臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第539號原 告 王彭玉子追加原 告 張榮松
彭金發李張秀子張美女彭明珠張媁婷共 同訴訟代理人 曾允斌律師
徐志明律師上 1 人複 代理人 楊承翰律師被 告 巫木榮追加被 告 闕秀容上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國104 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖A 、B 所示（面積共五五平方公尺）部分，自民國一○四年起，每年租金調整為新臺幣壹拾壹萬參仟零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、本件原告王彭玉子原以系爭土地共有人之一提起本件訴訟，請求被告巫木榮拆除系爭建物，將系爭土地返還原告及共有人，並請求自民國98年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告王彭玉子新臺幣（下同）20,973元；嗣因被告巫木榮主張系爭建物為繼承而來，並以父親巫忠男與原告王彭玉子被繼承人張寶桂間之租賃關係為其有權占有依據為辯，而追加其餘共有人即張寶桂全體繼承人為原告，巫忠男繼承人闕秀容為被告，並將原請求列為先位聲明，備位聲明則以倘認租賃關係存在，請求為租金之調整，而先備位聲明如後述，其請求之基礎事實同一，並因上開情事變更而需有以備位聲明代最初之聲明之必要，並有合一確定必要，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，則原告為上開追加符合民事訴訟法第255條之規定，應予准許。
二、被告闕秀容未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 號土地（下稱系爭土地）為渠等所共有。詎被告未經渠等同意，而以門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○ 號之房屋（下稱系爭建物）占用系爭土地上如附圖A 、B 所示之位置（面積共55平方公尺），並致原告就土地所有權之行使有所妨害，自得請求被告拆除返還。被告之被繼承人當時係強行占用，並承諾倘將來地主有需要，願隨時返還，為使用借貸關係，不過有代付部分地價稅，且系爭土地及建物所有人均有更易，已無使用借貸之必要，自得隨時請求返還。又系爭土地，經被告無權占用而受有相當租金之利益，致原告受有損害，原告自得請求自追加狀繕本送達翌日起回溯5 年，即民國98年10月1 日起至返還系爭土地止，按103 年公告現值新臺幣（下同）145,000 元計算，每月給付不當得利66,458元（計算式：145,000 元×55×10% ×1/12＝66,458元）。退步言之，倘若認系爭建物係以租賃關係占用系爭土地，且實際承租面積大於附圖所示A 、B ，而為28坪（面積92.5624 平方公尺），則其對價係以20年繳納地價稅及米價128 斤，則迄已逾80年，系爭土地地目亦變更為建地，其租金均未調整，而系爭土地於102 年度地價稅74,053元，被告於101 年初所繳納之地價稅及米價128 斤，僅為36,000元，以其坐落位置、工商繁榮程度及利用基地之經濟價值，顯屬過低，應有所調整，而經鑑定後認系爭土地年租金應為499,284 元（面積24
3 平方公尺），則以被告自承之面積計算年租金至少190,18
5 元為合理，應以249,642 元為恰當。爰先位依民法第767條、第821 條、第179 條之規定，先位聲明：㈠、被告應將系爭土地上之如附圖所示編號A 、B 之系爭建物拆除，並將土地返還原告全體。㈡、被告應自98年10月1 日起至返還系爭土地止，按月給付66,458元。㈢、均願供擔保准為假執行之宣告。備位則依民法第442 條之規定，備位聲明：㈠、被告承租系爭土地上92.5624 平方公尺土地，自103 年1 月起增加租金每年為249,642 元。㈡、願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：系爭建物為渠等外祖父闕吳○所建造，自25年即已存在，因年限已久，折舊而毋需繳納房屋稅，嗣渠等父親巫忠男於55年10月1 日入贅與母親闕芙蓉結婚，而約定將系爭建物讓與予巫忠男。系爭土地於68年為張寶桂所有，張寶桂曾與巫忠男間協議，以地價稅加128 斤米為租金，並於每年舊曆年前1 至2 星期，由張寶桂以電話約定時間後繳交地租。原告於89年11月22日繼承取得後，自應受上開協議拘束。巫忠男於90年10月23日死亡，系爭建物由渠等及母親闕芙蓉共同繼承，闕芙蓉亦於94年2 月23日死亡，後由渠等繼承取得，被告闕秀容並同意由被告巫木榮居住使用，並均如期繳付租金，迄於101 年因被告巫木榮子女在美國出生，出境陪同，至無法與原告約定時間繳租，原告亦未定相當期限催告，終止租約並不合法，況巫忠男死亡後，尚有漏水而需修改系爭建物，原租約範圍更遭鄰居拆除，原告並未依約提供原租約範圍，是系爭建物係租用系爭土地建屋，並非無權占有。又調整租金祇能增減租金數額，不得將原約定租金種類變更，則本件租金既以地價稅及米價為基礎，原告以土地申報總價計算，已與原租金相悖，且顯然租賃協議係自張寶桂68年取得所為，迄今並非已逾80年，且基地周邊環境並無何變更，且其位於小巷弄，無商業活動，被告更僅為自住使用，並無其他經濟價值利用，與調整租金之要件不符，況且，系爭土地上尚有原告共有之同段71建號，即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○ 號建物（39年所建，與系爭建物相連），並非僅由系爭建物，本無可能由被告負擔全部地價稅之可能，故無顯失公平之情形等語，聲明駁回原告先備位之訴。
三、不爭執事項：
㈠、系爭土地原為張寶桂所有，張寶桂於89年1 月22日死亡，由原告共同繼承取得系爭土地所有權等情，有臺北市松山地政事務所103 年10月20日北市松地資字第00000000000 號函附資料在卷可按（見卷第177-199 頁），應堪認定。
㈡、系爭建物之稅籍登載自25年7 月起課，並登記為闕吳○所有，現則由被告巫木榮占有使用，系爭建物占用系爭土地之範圍現如附圖A 、B 所示（共55平方公尺）等情，有臺北市稅捐稽徵處南港分處103 年5 月8 日北市稽南港甲字第00000000000 號函附房屋稅主檔查詢表在卷可憑（見卷第68、69頁），並經本院會同地政機關至現場履勘無訛，復有勘驗筆錄及103 年6 月30日北市松地測字第00000000000 號函附複丈成果圖在卷可按（見卷第73-75 頁、第81、82頁），亦堪認定。
㈢、被告之父母巫忠男、闕芙蓉分別於90年10月23日、94年2 月23日死亡，由被告先後共同繼承其權利，有被告戶籍謄本及遺產稅免稅證明書在卷可憑（見卷第26、117 、118 頁），原告對此亦不爭執，而堪認定。
四、爭執事項：
㈠、系爭土地與建物間是否存有租賃關係？被告得否以該租賃關係對原告之系爭土地主張有權占有?
㈡、承上，如無租賃關係存在，或原告得請求被告拆屋還地，則其得否請求不當得利及其數額為何？
㈢、承㈠，如存有租賃關係，並係有權占有，原告得否請求調整租金？及應調整之租金金額為何？
五、系爭土地與建物間是否存有租賃關係，及被告得否以該租賃關係對原告之系爭土地主張有權占有部分：
㈠、按租賃與使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償，如將物交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用借貸。如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃。至其得使用收益他人之物之原因行為是否為租賃，或所支付之對價是否稱為租金，原非所問（最高法院46年台上字第519 號判例、72年度台上字第4295號判決、72年度台上字第835 號判決及80年度台上字第1534號判決意旨均可資參照）。經查，被告主張因系爭建物使用系爭土地，而自其父親巫忠男與張寶桂約定以地價稅加128斤米為租金，並給付迄至100 年均如期繳付等情，業據其提出85年至100 年間之收訖收據16紙為憑（見卷第108-116 頁），而原告亦不否認收據之真正及有收取如內容所示金額一事，足見被告主張其使用收益有對價，即堪認定，是被告主張有租賃關係存在，依前揭說明，即屬可採。
㈡、原告雖主張系爭土地係遭被告之被繼承人強行占用，並承諾倘將來地主有需要，願隨時返還，為使用借貸關係，不過有代付部分地價稅而已，非屬租賃等語，惟被告否認屬使用借貸如前。而查，前開被告繳付租金之收據其內容均記載：「茲收到…年上下期地價稅…元，…年米價180 斤重…元」等語，足見被告並非僅代付部分地價稅，尚有另行給付與180斤重米價相當之金錢，揆諸前揭說明，其即屬有償，而非無償，並不因其名稱非屬租金而異其認定，原告主張為無償使用借貸，即屬無據。又查，系爭土地面積為243 平方公尺，而系爭建物占用系爭土地範圍即如附圖A 、B 所示之55平方公尺，且系爭土地上本即另存有一辦理保存登記之建物，即臺北市○○區○○街○○巷○ 號之建物（面積46.28 平方公尺），有土地及建物登記謄本在卷可憑（見卷第28-32 頁），足見系爭建物占用系爭土地之面積約4 分之1 ，系爭土地所有權人就系爭土地並非全部無法為使用收益，本即有自行繳納地價稅之義務，而無由系爭建物全部代繳之可能，自以不能以兩造間之約定於今日觀之是否與其使用收益代價相當（詳後述），即認當時約定之性質非屬有償。另原告主張其興建之初係遭強行占用等語，惟既已約定租賃於後，業如前述，則依前揭說明，亦不因其原因行為為何而異其性質，況原告主張該租賃有約定應隨時返還等語，既經被告否認，原告復無法舉證以實其說，自難採信。
㈢、又查，原告係繼承取得系爭土地，業如前述，且於繼承後復持續向被告收取上開租金，自應受上開租賃關係存在之拘束，是原告主張因系爭土地及建物所有人均有更易等語，自不影響上開租賃關係之存續。原告於起訴時係主張被告為無權占有，而否認有租賃關係存在，嗣雖改稱被告已連續2 年未繳租金，而有終止租約等語，惟為被告所否認，原告對於其已為合法催告終止則未能舉證以實其說（見卷第127 頁），而被告更表示係原告拒絕受領，因已於訴訟中辦理提存，有被告提出之提存書為憑（見本院卷第123 、271 頁），是原告主張已終止租約等語，即屬無據。是原告主張被告之系爭建物無權占用系爭土地如附圖A 、B 所示之部分等語，被告就其係本於租賃關係而有權占有（被告主張之範圍大於卻包括如附圖A 、B 所示之部分《詳後述》）為可採信，業如前述，並得以對抗原告，則原告自不得依民法第767 條、第82
1 條之規定，請求被告拆屋還地。是原告既不能依先位聲明請求被告拆屋還地，則上開爭執事項㈡，即原告得否請求不當得利及其數額為何部分，則無再予審究之必要。
六、原告得否請求調整租金，及調整之租金金額為何部分：
㈠、按調整租金之訴，固祇能增減租金之數額，不能將原約定之租金種類變更（最高法院75台上字第2126號判例意旨參照）。被告雖主張租金約定為地價稅加128 斤米等情，其情形如前，惟查，依被告所提出85年迄100 年間之收取租金收據，其內容均以「地價稅…元、米價…元」等，業如前述，足見其租金給付標的及種類即為金錢，而非以地價稅或米糧為其種類，該地價稅及米糧不過係算定相當價值之判斷，是被告抗辯原告不得變更種類請求調整租金，即無可採。
㈡、按民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，又按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之「價值」，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院26年滬字第4 號判例意旨可資參照。即租金增加之多寡，應以土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為準，所謂土地繁榮程度以應以租用土地自身之繁榮程度為衡（最高法69年度台上字第747 號判決意旨參照）。經查，兩造並未簽立定期租賃契約，亦未約定租期等情，為兩造所不爭執，則自屬不定期租賃，又查，系爭土地於89年移轉現值為76,000元/ ㎡，至103 年1 月公告現值為145,000 元/ ㎡，而102 年
1 月申報地價為30,480元/ ㎡，此有前述原告提出之土地謄本在卷可憑（見卷第12、13頁），是以系爭土地土地現值及公告地價均呈上漲情形，且其鄰近臺北市松山火車站及南港運動中心，其交通便利，有勘驗筆錄在卷可按（見卷第74頁），再參以鑑價報告中較為完整描述：「…南港區…隨著軟體工業園區與南港展覽館陸續進駐，加上未來有高鐵、台鐵、捷運共構的交通優勢，整體產業升級，未來發展潛力頗佳…所以房地產交易熱絡程度為本市數一數二之行政區」等語，有國泰不動產估價師聯合事務所104 年1 月15日估價報告在卷可按（見外放報告書），足見上開租賃關係兩造被繼承人張寶桂、巫忠男協議以來，基地周邊環境、工商繁榮程度，隨社會經濟狀況之變更，已大幅增值，且已變更至非當時所得預料之情形，倘仍不論地價稅金額漲跌，而仍依自向來之定額給付方式，而未為任何調整，顯失公平，是原告主張依民法第442 條規定請求調整租金，即屬有據。被告抗辯基地周邊無何變更，亦無顯失公平等語，顯與前開社會變更程度不符，而難採信。至被告抗辯僅為自住使用，依前揭說明，自非影響前開得否調整租金之判斷，是被告抗辯要件不符等語，即無可採。
㈢、系爭土地經本院囑託國泰不動產估價師聯合事務所鑑定於10
3 年12月30日之租金行情，該事務所衡酌價格形式之主要因素分析，即景氣動向、對策信號等總體經濟分析、不動產市場概況（即參考主要及次要道路上土地租金價格）、區域狀況（綜合地區土地利用情形，公共設施概況、交通運輸概況、區域未來發展趨勢等），並運用租金比較法與收益法之積算法等兩種推估方式，估定土地合理土地月租金為41,607元（年租金499,284 元），有前述該所之不動產估價報告書存卷可按。審酌上開鑑定係已考量各種因素，以專業之科學估價方式而為評估，其鑑定結果亦無其他顯不合理之情形，堪認為完整周全，且並未超過土地法第97條規定對城市地方租金之限制，應屬可採。又被告系爭建物占用系爭土地面積為55平方公尺，已如前述，原告雖主張應以被告稱其租賃之範圍即92.5624 平方公尺作為計算租金之面積，惟查，被告雖曾稱其租賃範圍顯然大於此部分之面積，並提出前後照片為對照（見卷第149 、150 頁），然其就有曾向原告異議面積不足，進而得為拒繳租金之事由等節，亦未曾提出任何證據其實其說，且倘若於其父巫忠男90年死亡時即發生，被告竟於未可完整使用情形，依原租金繳付迄今，亦如前述，豈非無疑，且被告就此部分實亦不同意租金以92.5624 平方公尺計算，僅表示將來若請求登記地上權將以此範圍等語，豈非謂原告亦自認將來被告地上權範圍亦同意其範圍為92.5624平方公尺，是本院審酌被告尚未能證明其租賃範圍有於系爭建物外之部分，及對其向來原繳付租金之調整、兩造之真意等情，認仍應以系爭建物占用系爭土地如附圖A 、B 所示，即以面積55平方公尺為計算其調整租金之依據，較為可採。
原告主張以92.5624 平方公尺，既未能舉證以實其說，自難採信。則被告因使用系爭建物而承租系爭土地實際使用面積為55平方公尺，業如前述，循此計算，系爭建物於103 年12月30日之年租金正常價格即為113,007 元（計算式：499,28
4 元÷243 ×55＝113,007 元，元以下四捨五入）。是原告主張應增加系爭建物之租金為每年113,007 元，為有理由，逾此金額部分，則為無理由。
㈣、末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，並不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴或請求起增加租金（最高法院47年台上字第1153、48年台上字第521 號判例、及同院73年8 月21日73年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。查本件原告起訴時並未承認租約存在，業如前述，而於被告抗辯後，於103 年9 月24日當庭提出準備書狀追加備位聲明請求被告巫木榮為調整租金，而繕本則於103 年10月17日送達追加被告闕秀容等情，有當庭筆錄、準備書狀及送達回證在卷可按（見卷第126-136頁、第176 頁），足見原告於此前並未曾向被告為調整租金之意思表示，而上開租金係應由系爭建物之共同繼承人，即被告2 人按年於舊曆年間為整年租金連帶給付，而非按月給付，亦非當然於1 月間為給付，業如前述，則自應自104 年起始得請求增加租金，為有理由，是原告請求被告應自103年1 月起增加租金，尚非有據，而為無理由。
七、綜上所述，被告所有系爭建物占用系爭土地為租賃關係，且未終止，而為有權占有，是原告先位主張拆屋還地及請求給付相當租金之不當得利，並無可採，惟其請求調整租金，依系爭土地之繁榮變更程度，於系爭建物占用面積範圍內及自請求起為租金之調整，即為可採。是原告先位聲明基於依民法第767 條、第821 條、第179 條之規定，先位聲明：被告應將系爭土地上之如附圖所示編號A 、B 之系爭建物拆除，並將土地返還原告全體及應自98年10月1 日起至返還系爭土地止，按月給付66,458元，為無理由，應予駁回。惟其備位聲明基於民法第442 條之規定，請求被告承租系爭建物占用系爭土地如附圖A 、B 部分（面積共55平方公尺）之租金，自104 年起，調整為每年113,007 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，既為形成判決，即無假執行之必要，是原告此部分假執行之聲請，應予駁回；至其敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，亦應予駁回。而兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第2 項、第79條、第85條第1 項、第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
書記官 彭品嘉附圖：