臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第830號原 告 林美仁訴訟代理人 俞清松律師被 告 蘇豐吉訴訟代理人 陳為元律師上列當事人間確認優先承買權不存在等事件，本院於民國104年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍：全部）之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被告蘇豐吉曾以訴外人財政部國有財產署北區分署為被告，向臺灣臺北地方法院提起確認其對坐落新北市○○區○○段○○○○號土地有優先承買權存在，由臺灣臺北地方法院以103年度訴字第286號案件繫屬中，本件原告林美仁具狀向臺灣臺北地方法院聲明參加輔助財政部國有財產署北區分署而為參加訴訟，為兩造所不爭執，且經本院調閱上開卷宗查證屬實。被告抗辯：原告提起本件訴訟，請求確認被告對坐落新北市○○區○○段○○○○號土地有優先承買權不存在，乃有違一事不再理原則云云，為被告所否認。按參加人對於其所輔助之當事人，雖不得主張本訴訟之裁判不當，但參加人非民事訴訟法第391條第1項所謂當事人，其與他造當事人間之關係，自非確定判決之既判力所能及。（最高法院23年上字第3618號民事判例要旨可資參照）。因本件訴訟當事人為原告林美仁及被告蘇豐吉，而前揭臺灣臺北地方法院103年度訴字第286號民事訴訟事件之原告為蘇豐吉、被告則為財政部國有財產署北區分署，林美仁僅為參加人，雖訴訟標的均是蘇豐吉對新北市○○區○○段○○○○號土地之優先承買權，惟兩件訴訟之當事人並不相同，且縱臺灣臺北地方法院103年度訴字第286號判決將來確定後，其判決效力亦不及於林美仁，僅林美仁不得主張該判決不當而已。故原告林美仁提起本件訴訟，並無違反一再不理原則，合先敘明。
二、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。是法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張其為本院102年度司執字第28674號強制執行事件（下稱系爭強制執行）拍賣標的即坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（以下稱系爭土地）之拍定買受人，因被告主張被告就系爭土地有承租權，而有優先承買權，兩造間有爭執，致原告之買受人地位受有侵害之危險，而提起本件訴訟，核原告提起本件訴訟，與首揭規定並無不合，自應許之。
三、原告起訴主張：系爭強制執行拍賣之系爭土地，由原告以新臺幣（下同）302萬元為拍定買受，但因被告具狀向本院民事執行處以被告所有門牌號碼新臺北市○○區○○路0段00號房屋（未為保存登記建物），與系爭土地所有權人即訴外人蘇貞輝間就系爭土地有不定期租賃關係，且租金為蘇貞輝居住於系爭房屋之對價，而不須再另給付租金予被告。依土地法第104條規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先承買。惟被告並未提出證據證明有租賃契約書、或有給付租金之情事，且蘇貞輝業已死亡，被告又拋棄繼承，被告雖曾稱伊係於78、79年間代理其子蘇貞輝與自己訂立租賃契約，縱然屬實，因該租賃契約並非專為履行債務，而租約雙方當事人利益相反，被告依法不得代理，故違反民法第106條關於禁止雙方代理之強制規定，而依同法第71條前段規定應為無效。為此，訴請確認被告之優先承買權不存在等語。並聲明：確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。
四、被告則以：被告與蘇貞輝間就系爭土地有不定期租賃關係，故被告有優先承買權等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、本院之判斷：㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。」，土地法第104條第1項前段定有明文，而土地法為該項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945號判決意旨可資參照）。是以基地承租人身分主張優先承買權者，務以與基地所有權人有租賃關係，且在該基地上建有房屋者為限，始得就房屋之基地主張有優先承買權。且按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號民事判例要旨可資參照）。
本件原告訴請確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，即屬消極確認之訴，而被告以其與訴外人即土地所有權人蘇貞輝間不定期租賃契約，而主張就系爭土地有優先承買權存在，揆諸前揭說明，自應由被告就所主張其就系爭土地有租賃權存在負舉證之責，其舉證不足以證明主張事實存在，即應受敗訴之判決。
㈡被告僅空言主張其與蘇貞輝間就系爭土地有租賃關係，惟並
未提出證據以實其說。況依被告向本院民事執行處所陳報其所有坐落在系爭土地上之未辦理保存登記之建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），依新北市政府稅捐稽徵處汐止分處檢送至本院之系爭房屋稅籍證明可知，系爭房屋之納稅義務人為蘇貞輝（本院卷第26頁），亦非被告，且被告復未舉證其確為系爭房屋之原始起造人或所有權人（有事實上處分權）等情。況被告為系爭土地所有權人蘇貞輝之父親，於蘇貞輝死亡後，被告已就被繼承人蘇貞輝之遺產為拋棄繼承乙節，業經本院調閱本院94年度繼字第1146號卷宗查核屬實，故尚難認系爭房屋為被告所有，且兩造間就系爭土地有租賃基地建屋之關係存在。
㈢綜上，被告並未提出足以證明其對系爭土地有租賃權存在，
則被告自不得依土地法第104條規定主張就系爭土地有優先承買權。
六、從而，原告訴請確認被告就坐落新北市○○區○○段000地號土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
書記官 卓怡芳