臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第155號原 告 張嘉晏訴訟代理人 郭學廉律師
郭偉群被 告 周妏玲訴訟代理人 楊揚律師複 代理人 李淑寶律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰貳拾捌萬元，及其中新臺幣貳佰玖拾貳萬元自民國一０二年十月三十日起，其中新臺幣貳佰玖拾叁萬元自民國一０二年十二月五日起，其中新臺幣叁佰肆拾叁萬元自民國一０二年十二月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰貳拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國102 年10月24日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭
買賣契約），約定由原告向被告購買臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○○ 號3 樓建物（建物建號20606 ，權利範圍全部）、同路段巷弄79號地下層建物（建物建號20313 ，權利範圍1/14），及坐落之臺北市○○區○○段○○段0000000 地號土地（權利範圍分別為10/10000、52/10000）（就上述房屋部分，下稱系爭房屋，就上述房屋及土地部分，下稱系爭房地），價金為新臺幣（下同）2,928 萬元，原告並已依約交付被告定金及第一期款、第二期款之支票，經被告分別於102 年10月30日、102 年12月5 日、102 年12月24日兌領292 萬元、293 萬元、343 萬元。詎原告因申辦貸款所需，要求被告提供系爭房屋之氯離子檢測報告，而經被告委託訴外人錸發科技實業有限公司（下稱錸發公司）進行檢測後，始發現系爭房屋之大門柱氯離子含量為0.408 公斤/立方公尺，已超過87年修訂之CNS3090 標準0.3 公斤/ 立方公尺，以致銀行拒絕核貸，顯見系爭房屋氯離子含量超標之情形，確已致該屋價值之減少，並因此造成其耐用年限縮短，及影響結構安全，而具有減少通常效用之瑕疵，為此，原告已於103 年1 月8 日以臺北大同郵局000010號存證信函，依民法第359 條之規定，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告於同年月10日收受。是系爭買賣契約既經原告合法解除，原告自得依民法第259 條第2 款之規定，以先位之訴，請求被告返還其已付之價金928 萬元，並附加自受領時起之利息，一併返還。
㈡退步而言，縱認原告不得解除系爭買賣契約，原告亦得依民
法第359 條之規定，請求被告減少價金，故以備位之訴，請求確認被告對原告之買賣價金債權，於超過2,000 萬元之部分不存在等語。
㈢並聲明：1.先位之訴：被告應給付原告928 萬元，及其中
292 萬元自102 年10月30日起，其中293 萬元自102 年12月
5 日起，其中343 萬元自102 年12月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。2.備位之訴：確認被告依系爭買賣契約，對原告之價金債權，於超過2,000 萬元之部分不存在。3.先位之訴部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋係於73年間興建完成，而當時公告之氯離子含量標
準為0.6 公斤/ 立方公尺，是系爭房屋經錸發公司檢測結果，其臥室柱、外側臥室柱、大門柱之氯離子含量既僅分別為
0.036 公斤/ 立方公尺、0.252 公斤/ 立方公尺、0.408 公斤/ 立方公尺，並未超過興建時之氯離子含量標準，自不能因嗣後修訂提高該標準值，即認系爭房屋具有瑕疵。且原告於購買系爭房屋時，即知該屋係興建於73年，被告亦未保證系爭房屋之氯離子含量，自應由原告自行承擔系爭房屋乃按當時氯離子含量標準興建之既成事實，始符公平。
㈡系爭房屋既無瑕疵存在，原告藉詞解除契約並拒絕給付尾款
及受領買賣標的物，自屬無據，而應負給付遲延之責。又被告業已定相當期限催告原告履行，然原告於期限內仍不履行，被告為此已於103 年2 月7 日以臺北杭南郵局第000297號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收原告已付之928 萬元價金作為違約賠償，是原告請求被告返還其已付之價金，自不應准許。
㈢又系爭房屋並無瑕疵，且系爭買賣契約亦經被告合法解除，
則原告請求減少價金，並提起備位之訴，請求確認被告對原告之買賣價金債權，於超過2,000 萬元部分不存在，亦無理由。
㈣並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於102 年10月24日簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭房地，價金為2,928 萬元，被告並已分別於102 年10月30日、102 年12月5 日、102 年12月24日受領原告給付之買賣價金292 萬元、293 萬元、343 萬元。又系爭房屋經錸發公司檢測結果，其中臥室柱、外側臥室柱、大門柱之氯離子含量分別為0.036 公斤/ 立方公尺、0.252公斤/ 立方公尺、0.408 公斤/ 立方公尺，原告遂於103 年
1 月8 日以系爭房屋氯離子含量超標為由，以臺北大同郵局000010號存證信函，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告於同年月10日收受，其後，被告亦於103 年2 月7日以原告經催告仍不給付買賣價金為由，以臺北杭南郵局第000297號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並主張沒收原告已付之928 萬元價金作為違約賠償，上開存證信函亦經原告於同年月11日收受等情，有卷附買賣契約書、交款備忘錄、支票及兌領紀錄、氯離子含量試驗報告、存證信函、收件回執等影本可資佐證（本院卷第18-34 頁、第44-52頁、第90-92 頁、第145 頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第
1 項本文定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。本件原告主張其向被告買受之系爭房屋，有氯離子含量超過標準值，以致減少該屋價值及效用之瑕疵等情，雖為被告所否認，惟查：
㈠系爭房屋曾由錸發公司進行氯離子檢測，檢測結果其中臥室
柱、外側臥室柱、大門柱之氯離子含量分別為0.036 公斤/立方公尺、0.252 公斤/ 立方公尺、0.408 公斤/ 立方公尺，此有氯離子含量試驗報告影本3 件在卷可憑（本院卷第90-92 頁），且經本院於訴訟中囑託臺北市土木技師公會鑑定，而由該公會指派技師在系爭房屋室內3 處鑽心取樣試驗之之結果，系爭房屋之氯離子含量更高達1.738 公斤/ 立方公尺、3.590 公斤/ 立方公尺、3.389 公斤/ 立方公尺，遠高於中國國家標準CNS3090 氯離子含量標準值0.3 公斤/ 立方公尺等情，亦有臺北市土木技師公會104 年5 月12日北土技字第00000000000 號鑑定報告（鑑定案號：00000000，下稱系爭鑑定報告）可資參照（參外放證物），是原告主張系爭房屋有氯離子含量超過標準值之情事，自堪信無誤。至被告雖辯稱中國國家標準CNS3090 氯離子含量標準值0.3 公斤/立方公尺係於87年間所修訂，而系爭房屋係興建於73年間，自無上開標準之適用云云，惟查，系爭房屋興建時雖尚未制定氯離子含量國家標準，然CNS3090 國家標準於83年制定並於87年修訂後，被告既以系爭房屋作為買賣標的而出賣予原告，自應擔保該房屋於移轉及交付時，應具備符合當時法令規定之效用及品質，是原告以斯時業已公布之氯離子含量國家標準為據，主張系爭房屋有氯離子含量超過標準之情事，核屬可採，被告上開抗辯，則非可取。
㈡再查，原告前以系爭房屋向訴外人國泰世華商業銀行股份有
限公司（下稱國泰世華銀行）申請貸款，並在該銀行之要求下，提供前述由錸發公司施測之氯離子含量試驗報告後，即遭國泰世華銀行以系爭房屋氯離子含量已超過該行對海砂屋或輻射屋等有疑慮之擔保品得核貸之標準值為由，拒絕受理原告貸款之申請，此有國泰世華銀行函文影本乙件在卷可稽（本院卷第43頁），顯見系爭房屋因氯離子含量超過標準值乙事，確已致其價值有所減損，而無法據以申辦貸款；且衡諸不動產市場交易常情，氯離子含量超過標準值之房屋因有結構安全上之疑慮，亦確使一般人之購買意願低落，而對其交易價值產生不利之影響，是原告主張系爭房屋氯離子含量遠超過標準值乙事，已足致減少該屋之價值，故屬物之瑕疵等語，洵屬可採。另觀諸系爭鑑定報告之結論內容，雖認：「由鑑定結果顯示目前標的物混凝土抗壓強度合格，混凝土中性化深度略大，但氯離子含量超過中國國家標準規定，故本標的物為高氯離子混凝土構造物，目前結構安全尚無虞慮，惟耐久性尚須長期觀察。」等語（參外放證物第3 頁），然混凝土中如氯離子含量過高，將容易造成鋼筋腐蝕，長久累積即足以影響房屋結構安全，此應為眾所周知之理，是系爭房屋現時雖尚無結構上之危險，然因其氯離子含量已遠高於前述標準，其結構之耐久性仍有因此減損之疑慮，此觀諸系爭鑑定報告所載「惟耐久性尚須長期觀察」乙語，亦甚明確，故系爭房屋混凝土氯離子含量超標之問題，不僅足以減少該屋之市場價值，亦對其結構耐久性造成不利之影響，而減少該屋供居住生活之通常效用品質，是原告主張系爭房屋因氯離子含量超過標準而具有瑕疵，自屬可採。
五、再按，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359 條定有明文。又上述有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但如在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。是承前所述，原告向被告購買系爭房屋後，被告雖尚未將系爭房屋交付予原告，然原告既已發現系爭房屋有氯離子含量超過標準之瑕疵，且經核該屋經臺北市土木技師公會鑑定之平均氯離子含量高達2.91公斤/ 立方公尺，為標準值0.3公斤/ 立方公尺之9.7 倍，則揆諸前揭規定及說明，原告自得解除系爭買賣契約，而應無顯失公平之情事。據此，原告於103 年1 月8 日以系爭房屋氯離子含量超標為由，以臺北大同郵局000010號存證信函，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告於同年月10日收受，應生合法解約之效力。是系爭買賣契約既於103 年1 月10日經原告合法解除，則被告嗣後再以原告經催告仍未履行契約義務為由，而主張解除系爭買賣契約，並沒收原告已付之928 萬元價金充作違約賠償，自均不足憑採。
六、末按，「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第
259 條第2 款定有明文。準此，原告於解除系爭買賣契約後，請求被告返還其業已支付之價金928 萬元，及其中292 萬元自受領時即102 年10月30日起，其中293 萬元自受領時即
102 年12月5 日起，其中343 萬元自受領時即102 年12月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述；另原告所提備位之訴，係請求本院如認其不符合解除系爭買賣契約之要件時，再審酌備位之訴有關確認買賣價金債權數額之請求，則其先位之訴既經准許，自無再予審酌備位之訴之必要，均併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 15 日
民事第一庭法 官 馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 7 月 15 日
書記官 劉欣怡