臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第882號原 告 享岳有限公司兼法定代理人 張培倫上列二人共同訴訟代理人 徐敏健被 告 高第社區管理委員會法定代理人 陳誼瓔訴訟代理人 蔡智杰上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認高第公寓大廈民國一○三年一月二十六日一○三年度區分所有權人會議，有關「依公寓大廈管理條例第二十二條第一項第三款之規定，強制自立路8-4號14樓住戶張培倫、徐敏健及8-5號3樓享岳有限公司（負責人：張培倫）遷離本公寓大廈，並強制自立路8-4號14樓區分所有權人張培倫及8-5號3樓區分所有權人享岳有限公司（負責人：張培倫）出讓其區分所有權及基地所有權應有部分」之決議，及「自立路8-4號15樓住戶其冷氣空調相關設備設置於其頂樓之使用權，若因設備老舊等影響正常運作之因素發生，並同意其更新」之決議，均不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項被告高第社區管理委員會之法定代理人原為羅庭偉，嗣於本件訴訟進行中，變更為陳誼瓔，此有新北市政府工務局104年3 月12日新北工寓字第0000000000號函檢送之高第社區管理委員會歷屆主任委員報備資料影本1份在卷可稽，茲據陳誼瓔具狀聲明承受訴訟（本院卷第141頁、第98頁），經核尚無不合，自應准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠高第公寓大廈（下稱高第社區）於民國103 年1 月26日召開
高第社區103年度區分所有權人會議（下稱系爭會議），乃係無召集權人所召集，系爭會議決議當然無效，且內容亦有違反憲法、法令而為無效；縱認非無效，惟系爭會議之決議程序、決議方法、決議內容，違反憲法、法令、公共秩序、善良風俗及住戶規約，亦屬權利濫用，亦應予撤銷。而原告張培倫、享岳有限公司（下稱享岳公司）均為高第社區之區分所有權人，原告張培倫雖未出席系爭會議，惟原告張培倫係另一原告享岳公司之代表人，享岳公司於系爭會議係委託訴訟代理人徐敏健出席，而徐敏健已於系爭會議中有當場表示異議。
㈡系爭會議係無召集權人所召集，所為決議當然無效：
⒈公寓大廈管理條例第25條第3 項、第4 項規定，區分所有權
人會議，除第一次會議應按同條例第28條規定由起造人召集外，應由具有區分所有權人之管理負責人、管理委員或主任管理委員召集之。訴外人羅庭偉為高第社區主任委員，本得以主任委員身分召集系爭會議，然羅庭偉以102 年12月18日區分所有權人會議召集人推選公告，於103 年1 月8 日系爭會議開會通知書召集，並無管理委員會請求召集或經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集，顯然違反高第社區住戶規約約定，是該召集程序違法。
⒉推選公告未以書面載明召集之目的及理由，顯然違反高第社
區住戶規約之約定。又103年1月8日開會通知書上載明「召集人羅庭偉」而非「主任委員羅庭偉」，顯然不符以主任委員身分召集；且高第社區主任委員召集臨時會議，依97年3月9日及101年10月17日之高第社區規約第3條第2項約定：「區分所有權人會議…有下列情形之一者，應召開臨時會議：
⒈發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者。⒉經五分之一以上之區分所有權人，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」而系爭會議並無管理委員會請求召集或經區分所有權人五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集，顯然違反高第社區規約之規定，召集程序顯然違法。
㈢系爭會議之決議議案一、二、三、四、五內容違法而無效，及應予撤銷部分：
⒈決議議案一修改規約部分：
⑴於系爭會議討論前，被告並未提供新規約書面予全體區分
所有權人，亦未於會議期間提供，致使會議期間無從討論新規約，被告即行表決議案，故出席之區分所有權人及未出席之區分所有權人，均不知修改規約之內容，即直接表決宣布通過，是決議議案一之決議方法顯然違反法令而無效，應予撤銷。
⑵決議議案一會議記錄第2點載明：「住戶補提於上述規約
內增列：『住戶無故、藉故對管理委員會、管理委員提起訴訟，並經法院判決住戶敗訴者，應賠償本公寓大廈處理訴訟之費用，包括但不限於律師、行政費用等支出。』」與該住戶實際所提出之議案不符，系爭會議決議之內容顯然偽造，當然無效，應予撤銷。
⒉決議議案二追認「高第社區管委會涉訟補助辦法」部分：
⑴被告拒絕提供「高第社區管委會涉訟補助辦法」之全文內
容，是決議議案二決議方法顯然違反法令而無效，應予撤銷。
⑵決議議案二未依法律規定及規約所載之會議程序進行討論
及決議，逕由住戶依直接表決方式為之，是其會議程序與決議方法，顯均與法律規定及規約有違，當然無效，應予撤銷。
⒊決議議案三依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定「強制原告出讓其區分所有權及基地所有權應有部分」部分：
⑴公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款規定：「住戶有下
列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。」然被告並未提出原告違反法令或規約情節重大之任何事證，即逕以區分所有權人會議決議強制遷離，顯然違反公寓大廈管理條例之規定而無效。
⑵被告主張依102 年10月27日區分所有權人會議通過之新增
規約第18條第2 項第4 款「無故、藉故對管理委員會、管理委員或其他住戶提起訴訟致破壞社區和諧，經區分所有權人認定情節重大者…得依區分所有權人會議之決議，請管理委員會促請其改善上述破壞社區和諧之行為，若於三個月內仍未改善，管理委員會應依本決議，訴請法院強制其遷離及出讓。」，然被告迄今並未提出原告無故、藉故對管理委員會、管理委員或其他住戶提起訴訟之證明，決議議案三顯然違反公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定而無效。況憲法第16條保障人民有請願、訴願及訴訟之權利，高第社區新增規約第18條第2項第4款對於人民行使憲法保障之訴訟權加以處罰，亦創設通過較公寓大廈管理條例法律條件更嚴格之標準，僅以住戶稍有爭執提起訴訟即得據以強制遷離，顯為權利濫用，且違反憲法保障人民之訴訟權而無效。再者，本院已於103年3月21日以102年度訴字第1558號判決，確認高第社區102年10月27日區分所有權人會議為無召集權人所召集之會議決議不存在，故被告主張依102年10月27日區分所有權人會議通過之新增規約第18條第2項第4款規定當然亦不存在。
⒋決議議案四確認「高第社區門牌號碼自立路8-4號15樓住戶
其冷氣空調相關設備設置於其頂樓之使用權，若因設備老舊等影響正常運作之因素發生，並同意其更新」部分：
⑴大樓屋頂平台，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體
，應由全體住戶共同使用，而為大樓各區分所有人之共有。屋頂平台加蓋違建，顯然違反建築法令及通常使用方法，自非適當。是縱有分管協議，專有權人仍僅能依屋頂平台設置目的及通常使用方法為之，故於屋頂平台上加蓋建物，占用大部分面積，且加重房屋之載重，有違原有構造及功能，並有危房屋與住戶之安全，實非依約定之方法而為管理使用。而高第社區對於停車位與其他公共設施併同登記○○○區○○段2435建號，將屋頂避難平台、樓梯間、人行道、機械室、水塔、與其他公共設施併同登記○○○區○○段2570建號，則屋頂平台顯為高第社區各區分所有人共有，且依社區規約第14條約定，專用部分應繳交或給付使用償金，然○○○區○○○○○路○○○ 號15樓要求繳交或給付使用償金，自不得決議屋頂平台由自立路8-4號15樓住戶約定專用，故決議議案四同意自立路8-4號15樓住戶將其冷氣空調相關設備設置於其頂樓，並同意其更新，顯然違反強制或禁止規定而為無效。
⑵況前揭設置於高第社區頂樓平台之冷氣空調相關設備，經
確認為建築法第7條所稱之雜項工作物，依法需請領執照方屬合法建物，其未經核准擅自建造，核屬違章建築情事屬實，業經新北市政府依法認定，並通知將依法執行拆除。故決議議案四之內容，顯然違反法令，亦屬無效。
⒌決議議案五即選舉事項無效部分：
⑴高第社區於99年10月17日99年度第2 次區分所有權人會議
決議，將「單記法」之投票方式選舉管理委員十一人及候補委員二名，修改為以「全額連記法」之投票方式選舉管理委員七人及候補委員二名，然本院已於103 年2 月25日以102 年度訴字第1544號判決確認高第社區99年10月17日99年度第2 次區分所有權人會議決議不存在，故選舉方法及選舉人數，應適用97年3 月9 日高第社區住戶規約之約定。
⑵系爭會議選舉事項，以「全額連記法」之投票方式選舉管
理委員七人及候補委員二名，違反97年3 月9 日高第社區住戶規約第5 條規定，以「單記法」之投票方式選舉管理委員十一人及候補委員二名。故系爭會議之選舉方法及選舉人數顯然違反97年3 月9 日高第社區住戶規約之約定，決議議案五之決議方法違反法令，選舉結果無效，應予撤銷。
㈣為此，提起本件訴訟等語。並為聲明：⒈先位聲明：確認高
第社區103年1月26日103年度區分所有權人會議之決議不存在。⒉備位聲明：高第社區103年1月26日103年度區分所有權人會議決議議案一、二、三、四、五之決議，均應予撤銷。
二、被告則以：㈠高第社區102 年10月27日區分所有權人會議係由不具備區分
所有權人身分之訴外人張心煌所召集，依內政部89年6 月30日台（89）內營字第0000000 號函解釋：「…無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。…」，是高第社區102年10月27日區分所有權人會議決議所選出之管理委員，當然自始無效。故高第社區自103年1月26日103年度區分所有權人會議合法選出管理委員之前，係屬無管理委員會及無管理負責人之狀態，依公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「…無管理負責人或管理委員會時，由區分所有權人互推一人為召集人…」，再依內政部營建署96年1月2日營署建管字第0000000000號函解釋：
「…本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。…」故具備區分所有權人身分之羅庭偉，係經區分所有權人44人以書面推選，並自102年12月18日公告至同年月29日後生效，並以合法之召集人身分發出召集通知，召開區分所有權人定期會議，所為決議自屬合法有效。
㈡系爭會議之決議議案一、二、三、四、五，決議程序均符合公寓大廈管理條例之規定：
⒈系爭會議之開會通知書於決議議案一修改規約部分，於說明
2載有「規約草案公告於本公寓大廈公告處及管理室，請參閱。」是決議議案一所通過之規約，業已事先公布，並提供區分所有權人查閱，已確實事先供住戶閱覽，為區分所有權人所週知。
⒉決議議案二追認「高第社區管委會涉訟補助辦法」部分，既
名為追認，則係因其在上一年度102年10月27日區分所有權人會議已經宣讀通過，相關內容業已公告周知，嗣因該次會議無效，故於本次會議中經主席逐一朗讀條文，並再次表決通過。
⒊依系爭會議會議紀錄所示，所有決議事項均於會議主席為會
議之順利進行，裁量後付諸舉手表決，並記載贊成及反對票數後宣布通過，所有討論議案均係出席者高度共識下決議通過，且各討論事項決議時之唯一反對票均係原告享岳公司之出席代表徐敏健所投下，故原告享岳公司於各討論議案所投下唯一之反對票，對高度共識通過之各討論議案決議不生影響。
⒋決議議案五之選舉事項，係依甫通過之103年1月26日最新規
約第12條規定，並經現場區分所有權人圈選、投票、現場推舉住戶唱票、監票、統計當選票數，由主席宣布最高票七人當選為管理委員、次高票二人當選為候補委員，亦無違法之情事。
㈢綜上所述，系爭會議之決議議案一、二、三、四、五之決議
內容、召集程序及決議方法，均未違反公寓大廈管理條例及高第社區規約或法令之規定，亦未違反公序良俗，依據私法自治原則，系爭會議決議即屬有效，自得規範高第社區之區分所有權人及住戶，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項：㈠高第社區區分所有權人會議於101年10月26日選任張心煌為
主任委員之委任關係不存在，業經本院以102年度訴字第1272號判決、臺灣高等法院103年度上字第464號判決、最高法院104年度台上字第747號判決確定在案。
㈡高第社區102年10月27日102年度第2次區分所有權人會議，
係由無召集權人張心煌所召開，該次區分所有權人會議業經本院以102年度訴字第1558號判決確認決議不存在，嗣被告不服提起上訴，經臺灣高等法院以103年度上字第530號判決上訴駁回在案。
㈢高第社區99年10月17日第2次區分所有權人會議決議，經本
院以102年度訴字第1544號判決該次會議為無召集權人張列經所為召集而無效，故會議決議不存在。被告不服提起上訴後，經臺灣高等法院以103年度上字第501號判決認定雖張列經為無召集權人而召集該次會議，惟該次會議決議內容屬過去法律關係不及於現在，而無確認利益，故廢棄原判決，而駁回原告張培倫之請求。
四、本院之判斷：
甲、先位之訴：㈠系爭會議由羅庭偉任召集權人而召集，是否為無召集權人所
召集，而系爭會議決議無效？⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為
其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇（最高法院92年度台上字第2517號民事裁判意旨參照）。
⒉按公寓大廈管理條例第25條第3、4項規定，區分所有權人會
議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。公寓大廈無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人無法依前開規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人。又同條例第29條第6項規定：「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。」。可知公寓大廈之管理，由管理委員會或管理負責人任之，二者無法並存，惟公寓大廈已成立管理委員會，而委員任期屆滿且未改選時，應如何解決其改選前之管理問題，法無明文。依主管機關內政部營建署之函釋，應由區分所有權人依本條例規定選任管理負責人，如未選任管理負責人時，則應依上開規定，以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人（內政部營建署91年7月8日台內營字第0000000000號函參照）。上開函釋填補公寓大廈管理條例法規上漏洞，解決公寓大廈管理之空窗期問題，合乎法目的性解釋，並無不法，法院應予尊重。又按公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。且區分所有權人推選管理負責人時，準用之，同條例施行細則第7條第1項、第4項分別定有明文。
⒊高第社區102年第2次區分所有權人會議內容通過選任該社區
管理委員會委員，羅庭偉為其中被選任之委員之一，但因102年第2次區分所有權人會議，為無召集權人即張心煌所召集，經本院以102年度訴字第1558號確認102年第2次區分所有權人會議不存在，嗣被告不服，提起上訴，並經臺灣高等法院以103年度上字第530號判決駁回被告上訴在案，且被告並不爭執102年第2次區分所有權人會議決議不存在之情，則有關選任羅庭偉等人為管理委員之決議不存在，羅庭偉等人並不具有管理委員之資格，即該次會議被選任之管理委員間縱互推任羅庭偉為主任委員，亦為無效，則羅庭偉並非合法選任之高第社區之主任管理委員至明。
⒋按管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權
人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。公寓大廈管理條例第29條第2項、第3項定有明文。又依高第社區之高第大廈住戶規約第7條約定管理委員任期為一年，連選得連任。又高第社區之前一任合法選任之委員任期已屆滿，視同解任，區分所有權人雖曾選任張心煌為主任委員，惟因張心煌並非高等社區之區分所有權人，依當時有效之規約並不具有被選任為管理委員之資格，則張心煌當不得被選任為主任管理員；又高第社區於系爭會議召集時，並未有經合法選任之管理委員及主任委員，則依前揭主管機關內政部營建署之函釋，應由區分所有權人依本條例規定選任管理負責人，如未選任管理負責人時，則應依上開規定，以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人（內政部營建署91年7月8日台內營字第0000000000號函參照）。依高第社區當時有效之規約就召集人之推選部分並未有特別規定，且經高第社區之區分所有權人有二人以上以書面推選羅庭偉，為高第社區區分所有權人會議召集人，且公告期間為102年12月18日至102年12月29日，此有高第社區區分所有權人會議召集人推選公告在卷可稽（本院卷第29頁至第30頁），則羅庭偉當為有召集權人，且羅庭偉是以召集人之身分，並非係以主任委員之身分召集系爭會議，此有高第公寓大廈103年度區分所有權人會議紀錄1份可佐。故尚難謂其為無召集權人而為召集，而系爭會議無效。另原告雖主張系爭會議，係羅庭偉以102年12月18日召集人推選公告，並無管理委員會請求召集或經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集，違反高第社區之規約，乃召集程序違法，決議不存在云云，為被告所否認，而系爭會議並非臨時會議，而是每年一次之常會，況高第社區住戶全部區分所有權人數為136人，高第社區為召開區分所有權人會議，由44戶區分所有權人以書面推舉區分所有權人會議召集人即羅庭偉為召開區分所有權人會議，有區分所有權人會議召集人推選公告附卷可佐（本院卷第28頁至第29頁），故難認羅庭偉為無召集權。
㈡系爭會議決議內容有無違反憲法、法令、公序良俗或規約而
無效？⒈決議議案一通過修改規約：
原告主張被告並未提供修改之新規約書面給全體區分所有權人及原告，經原告以存證信函要求被告提供，被告仍未提供致不知修改規約內容為討論，即議決通過，認違反法令而決議內容無效云云，依會議紀錄記載，規約草案於開會前，已公告於高第社區公告處及管理室，此有會議紀錄可佐（本院卷第33頁）。故原告此部分之主張，不可採。另原告主張於系爭會議紀錄，住戶提案依其所提出錄音譯文顯示，應係「我們的住戶若是藉故或是無故對管理委員會或者我們的管理委員提起訴訟，經過法院判決該住戶敗訴或是這個訴訟不成立者，是不是應該賠償社區的損失」，而非系爭會議紀錄所載「住戶補提於上述規約內增列：「住戶無故、藉故對管理委員會、管理委提起訴訟，並經法院判決住戶敗訴者，應賠償公寓大廈處理訴訟之費用，包括但不限於律師、行政費用等支出」等語，故系爭會議紀錄內容與其所提出譯文不符，為被告否認，原告所提出之錄音譯文僅為節錄部分錄音內容，並未提供完整錄音光碟譯文，此有原告提出之錄音光碟及被告提出之譯文可佐，可知於住戶為上揭提議後，並未立即就該提案為議決，而係先就決議議案二為討論議決，嗣主席再宣布就有關剛才住戶之提案，就是因為社區一直遭受到無端的攻擊，衍生的訴訟費用，我們現在以一個公平公正的原則，你告我們的訴訟費用，如果你敗訴的話，我們的「律師費」應該要由你負擔，制定在我們的規約，這是針對所有住戶都是公平的待遇，我們也一樣記載在會議裏面，一樣投票表決，我想大家應該知道這意思等語，住戶有回答：「知道」，嗣主張宣布：「那我們一樣，贊成的舉牌好嗎？」等語，此有被告提供之譯文及原告提供錄音光碟00000000檔可參。足認系爭會議紀錄僅係記載概要，而非逐字記載甚明。故尚難認原告主張決議議案一說明之內容與會議紀錄不符而認決議議案一決議無效為可採。
⒉決議議案二追認高第社區管委會涉訟補助辦法：
依系爭會議紀錄就此議案說明記載：「茲因住戶無故、藉故提告不斷，但因本公寓大廈管理委員會成員均義務職，為免於其訴訟困擾而為公正執行職務，制訂定本辦法。」，則高第社區制訂高第社區管委會涉訟補助辦法，為因管理委員會成員為義務職，如與因其職務相關而涉訟時，由系爭社區公用費用為補助，且觀其立法目的為：「為確保本公寓大廈管理委員會（下稱管委會）、管委會所屬成員及本公寓大廈管理服務人員免於訴訟面擾而公正執行職務，特制定本法」等語，此有高第社區管委會涉訟補助辦法可佐（本院102年度訴字第1558號影卷），且觀諸內容並無違反憲法、法令或規約之情事，基於私法自治原則應予尊重，況且個案賠償若有爭議時，仍待司法機關認定，故尚難認此決議內容有違反法令、憲法或規約之情事。故原告主張議案二無效，難謂可採。雖高第社區管委會涉訟補助辦法曾於102年10月27日區分所有權人會議決議通過，並已公告周知，惟102年10月27日區分所有權人會議，如前所述，乃無召集權人所召集，102年10月27日區分所有權人會議決議無效，故高第社區管委會涉訟補助辦法之制訂，難謂於102年10月27日區分所有權人會會議已決議通過。惟高第社區管委會涉訟補助辦法條文於系爭會議開會前業已公告，並於決議議案二為表決前，主席亦有朗讀高第社區管委會涉訟補助辦法全部條文後，始付表決通過，此有原告提出之光碟及被告提出之譯文可佐，住戶並非無法得知高第社區管委會涉訟補助辦法條文之規定而為決議之情形，則原告此部分之主張，亦難謂可採。
⒊決議議案三：
⑴權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，憲法第10條、第16條、第23條規定可知。且按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2項亦有明文。且按住戶有其他違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。公寓大廈管理條例第22第1 項第3 款分別定有明文。可知公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款是指住戶如有違反法令或規約時，得經區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離，該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。法令原則上不溯及既往生效，除非例外規定始得溯及既往，否則法令即具有不可預測性，而規約約定亦同，除另有約定溯及既往，原則上於規約經區分所有權人會議通過後始生效力，尚不得拘束前已發生情事。而公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款及民法第148 條乃法律上對人民權利行使之限制。而公寓大廈管理條例之規定及系爭社區新通過之系爭規約亦僅約定授權區分所有權人會議議決是否要授權被告對違反規約者（即有無故或藉故訴訟且敗訴之情形者）提起訴訟，至於該住戶是否有違反規約情節重大，亦即是否有無故、藉故訴訟而有違反規約情節重大而須搬遷或出讓等情事，仍須待由法院為最終決定，並非區分所有權人會議通過後即有權利立即請求住戶或區分所有權人遷出或出讓之強制權利。且訴訟權雖受憲法保障，惟有濫用權利而訴訟者，亦有可能構成刑法上之誣告罪或民事上侵權行為，而須負損害賠償責任，並非訴訟權即不受任何法令之限制，故尚難謂該約定違法。
⑵決議議案三內容為：「依系爭會議紀錄記載，此項議案係
以原告對高第社區求償不斷，經法院判決駁回訴訟，因而衍生之訴訟費用及相關支出，仍對高第社區管理費餘額產生損失，觀其損失，甚至更甚於積欠應分擔費用之效果，故依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款規定，決議請管理委員會促請其改善上述破壞社區和諧行為，若於三個月內仍未改善，管理委員會應本決議，訴請法院強制其遷離及出讓，此約定是以住戶或區分所有權人若有違反規約情節重大之情形，由區分所有權人會議決議授權被告向法院提起訴訟請求違反規約之住戶或區分所有權人搬遷或出讓，有系爭會議紀錄可佐；又系爭會議紀錄記載：係符合
102 年10月27日區分所有權人會議通過新增規約第18條第
2 項第4 款規定「無故、藉故對管理委員會、管理委員或其他住戶提起訴訟致破壞社區和諧，經區分所有權人會議認定情節重大者。前開區分所有權人會議決議由區分所有權人二分之一以上及區分所有權比例二分之一以上出席，以出席人數三分之二以上及區分所有權人比例占出席區分所有權比例三分之二以上同意為之」等語，惟如前所述，
102 年10月27日區分所有權人會議乃無召集權人所召集，該次會議決議均無效，業如前述，則前揭第18條第2 項第
4 款約定之修改於該次會議並未通過，而未能生效。縱於系爭會議先為表決通過，再進行系爭議案三為表決，惟此規約約定於103 年1 月26日始經區分所有權人會議通過，並無約定有溯及既往之效力，且依被告所提出之高第社區訴訟大事紀所載原告享岳公司負責人徐敏健即住戶、張培倫對被告及其社區住戶所提之刑事告訴及民事訴訟，縱認為渠等有濫訴情節重大之情事，惟均係於系爭會議決議通過修改規約第18條第2 項第4 款約定前已發生之行為，尚難以於該次系爭會議決議通過之此項規約約定產生約束規約修改前已發生之行為，而認原告違反規約情節重大，經由區分所有權人會議決議授權被告向法院起訴，故此決議內容乃違反規約及誠信原則，而有權利濫用之情事，依民法第71條規定，決議議案三之決議應為無效而不存在。
⒋決議議案四確認自立路8-4號15樓住戶其冷氣空調相關設備
設置於其頂樓之使用權，若因設備老舊等影響正常運作之因素發生，並同意其更新部分：
按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7條第3款定有明文。
又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，同條例第55條第2項亦有明文。換言之，於84年6月30日公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公寓大廈，即不受公寓大廈管理條例前開規定之限制。查系爭建物於83年11月16日即已完成建築測量登記，此有建物登記謄本在卷可稽（士簡調卷第47頁至第48頁），自屬在公寓大廈管理條例施行前已領得建造執照之公寓大廈，而不受公寓大廈管理條例第7條第2款規定之限制。且按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號民事判例意旨可資參照）。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院98年度台上字第633號民事判決要旨可資參照）。高第社區頂樓屋頂平臺與其他公設均併同登記為新北市○○區○○段○○○○號建號建物，為區分所有權人共有，雖屋頂平臺曾由建商與該戶原購買之住戶約定由8-4號15樓住戶使用，雖此分管契約效力及於15樓承接住戶及兩造，惟按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。公寓大廈管理條例第9條第2、3項分別定有明文。雖系爭會議紀錄議案四之說明：且該冷氣設備原始設置時間，為建商時期即已同意設置，該住戶僅是承接前住戶之設備，此有本里里長之證實；又該冷氣設置於頂樓，唯僅於必要範圍內加以使用，並未變更頂樓性質或排除任何住戶使用等語（本院卷第35頁），惟新北市○○區○○路○○○號15、16樓區分所有所有權人於17樓屋頂平臺設置中央系統空氣調節設備係屬雜項工作物違章建築，業經新北市政府工務局以102年10月28日北工建字第0000000000號函、新北市政府違章建築拆除大隊103年10月2日新北拆認一字第0000000000號函為拆除通知，此有上揭函文各1份在卷可參（士簡調卷第90頁至第91頁、本院第176頁至第185頁），足認此空調冷氣設備為雜項違章建物，故決議議案四決議確認自立路8-4號15樓住戶其冷氣空調相關設置於其頂樓之使用權，若因設備老舊等影響正常運作之因素發生，並同意其更新之決議內容乃違反公寓大廈管理條例第9條第3項規定，應為無效。則原告主張決議議案四決議內容違反法令而無效，洵屬有據。
⒌決議議案五，選舉事項：選舉管理委員會管理委員七名及候補委員二名之決議。
⑴按主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數
、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條第2 項後段定有明文。且按公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，公寓大廈管理條例第29條第5 款定有明文。又高第社區區分所有權人已於系爭會議議案一決議通過規約之修改，依修正後之規約第12條第1 項第1 款規定：「主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由經常性長時間居住本公寓大廈之具有區分所有權人身分或其配偶、或有行為能力之直系血親之住戶任之，其他管理員由住戶任之。」，且依系爭會議紀錄說明：係依系爭會議通過之修改規約，任期一年。並提名住戶為區分所有權人，堪認係依103 年1 月26日當日於議案五選舉決議前通過之修改規約第12條第1 項第1 款為管理委員之選舉資格限制，則其規約已約定居住高第社區之區分所有權人、或其配偶、或有行為能力之直系血親住戶均得被選任為管理委員之資格，則該議案之被選舉人均具有上揭修改後規約之資格，此有系爭會議紀錄可佐，故尚難謂決議內容違法而無效。
⑵至原告主張選舉方法及選舉人數均違反高第社區規約，該
案之決議方法違反法令、規約應為無效云云，惟縱認選舉方法及選舉人數有違反高第社區規約之約定，亦係屬決議方法違反規約，並非決議內容違反法令或規約，尚難逕認決議內容無效。況此議案係依同日即103 年1 月26日先議決通過新修正後規約第12條約定之選舉方法為選舉，而非適用97年3 月9 日通過之規約，亦有系爭會議紀錄可佐。
乙、備位之訴：本件原告請求撤銷系爭會議決議已罹於民法第56條第1項規定三個月之期間，而不得再請求本院撤銷系爭會議之決議。㈠按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1 項定有明文。又按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。且按於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之，民法第122 條定有明文。
㈡系爭會議決議係於103年1月26日為決議，原告原至遲應於10
4年4月26日前提起本件撤銷系爭會議決議之訴訟，但因該日為星期日，依前揭民法第122條規定，於次日即104年4月27日為3個月期間屆滿日。原告卻遲於103年4月28日始向本院提起本件訴訟主張系爭會議有召集程序違法及決議方法違法，請求本院撤銷系爭會議決議，此有系爭會議紀錄、起訴狀上之收狀戳可佐（本院卷第33頁、士簡調字卷第4頁），故縱認原告所述得撤銷之原因即：㈠管理委員選舉未依規約約定採單記法而採連記法；㈡被告拒絕提供高第社區管委會訴訟補助辦法全文，無從知悉內容，未討論即表決；㈢未提供新規約，未為討論之空間，拒絕討論即為決議；㈣同意上揭8-4號15樓住戶使用屋頂平臺，即同意為違章建築使用違反法令且顯失公平而得撤銷；㈤召集公告沒有以書面載明召集之目的及事由等情，縱認屬實且構成決議方法違法或召集程序違約之情事，惟原告已逾前揭民法第56條第1項所定自決議之日起3個月內提起訴訟請求撤銷決議之期間，難認原告之主張撤銷系爭會議決議為有據，應不予准許。況有關決議議案㈢、㈣之決議，業經本院認決議議案㈢、㈣決議內容違法而無效，而無效乃自始當然確定無效而不存在，而此部分先位之訴既為有理由，本院亦無須再就決議議案㈢、㈣是否有原告得撤銷之事由及是否提起訴訟已逾3個月期間為審酌。附此敘明。
五、綜上，決議議案三、四決議內容無效，則應屬自始、當然確定無效，而不存在。從而，本件原告先位聲請確認高第社區103年1月26日103年度區分所有權人會議決議有關「依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款之規定，強制自立路8-4號14樓住戶張培倫、徐敏健及8-5號3樓享岳有限公司（負責人：張培倫）遷離本公寓大廈，並強制自立路8-4號14樓區分所有權人張培倫及8-5號3樓區分所有權人享岳有限公司（負責人：張培倫）出讓其區分所有權及基地所有權應有部分」之決議不存在；「確認自立路8-4號15樓住戶其冷氣空調相關設備設置於其頂樓之使用權，若因設備老舊等影響正常運作之因素發生，並同意其更新」之決議不存在；均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無理由，應予駁回。至備位聲明部分，亦為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
七、據上論結，原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，備位之訴為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
書記官 卓怡芳附表：
決議議案一：「修改規約」。
決議議案二：「追認高第社區管委會涉訟補助辦法」。
決議議案三：「依公寓大廈管理條例第二十二條第一項第三款之
規定，強制自立路8-4號14樓住戶張培倫、徐敏健及8-5號3樓享岳有限公司（負責人：張培倫）遷離本公寓大廈，並強制自立路8-4號14樓區分所有權人張培倫及8-5號3樓區分所有權人享岳有限公司（負責人：張培倫）出讓其區分所有權及基地所有權應有部分」。
決議議案四：「確認自立路8-4號15樓住戶其冷氣空調相關設備
設置於其頂樓之使用權，若因設備老舊等影響正常運作之因素發生，並同意其更新」。決議議案五：「選舉事項：選舉管理委員會七人及其候補委員二名」。