臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第370號原 告 林沂潔訴訟代理人 詹文凱律師被 告 郭世坤
黃郁陵前列二人共同訴訟代理人 徐堯慶律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國103 年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾萬元及自民國一百零三年一月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣壹佰陸拾萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣肆佰捌拾萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國102 年10月27日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以總價新臺幣（下同）5,050 萬元，向被告購買座落臺北市○○區○○路○段000 號0 樓房屋及基地應有部分（下稱系爭不動產），於同日簽署增補契約（下稱系爭增補契約），約定原告如無法向金融機構取得買賣價金七成五之貸款，於原告給付20萬元之賠償金後，被告應返還已收之價金。原告向數家金融機構詢問，皆明確回覆無法貸得總價七成五，買賣契約因解除條件成就而解除，扣除20萬元賠償金，被告應返還480 萬元，屢經催告，被告拒不給付，依系爭增補契約請求返還。爰聲明：被告應給付原告480 萬元及103 年1 月19日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：原告指示代書撰擬系爭增補契約，透過永慶房屋承辦人交與被告，明確告知系爭增補契約為仲介公司為被告額外爭取，如果違約可以多拿20萬元，增補契約當然是對原來契約條款補充，不得與系爭契約抵觸，系爭增補契約是補充系爭契約第7 條第1 項，原告於用印前應指定申貸金融機構，提供貸款文件，如未能完成核貸義務，造成被告對原告履約有不安疑慮時，原告同意於用印前補足，並對於違約未與核貸用印一事，依系爭契約第12條第4 項賠償，雙方同意以20萬元作為未能於備證用印日申貸完成之預定賠償。又增補契約後段係補充主契約第12條第1 項、第2 項，被告在原告確定毀約不買，得以不經催告逕自解除契約。況且，原告未舉證其在
102 年11月22日用印備證日前有任何銀行拒貸之書面報告，顯然是故意不履行，構成違約不買，被告自得沒收已收之價金，且違約金並無過高情形等語置辯。聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項（本院卷第93頁、第95頁、第102頁背面）：
㈠、兩造於102 年10月27日簽訂系爭契約，原告以總價5,050 萬元向被告購買系爭不動產。
㈡、原告要求代書完成增補契約條款，兩造於102 年10月27日簽署系爭增補契約，內載「買方：林沂潔（以下簡稱甲方），買方郭世坤（以下簡稱乙方）雙方於102 年10月27日增訂條款如下：甲、乙雙方確認，本標的物於用印前若經甲方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價七五成之貸款者，除甲方同意於用印前完成補足款項外，甲乙雙方合意，由甲方賠償違約金新臺幣20萬元整予乙方，同時本案不經催告解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付價款扣除前揭違約金後之餘額予甲方。」。
㈢、原告依系爭契約給付500 萬元簽約款至被告指定之兆豐銀行履約保證專戶。
㈣、系爭契約約定102 年11月22日前雙方應備齊證件交與代書，以辦理用印手續。
㈤、原告於102 年11月26日委託黃繼岳律師發函給被告。
㈥、被告於102年11月28日發函給原告。
㈦、原告於103 年1 月8 日委請律師發函給被告，請求被告依增補契約返還480 萬元。
四、本院得心證之理由：本件爭點為系爭增補契約之真意，是否為系爭契約之補充條款，是否為解除條件，條件是否已成就？原告是否違約，而被告得否依系爭契約沒收500 萬元，違約金是否過高而得酌減？
㈠、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號民事判例要旨參照。
㈡、細譯系爭增補契約之文字，明確表示如果於用印日前未能核貸成交總價七五成之貸款，除原告同意於用印前補足款項，兩造合意由原告賠償20萬元給被告，不經催告解除契約。揆諸前揭判例意旨，契約文字已明示當事人真意，自無須再以其他方式探求真意。系爭契約為仲介公司提供給買賣雙方之定型化契約，並非針對買賣雙方需求所擬定之契約條款，惟定型化契約之特別約定事項或增補契約，顯然是基於兩造合意之約定，當然優先於系爭契約條款之定型化條款。又目前政府對於特定地區房屋貸款有管制，是原告擔心無法向金融機構貸得相當成數，故約定系爭增補條款，非與常情相悖，是探究契約文字及立約真意，兩造間對於系爭不動產之買賣契約及增補契約條款效力，當然優先適用後者無疑。
㈢、原告雖曾以102 年11月26日委託律師發函給被告主張因錯誤而撤銷增補契約，此有律師函在卷（本院卷第72頁）可按。
律師函內容：原告係表示系爭不動產貸款成數未達75％時，買賣契約無效，如系爭契約貸款成數達75％而原告不買時，願意負擔20萬元作為違約金，請代書撰擬文字，代書表示與原告意思相符，由於當時已經非常疲憊均未休息，未詳閱增補契約內容，而簽名於增補契約主張撤銷契約云云。然查，系爭增補契約條款文義甚為清楚，被告亦否認有錯誤等情，由於原告未舉證有錯誤情形，自不生撤銷之效果。
㈣、本院依聲請向永豐銀行○○分行函查，回覆本院：原告於
102 年10月29日向永豐商業銀行○○分行申辦貸款，申請估價及徵信，因徵信報告顯示：原告已有一筆房貸，故告知客戶因受特定地區第二戶購屋貸款規範，貸款成數應為本行估價之5 至6 成，上述內容已於102 年10月30日電話告知客戶，客戶表示瞭解在考慮等語，有永豐商業銀行蘆洲分行103年8 月1 日永豐銀○○分行（103 ）字第00號函在卷可按（本院卷第133 頁）。基於政府政策，中央銀行對金融機構辦理及特定地區購屋貸款業務有相關規定，對於自然人購屋貸款，如自然人名下有1 戶以上房屋作為抵押擔保放款，且用途代號為1 （購置不動產），或經確認其貸款資金之實際用途為購置不動產者，則貸款條件受限制，包括額度不得超過鑑價金額之6 成，此有「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」問與答資料一份附卷（本院卷第20頁）。是金融機構因受中央銀行對於特定區域購屋貸款管制，原告因有房屋貸款一筆，再行購屋貸款僅能貸款鑑價金額之6 成左右，是縱使原告向所有金融機構申請估價、貸款，所得回覆均相同亦即無法貸得七成五。是永豐銀行於102 年10月30日回覆原告後，已確定原告無法貸得總價之七成五，是原告於用印日即102 年11月22日前即確認無法貸款到總價七成五，原告亦無意願補足，是符合增補契約約定之情形。
㈤、按解除權之行使除法律明定外，依契約自由原則，並無不許當事人另以契約約定之。而解除權乃形成權，不論法定或約定解除權之行使，衹須以意思表示向他方當事人為之即足，無待他方當事人之承諾。系爭增補契約約定為原告及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價七成五之貸款者，除原告同意於用印前完成補足款項外，兩造合意，由原告賠償違約金20萬元，不經催告解除買賣契約，應是係指無須催告即得解除契約，應為約定解除權。查，原告於103 年1 月8 日請律師發函給被告二人，表示因向金融機構申貸未能達到總價七成五，依增補契約條款契約解除，原告已給付之價金500萬元，請被告扣除約定之20萬元後，將剩餘480 萬元返還給原告，有德誠聯合法律事務所律師103 年1 月8 日函可按（本院卷第22頁、第23頁），原告主張被告於103 年1 月13日收受，被告並未爭執，是原告雖認為是解除條件成就而自動解除，但實際上已主張依據增補契約條款及解除契約之法律效果，應認有行使解除契約之意思表示，並已送達被告，是發生解除契約之法律效果。
㈥、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。
是原告已經解除契約，除當事人有特別約定外，應適用民法解除契約回復原狀之規定。原告已給付500 萬元價金，扣除約定賠償20萬元後，被告應返還480 萬元，及自受領時起之利息，但原告僅請求自103 年1 月19日起之利息，依法自無不可。
㈦、由於系爭契約因原告行使約定解除權後而解除，並非被告所稱原告違約之情形，是被告辯稱原告違約後伊依系爭契約沒收價金，自無可採。
五、綜上，原告依據增補契約約定請求被告返還480 萬元及自
103 年1 月19日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
書記官 吳尚文