯離子含量，均未逾0.6 公斤/ 立方米標準，原告自應受到系爭契約之拘束，即不得再另行主張改以氯離子含量具體數值影響系爭房屋之價值、效用，是原告此部分之主張，自屬無據。
5.綜上，原告主張系爭房屋因氯離子含量超逾0.3 公斤/ 立方米國家標準值，而具有減少其效用或價值之瑕疵云云，洵屬無據，被告自無須依民法第354 條第1 、2 項規定負瑕疵擔保責任。
（二）原告得否解除系爭契約並請求返還價金？
1.本件被告無須依民法第354 條第1 、2 項規定負瑕疵擔保責任，已說明如前，原告依民法第359 條規定解除契約，洵屬無據。且因被告就原告主張系爭房屋氯離子含量部分不負瑕疵擔保責任，原告進而主張有拒絕受領瑕疵物即系爭房屋之權利而無給付後續價金之義務云云，亦非有據。
2.又原告於訂立系爭買賣契約後，分別於簽約當日給付12,000元，再於102 年3 月31日給付38,000元、於102 年4 月
3 日給付1,570,000 、700,000 元至系爭帳戶乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），因原告僅支付第一期簽約款項，而未依系爭契約第2 條約定於102 年4 月15日給付第二期備證用印款2,320,000 元，經被告於102 年5 月27日以士林名山里郵局存證號碼第46號、102 年6 月7 日以士林名山里郵局存證號碼第52號存證信函向原告表示因原告未履行買賣義務，依系爭契約第11條第1 項、第2 項約定解除系爭契約並得沒收原告已給付之全部款項，且上開存證信函業經原告收受等節，均為被告所不爭執（見不爭執事項㈥），又102 年6 月7 日士林名山里郵局存證號碼第52號存證信函業經原告於102 年6 月24日收受乙情，亦有中華郵政掛號郵件收件回執附卷可憑（見本院卷二第37頁），是原告並未依系爭契約第2 條約定於102 年4 月15日給付第二期備證用印款2,320,000 元，縱原告主張兩造有合意將備證用印款給付期限延至同年月30日（見本院卷一第102 頁），原告仍未於該日以前給付備證用印款，則被告以原告遲延給付價金為由，解除與原告間之系爭契約，自屬合法有效。是被告既已合法解除系爭契約，嗣於
102 年8 月20日將系爭房屋出售予黃品淳，自無債務不履行之違約情事可言，原告主張被告逕將系爭房屋出售予黃品淳致給付不能，伊得依民法第256 條規定解除契約云云，洵非可採。
3.是原告主張得依民法第359 條或第256 條規定解除系爭買賣契約，再依民法第179 條或第259 條第1 、2 款規定，請求被告返還價金云云，均非可採。
（三）原告請求酌減違約金，是否有據？
1.按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251 條、第252 條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第80
7 號判例、51年台上字第19號判例、105 年度台上字第67
9 號、82年度台上字第2529號判決參照）。又倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。
2.又細徵系爭契約第11條第2 項之約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」本件原告因未依系爭契約所定期限給付價款，經被告合法解除契約，已說明如前，是被告依此約定沒收原告已給付之 2,320,000元，核屬有據；且由上開約定內容可知僅於原告給付遲延時，應賠償按已付價款每日千分之一計算之「違約金」，於被告解除系爭契約後並沒收原告已付款項情形，並無「違約金」之用語。再參酌系爭契約第11條第3 項約定「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之『違約金』至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為『違約損害賠償』」，對照以觀，系爭契約第11條第 2項後段沒收已付價金之約定，其性質應屬違約金無疑，惟佐以系爭契約第11條第4 項約定「本條所規定之『違約金』，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，可知系爭契約第11條第4 項所謂「違約金」，應係指第2 項、第3 項中已明文「違約金」之部分，並不包括解除契約後被告得沒收已付價款或原告得請求被告給付按原收價款計算之金額。是本件被告依系爭契約第11條第3 項解除契約並沒收原告已付價款，既無特別約定此為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金，洵堪認定。
3.茲將本件違約金審酌之各項損害分述如下：⑴被告抗辯因再次出售系爭房屋受有跌價損失，並受有給付2 次仲介費用損害等語，查：
①關於前後二次買賣價差部分：按違約金之約定，雖不
因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。最高法院93年度台上字第291 號判決可資參照。系爭契約約定總價金23,280,000元，嗣經被告解除契約後再行出售之價金為23,000,000元，有被告提出不動產買賣契約書為憑（見本院卷二第44-51 頁），足見被告轉售系爭房屋有跌價280,000 元之情形，惟揆諸前開說明，轉售之跌價既為解除契約後所生之損失，依民法第260 條規定意旨，自不應在本件審酌違約金斟酌之列。
②關於永慶房屋仲介費用880,000 元：系爭房屋經訴外
人永慶房屋仲介人員何冠霖仲介銷售，經被告同意給付居間服務報酬為880,000 元乙情，此有永慶房屋仲介股份有限公司105 年12月8 日永慶總105 字第 196號函暨服務費確認單附卷可憑（見本院卷二第256-25
7 頁），此部分核屬被告因原告拒未履約所受之損害。
③關於住商不動產仲介費用800,000 元：被告固抗辯其
因將系爭房屋另轉售予黃品淳，致其另須委任住商不動產仲介而花費800,000 元，並提出統一發票2 紙為憑（見本院卷二第52-53 頁），惟此部分費用係被告於解除契約後，為另行出售系爭房屋，而委請仲介所生之損失，揆諸前開說明，不應列為本件違約金審酌因素。
⑵被告抗辯受有貸款利息損失部分：被告因於101 年11月
間購買系爭房屋，而向滙豐（台灣）商業銀行股份有限公司申辦貸款，於102 年5 月、6 月所應繳付利息分別為47,197元、48,688元乙情，有該銀行106 年3 月27日（106 ）台滙銀（總）字第36071 號函檢附消費性房屋抵押借款約定書、償還利息表附卷可參（見本院卷二第
287 、311-324 頁），又原告主張兩造就備證用印款有合意變更給付期限為102 年4 月30日一節，亦有102 年
5 月13日以士林名山里郵局存證號碼第37號存證信函在卷可憑（見本院卷一第102 頁），且系爭契約業經被告於102 年6 月24日合法解除，已說明如前，是被告因原告給付遲延所受之利息損失，應為102 年5 月全月及同年6 月1 日至6 月23日所應負擔之利息，合計為84,524元（計算式：47,197元＋48,688元×23/30 ＝84,524元，元以下四捨五入，下同）。至被告抗辯應包含102 年
4 月、6 月24日至6 月30日、7 月、8 月所應負擔之利息云云，惟102 年4 月份部分原告尚未陷於遲延，而10
2 年6 月24日至6 月30日、7 月至8 月間則屬解除契約後所生之損失，依前開說明，自不應予審酌。
⑶被告抗辯受有水電瓦斯費用、管理費、地價稅、房屋稅、永慶房屋代書費用等損失部分：
①關於水電瓦斯費用部分，被告抗辯每月基本度數費用
合計為548 元一節，雖未提出單據，惟本院審認被告所提此部分費用並無異常違反一般使用水電瓦斯基本度數費用之情，且被告再出售予黃品淳，依常情仍須自行結清水電瓦斯欠費部分，是原告雖主張被告未提出單據證明有此部分支出云云，惟原告並未說明此部分費用有何異於常情之處，故應認被告此部分抗辯有理由，惟就期間之計算，則應僅以原告提出給付陷於遲延之期間為是，即102 年5 月全月及同年6 月1 日至6 月23日，合計為968 元（計算式：548 元×〈1+23/30〉＝968 元）。
②關於管理費部分，系爭房屋之管理費每月為1,100 元
一節，有卷附永慶房屋仲介股份有限公司105 年12月
8 日永慶總105 字第196 號函可憑（見本院卷二第25
6 頁），被告抗辯此部分損失，應以原告提出給付陷於遲延之期間為計算，為1,943 元（計算式： 1,100元×〈1+23/30 〉＝1,943 元），逾此部分，則不得作為違約金審酌之損害。
③關於地價稅、房屋稅部分，系爭房屋之102 年度房屋
稅為3,387 元、地價稅為3,451 元，有臺北市稅捐稽徵處士林分處105 年10月14日函附卷可佐（見本院卷二第219 頁），被告抗辯此部分損失，應以原告提出給付陷於遲延之期間為計算，為1,007 元（計算式：
3,387 元÷12×〈1+23/30 〉＋3,451 元÷12×〈1+23/30 〉＝1,007 元），逾此部分，則不得作為違約金審酌之損害。
④關於永慶房屋代書費用部分，依系爭契約所附地政士
作業標準，代書之簽約手續費用為2,000 元，買賣雙方各收1,000 元（見本院卷一第91頁），被告因而負擔1,000元，核屬因原告拒未履約所受之損害。
⑷被告抗辯委請他人油漆粉刷、打掃所生費用190,000 元
部分：此部分費用未見被告說明與原告未履行系爭契約有何因果關係，是此部分費用不得作為違約金審酌之損害。
⑸被告抗辯為進行本件訴訟之已支付及預計支付合計律師
費用160,000 元部分：被告就其中第一審支付80,000元部分費用已提出委任契約影本為證（見本院卷二第55頁），且該等律師費用雖係被告為防衛自身利益而為之支出，惟倘原告如期履約配合，兩造本無爭端，被告即無需有此律師費用之支出，是本院認應予列入被告損失範圍而予以審酌。至原告預計第二審支付律師費用80,000元部分，則因本件是否提起第二審上訴尚屬未定，故被告抗辯此部分費用應計入違約金審酌之損害，則屬無據。
⑹綜上，被告因原告未按期給付價款違約所受之損害，合
計為1,049,442 元（計算式：第一次仲介費880,000 元＋貸款利息84,524元＋水電瓦斯費968 元＋管理費1,94
3 元＋稅費1,007 元＋代書費1,000 元＋律師費80,000元＝1,049,442 元）
4.本院審酌系爭契約因原告未按期給付價款致解除系爭契約，疏失之責在原告，而被告因原告遲延給付，雖尚未交付系爭房屋予原告，惟被告亦未因此而獲有利益，且倘原告如能按期給付價款，被告至少能享有現金利息收入，復衡酌被告所受上開損害，兩造訂約至解除契約之期間甚短，社會經濟無重大巨變，及兩造就系爭契約之利益衡平，認本件被告沒收2,320,000 元充作違約金，容有過高，應酌減至1,300,000 元為適當，是本件被告就系爭買賣契約之違約金債權應以前述酌減後之1,300,000 元為限，逾此金額範圍之違約金債權即不存在，則原告依民法第179 條規定請求被告返還1,020,000 元（計算式：2,320,000 －1,300,000 ＝1,020,000 ）。
（四）又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102 年度台上字第1330號、98年度台上字第501 號判決意旨參照）。
本件違約金應酌減至1,300,000 元，已如前述，原告此項酌減後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，逾此部分之請求，則無理由。
（五）至原告雖另以確認之訴請求確認原告對系爭帳戶撥款請求權於2,320,000 元之範圍內存在，惟依兩造訂立之價金履約保證申請書第6 條約定「若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為款項撥付之指示（含不為指示）等有爭議且已進入司法程序，則履保銀行應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為履保銀行執行撥款之依據」（見本院卷一第28頁），足見僅需法院判決載明給付之對象與金額，履保銀行即會依照法院判決之結果，進行款項之撥付，是本院既已認定被告應給付原告1,020,
000 元部分為有理由，即不須再另為審酌原告請求確認對系爭帳戶撥款請求權存否有無理由，併予指明。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告原告1,020,
000 元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告就訴之聲明第1 項陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，原告雖再聲請就系爭房屋委請第三人進行氯離子含量之鑑定，惟本院認原告已於系爭契約訂立後，自行委請臺灣省土木技師公會就系爭房屋氯離子含量進行鑑定，已如前述，原告就相同事項再次聲請重為鑑定，已無必要，且系爭房屋業已出售予黃品淳，已有可能重新進行修繕、補強，縱使重為鑑定，亦難作為本件客觀之判斷，是原告此部分聲請應予駁回。至兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
書記官 陳紀元