臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第922號原 告 洪林美鳳
陳鳳蘭前列二人共同訴訟代理人 詹順貴律師
吳明蒼律師俞亦軒律師前列共同複代理人 黃昱中律師被 告 葫蘆公寓管理委員會法定代理人 徐永達訴訟代理人 劉岱音律師上列當事人間撤銷區分所有權人會議決議事件，本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文葫蘆公寓社區於民國一百零二年十一月二十四日所為區分所有權人會議之決議應予撤銷。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容，違反公寓大廈管理條例規定之法律效果，則未有明文規定。按公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定( 最高法院92年度台上字第9 號判決意旨參照) 。依此，如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法，最高法院63年台上字第965 號判例意旨參照。末按，民法第56條第1 項但書之規定，限制出席社員對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不得訴請法院撤銷總會決議者，原為防止出席會議之社員，事後任意翻異，致有礙總會營運之決策與推展。惟未出席總會之社員，則因非可期待其事先預知總會決議有違反章程或法令之情事而予以容許，亦無法當場表示異議，自應許其於法定期間內提起撤銷總會決議之訴（最高法院77年台上字第518 號、78年台上字第2584號、86年台上字第3604號判決意旨參照）。原告未出席系爭會議，其主張系爭會議有下述之召集程序、決議方法違反法令，就本件情形無法預期事先得知，自應准許於法定期間內3 個月內提起本件訴訟。
二、被告之法定代理人於訴訟繫屬中變更為徐永達，有臺北市政府同意備查函（本院卷第67頁）在卷可佐，被告已於103 年
9 月4 日具狀承受訴訟（本院卷第66頁），依法自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告二人為葫蘆公寓社區之區分所有權人，未出席系爭社區於民國102 年11月24日召集之區分所有權會議（以下簡稱系爭會議），系爭會議通知僅記載對都市更新進度說明及高氯離子檢驗說明，未記載是否同意社區重建事宜及對於未同意住戶是否起訴轉讓區分所有及基地應有部分，致原告二人未出席，是系爭會議召集程序違反公寓大廈管理條例第30條及社區規約規定顯然違法。又葫蘆社區區分所有權人為38戶，系爭會議出席人數雖32戶，但其中6 戶並無書面委託書，不符合公寓大廈管理條例第27條第3 項及社區規約之規定，應予扣除，又系爭會議通知並未檢附空白委託書，被告所稱之
4 戶何以提出格式一致之委託書，顯然係臨訟製作，難以證明於系爭會議簽到前已出具委託書，是扣除未出席6 戶、未出具委託書6 戶、爭議委託書4 戶、17號1 樓已信託給卓明玉卻由黃寶慧出席等，是出席戶數僅為21戶（00－0 －0 －
0 －0 ＝21），占總區分所有權人38人之55.26 ％，出席戶之區分所有權比例為56.96 ％，系爭會議決議未達公寓大廈管理條例第31條及社區規約所定門檻，決議方法亦顯然違法。類推民法第56條第1 項請求法院撤銷系爭會議之決議。爰聲明：葫蘆社區公寓102 年11月24日區分所有權人之決議應予撤銷。
二、被告辯稱：葫蘆社區因921 大地震受損，自3 、4 年前成立都市更新自救會，且葫蘆社區因混凝土氯離子濃度過高，經社團法人中華民國建築技術學會鑑定，鑑定結論為：需拆除重建，並經臺北市政府命葫蘆社區各區分所有權人應於105 年3 月3 日前停止使用，於106 年3 月3 日前自行拆除，此等事實為區分所有權人均知悉，系爭會議開會通知有提到都市更新進度問題，是區分所有權人均知悉討論說明內容為何，可預期討論都市更新重建之事，故原告所稱悖於事實。又系爭會議之決議可認為係臨時動議通過，縱然有召集程序之瑕疵，亦得類推適用公司法第189 條之1 規定，瑕疵非屬重大，不應撤銷。又區分所有權人除原告不爭執之21人外，另外19號4 樓「葉義廣」、29號4 樓「莊曾煌」、31號2 樓「何淑惠」、33號4 樓「曾秀嬌」出具委託書分別授權葉昆祥、林錦雯、林佑羲、葉忠義出席，而黃寶慧為實際所有權人，是出席區分所有權人有26人出席，區分所有權比例70.66 ％，符合公寓大廈管理條例第31條及社區規約規定，從而，系爭會議並無召集程序、決議方法違法之情形。又葫蘆社區於103 年11月28日召開第二次區分所有權人會議，補充同意書補正系爭會議之瑕疵。再於103 年12月28日召開臨時會議，出席人數33戶，表決同意重建，是原告之訴欠缺保護必要。聲明：駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
㈠、原告二人均為葫蘆社區之區分所有權人之一（原告陳鳳蘭為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號3 樓，原告洪林美鳳為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號1 、2 樓所有權人）。
㈡、葫蘆社區系爭會議之通知：葫蘆公寓都市更新案進度會報，議中將對目前葫蘆公寓都市更新進度說明及高離子檢驗說明，因關係到所有葫蘆社區住戶所有權人的生命財產，屆時請各位葫蘆社區鄰居們務必準時蒞臨出席。
㈢、葫蘆社區於102 年11月24日舉行系爭會議，會議紀錄：應到38戶，實到32戶（含委託代理），會議決議：同意社區改建31票，佔區分所有權比例76.65 ％，不同意者為0 票。臨時動議：同意授權管理委員會訴請法院對於不同意之區分所有權人出讓其區分所有權及基地所有權應有部分，同意30票，反對0票。
㈣、葫蘆社區系爭會議，21號4 樓、25號2 樓、27號2 樓、27號
3 樓、31號3 樓、33號2 樓之區分所有權人由他人代理出席未提出書面委託書。
㈤、原告二人未出席系爭會議。
㈥、臺北市政府103 年3 月4 日府都建字第00000000000 號函，葫蘆社區為高氯離子混凝土建築物，應於105 年3 月3 日前停止使用，並於106 年3 月3 日前自行拆除。
㈦、原區分所有權人黃寶慧於102 年11月6 日信託登記予卓明玉，系爭會議是由黃寶慧簽到。
㈧、黃寶慧有出席102 年11月24日區分所有權人會議。上開有建物謄本（士簡卷第16頁至第18頁）、102 年11月24
5 日區分所有權人會議（士簡卷第19頁）、系爭會議開會通知（士簡卷第35頁）、會議紀錄（士簡卷第19頁）、本院10
3 年12月9 日言詞辯論筆錄（本院卷第125 頁）、本院103年12月30日言詞辯論筆錄（本院卷第185 頁）。
四、爭執事項：
㈠、系爭會議召集程序是否違反公寓大廈管理條例第30條第1 項及社區規約第3條而有召集程序違法？
㈡、系爭會議決議方法是否違反公寓大廈管理條例第31項及社區規約第7 條而有決議方法違法？
五、葫蘆社區於103 年11月28日補正同意書，決議補充公寓大廈管理條例第31條決議方法之瑕疵，有開次會議紀錄可按（本院卷第192 頁以下）。103 年12月28日召開臨時區分所有權人會議，出席人數35戶，經表決決議重建，原告二人均有參加該次會議，此為兩造不爭執，被告以此主張本件訴訟欠缺保護必要為由云云。然查，103 年11月28日會議僅就決議方法之瑕疵為補充，對系爭會議召集程序之瑕疵並未補充，況且召集程序之瑕疵得否補正，仍有存疑。再者，被告本於系爭會議之決議對原告二人及其他區分所有權人依公寓大廈管理條例第14條第2 項提出訴訟，請求出讓區分所有權及基地應有部分，由本院103 年度重訴字第493 號案件審理中，至本院言詞辯論終結時，仍未撤回起訴，經本院調閱上開卷宗核閱及公務電話查詢紀錄可按，是被告仍持系爭會議之決議對原告二人請求出讓區分所有權及基地應有部分，是系爭會議決議得否撤銷，對原告確有訴訟實益，難謂無保護必要。
六、本院得心證之理由：
㈠、系爭會議召集程序是否違反公寓大廈管理條例第30條第1 項及社區規約第3條而有召集程序違法？
1.公寓大廈管理條例第30條規定「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」葫蘆社區規約第
6 條（調解卷第26頁）亦同此規定。所謂開會通知應記載開會內容，其目的在於讓區分所有權人事先得知討論議題為何，預估議案結果與其自身利害關係程度，決定是否出席會議表達意見及行使權利，是開會通知之內容雖非要求鉅細靡遺，但必須讓人達到能夠研判上述利害關係之程度。
2.查，系爭會議之通知內容如不爭執事項㈡所述，僅提到「都市更新進度說明」及「高離子檢驗說明」，被告雖稱以葫蘆社區之現況及成立都市更新自救會、多次區分所有權人會議等過程，原告二人對於系爭會議開會內容應有知悉云云。然從被告提出之921 地震列管建築物清冊（本院卷第73頁）、社區照片（本院卷第75頁至第82頁）、臺北市都市更新處
101 年6 月4 日函（本院卷第83頁）、葫蘆社區公告（本院卷第84頁），其中921 地震列管建築物清冊，是提醒社區大樓為需注意之建物，其餘文件僅能證明葫蘆社區有成立都市更新自救會，持續推動都市更新一事，但從系爭會議通知，原告僅能知悉系爭會議對於都市更新推動進度作說明，難以預見是對公寓大廈管理條例第13條、第14條事項進行討論表決。又被告以社團法人中華民國建築技術學會鑑定報告及臺北市政府函表示原告應知悉系爭會議要討論是否拆除重建一事云云。惟查，被告所提社團法人中華民國建築技術學會
103 年1 月13日（103 ）鑑字第31號鑑定報告，內容雖然提到葫蘆社區補強費用達重建費用96.93 ％，超過重建費用50％以上，是依據臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定報告手冊規定，建議拆除重建；及臺北市政府103 年3 月4 日府都建字第00000000000 號函：葫蘆社區應於105 年3 月3 日前停止使用，106 年3 月3 日起自行拆除（調解卷第66頁）等語，足以證明葫蘆社區公寓有傾頹或朽壞危害公共安全，經臺北市政府命令拆除，惟鑑定報告及臺北市政府函，均係在系爭會議決議做成之後，原告等人何以能於系爭會議時預先得知上開鑑定報告及臺北市政府公文內容。是被告以發生在後之鑑定報告及臺北市政府公文推論原告得以知悉系爭會議討論拆除重建等事，被告所辯不足採信。
3.按公寓大廈管理條例第13條規定「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。」第14條規定「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」是系爭會議即為該條例第13條、第14條之討論及表決，然同條例第30條第2項規定，管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。由於拆除重建，牽涉到社區大樓拆除、重建，拆除費用、搬遷等事，茲事體大，對於區分所有權人之財產、居住自由等權利有直接、重大影響，其重要性程度遠勝於管理委員之選舉，是同條例第13條是否同意重建、第14條對於不同意重建決議又不出讓區分所有權者得訴請命出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分等事項，依舉輕以明重之法理，應於開會通知上載明，讓區分所有權人應事先思考、會議中充分溝通討論以形成決議，應不得以臨時動議提出。是系爭會議之召集程序確有違反同條例第30條及社區規約第6 條之瑕疵。
4.區分所有權人會議係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，而開會通知必須有召集事由，係讓區分所有權人得以知悉與自身之利害關係，決定是否出席會議表達意見，與在場出席之人相互溝通、討論，影響決議內容，是系爭會議通知未提及同條例第13條、第14條等事項，致原告等未參與開次會議表達意見，嚴重影響原告之權利，業如前述，難謂瑕疵非謂重大，是本件並無類推適用公司法第189 條之1 之情形。
5.是系爭會議確實有召集程序違反公寓大廈管理條理第30條及社區規約第6條之情形。
㈡、因系爭會議有召集程序瑕疵而得以撤銷，是系爭會議決議方法是否違反公寓大廈管理條例第31項及社區規約第7 條而有決議方法違法，無庸論述。
七、綜上，原告主張系爭會議之召集程序違反公寓大廈管理條例第30條規定及社區規約第6 條，類推適用民法第56條第1 項規定請求撤銷系爭會議之決議，為有理由，應予准許。訴訟費用應由被告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
九、原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 13 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
書記官 吳尚文