臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第798號原 告 趙瓊薰訴訟代理人 鄭文玲律師被 告 鄭淑珠訴訟代理人 黃瑞真律師複代理人 何盈蓁律師上列當事人間請求拆牆還地事件，本院於104年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地如附圖所示Ａ部分牆壁拆除，並將上開占用之土地返還於原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾捌萬貳仟捌佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：伊於94年間，購買門牌號碼台北市○○區○○路○○○ 巷○ 號建物即臺北市○○區○○段○○段00000 ○號建物（下稱20068 號建物）及其坐落台北市○○區○○段○○段000 地號之土地（下稱550 地號土地）。由於上開建物建築在斜坡上，故其下層為車庫及1 、2 樓空間之設置，而車庫之屋頂平台，為主建物之1 樓。而被告於98年間，經由法院拍賣拍得原告之隔壁建物及土地，即門牌號碼台北市○○區○○路○○○ 巷○ 號建物即臺北市○○區○○段○○段00000 號建物（下稱20243 號建物）及其坐落基地臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱551 地號土地）。故兩造之下層車庫及1 、2 樓空間設置為隔壁相鄰。伊購買上開房地，即請地政事務所測量，發覺原來上開下層車庫1 、
2 樓空間設置之部分，兩造間之隔牆，竟位於伊所有之550地號土地上，而非雙方土地之界址上。為此，依民法第767條之規定，訴請被告拆除隔牆返還其所占用之土地等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭相鄰2 建物地下層及地上層之位置，於興建之始即與現況同，分界線並未在垂直線上。且兩造所有之建物於71年間，由訴外人許厚德及許淑敏出資發包自行興建，建築基地坐落於許淑敏所有之台北市○○區○○段○○○○○○○○○號土地（下稱0000-000地號土地），並於72年8 月間完成結構體及部分裝修。嗣因地界糾紛及施工承包商未按時申報勘驗，致未取得使用執照，直至74、75年間，由變更後名義人許厚德及徐一明再度申請復照，取得75年建字第177 號建造執照及75年使字第0559號使用執照。系爭2 建物於72年8月已完成結構體，具獨立使用價值，為獨立之不動產。故系爭2 建物於辦理第1 次所有權分割登記前，由原始起造人許厚德及許淑敏共有；又系爭2 建物之坐落基地0000-000地號土地為許淑敏1 人所有，故系爭2 建物及其坐落基地同屬於許淑敏（共）所有。嗣於74年7 月24日辦理土地分割，分割後20243 號建物基地坐落於0000-000地號土地，但地下2 層建物有部分坐落於0000-000地號土地；20068 號建物坐落於0000-000地號土地，0000-000地號及0000-000地號土地所有權人仍為許淑敏。而20243 號建物於辦理第1 次所有權分割登記前為許淑敏及許厚德共有，而其坐落基地亦為許淑敏所有。嗣於75年8 月5 日將20243 號建物分割登記為許厚德單獨所有，於75年8 月15日將0000-000地號土地及0000-000地號土地移轉所有權予徐一明。是知，許淑敏先將20243 號建物辦理分戶轉讓登記予許厚德，再將其坐落之土地0000-000地號土地及0000-000地號土地讓與登記予徐一明。是依民法第425 條之1 推定許厚德與徐一明間有租賃關係存在，兩造為前開房屋、土地之嗣後承受人，故兩造間應推定有租賃關係存在。倘本院認無法直接適用，亦得類推適用民法第425條之1 規定。原告係於94年9 月20日取得20068 號建物及其坐落550 地號土地所有權，其於購買之初即請地政事務所測量，得知20243 號建物地下2 層建物佔用部分550 地號土地，但原告仍為購買，且迄今已將近10年始為本件之主張，有違誠信原則。而被告係於98年7 月6 日經由拍賣取得20243號建物及其坐落551 地號土地所有權。而被告取得所有權後即開始裝修，於裝修期間原告還曾表示被告可裝修內部但外牆油漆不可越界。倘原告未為同意，則何以未於被告裝修期間主張權利，遲至被告耗費鉅資完成裝修後4 年方為主張，足證原告於98年間即同意被告占有使用部分550 地號土地。
故縱認兩造間無推定租賃關係，亦應成立使用借貸關係等語為辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠20068 號建物及其坐落基地550 地號土地，為原告於94年
9 月20日取得所有權（士簡調卷第8-9 頁）；20243 號建物及其坐落基地551 地號土地，為被告於98年7 月6 日取得所有權（士簡調卷第10頁）。上開2 建物為相鄰集合住宅，同一建造執照及使用執照（建造執照75年建字第177號；使用執照75年使字第0559號），建物形式除地上2 層樓外其下亦均有地下2 層建物。
㈡被告所有之地下2 層建物占用原告所有詳如複丈成果圖所示A 部分面積10.01 平方公尺（本院卷第22頁）之土地。
㈢20068 號建物及20243 號建物之地下層係於69年間開挖，
70年間完成（69年雜字064 建照執照、70使字1904使用執照），坐落基地於0000-000地號土地，土地所有權人為許淑敏。
㈣0000-000地號土地於74年7 月24日分割（0000-000地號、
0000-000地號及0000-000地號），分割後0000-000地號土地、0000-000地號土地及0000-000地號土地所有權人均為許淑敏。
㈤20068 號建物及20243 號建物係於71年間開工，原建造執照為71年建字第0467號，原始起造人為許淑敏、許厚德。
㈥20068 號建號建物及20243 號建號建物於75年間，以徐一
明、許厚德為起造人申請復照，取得75年建字第177 號建造執照及75年使字第0559號使用執照。
㈦75年建字第177 號建造執照申請書注意事項備考⑶記載：
「原核准71建字第0467號逾期作廢，併案繳回本案已完成結構體及大部分裝修。」。
㈧75年2 月15日建管處內部簽呈說明第二點記載：「本案基
地○○○區○○段0000-000、-728、-729、-740、-741、-742地號等6 筆，查上開地號部分土地本局已核發建照有案（詳參繪圖資料影本附件一），案經本處施工科簽見略以『71建字第0467號建造. . . 曾有威靈頓公司異議越界問題. . . 現場勘查結果，該建築物並未突出建築線. .. 』（附件二），現場實地勘查結果，該建築物已完成結構體及大部分裝修（詳照片，附件三）；另建造勘驗紀錄表記載；該建照已“申報開工“並完成“設計人放樣勘驗“（詳建造正本）嗣後未報勘驗而逕行施工完竣」，第五點：「另有關未依規定申報放樣基礎、二樓板及屋頂查驗乙節，起造人74.7陳情本局略以『. . . 委由日成營造股份有限公司興建. . . 未料因工期問題，與該營造公司再三研商，均無法符合民之所願，遂憤而另行委由預壘營造工程有限公司興建，因值颱風季節期間，民等急於建造，以致未依序. . . 陳報查驗. . . 』（詳陳情書，附件六；日成營造廠股份有限公司71.10.1 放棄書，附件七：預壘營造工程有限公司71.10.1 工程承攬書，附件八）。案經本處施工科75.2.7簽見略以：『. . . 未依規定申報放樣、基礎、二樓板屋頂板查驗，有關四次未申報查驗部分，應分別依建築法第87條規定處理先行動工罰鍰。』另依本處施工科管理卡資料，威靈頓公司72.8.10 異議越界問題時，該工程已施工，詳附件八- 一，其工程施工似在該建造法定期限（72.10.5）內。」。
㈨20068 號建號建物及20243 號建號建物於75年8 月5 日完
成第1 次登記，20243 號建號建物登記名義人為許厚德；20068 號建號建物登記名義人為徐一明（本院卷第14、81-83 頁）。
㈩許淑敏於75年8 月15日將0000-000地號土地及0000-000地
號土地均移轉所有權予徐一明，同日，許厚德亦將0000-000地號土地移轉所有權予徐一明。
徐一明於75年10月8 日將0000-000地號土地所有權移轉予徐厚德。
78年5 月13日0000-000地號土地合併0000-000地號土地及
0000-000地號土地，重測為551 地號土地，土地所有權人為許厚德（本院卷第28-3 3頁）。
78年5 月13日0000-000地號土地合併0000-000地號土地，
重測為550 地號土地，土地所有權人為徐一明（本院卷第34-38 頁）。
對本院103 年7 月30日勘驗筆錄（本院卷第46-48 頁），沒有意見。
對於台北市士林地政事務所103 年7 月8 日北市士地資字第00000000000 號函（本院卷第27-41 頁），沒有意見。
對於台北市建築管理工程處103 年7 月10日北市都建秘字
第00000000000 號函及其檢送之建造執照等（本院卷第42頁），沒有意見。
對於台北市建築管理工程處103 年8 月21日北市都建秘字
第00000000000 號函暨其附件（本院卷第62頁），沒有意見。
對於台北市士林地政事務所103 年5 月15日北市士地測字
第00000000000 號函及其複丈成果圖（士簡調卷第48-49頁），沒有意見。
乙、兩造所爭執之事項：㈠被告得否依民法第425 條之1 規定，主張兩造間有租賃關
係存在？㈡倘兩造間無租賃關係存在，兩造間是否有借貸關係存在？㈢原告主張拆牆還地有無違反民法第148 條第1 項規定？
四、經查：
（一）被告得否依民法第425 條之1 規定，主張兩造間有租賃關係存在？
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第
425 條之1 定有明文。又民法第425 條之1 規定及本院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551 號判決要旨參照）。
２、原告主張被告所有20043 號建物地下停車場中，如本院卷第22頁複丈成果圖所示A 部分牆壁（下稱系爭牆壁），係無權占用其所有土地；然被告以上揭占用部分，兩造依民法第425 條之1 規定，推定有租賃關係存在等語置辯。經查：
⑴20068 號建物及550 地號土地，為原告於94年9 月20日取
得所有權；20243 號建物及551 地號土地，則為被告於98年7 月6 日取得所有權一節，詳上揭兩造所不爭執事項㈠所載（本院卷第113 頁背面至第114 頁）。上情足徵兩造就上揭自己所有之不動產，自始係土地及坐落建物一併取得所有權，而未見550 、551 地號土地及其上建物係移轉登記於不同人之情形。
⑵被告雖抗辯，0000-000地號土地於74年7 月24日分割後，
20243 建號地下2 層建物即有系爭牆壁坐落0000-000地號土地上；後訴外人許淑敏因分別將其所有之土地讓與徐一明、將20243 號建物讓與許厚德，則兩造之前手徐一明、許厚德間應推定成立租賃關係，並由兩造繼受；或兩造間應類推適用民法第425 條之1 規定，推定成立租賃關係云云。然查：
①依75年建字第177 號建造執照所附建築平面圖總剖面圖之
正面部分所示，20243 號建物及20068 號建物係屬相鄰，且其地下1 、2 層建物與地上1 、2 層建物之分界線係在相同垂直之一條線上（本院卷第58頁、第159 頁）；佐以75年2 月15日建管處內部簽呈說明第二點記載：「本案基地○○○區○○段0000-000、-728、-729、-740、-741、-742地號等6 筆，查上開地號部分土地本局已核發建照有案（詳參繪圖資料影本附件一），案經本處施工科簽見略以『71建字第0467號建造. . . 曾有威靈頓公司異議越界問題. . . 現場勘查結果，該建築物並未突出建築線. .. 』（附件二）. . . 」等語，亦如上揭兩造所不爭執事項㈧所載（本院卷第114 頁），尚難認75年2 月15日當時，系爭牆壁確有坐落於0000-000地號土地上之情形。至被告抗辯上揭建築平面圖總剖面圖所示與事實不符，並提出75年使字第0559號使用執照後附照片數張為據（本院卷第74-75 頁）。然觀被告所提上揭照片，其拍攝角度均有少許偏移，尚無從就照片所示相對位置，明確認定照片所示建物之地上部分與地下2 層建物，其相鄰之分界線確非同一且垂直，自不足推翻上揭建築平面圖總剖面圖所示情形。
②又0000-000地號土地於74年7 月24日分割（0000-000地號
、0000-000地號及0000-000地號），分割後0000-000地號土地、0000-000地號土地及0000-000地號土地所有權人均為許淑敏。而許淑敏於75年8 月15日將0000-000地號土地及0000-000地號土地均移轉所有權予徐一明；同日，許厚德亦將0000-000地號土地移轉所有權予徐一明。徐一明於75年10月8 日，將0000-000地號土地所有權移轉予徐厚德。嗣後，78年5 月13日0000-000地號土地合併0000-000地號土地及0000-000地號土地，重測為551 地號土地，土地所有權人為許厚德（本院卷第28-33 頁）；0000-000地號土地合併0000-000地號土地，重測為550 地號土地，土地所有權人為徐一明（本院卷第34-38 頁）等情，亦詳上揭兩造所不爭執事項㈣、㈩、、、所載（本院卷第114-115 頁）；又20068 號建物及20243 號建物於75年8 月
5 日完成第1 次登記，20243 號建物登記名義人為許厚德；20068 號建物登記名義人為徐一明一事以觀，亦詳上揭兩造所不爭執事項㈨所載（本院卷第114 頁背面），則審酌上揭事證，足徵20243 號建物及其坐落之0000-000土地，與20068 號建物及其坐落之0000-000地號土地，至早於75年10月8 日即同屬於一人所有。
③綜觀上情，20243 號建物及其坐落土地同屬許厚德、2006
8 號建物及其坐落土地同屬徐一明等情，至早已於75年10月8 日發生。則揆諸首揭說明，自無從認定本件曾有土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形。是被告抗辯兩造應繼受許厚德與徐一明間之租賃關係、或兩造應類推適用民法第425 條之1 規定云云，均非可採。
３、綜上所述，本件並無土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人；或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，自無民法第425 條之
1 規定之適用。從而，被告抗辯兩造間如本院卷第22頁複丈成果圖所示A 部分，應有租賃關係存在云云，係不可採。
（二）倘兩造間無租賃關係存在，兩造間是否有借貸關係存在？
１、按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。最高法院著有29年上字第762 號判例可資參照。又按司法院大法官會議釋字第107 號解釋，對於已登記不動產所有人之回復請求權，並無民法第125條消滅時效之適用；而單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院83年台上字第237 號判決意旨參照）。
２、本件兩造間難認有租賃關係存在，已如上述。然被告抗辯，縱兩造間並無租賃關係存在，惟原告於98年間同意被告占有使用部分550 地號土地，兩造間自有使用借貸關係云云。查，原告於94年間買受20068 號建物及550 地號土地時，即請地政事務所測量，而發現系爭牆壁係坐落於550地號土地等情，固經原告所自陳（士簡卷第4 頁）；被告亦對此抗辯，其自98年間買受20243 號建物及551 地號土地後，即開始裝修，倘原告未為同意，何以未於被告裝修期間主張權利云云。然揆諸上揭說明，縱原告於被告裝修20243 號地下2 層建物時消極未予主張權利，上情至多僅為單純之沈默，難謂原告有何同意無償以550 地號土地供被告使用之意思表示。至被告主張其裝修期間，原告曾表示被告可裝修內部但外牆油漆不可越界一節，僅以20243、20068 號建物外觀之照片為據（士簡卷第11頁），而未就原告積極表示可裝修內部之部分，提出任何事證以實其說。是原告於被告裝修時，消極不為其所有權能之主張，仍屬原告本於自由意志決定是否行使權利之問題，要難據此認定兩造確有使用借貸之合意。綜上，被告抗辯原告同意被告使用系爭牆壁占用之土地，兩造間成立使用借貸關係云云，亦不可採。
（三）原告主張拆牆還地有無違反民法第148 條第1 項規定？
１、被告另抗辯原告明知系爭牆壁占用550 地號土地而仍予購買，迄今將近10年始為本件訴訟，已足使一般人產生得使用系爭牆壁之正當信賴；且原告拆除系爭牆壁所得甚微，而使被告使用20243 號地下2 層建物面積減縮將近一半，亦恐影響兩造上層建物之整體結構安全，屬民法第148 條第1 項規範之權利濫用情形，並有違權利失效原則及誠信原則云云。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148 條第1 項定有明文。又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。最高法院71年台上字第
737 號判例要旨可資參照。衡以權利濫用既屬對權利之限制，其要件自應嚴格界定，必以權利人行使權利，將造成公共利益之損害，並著重於權利人之主觀目的以損害他人為主要目的，且客觀上所取得之利益與他人之損害顯不相當，始足構成權利濫用。
２、經查，系爭牆壁係占用原告所有土地，則原告主張拆除系爭牆壁，核屬權利之正當行使；況就一般社會常情，無權占用不動產達數十年之情狀，實非罕見；且被告並未證明原告確有同意被告無償使用其所有土地之意思表示，亦如上述，顯見被告係明知其無權占用原告所有之土地，已難認有何保護之必要；且本件亦別無特別情狀，足使一般人產生正當信賴，尚無權利失效原則或誠信原則之適用。又被告就原告請求拆除系爭牆壁，主觀上係以加損害於被告為目的一節並無任何舉證；且系爭牆壁與其上兩造所有之建物固然相連，然系爭牆壁乃支持其上建物之重要結構一事，亦無任何事證可佐，至多僅能認被告將因系爭牆壁遭拆除，致縮減其所有地下2 層建物使用空間，亦難認定系爭牆壁若經拆除，被告所受損害顯然大於原告可得受有之利益。綜上，被告抗辯原告主張拆除系爭牆壁，係屬權利濫用，並有違權利失效原則或誠信原則云云，亦非可採。
五、從而，原告依民法第767 條前段規定，訴請被告將土地內如
主文所示之系爭牆壁拆除，並將占用面積土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、又本判決所命給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38
9 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請，宣告其如預供主文第3 項所定之擔保金額，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無遂一論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
民事第二庭法 官 陳梅欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
書記官 蔡昀潔