臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第712號原 告 廖偉凡訴訟代理人 徐嘉明律師
俞浩偉律師上一人複代理人 高傳盛被 告 東龍國際實業開發股份有限公司兼 上一人法定代理人 李道光共 同訴訟代理人 徐松龍律師複 代理人 陳勇成律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國103 年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按公司法第208 條第3 項已就董事長請假或因故不能行使職權設有由副董事長代理之規定，則股份有限公司於董事長死亡、解任、辭職而未及補選前，自得類推適用公司法第208條第3 項規定，由適當之人代理或暫時執行董事長職務，以維公司之正常運作（最高法院102 年度台上字第1936號判決參照）。查本件被告東龍國際實業開發股份有限公司（下稱：東龍公司）共有三名董事，其中董事林先賞、董事長李賴金枣已分別在原告起訴前之民國101 年12月21日及102 年11月6 日死亡，現僅餘一名董事即被告李道光（各別提及時均省略稱謂，東龍公司及李道光，以下合稱為被告），有死亡證明書、公司基本資料查詢表及個人資料查詢表等影本在卷可稽（本院卷第90、95、101 頁），則在東龍公司未及補選董事長前，原告以李道光為東龍公司之法定代理人，自屬有據，合先說明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號（即1 樓，權利範圍：
全部）及臺北市○○區○○路○○○ 號地下層（權利範圍：1
0 萬分之2175，車位號碼：「50-A1 」）（上開建物及停車位，以下合稱為系爭不動產），於100 年12月21日由訴外人王彩霞信託登記予東龍公司，約定信託期間至105 年12月18日止。嗣經本院民事執行處以102 年度司執字第35942 號清償票款強制執行事件（下稱：系爭執行事件），於102 年10月23日行第2 次公開拍賣，而由原告拍定，原告在繳足價金後之102 年11月8 日領得本院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭不動產之所有權人。詎時任東龍公司董事長之李賴金枣與其子李道光，為規避交付系爭不動產，竟基於通謀虛偽意思表示，在系爭不動產遭系爭執行事件查封登記前之同年4 月28日訂立房屋租賃契約，約定由東龍公司將系爭不動產出租予李道光，租賃期間自102 年5 月1 日至106 年5 月
1 日，計4 年，每月租金為2 萬元，擔保金為4 萬元，並記載「一次給付二年含擔保金，共計52萬元」及「茲收取租金及擔保金共計52萬元整（現金支付）李賴金枣4/28」等語（下稱：系爭租約），因系爭租約之租賃期間已逾越信託期間，又東龍公司未依法針對出租之營業行為開立發票，且李道光自承一直住在系爭不動產，為何會一反常態在訴外人尤正行兩次聲請強制執行之空檔，與東龍公司訂立系爭租約，並由東龍公司向李道光一次收取2 年之租金，復未依系爭執行事件102 年7 月2 日之公告提出系爭租約，被告之行為與常理相違，系爭租約之訂立係被告間通謀虛偽之意思表示，依民法第87條規定，應屬無效，原告自得訴請確認被告間之系爭租約關係不存在。
㈡如被告間訂立之系爭租約並非無效，因李道光為東龍公司之
董事，其與東龍公司訂立系爭租約，東龍公司並未依公司法第223 條規定，由監察人即訴外人孫台義擔任東龍公司之代表人，故李賴金枣所為係無權代理東龍公司，依民法第170條規定，須經孫台義之追認始生效力，而依孫台義到庭之證述內容，無從證明系爭租約已獲孫台義之同意或追認，則李道光占有系爭不動產，自無民法第425 條第1 項規定之適用，李道光不得援引效力未定之系爭租約作為占有系爭不動產之合法權源。亦即，不論系爭租約為無效或效力未定，李道光之占有系爭不動產均屬無權占有。原告自得依民法767 條第1 項規定，訴請李道光將系爭不動產騰空返還予原告等語。
㈢訴之聲明：
⒈確認被告間之系爭租約關係不存在。
⒉李道光應將系爭不動產騰空返還予原告。
⒊第二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依證人陳麗雲到庭之證述，可知被告間確實有訂立系爭租約之真意，並非通謀虛偽之意思表示，且李道光就被告間要訂立系爭租約之事項，事前已通知東龍公司之監察人孫台義，孫台義於知悉後表示不過問，並無反對的意見，足認被告間訂立之系爭租約已生效力，李道光基於系爭租約占有系爭不動產自非無權占有，原告之請求均無理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭不動產於100 年12月21日由王彩霞信託登記予東龍公司
，經系爭執行事件於103 年7 月2 日查封登記，並於102 年10月23日行第2 次公開拍賣，而由原告拍定，原告在繳足價金後之102 年11月8 日領得本院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭不動產之所有權人（本院卷第46、162 頁）。
㈡李道光占有系爭不動產迄今（本院卷第71頁背面）。
㈢東龍公司於102 年4 月間並無開立面額52萬元之發票，102
年3 至4 月亦無購買統一發票，復未針對系爭租約之行為申報營業稅，有財政部臺北國稅局北投稽徵所103 年7 月2 日函（本院卷第69頁，本院卷第72頁）。
㈣被告間訂立之系爭租約（本院103 年度士簡調字第290 號卷〈下稱：士簡卷〉第14至16頁）。
㈤東龍公司之董事共計有李賴金枣、李道光及林先賞3 人，監
察人為孫台義，有公司基本基本資料查詢可佐（本院卷第95頁），李賴金枣於102 年11月6 日死亡，有死亡證明書影本（本院卷第90頁）、林先賞於101 年12月21日死亡，有個人基本資料查詢結果可佐（本院卷第101 頁）。
四、兩造之爭點（本院卷第71頁背面，並依論述之需要，調整其文字）：
㈠被告間就系爭租約是否為通謀虛偽之意思表示？㈡原告請求李道光騰空返還系爭不動產，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠依原告所舉證據，尚難認被告間就系爭租約屬通謀虛偽之意思表示。
⒈按民法第87條所稱通謀而為虛偽之意思表示，係指表意人與
相對人相互明知為非真意之表示而言，與雙方約定之內容如何無關（最高法院79年度台上字第2736號判決要旨參照），次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件原告主張被告間訂立之系爭租約，屬通謀虛偽之意思表示云云，已為被告所否認，依上開判例意旨，自應由原告負舉證之責任。
⒉經查，被告於102 年4 月28日訂立系爭租約，約定由東龍公
司將系爭不動產出租予李道光，租賃期間自102 年5 月1 日至106 年5 月1 日，計4 年，每月租金為2 萬元，擔保金為
4 萬元，並記載「一次給付二年含擔保金，共計52萬元」及「茲收取租金及擔保金共計52萬元整（現金支付）李賴金枣4/28」等語，有系爭租約影本1 紙在卷可稽（士簡卷第14至16頁）。次查，關於被告間訂立系爭租約之過程，據目擊證人陳麗雲到庭證述：「李道光、李賴金枣簽訂租賃契約時伊有在場，那時伊第一次知道東龍公司，租賃之房子是行義路
120 號，簽約地點在李賴金枣家，伊只知道伊通街6 樓，詳細地址要看資料。簽約時間應該是下午。‧‧是李道光通知伊，他說要麻煩伊去，因為伊已經借他錢，他要跟伊講錢的用處、流向，他當初跟伊借錢就是說要用在行義路的房子，他向伊借了118 萬元，他有寫一份承諾書給伊，寫的時間是在禮拜六，伊在4 月15日星期一中午過後伊才領到伊弟弟匯的錢111 萬元，不夠的伊自己再補，李道光在下午三點多來伊家樓下跟伊拿118 萬元（庭呈存摺資料影本）‧‧簽約當天伊有看到李道光將錢交給李賴金枣，金額是52萬元。李賴金枣拿到這52萬元後就拿到房間去了。」等語甚詳（本院卷第86頁背面以下），核與李道光所述系爭租約訂立之過程相符，已堪信為真實。況且，被告復於102 年6 月24日持系爭租約辦理公證，有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人102 年度北院民公敏字第200385號公證書及上開租約可佐，亦據本院調取系爭執行事件卷宗查閱屬實，均難謂被告間訂立系爭租約係出於通謀虛偽之意思表示。
⒊至原告另主張系爭租約約定之期間超過王彩霞信託東龍公司
之期間，東龍公司未就系爭租約之營業行為開立發票或申報營業稅，以及李道光一直住在系爭不動產，為何會一反常態一次支付2 年之租金，認被告間係通謀虛偽意思表示云云。
然查，原告所舉上情，僅屬東龍公司有無違反與王彩霞之信託契約、有無涉及逃漏稅等情，至於被告間約定之內容如何（關於租賃期間之長短及租金支付方式），參酌前開實務見解，實與是否通謀虛偽意思表示之判斷無涉，均無從以此推論被告間之系爭租約係屬通謀虛偽意思表示。
⒋雖原告又主張被告未依系爭執行事件之命令提出租約，所為
與常理相違，亦可認被告間係通謀虛偽意思表示云云，並舉系爭執行事件102 年7 月2 日公告之內容（見系爭執行事件卷）為佐。查系爭執行事件於102 年7 月2 日依強制執行法第81條規定命占有系爭不動產之人陳報使用情形之公告，固載有「命占有人務必於102 年8 月1 日前陳報使用系爭不動產之法律權源，並註明如為租賃，需提出租約影本，倘未陳報，拍定後將依法點交」等語，且被告亦不否認未依限陳報系爭租約等情。按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，或第三人對其在查封前無權占有不爭執者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1 項、第2 項定有明文。故拍賣不動產之點交，自以符合前開強制執行法規定者為限，凡不屬上開法條規定應點交之情形，即不得點交，查被告間既係在系爭執行事件於103 年7 月2 日查封登記系爭不動產前之
103 年4 月28日訂立系爭租約，並由李道光一直占有迄今，堪認李道光是在系爭執行事件查封前基於系爭租約而占有系爭不動產，則本院民事執行處依上開強制執行法之規定，已無從於拍定後「依法」為點交之行為，故被告雖未依102 年
7 月2 日公告內容向本院陳報系爭租約，亦無從推論被告間訂立之系爭租約屬通謀虛偽之意思表示。
⒌準此，原告主張被告間就系爭租約之訂立屬通謀虛偽之意思
表示，依所提出之證據，尚難使本院形成確信，則原告訴請確認被告間之系爭租約關係不存在，為無理由。
㈡原告請求李道光騰空返還系爭不動產，亦無理由。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第767 條第1 項前段、第425 條定有明文。
查系爭不動產經系爭執行事件，於102 年10月23日行第2 次公開拍賣，而由原告拍定，原告在繳足價金後之102 年11月
8 日領得本院核發之不動產權利移轉證書而取得所有權人，而李道光占有系爭不動產迄今等情，均如上述，李道光則辯稱其占用系爭不動產並非無權占用，並提出系爭租約為佐。經查，系爭租約期限為4 年，屬定有期限之租賃契約，且經被告於102 年6 月24日辦理公證，業如前述，故李道光基於系爭租約占有系爭不動產，縱系爭不動產所有權經系爭執行事件之拍賣程序，由原告拍定而於102 年11月8 日領得本院核發之不動產權利移轉證書，取得系爭不動產之所有權，依民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定，系爭租約對於原告仍繼續存在，則李道光辯稱占有系爭房屋有正當權源，即屬有據。
⒉雖原告另以李道光為東龍公司之董事，其與東龍公司訂立系
爭租約，東龍公司並未依公司法第223 條規定，由監察人即訴外人孫台義擔任東龍公司之代表人，故李賴金枣所為係無權代理東龍公司，依民法第170 條規定，須經孫台義之追認始生效力，而依孫台義到庭之證述內容，無從證明系爭租約已獲孫台義之同意或追認，則李道光占有系爭不動產，自無民法第425 條第1 項規定之適用，李道光不得援引效力未定之系爭租約作為占有系爭不動產之合法權源云云。按董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為，應由監察人為公司之代表，公司法第223 條固有明文。然該條規定旨在禁止雙方代表，以保護公司之利益，非為維護公益而設，自非強行規定，故董事與公司為法律行為違反該規定，並非當然無效，倘公司事前許諾或事後承認，對公司亦生效力（最高法院101 年度台上字第1092號判決參照）。又按民法第
425 條第1 項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人僅係簽訂效力未定之租賃契約而未經本人追認者，自不在該條項規範之列，且不因原承租之本人於租賃物讓與後再為追認，而得對抗受讓在先之第三人，以符該條項兼顧保護承租人利益暨保障第三人權益之本旨。是股份有限公司董事違反公司法第223 條「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表」之規定與公司簽訂租賃契約，固為效力未定之法律行為，並得經本人追認而對本人發生效力，惟必於公司將租賃物讓與第三人前經代表公司之監察人追認，始有上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用（最高法院97年度台上字第508 號判決要旨參照）。經查，關於被告辯稱：李道光就被告間要訂立系爭租約之事項，事前已通知東龍公司之監察人孫台義，孫台義於知悉後表示不過問，並無反對的意見乙節，核與證人孫台義到院證述：「伊不知道東龍公司名下有何財產，伊是在李道光要成立東龍公司的時候，跟伊說東龍公司少一個監察人，他請伊幫忙，因為他相信伊，後來他請伊去當監察人。‧‧去年4 月中旬左右，李道光有打電話給伊，問伊有沒有空，來我（即李道光）媽家裡喝茶，伊跟他說伊只有禮拜六、日有空，後來伊
4 月20日去他媽媽（即李賴金枣）家，李道光跟伊提到東龍公司租房子的事情，伊回答說公司的事情，你全權處理，伊不過問，伊只是純幫忙。‧‧伊不清楚李道光提到是東龍公司要租房子，還是東龍公司要把房子租給別人‧‧伊是在下午兩點多吃飽飯去李賴金枣家，地址是在伊通街27號6 樓。
」等語（本院卷第159 頁背面以下）相符，足認被告間於訂立系爭租約前，業經東龍公司之監察人孫台義事前之許諾，對於東龍公司發生效力。至於原告另以孫台義對於東龍公司名下有何財產，以及李道光與孫台義聊天過程中未告知是東龍公司是出租或承租系爭不動產，孫台義如何事前同意云云。然查，孫台義就李道光跟伊提到東龍公司租房子的事情，係回答說東龍公司的事情，由李道光全權處理，伊不過問等語，顯然孫台義對李道光所提東龍公司之相關租賃事項，已表明概括同意且不過問，並無任何限制或反對之意思自明，仍堪認被告間訂立系爭租約前，確實已經東龍公司之監察人孫台義之事前許諾，系爭租約對於東龍公司已生效力，並非效力未定，則李道光辯稱基於系爭租約占有系爭不動產並非無權占有，自屬有據。
⒊準此，被告間訂立之系爭租約為有效，依民法第425 條第1
項買賣不破租賃規定，系爭租約對於受讓系爭不動產之原告仍繼續存在，故李道光基於系爭租約占有系爭不動產即難謂無正當權源，則原告依民法第767 條第1 項規定，訴請李道光騰空返還系爭不動產，亦無理由。
六、綜上所述，依原告所舉證據，尚難認被告間就系爭租約之訂立屬通謀虛偽之意思表示，故原告訴請確認被告間之系爭租約關係不存在，為無理由。而李道光辯稱基於系爭租約占有系爭不動產並非無權占有，應可採信。從而，原告依民法第
767 條第1 項規定，訴請李道光騰空返還系爭不動產，亦無理由，原告之訴均應予駁回。又原告請求李道光騰空返還系爭不動產既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許，併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事第一庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無誤。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 24 日
書記官 羅伊安