臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第458號原 告 姚仲澤訴訟代理人 童兆祥律師複 代理人 蘇璇律師被 告 蘇昱颺訴訟代理人 劉秀萍被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘被 告 林敬智
黃子峪上列三人共同訴訟代理人 王曉婷
徐坤堂上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款規定有明文。查原告於起訴後追加民法第179 條之規定請求被告返還不當得利新臺幣（下同）15萬元，並為追加訴之聲明為「被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）應給付原告15萬元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，核與原告原起訴主張債務不履行之損害賠償請求，係基於同一房屋仲介契約而發生，揆諸前開法條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國102年3月31日經由被告永慶房屋公司唭哩岸捷
運直營店業務主任即被告黃子峪及主管即被告林敬智之居間，與被告蘇昱颺簽訂不動產買賣契約書，買受被告蘇昱颺所有坐落於臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號5樓之房地（下稱系爭房屋），約定買賣價金1,510萬元。被告蘇昱颺於建物現況確認表及標的物現況說明書中，就系爭房屋是否存在足以影響買方購買意願之重要事項，均無任何記載，且被告黃子峪、林敬智亦未告知系爭房屋有任何影響原告購買意願之瑕疵或重要事項。詎料，原告於入住系爭房屋後，始發現隔壁住戶即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號5樓，連日持續播放音樂，音樂聲透過共同壁傳達至原告起居之主臥室、主臥室廁所、共同廁所及書房，致原告無法於主臥室入睡。經原告以專業儀器自同年11月29日下午8時37分至11月30日下午3時5分連續測量主臥室之分貝數，平均值竟達40.4分貝，根據行政院環境保護署噪音管制資訊網之網頁資訊，此等音量足以影響一般人之睡眠品質，足證系爭房屋所受之噪音干擾甚為嚴重，被告所出售之系爭房屋顯然無法達成居住安寧之最低要求。另經原告探詢附近鄰居及里長，始知此等噪音問題由來已久，且因隔壁住戶疑似有精神方面疾病，而無法訴請鄰居排除侵害，被告蘇昱颺故意隱匿此等直接影響原告購買意願之重要交易資訊，而於建物現況確認表及標的物現況說明書為虛偽不實之記載，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，且被告永慶房屋公司、黃子峪、林敬智向原告收取高達15萬元之仲介服務費，卻未善盡調查屋況及告知義務，不得向被告收取仲介報酬。爰依民法第227條第1項、第184條第1項、第359條、第188條第1項，以及不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第571條、第179條之規定，請求被告連帶給付原告因增設隔音牆及因此減少室內面積所受之損害及減少價金53萬3,500元，及被告永慶房屋公司應返還仲介服務費15萬元等語。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告就噪音問題探詢附近鄰居及里長後，得知長久以來，附
近鄰居就此噪音問題已多次報警處理，里長對此亦知之甚詳，足證此噪音問題已非一般人社會生活所能容忍，而居住於系爭房屋5年之被告蘇昱颺竟推諉不知，並空言其並無受到噪音干擾，實屬荒謬。原告購買系爭房屋即係為供己身及妻小居住，故房屋之住居平穩與寧靜即屬重要，縱認被告蘇昱颺之忍受程度異於常人，該等噪音問題未達其所不得容忍之程度，亦不得謂原告之居住安寧權即得受到噪音侵害，故被告等人實應有告知之義務。縱被告蘇昱颺自身未受到干擾，然員警曾多次到場處理，被告蘇昱颺亦應知悉其餘鄰居深受其苦，卻未就此重要交易事項予以告知，不僅係違反其告知之附隨義務，亦係故意不告知此等減少其價值且影響其效用之瑕疵。至被告林敬智、黃子峪辯稱其至系爭房屋現場確認、與建管處資料比對、訪談鄰居等善盡調查之義務，惟被告林敬智、黃子峪並未提出任何查證資料，倘其果真善盡調查義務，即可輕易由鄰居、里長、轄區員警得知上開噪音問題，況系爭房屋所受噪音干擾情形，根本不須進入另一樓梯間，自系爭房屋內即可聽到，然被告林敬智、黃子峪卻表示對此渾然未知，實未盡到其調查義務，至為明確。
⒉被告永慶房屋公司、黃子峪、林敬智向原告收取高達15萬元
之仲介服務費，卻僅帶原告看屋一次，且於看屋當日，被告黃子峪、林敬智更安排多組客戶同時看屋，人聲喧嘩致原告無法發現系爭房屋之噪音問題，即一味促使買賣雙方儘速成交，致原告於簽署不動產買賣契約書時完全未能知悉系爭房屋有噪音問題，顯未善盡調查屋況及據實告知之義務。而如此嚴重之噪音問題必將影響系爭房屋之使用及住居安寧之品質而減損其價格，然因被告等人之隱瞞與未盡調查，致原告於不知情之情形下以1,510萬元之價格承買，即係有利於出賣人即被告蘇昱颺，而被告永慶房屋公司、黃子峪、林敬智為原告之居間仲介人，其違反對於原告之調查、據實告知義務及誠信原則，而使原告同意買受系爭房屋，致被告蘇昱颺獲有利益，依據民法第571條之規定，被告永慶房屋公司不得向原告請求給付仲介報酬，則其所收受之居間報酬15萬元，自屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，原告得依民法第179條之規定，請求返還居間報酬15萬元。
⒊噪音管制法之管制標準僅係為達行政上有效管理及取締之結
果，不等同於一般人社會生活上所可容忍之標準，而於噪音管制標準值以下10分貝之噪音，已足以對聽覺較靈敏之人產生生活上之干擾。是系爭房屋檢測之音量值雖未逾夜間噪音管制之標準，惟已達噪音管制標準值以下10分貝之範圍內，確已妨害原告及家人之居住安寧。另參諸原告與樓下鄰居、石牌里里長之對話內容，及被告蘇昱颺之訴訟代理人劉秀萍於言詞辯論期日自認系爭房屋「隔壁確實有一個會造成噪音的住戶」，足認系爭房屋確實長期存有嚴重之噪音問題。再者，被告永慶房屋公司等主張損害賠償之計算應將系爭房屋及其所坐落之土地依比例分開計價，惟房市中關於房屋之買賣，均係以建物坪數作為計算基準，倘依土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書所載之土地及建物價金比例計算，不僅與一般交易習慣及經驗法則有違，亦與系爭房屋買賣當時之計價基礎顯不相符，被告等之主張實非公允等語。
㈢據上聲明：⒈被告應連帶給付原告53萬3,500元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告永慶房屋公司應給付原告15萬元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告蘇昱颺則以：被告蘇昱颺自97年買受系爭房屋，至102年出售予原告，如有原告所稱噪音干擾甚為嚴重之情事，被告豈能安居於此超過5年。且原告於購買系爭房屋前曾看屋3次，每次至少1小時，亦未見原告曾反應有噪音干擾之情事。若有原告所稱隔壁住戶連日撥放音樂而不適居住之情形，則附近鄰居應早已搬離，故系爭房屋是否不堪居住，無法僅憑原告之個人觀感，亦不能以原告現居住於系爭房屋期間該鄰居所製造之音量大小，即認定與被告入住期間之音量大小相同，而稱被告有故意隱匿噪音問題。再者被告於97年及102年買賣系爭房屋，均委由永慶房屋公司提供制式買賣契約，被告均依買賣契約書據實填寫，並無隱匿直接影響原告購買意願之重要交易資訊等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告永慶房屋公司、林敬智、黃子峪則以：㈠被告永慶房屋公司及其受僱人即被告林敬智、黃子峪接受系
爭房屋委售後，依一般交易流程，除要求屋主即被告蘇昱颺據實填載標的物現況說明書、現場確認、比對建管處資料及訪談鄰居等調查程序，均未發現系爭房屋有噪音問題，而將調查結果據實告知原告，並無未善盡調查義務之情事。且被告林敬智、黃子峪於執行系爭房屋仲介過程中，除與原告至現場看屋外，並以不動產說明書檢附相關附件及被告蘇昱颺所填寫之建物現況確認表，向原告解說應負擔之費用、系爭房屋管理使用情形、建物瑕疵情形及產權相關應注意事項等，並經原告詳閱其內容及附件資料等無誤後，原告始同意購買。且不動產說明書第7點產權相關注意事項，據實詳載系爭房屋主建物、附屬建物面積內電（樓）梯間、現況陽台外推、有登記露台、陽台加裝鐵窗、半徑200公尺以內有宮廟等情事，足見被告就系爭房屋依一般通常檢查程序可發現之屋況及得發見之瑕疵，均已詳為調查，且經原告確認，並同意依現況承受而購買。又系爭房屋於其他客戶看屋之過程中，亦未發現系爭房屋有噪音問題，被告實已善盡善良管理人之責任。再者，隔壁住戶與系爭房屋並非同一樓梯間，實無苛責被告進入另一樓梯間詢問之理，而非屬被告應調查責任之範圍。
㈡原告檢附所錄噪音分貝數之資料，並無法證明錄製之地點、
亦無法確認錄製之分貝數為何聲響所致，且錄製時段為102年11月29日下午8 時37分至8 時40分及102 年11月30日下午
3 時3 分至3 時5 分，原告僅先檢附起始及末了之數據資料，實無從證明於深夜時段有何構成噪音之情況。況系爭房屋前屋主即被告蘇昱颺已居住5年以上，並睡於系爭房屋之主臥室，皆未感受到有噪音而無法入眠，倘若系爭房屋確實有發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，則被告蘇昱颺實無可能在系爭房屋內居住5年以上，故系爭房屋顯無原告所述無法達成居住安寧最低要求之狀況。
㈢縱系爭房屋確實有噪音問題，除主臥室無法達成居住安寧之
最低要求外，應認其他位置如書房、主浴廁所、客浴廁所並無施工之必要性。又原告所提之坪數減少損失並不合理，蓋系爭房屋因施作隔音牆而坪數減少之部分僅有建物，而不包含土地，原告計算建物減少之損失自不能連同土地部分之買賣價金一併納入計價。而系爭房屋之建物實際買賣價金，應依其申請登記時檢附之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書所載買賣金額計算系爭房屋之建物部分買賣價金占總買賣價金之比例推算。故本件原告與被告蘇昱颺就系爭房屋辦理所有權移轉登記時，所檢附之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書，其中土地買賣金額為525 萬9,857 元，建物買賣金額為14萬8,100 元，合計為540 萬7,957 元，則系爭房屋之建物買賣價金占總買賣價金之2.74% ，依此比例計算，則系爭房屋之建物實際買賣價金應為413 萬7,400 元。若以原告主張減少坪數2.1 平方公尺，則建物總坪數為98.94平方公尺，故減少坪數之損失金額應僅為87,816元，又認僅主臥室需施作，減少面積應僅剩三分之一，故僅減少29,272元。綜上所述，系爭房屋若確實有噪音問題，應認原告僅受有主臥室隔音牆施作及坪數減少之損失，即主臥室隔音牆施作48,000元及主臥室坪數減少29,272元，共計77,272元之損失等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執項事項：原告於102年3月31日經由被告永慶房屋公司唭哩岸捷運直營店業務主任即被告黃子峪、主管即被告林敬智之居間仲介下，與賣方即被告蘇昱颺簽立系爭不動產買賣契約書，以1,510萬元而買受系爭不動產，買賣價金及仲介服務報酬並已給付完畢。
五、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋有因隔壁住戶（即臺北市○○區○○○路
○段○○巷○○號5樓）24小時撥放音樂噪音，致無法入睡，被告蘇昱颺有故意隱匿此項重要交易資訊，違反告知義務，應負不完全給付損害賠償責任及詐欺之故意侵權行為損害賠償責任；而被告永慶房屋公司之受僱人即被告黃子峪、林敬智則未善盡調查及告知義務，有過失侵害原告之權利；亦與被告蘇昱颺故意侵權行為，係造成原告損害之共同原因，故被告應負連帶責任云云，為被告所否認。
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。且按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項規定有明文。復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第277條第1項定有明文。又按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之。（最高法院77年度台上字第1989號民事裁判意旨可資參照）。
⒉本件自應由原告先舉證證明系爭房屋確有如其所述噪音之瑕
疵存在，及被告蘇昱颺有故意隱匿而未告知，被告永慶房屋公司之受僱人即被告黃子峪、林敬智有未盡調查及告知義務之故意或過失之侵權行為等情。查：
⑴原告固提出原證5及原證6，欲證明系爭房屋確有鄰居製造高
於標準分貝之噪音，為被告所否認，查原證5、6為原告所提出測量紀錄，並未記載其係測量何處之音量，且施測單位及施測儀器、方法是否符合標準規定，亦無相關證據以資佐證，故尚難採為不利於被告之認定。
⑵另原告提出其向鄰居訪談之錄音及譯文，亦為被告所否認，
依譯文所載原告與鄰居間之對話內容，並無法證明系爭房屋有噪音之瑕疵。且依原告之主張，系爭房屋有噪音產生，並非買賣契約標的即系爭房屋本體有瑕疵，而係因系爭房屋之鄰居製造聲響導致，而原告訪談其他鄰居之期間究為何時？受訪者又為何人？又受訪者之陳述亦僅係經原告設計之問題為回答，且為證人審判外之陳述，未經具結，尚難足採。況依原告提出之譯文內容所示，鄰居雖稱有聽到隔壁聲響、很吵，之前有報警，前屋主調去新加坡有跟他吵得很厲害等語；以及里長稱：我來的時候他們就已經吵得很嚴重，之前四樓是一個教授，被他吵得受不了，左鄰右舍有報過警等語，亦無法證明系爭房屋確有超過管制標準之噪音，或被告蘇昱颺有故意隱匿未告知、被告黃子峪、林敬智有何未盡調查及告知義務之責。復經本院向臺北市政府警察局北投分局（副本送系爭房屋轄區石牌派出所）函詢，經該分局函覆本院，於102年11月1日至103年6月30日止，並未接獲民眾報案或相關單位指派至本轄致遠一路一段46巷31號5樓處理住戶噪音問題，有臺北政府警察局北投分局103年7月10日北市警投分刑字第00000000000號函（本院卷一第152頁），足認原告於入住系爭房屋後，未曾因噪音之困擾而有報警處理之情事。再者，原告主張之噪音來源是鄰居撥放音樂所致，而鄰居撥放音樂之時間及音量，並非被告所能預見、或得加以控制或防止，亦非系爭房屋本身所具有之瑕疵，故尚難以交屋後因鄰居撥放音樂製造聲響已達噪音程度，即遽認被告蘇昱颺、黃子峪、林敬智有何故意或過失之不法侵權行為，或可歸責於被告蘇昱颺而致不完全給付。
⑶另原告聲請本院送臺北市政府環境保護局衛生稽查大隊鑑定
系爭房屋是否確有噪音超過標準等情，經該大隊派員於10 3年9月11日23時15分許前往系爭房屋實施測量結果，現場並無音源產生，惟稽查人員仍配合陳情人（即原告）進行檢測音量，於書房檢測全音量值為31.1分貝，低頻音量值為24.5分貝，該測量時間、地點夜間時段及第二類管制區公告之設施（夜間時段噪音管制準全頻音量42分貝，低頻音量27分貝）。另主臥室廁所、公用廁所依噪音管制法相關規定不適合進行檢測音量，此有該大隊103年9月25日北市00000000000000000號函1份在卷可稽（本院卷二第27頁），亦不足以證明系爭房屋有噪音超過標準之問題。
⑷至原告主張：系爭房屋測量出噪音分貝雖低於標準分貝10以
下，惟原告聽力敏感，被告仍負有告知及查證之義務，否則仍為不完全給付及不法侵權行為云云，為被告所否認。參酌原告所提出之系爭房屋買賣時之建物現況確認表及標的物現況說明書，有關鄰居會製作噪音乙節，並非兩造約定或一般不動產買賣契約應為告知事項，且原告也未特別告知其有聽力敏感，而要求被告為特別說明，又於前揭現況說明書中「其他重要事項為說明欄」亦未有特別要求被告須就鄰居是否會製造噪音之問題為說明或調查，買賣契約亦無此項約定，故尚難認被告蘇昱颺有何故意隱匿未告知鄰居製造噪音之情事、被告永慶房屋公司之受僱人即被告黃子峪、林敬智有何未盡調查及告知義務之責。
⑸另原告主張系爭房屋曾因漏水瑕疵，原告與被告蘇昱颺、永
慶房屋公司達成協議，認被告蘇昱颺有故意隱匿未告知之詐欺情事，以及被告黃子峪、林敬智有未盡調查之責，並提出協議書1份、建物現況確認表1份為憑（本院卷一第37頁、34頁），為被告所否認。依原告提起之協議書、建物現況確認表記載之內容僅能證明系爭房屋曾有漏水之瑕疵，被告未告知，嗣原告與被告永慶房屋公司、蘇昱颺達成協議，由渠等補貼修繕費用給原告，但並不足以遽此推認被告蘇昱颺有故意隱匿未告知鄰居會製造噪音之問題，以及被告永慶房屋公司之受僱人即被告黃子峪、林敬智有何未盡調查及告知義務之責。
⑹綜上所述，原告所提出之證據，並不足以證明系爭房屋有噪
音之瑕疵存在，被告蘇昱颺有故意隱匿未告知、及被告黃子峪林敬智有何未盡調查之故意或過失侵權行為之情事；且原告亦未能舉證證明其與被告蘇昱颺、黃子峪、林敬智、永慶房屋公司間有特別約定須告知鄰居有無製造噪音問題之情事，尚難謂系爭房屋有何不合於其與被告蘇昱颺間之系爭買賣契約之約定，或不符合系爭房屋之通常效用等情，故原告亦不得主張請求減少價金。
六、從而，原告主張依不完全給付請求被告蘇昱颺為損害賠償及減少價金，並依侵權行為規定請求被告蘇昱颺、黃子峪、林敬智、永慶房屋公司負連帶損害賠償責任，而請求被告應連帶給付原告53萬3,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬無據，為無理由，應予駁回。且原告亦未能證明被告黃子峪、林敬智未盡調查及告知之義務，被告永慶房屋公司並無違反契約義務及誠信原則，故原告主張被告永慶房屋公司不得收取報酬，而依民法第179條規定，請求被告永慶房屋公司返還報酬及仲介費用15萬元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果已無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
書記官 卓怡芳