臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第609號原 告 張敏雄
潘濘濬共 同訴訟代理人 王昧爽律師被 告 莊瑞成
林吳玉女林鴻志上 2人共同訴訟代理人 林建成被 告 許進福被 告 施歐陽秀美上 1 人訴訟代理人 施慶炎被 告 林義雄上 1 人訴訟代理人 林許好欵被 告 林李好子上 7人共同訴訟代理人 黃淑琳律師複 代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師張紫翔上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國103 年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告莊瑞成向原告張敏雄承租臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地，如附圖所示A1、A2部分（面積合計二十九平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣壹拾叁萬零捌佰零柒元。
被告莊瑞成向原告潘濘濬承租臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地，如附圖所示I1、I2部分（面積合計四十三平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣貳拾肆萬伍仟陸佰壹拾陸元。
被告林吳玉女、林鴻志向原告張敏雄承租臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地，如附圖所示B1、B2部分（面積合計五十八平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣叁拾壹萬零伍佰貳拾伍元。
被告許進福向原告張敏雄承租臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，如附圖所示C 部分（面積五十平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣貳拾壹萬肆仟零肆元。
被告施歐陽秀美向原告張敏雄承租臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，如附圖所示D 部分（面積四十九平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣貳拾萬玖仟柒佰貳拾肆元。
被告林義雄向原告張敏雄承租臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地，如附圖所示F1、F2部分（面積合計六十一平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣叁拾叁萬陸仟壹佰貳拾柒元。
被告林李好子向原告潘濘濬承租臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地，如附圖所示H1、H2部分（面積合計二十平方公尺），租金自民國一０三年一月一日起調整為每年新臺幣壹拾壹萬肆仟貳佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告莊瑞成負擔百分之二十、被告林吳玉女及林鴻志負擔百分之十五、被告許進福負擔百分之十二、被告施歐陽秀美負擔百分之十、被告林義雄負擔百分之十六、被告林李好子負擔百分之五；餘由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告張敏雄於民國100 年5 月13日，向前手購買坐落臺北市
○○區○○段○○段○○○ ○號土地（下稱系爭142 地號土地），101 年1 月20日購買同小段139 及141 地號土地（下稱系爭139 、141 地號土地）。於原告購買上開土地前，被告莊瑞成、林吳玉女、林鴻志、許進福、施歐陽秀美、林義雄已分別向訴外人即原告之前手邱世欽等人租用系爭139 、14
1 、142 地號土地如附圖所示A1、A2、B1、B2、C 、D 、F1、F2部分，在其上建有房屋使用，其房屋之門牌號碼分別為：臺北市○○區○○路○段000 號（如附圖所示A1、A2部分）為被告莊瑞成所有、同路段276 、278 號（如附圖所示B1、B2部分）為被告林吳玉女及被告林鴻志所有、同路段280號（如附圖所示C 部分）為被告許進福所有、同路段282 號（如附圖所示D 部分）為被告施歐陽秀美所有、同路段286號（如附圖所示F1、F2部分）為被告林義雄所有。被告莊瑞成、林吳玉女、林鴻志、許進福、施歐陽秀美、林義雄並分別向訴外人即原告前手邱世欽等人給付每年每戶土地租金新臺幣（下同）7 萬5,000 元。惟原告張敏雄購買後，認為被告每年支付之土地租金過低，有調整之必要，遂於102 年11月29日及102 年12月3 日以台北國史館郵局第1140至1146號及台北三張犁郵局第1242號存證信函通知被告，要求依土地法第105 條準用97條規定，以申報地價10％計算每年土地租金，但被告等以板橋光復郵局第122 號存證回函不願接受。
㈡原告潘濘濬所有臺北市○○區○○段194 、194-2 、196 、
196-2 地號土地（下稱系爭194 、194-2 、196 、196-2 地號土地），係繼承而來。被告莊瑞成、被告林李好子分別承租系爭194 、194-2 、196 、196-2 地號土地如附圖所示I1、I2及H1、H2部分，在其上建有房屋使用，其房屋之門牌號碼分別為臺北市○○區○○路○段000 號、同路段292 號。
於81年間原告潘濘濬曾對被告莊瑞成、林李好子上開房屋之前手，起訴請求調整土地租金為每年9 萬7,971 元及4 萬5,
568 元，有本院81年度訴字第420 號及臺灣高等法院81年度上字第1684號判決為證；然而該判決至今已逾20年，土地申報地價調高，生活指數高漲，而系爭194 、194-2 、196 、196-2 地號土地附近環境更為繁榮，附近有松山捷運車站、南港運動中心、松山火車站、饒河街觀光夜市等，交通便利、市景繁榮、生活機能方便，實有再調整土地租金之必要。原告潘濘濬曾於102 年12月10日以延壽郵局第228 、229 號存証函，通知被告林李好子、莊瑞成調整租金為每年11萬4,
240 元及24萬5,616 元，但被告均置之不理。㈢為此，原告張敏雄、潘濘濬爰依民法第442 條、土地法第10
5 條準用第97條之規定，請求將系爭土地如附圖所示租用面積之年租金，調整為按土地申報地價年息10％計算為宜。調整後被告等應給付原告張敏雄、潘濘濬之土地租金金額如下：
⒈原告張敏雄部分：被告莊瑞成部分自101 年（1 月20日起
算）調整年租金為14萬8,030 元、102 年起調整年租金為15萬9,759 元；被告林吳玉女自101 年（1 月20日起算）調整年租金為14萬3,679 元、自102 年起調整年租金為15萬5,263 元；被告林鴻志自101 年（1 月20日起算）調整年租金為14萬3,679 元、102 年起調整年租金為15萬5,26
3 元；被告許進福自101 年（1 月20日起算）調整年租金為24萬7,539 元、102 年起調整年租金為26萬7,505 元；被告施歐陽秀美自101 年（1 月20日起算）調整年租金為24萬2,588 元、102 年起調整年租金為26萬2,155 元；被告林義雄自100 年（5 月13日起算）調整年租金為9 萬6,382 元、101 年起調整年租金為31萬9,310 元、102 年調整年租金為33萬6,127 元。
⒉原告潘濘濬部份：被告莊瑞成自102 年起調整年租金為24
萬5,616 元；被告林李好子自102 年起調整年租金為11萬4,240元。
㈣並聲明：
⒈被告莊瑞成向原告張敏雄承租坐落臺北市○○區○○段○
○段000 0000 地號土地，如附圖所示A1、A2部分，面積分別為8 平方公尺及21平方公尺，合計29平方公尺，自10
1 年1 月20日起至101 年12月31日止，調整租金為14萬8,
030 元，自102 年1 月1 日起調整每年租金為15萬9,759元。被告莊瑞成向原告潘濘濬承租坐落臺北市○○段○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地，如附圖I2、I1部份所示，面積分別為29平方公尺及14平方公尺，合計43平方公尺，自10
2 年1 月1 日起，調整每年租金為24萬5,616 元。⒉被告林吳玉女、林鴻志向原告張敏雄承租坐落臺北市○○
區○○段○○段000 0000 地號土地，如附圖所示B1、B2部分，面積分別為57平方公尺及1 平方公尺，合計58平方公尺，自101 年1 月20日起至101 年12月31日止，各調整租金為14萬3,679 元（2 人合計為28萬7,357 元），自10
2 年1 月1 日起，各調整每年租金為15萬5,263 元（2 人合計為31萬525 元）。
⒊被告許進福向原告張敏雄承租坐落臺北市○○區○○段○
○段000 地號土地，如附圖所示C 部分，面積為50平方公尺土地，自101 年1 月20日起至101 年12月31日止，租金調整為24萬7,539 元，自102 年1 月1 日起，調整每年租金為26萬7,505 元。
⒋被告施歐陽秀美向原告張敏雄承租坐落臺北市○○區○○
段○○段000 地號土地，如附圖所示D 部分，面積為49平方公尺，自101 年1 月20日起至101 年12月31日止，調整租金為24萬2,588 元，自102 年1 月1 日起，調整每年租金為26萬2,155 元。
⒌被告林義雄向原告張敏雄承租坐落臺北市○○區○○段○
○段000 0000 地號土地，如附圖所示F1、F2部分，面積分別為34平方公尺及27平方公尺，合計面積61平方公尺土地，自100 年5 月13日起100 年12月31日止，調整租金為
9 萬6,382 元，自101 年1 月1 日起至101 年12月31日止，調整租金為31萬9,310 元，自102 年1 月1 日起，調整每年租金為33萬6,127 元。
⒍被告林李好子向原告潘濘濬承租坐落臺北市○○區○○段
○○段000 000000 地號土地，如附圖所示H1、H2部分，面積分別為19平方公尺及1 平方公尺，合計20平方公尺土地，自102 年1 月1 日起，調整每年租金為11萬4,240 元。
二、被告則均抗辯：㈠原告固提出原告潘濘濬與訴外人莊文澤、林小田關於系爭19
6、196-2地號土地之租金調整事件判決，主張當時業已調整依申報地價年息8 ％為適當，本件至少亦應援用云云；惟前開判決係審酌訴外人林小田及莊文澤分別將房屋為營業使用，其使用該不動產所受之利益較高，而依當時一般之經濟狀況，判斷租金調整以申報地價年息8 ％為適當，然對照本件被告莊瑞成、施歐陽秀美、許進福等人，對於房屋均作一般住宅居住使用，該50餘年之老舊一樓平房立於系爭土地上，相較於其旁林立之高樓，僅得能遮風避雨為棲身處所，另被告林吳玉女、林鴻志雖在該址開設美術燈店，被告林義雄開設建材行及被告莊瑞成開設門窗專賣店，但均係自租賃系爭土地建屋居住同時，並賴以維生之工作，均已持續40、50年，該地段之景氣現況較10餘年前為差，幾乎已無生意之可言，至於被告林李好子則將房屋出租他人，每月收益為1 萬餘元，則被告等使用該房屋所受之利益相對甚微。況且，被告等所有房屋正後方設置玉成抽水站，作為臺北市污水處理之用，池內污水常隨潮汐升降，若無潮汐帶動時，其內污水無法流動，臭氣薰天，夏日時有諸多蚊蟲滋生，環境污染情形嚴重，且系爭土地旁鄰成美橋下橋匝道之大馬路口路衝，環境吵雜且頻生交通事故，均屬嫌惡設施；而被告房屋面臨之南港路，因東興橋拆除拓寬，道路寬度大幅變大，致使人潮與車潮無法聚集，臺北市○○○○○路線行駛於八德路上，不再行經南港路，房屋兩旁更未劃設停車空間，致使車輛僅取道路過，不在此處停留，僅有車潮而無人潮，被告等之生活機能因而較過往下降甚多，故系爭土地所在位置看似繁榮，但被告等卻未曾蒙受其利。此外，原告所述附近有饒河街夜市、松山車站、南港運動中心，商業機能發達云云，然被告房屋所在距松山車站相隔750 公尺，步行至少需10分鐘，距離饒河街夜市達700 公尺，耗時9 分鐘，而距離南港運動中心尚有400 公尺，遊客亦不可能願意花費10數分鐘步行前來被告房屋所在，故原告請求調整租金，確係為損害被告利益，並有違誠實信用原則，不應准許。
㈡近2 、3 年來，經濟景氣始終未如預期，人民生活困苦，難
再承受租金倍數以上之漲幅，矧被告所有房屋座落之土地，除占用系爭土地，尚占用於該土地前方臨南港路三段之國有土地上（同地段142-5 等6 筆國有土地），其價值應較原告所有系爭土地為高（因臨建築線），但國有土地僅依照申報地價年息5 ％出租予被告等，並因自住使用而再給與6 折之折扣，雖國有土地並無稅賦問題，然租金不敷繳稅並非法定增租之原因，故繳稅與否自不得作為判定增減租金之依據。因此，請求審酌系爭土地現況暨被告於系爭土地之利用情況，尚且國有基地租賃土地年租金亦不超過年息6 ％（另自用住宅部分仍請予以6 折優惠），以及同地段之鄰地租金實情均落在申報地價年息1.1 ％至2.92％之間，與原告之要求（申報地價年息10％）相距甚遠，甚至兩造經濟地位懸殊等情形，請求鈞院准予土地租金以申報地價按年息6 ％為調整幅度。
㈢被告等均按時繳納系爭土地租金，其中原告潘濘濬係自行向
被告莊瑞成、林李好子收取101 年度之租金，而被告莊瑞成、林吳玉女、林鴻志、許進福、施歐陽秀美、林義雄共同於
102 年11月1 日、12月10日分別具函催告原告張敏雄受領租金，另被告莊瑞成、林李好子於103 年1 月間具函催告原告潘濘濬受領102 年度之租金，因原告張敏雄、潘濘濬受領遲延，被告等分別於102 年12月間、103 年1 月及2 月間依法提存而清償在案，故原告請求應溯及自100 年5 月13日、10
1 年1 月20日、102 年1 月1 日起生變動、調整租金之效果，實於法未合。本件租金之調整起算時點，應自本件訴訟繫屬時為基準向後生效，始謂合法妥當。
㈣本件訟爭之起，係因當初原告張敏雄意欲收購系爭土地及其
相鄰土地，進行都市更新，但發見被告等在系爭土地上合法承租土地，故提起本件訴訟，大舉提高租金，待被告等因租金調幅過高，突然籌措不出租金而不得不進行搬遷，原告即可省卻補償現住戶之補償金或其他安頓原居民費用之成本，並得立於巧洋實業關係企業集團主之地位，進行都市更新開發，獲取龐大利益。核上開原告提起本件訴訟之背景目的，與都市更新條例欲改善人民生活與安心居住權益、促進都市發展之立法目的大相逕庭，顯見伊等行使權利，已違反公共利益及損害被告之居住權為主要目的，而不應准許。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下（見本院卷第243、244頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 0000 地號土地
，原告張敏雄分別於101 年1 月20日、100 年5 月13日以買賣為原因登記為所有權人（見本院103 年度湖調字第21號卷〈下稱調字卷〉第17至21頁）。
㈡坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000000000地
號土地，原告潘濘濬分別於45年、53年間登記為所有權人（見調字卷第29至32頁）。
㈢被告莊瑞成向原告張敏雄及其前手承租系爭139、141地號土
地如附圖所示A1、A2部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號，目前為空屋，無人使用（見本院卷第149 頁反面）。
㈣被告林吳玉女、林鴻志向原告張敏雄及其前手承租系爭 139
、141 地號土地如附圖所示B1、B2部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號及同路段278 號，目前自行經營燈飾店使用，店名為「新潮燈飾」（見本院卷第104 、149頁反面）。
㈤被告許進福向原告張敏雄及其前手承租系爭141 地號土地如
附圖所示C 部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號，目前供被告許進福及家人居住使用（見本院卷第100至102 頁、第149 頁反面）。
㈥被告施歐陽秀美向原告張敏雄及其前手承租系爭141 地號土
地如附圖所示D 部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號，目前供被告許進福及家人居住使用（見本院卷第
94、95頁、第150 頁）。㈦被告林義雄向原告張敏雄及其前手承租系爭141、142地號土
地如附圖所示F1、F2部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號，目前自行經營建材行使用（見本院卷第106至109 頁、第150 頁）。
㈧被告林李好子向原告潘濘濬承租系爭194、194-2地號土地如
附圖所示H1、H2部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號，目前出租予第三人經營木地板買賣使用（見本院卷第119 至124 頁、第150 頁反面）。
㈨被告莊瑞成向原告潘濘濬承租系爭196-2 、196 地號土地如
附圖所示I1、I2部分，其上坐落房屋門牌為臺北市○○路○段○○○ 號，目前自行開設門窗專賣店使用（見本院卷第110、150 頁反面）。
㈩原告潘濘濬於81年間曾就訴外人即被告莊瑞成之被繼承人莊
文澤承租系爭196-2 、196 地號土地及訴外人即被告林李好子之被繼承人林小田承租系爭194 、194-2 地號土地，訴請調整租金，經本院81年度訴字第420 判決及臺灣高等法院81年度上字第1684號判決莊文澤向原告潘濘濬承租系爭196-2、196 地號土地如附圖所示I1、I2部分，自81年1 月1 日起調整租金為每年9 萬7,971 元；林小田向原告潘濘濬承租系爭194 、194-2 地號土地如附圖所示H1、H2部分，自81年1月1 日起調整租金為每年4 萬5,568 元確定（見本院卷第53頁）。
原告張敏雄分別於102 年11月29日、同年12月3 日以存證信
函通知被告莊瑞成、林吳玉女、林鴻志、許進福、施歐陽秀美、林義雄調整渠等承租前揭土地之租金，上開存證信函分別於102 年11月30日送達被告莊瑞成、林吳玉女、林鴻志、許進福、施歐陽秀美、林義雄（見調字卷第38至45頁、本院卷第122 至129 頁）。
原告潘濘濬於102 年12月10日以存證信函通知被告林李好子
、莊瑞成調整渠等承租前揭土地之租金，上開存證信函別於102年12月13日送達被告林李好子、於102年12月11日送達被告莊瑞成（見調字卷第46、47頁，本院卷第130至131頁）。
二、本件爭點為：㈠原告得否依民法第442 條規定請求調整租金？㈡原告如得請求調整租金，其租金應調整為若干？
叁、本院之判斷：
一、原告得依民法第442 條規定請求調整租金：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。次按法院依民法第442 條規定調整不動產租金時，除應斟酌不動產之價值，所處位置及四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院94年度臺上字第1422號、第1423號判決意旨參照）。本件兩造間就系爭139 、141 、142 、194 、194-2 、19
6 、196-2 地號土地為不定期限租賃契約，為兩造所不爭，是於該等土地之價值有昇降情事時，原告聲請法院為增減其租金，於法即為有據。
㈡衡以被告莊瑞成、林吳玉女、林鴻志、許進福、施歐陽秀美
、林義雄具狀自承系爭139 、141 及142 地號土地之租金，最近一次調漲係自82年起調整為年租金7 萬5,000 元（見本院卷第203 頁），此亦為原告張敏雄所不否認；另原告潘濘濬對被告莊瑞成、林李好子就系爭194 、194-2 、196 、196-2 地號土地最近一次調漲租金係經法院判決准許自81年1月1 日起分別調整租金為每年9 萬7,971 元及4 萬5,568 元，亦為兩造所不爭（詳不爭執事項㈩）；而原告張敏雄所有系爭139 、141 及142 地號土地於82年7 月間之公告土地現值原各為每平方公尺13萬0,180 元、12萬1,230 元、13萬6,
000 元，迄103 年1 月之公告土地現值則分別為每平方公尺29萬2,091 元、27萬8,378 元、30萬1,000 元；另原告潘濘濬所有系爭194 、194-2 、196 、196-2 地號土地於81年7月間之公告土地現值原均為每平方公尺12萬8,000 元，迄10
3 年1 月之公告土地現值則均為每平方公尺30萬1,000 元，有臺北市地價查詢資料附卷可參（見本院卷第214 至227 頁），堪認原告張敏雄所有系爭139 、141 及142 地號土地及原告潘濘濬所有系爭194 、194-2 、196 、196-2 地號土地之價值，各自最近一次調整租金之82年7 月、81年7 月起迄至103 年1 月為止，已有約2.2 倍至2.3 倍之漲幅，足證上開土地升值甚巨；又系爭139 、141 、142 、194 、194-2、196 、196-2 地號土地附近有捷運松山站、南港運動中心、松山火車站、饒河街觀光夜市等，被告所有房屋臨南港路三段，向西可連接八德路四段，向南可通往玉成街、東新街，交通甚為便利，生活機能亦屬齊全，有被告提出之Google步行路線圖附卷可稽（見本院卷第111 至113 頁），顯見上開土地之價值確有昇漲之情。揆諸首揭規定及說明，原告依民法第422 條規定訴請調整租金，為有理由。
㈢被告雖抗辯原告張敏雄意欲進行都市更新，故提起本件訴訟
，大舉提高租金，待被告籌措不出租金而不得不進行搬遷，原告即可省卻補償現住戶之補償金或其他安頓原居民費用之成本，亦得進行都市更新開發，獲取龐大利益，原告所為本件租金調整係為損害被告利益，並有違誠實信用原則云云。惟按租賃物為不動產者，其價值之昇降，依法原得由當事人聲請法院增減其租金，法院審酌是否調整不動產租金時，應斟酌之情事為不動產之價值、所處位置及四周工商業繁榮情形、承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益等，而為客觀合理之判斷，以求出租人及承租人雙方契約上利益之衡平，至於出租人聲請調整租金之動機或目的為何，則非所問。本件原告2 人以土地價值昇漲、土地租金過低為由，依法訴請調整土地租金，乃屬渠等合法權利之正當行使，被告執以前詞，抗辯原告2 人提起本件訴訟係為侵害被告利益、有違誠實信用原則云云，自非有據，殊難憑採。
二、原告對被告之租金應調整如下：㈠按法院依民法第442 條規定調整不動產租金時，除應斟酌不
動產之價值，所處位置及四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院94年度臺上字第1422號、第1423號判決意旨參照）。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。復按房屋或土地出租人，訴請增加租金，如起訴前之租金未按原約定租額付清，法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年臺上字第521 號判例、100 年度臺上字第6 號判決意旨參照）。
㈡經查，被告7 人所有房屋各自占用系爭139 、141 、142 、
194 、194-2 、196 、196-2 地號土地之面積並不完全相同，有臺北市松山地政事務所103 年10月1 日北市松地測字第00000000000 號函暨所附土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第156 、157 頁），是本件自應依被告所有各該房屋租用上開土地之範圍計算租金較為合理，而非不論各房屋租賃範圍之大小差異，均以相同之租金計算。被告抗辯系爭土地租金係以每家戶為單位收取，故被告林吳玉女、林鴻志雖擁有
2 個門牌號碼房屋，但僅收取1 戶之租金云云，洵非可採。㈢另審酌系爭139 、141 、142 、194 、194-2 、196 、196
-2地號土地附近有捷運松山站、南港運動中心、松山火車站、饒河街觀光夜市等，被告所有各該房屋步行約10分鐘內可達上開各地點，且臨近南港路三段，向西可連接八德路四段，向南可通往玉成街、東新街，交通甚為便利，生活機能亦屬齊全，有被告提出之Google步行路線圖附卷可稽（見本院卷第111 至113 頁），及系爭土地價值上漲幅度如上，再參以被告林吳玉女及林鴻志目前在其所有如附圖所示B1、B2部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ ○○○○ 號）經營燈飾行，被告林義雄目前在其所有如附圖所示F1、F2部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ 號）經營建材行，被告莊瑞成在其所有如附圖所示I1、I2部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ 號）經營門窗專賣店（詳不爭執事項㈣、㈦、㈨），均供作營業使用，另被告林李好子所有如附圖所示H1、H2部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ 號）出租供他人經營木地板買賣（詳不爭執事項㈧），被告林李好子並稱出租房屋之收益可達每月1 萬3,000 元（見本院卷第150 頁反面），以及被告莊瑞成所有如附圖所示A1、A2部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ 號）目前為空屋（詳不爭執事項㈢），被告許進福所有如附圖所示C 部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ 號）、被告施歐陽秀美所有如附圖所示D 部分房屋（門牌為臺北市○○路○段○○○ 號）目前均係供作住家使用（詳不爭執事項㈤、㈥）等情，認被告林吳玉女、林鴻志、林義雄承租原告張敏雄所有系爭139 、141 、142 地號土地及被告莊瑞成、被告林李好子承租原告潘濘濬所有系爭194 、194- 2、196 、196-2 地號土地之年租金應調整為按申報地價年息10％計算為適當；另被告莊瑞成、許進福、施歐陽秀美承租原告所有張敏雄所有系爭139 、141 地號土地之年租金應調整為按申報地價年息8 ％計算為適當。
㈣被告雖抗辯渠等所有房屋座落之土地，除占用系爭土地，尚
占用於該土地前方臨南港路三段之國有土地上（同地段142-5等6 筆國有土地），其價值較原告所有系爭土地為高（因臨建築線），但國有土地僅依照申報地價年息5 ％出租予被告等，並因自住使用而再給與6 折之折扣，故原告請求調整租金過高云云，並提出國有基地租賃契約書為證（見調字卷第126 至128 頁）。然查，觀諸被告提出之國有基地租賃契約書，係屬定期租賃契約，較不利於承租人，且國有土地出租對承租人限制較多，又有政府政策性、照顧承租人之特點，其租金常較一般私有土地租賃之租金為少，自難比例援引，是被告所辯，自無足採。
㈤次查，被告7 人分別承租系爭139 、141 、142 、194 、19
4 -2、196 、196-2 地號土地，係以年為期繳納租金，有被告陳報狀及被告莊瑞成、林李好子繳納101 年度租金收據2份在卷可稽（見本院卷第103 、107 、277 頁），亦為原告在庭所自承（見本院卷第244 頁反面）；又查，本件原告2人係於102 年11月、12月間始將請求調整租金之意思表示到達被告7 人（詳兩造不爭執事項、），原告2 人復未能證明於100 年、101 年、102 年以前已向各該被告請求自10
0 年5 月13日、101 年1 月20日、102 年1 月1 日起調整租金，揆諸前揭判例意旨，本件應自原告2 人催告被告後之10
3 年1 月1 日起，始得為租金之調整。原告逾此部分之請求，並無理由，應予駁回。
㈥末按，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價
百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。查系爭139 、141 、142 、194 、194-2 、196 、196-2地號土地於103 年並無申報地價，有地價查詢資料附卷可稽，依上開規定，即應以上開土地103 年度公告地價80％為申報地價。又查，系爭139 、141 、142 、194 、194-2 、
196 、196-2 地號土地103 年1 月公告地價分別為每平方公尺6 萬9,618 元、6 萬6,876 元、7 萬1,400 元、7 萬1,40
0 元、7 萬1,400 元、、7 萬1,400 元、7 萬1,400 元，故上開土地按103 年1 月公告地價80％計算之申報地價分別為每平方公尺5 萬5,694 元（小數點以下四捨五入）、5 萬3,
501 元（小數點以下四捨五入）、5 萬7,120 元、5 萬7,12
0 元、5 萬7,120 元、元、5 萬7,120 元、5 萬7,120 元。據此計算，被告7 人各自承租系爭139 、141 、142 、194、194-2 、196 、196-2 地號土地之年租金，應自103 年1月1 日起調整如下：
⒈被告莊瑞成部分：
⑴被告莊瑞成向原告張敏雄承租系爭139 、141 地號土地
如附圖所示A1、A2部分，自103 年1 月1 日起年租金調整為13萬807 元（計算式：申報地價55,694元/ 平方公尺×面積21平方公尺×8 ％+ 申報地價53,501元/ 平方公尺×面積8 平方公尺×8 ％＝130,807 元，小數點以下以下四捨五入）。
⑵被告莊瑞成向原告潘濘濬承租系爭196 、196-2 地號土
地如附圖所示I1、I2部分，自103 年1 月1 日起年租金調整為24萬5,616 元（計算式：申報地價57,120元/ 平方公尺×面積43平方公尺×10％＝245,616 元）⒉被告林吳玉女及林鴻志部分：
查被告林吳玉女所有門牌號碼臺北市○○路○段○○○ 號房屋及被告林鴻志所有門牌號碼臺北市○○路○段○○○ 號房屋，雖分設兩個門牌，惟該兩間房屋內部並無區隔，全部打通使用，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第149 頁反面），是該兩間房屋無從區隔各自承租系爭139 、141地號土地之範圍，應認被告林吳玉女及林鴻志係共同向原告張敏雄承租系爭139 、141 地號土地如附圖所示B1、B2部分；基此計算，被告林吳玉女及林鴻志向原告張敏雄承租系爭139 、141 地號土地如附圖所示B1、B2部分，其等承租範圍自103 年1 月1 日起年租金應調整為31萬525 元（計算式：申報地價55,694元/ 平方公尺×面積1 平方公尺×10％+ 申報地價53,501元/ 平方公尺×面積57平方公尺×10％＝310,525 元，小數點以下四捨五入）。
⒊被告許進福部分：
被告許進福向原告張敏雄承租系爭141 地號土地如附圖所示C 部分，自103 年1 月1 日起年租金調整為21萬4,004元（計算式：申報地價53,501元/ 平方公尺×面積50平方公尺×8 ％＝214,004 元，小數點以下四捨五入）。
⒋被告施歐陽秀美部分：
被告施歐陽秀美向原告張敏雄承租系爭141 地號土地如附圖所示D 部分，自103 年1 月1 日起年租金調整為20萬9,
724 元（計算式：申報地價53,501元/ 平方公尺×面積49平方公尺×8 ％＝209,724 元，小數點以下四捨五入）。
⒌被告林義雄部分：
被告林義雄向原告張敏雄承租系爭141 、142 地號土地如附圖所示F1、F2部分，自103 年1 月1 日起年租金調整為33萬6,127 元（計算式：申報地價53,501元/ 平方公尺×面積34平方公尺×10％+ 申報地價57,120元/ 平方公尺×面積27平方公尺×10％＝336,127 元）。
⒍被告林李好子部分：
被告林李好子向原告潘濘濬承租系爭194 、194-2 地號土地如附圖所示H1、H2部分，自103 年1 月1 日起年租金調整為11萬4,240 元（計算式：申報地價57,120元/ 平方公尺×面積20平方公尺×10％＝114,240元）。
肆、從而，原告依民法第442 條規定，訴請自103 年1 月1 日起調整兩造間之土地年租金如主文第1 至7 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，尚乏依據，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第三庭法 官 陳燁真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 蔡秉芳