臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第255號原 告 林俊廷訴訟代理人 張人志律師
連元龍律師上 1 人複 代理人 黃國紘律師被 告 財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲訴訟代理人 黃偉政複 代理人 王貴蘭被 告 黃沙
黃炳源黃翁美蕊黃柏蒼黃柏豪黃再期黃彥竣共 同訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104 年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號（地目田、面積四九八二點九一平方公尺）土地及原告與被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊、黃柏蒼、黃柏豪、黃再期共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號（地目田、面積四六五點三平方公尺）土地合併分割，其分割方法為如附圖三及附表一所示，其補償方式則應依附表二所示。
訴訟費用由原告負擔百分之十三、被告財政部國有財產署負擔百分之十，餘由被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊、黃柏蒼、黃柏豪、黃再期、黃彥竣按附表二備註欄所示比例負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：原告起訴時原請求就兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1226土地）為分割，嗣依民法第824 條第5 、6 項之規定，追加就原告與被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊、黃柏蒼、黃柏豪、黃再期（下稱被告黃沙等6 人）共有並相鄰之同段1171地號土地（下稱系爭1171土地）為合併分割，被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊、黃柏蒼、黃柏豪、黃再期、黃彥竣等7 人（下稱黃彥竣等7 人）亦表示同意，其應有部分均超過系爭1226、1171土地過半數（詳後述），而合併分割並無同法第6 項但書不適當之情形，被告財政部國有財產署（下稱國財署）復對追加無異議，而為本案之言詞辯論，合於民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭1226土地（地目田、面積4,982.91平方公尺）為兩造所共有（伊應有部分為10814/90000 、被告國財署應有部分為3396/30000，被告黃彥竣等7 人應有部分合計為68998/90000 ），系爭1171土地（地目田、面積465.3平方公尺）則為伊與被告黃沙等6 人共有（伊應有部分2/9，被告黃沙等6 人應有部分合計7/9 ）。又共有人間並無不為分割之約定，而依其使用目的亦無不能分割之情形，然因兩造無法為協議分割，爰依法訴請裁判分割，並請求先以附圖一所示為分割方法，由伊取得附圖一1226⑵部分、被告國財署取得1226⑴部分，餘1226及1171部分各由被告黃沙等6人、被告黃彥竣等7 人繼續維持共有，次則以附圖二所示為分割方法，由伊取得附圖二1226⑵部分，被告國財署取得1226⑴部分，餘1226及1171部分各由被告黃沙等6 人、被告黃彥竣等7 人繼續維持共有，使兩造分得之土地均能面臨道路，且土地較為方正完整，並符公平及最大經濟效益，而共有物有無出租及地上物並非分割應考量之情事，況被告將共有物出租並未給予伊表示意見之餘地，剝奪伊管理權能，伊提起本件分割共有物為其法律上權利之行使，倘分割後土地有價差，亦願找補，並不同意逕為變價分割等語。
二、被告國財署另以：伊就系爭土地之應有部分係因抵稅地而來，對兩造之分割方案均不同意，並不願於分割後再與被告黃沙等7 人維持共有狀態，請求變賣共有物以價金分配於各共有人之方式訴請分割，較為簡便等語。
三、被告黃彥竣等7 人則以：系爭土地自民國83年1 月1 日即出租松達建材股份有限公司（下稱松達公司）經營投資預拌混凝土機具、設備及廠房，需以系爭土地對外適宜之南陽街通行，渠等願於分割後維持共有，以避免履行租約所生之損害，並損及松達公司之權益，而原告於100 年4 月取得系爭土地應有部分後，即以高價要求松達公司購買其持分，並藉分割迫使松達公司以達目的，是請求以附圖三所示之分割方法，由原告取得附圖三1226、1171部分，由被告黃沙等6 人共有如附圖三1171⑴部分，被告黃彥竣等7 人共有附圖三1226⑵部分，被告國財署則取得如附圖三1226⑴部分，且倘分割後有價差亦願為找補，應優先考慮實物分割，而不同意逕為變價分割等語。
四、本院之判斷：
㈠、系爭1226土地（地目田、面積4,982.91平方公尺）為兩造所共有，原告應有部分為10814/90000 、被告國財署應有部分為3396/30000，被告黃彥竣等7 人應有部分合計為68998/90
000 ，而系爭1171土地（地目田、面積465.3 平方公尺）則為原告與被告黃沙等6 人共有，原告應有部分2/9 ，被告黃沙等6 人應有部分合計7/9 等情，為兩造所不爭執，復有土地登記謄本在卷可按，應堪認定。又系爭1226、1171土地為都市土地，並非農業發展條例所規定之耕地，有新北市汐止地政事務所103 年6 月3 日新北汐地登字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷第16頁），不受分割最小面積之限制，亦為兩造所不爭執，而堪認定。又共有人間並無不為分割之約定，而依其使用目的亦無不能分割之情形，但因兩造無法為協議分割，是原告訴請就系爭1226、1171土地裁判分割，並因土地相鄰，應有部分超過半數共有人之同意，而為合併分割，即屬有據，應予准許。而以此算定原告合併後按其應有部分計算其應分得之面積為702.12平方公尺（計算式：4,
982.91×10814/90000 ＋465.3 ×2/9 ＝702.12），被告國財署應分得面積為564.07平方公尺（計算式：4,982.91×3398/30000＝564.07），餘則由被告按其原就系爭1226、1171土地應有部分算定其面積比例維持共有。
㈡、按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；或將原物分配於部分共有人而以價金分配於各共有人；或將原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣而以價金分配於各共有人，且於以原物分配時，得因共有人之利益或其他必要情形而就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第2 項、第3 項及第4 項分別定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有物分割方法，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之，且若部分共有人於分割後仍願維持共有關係時，亦得為該部分共有人就特定部分仍維持共有之分割方法。
㈢、經查，系爭1226、1171土地位於新北市汐止區，其合併後地形呈兩邊不等長之「ㄇ」字型土地，東短西長，土地雖均未直接鄰路，其北側、南側有建物遮蔽，東側、西側相隔同段1220、1170地號土地則分別可出入東側南陽街（12米）及西側防汛道路（5 米8 ），並均得為出入，惟因土地地形如前所述，是靠東側面窄，西側面寬，又系爭1171土地面積較小，僅合併後位置位於西南一隅；其上之使用現況，為被告出租予松建公司預拌混凝土廠房及通道（除系爭1226、1171土地ㄇ字型範圍外，尚有使用其他土地，使其使用地形較為完整），其廠房機具之地上物即如附圖一、二、三上虛線標示位置，其大門及招牌位置則向東面對南陽街等情，業經本院會同兩造及地政機關派員勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、103年11月7 日函覆複丈成果圖可按（見本院卷第73頁、第131頁），並有原告提出之現場照片、及被告黃彥竣等7 人提出之租賃契約可資參照（見本院卷第189-192 頁），而堪認定。
㈣、則參酌上開地形、共有人意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分比值是否相當等因素，認將：
⒈依附圖三1226、1171位置分歸原告取得，附圖三1171⑴部分
由被告黃沙等6 人共有，附圖三1226⑵部分由被告黃彥竣等
7 人共有，附圖三1226⑴位置分歸被告國財署取得，並與被告黃沙等6 人、黃彥竣等7 人願分別於系爭1226、1171土地繼續維持共有並續為出租供原已符合其土地分區之工業使用之意願及經濟益利相符，且毋庸將原僅需維持6 人共有之1171土地亦需擴充成為由7 人共有，而係按原應有部分比例維持共有，顯與分割共有物欲消滅系爭1171土地共有之目的不符，且以此方案就經計算分歸各共有人後之單價，再加總其總值為469,564,970 元，較之原告所提出之二方案總值分別為456,147,009 元、468,253,621 元而言，認依此因分割後所貶損之總體經濟價值較低，且找補之總金額（即價差）4,014,666 元，亦較另二方案之8,617,963 元、9,647,625 元小，有本院依職權送請兩造同意之中華徵信不動產估價師聯合事務所，於104 年4 月1 日中所出具之估價報告書在卷可按，顯然於各分割方法中係較為公允，且原告所分得之部分，其面積雖為不規則，然整體而言仍屬方正，並有其中兩邊係屬垂直相交，且以系爭1171土地原即位在整體分割土地之西南角，對原告而言，得因合併分割而擴大其面積，並使其完整利用，相較僅以1171細分後仍係位在西南角之情形，尚無特別之不利益，而其因此與其他分得人土地價值之差異，以每坪87,147元與82,296元而言，價差亦非甚鉅，且尚可由被告黃彥竣等7 人補償其差價為填補，而被告國財署對此亦無特別意見，自可採為本件分割之方案，是其詳細分割結果即詳如附表一所示。
⒉至原告所提出之附圖一、二之分割方法，將其原於系爭1226
、1171應有部分面積合併分割後所計算之面積集中至系爭1226土地上，並沿東側為界為其分得位置，等於將原告原靠近西側位置較差、面積較小之1171土地之原應有部分全部捨棄，即未保留於原於此土地上之應有部分，而藉合併分割而交換為靠近東側位置較佳之範圍，並致被告黃彥竣等7 人需就其原共有人數及應有部分不相同之系爭1226、1171土地作合併後再依其面積重新定其應有部分，業如前述，對被告而言顯然不公平，至其雖優先請求之附圖一部分，兩造各分得之面積完整性均較附圖二部分為佳，不過因附圖二尚有於北方保留通路使被告尚得利用東側之南陽街為出入之可能，若係附圖一，則因東側面全由原告所使用，對其他共有人分得部分其面臨較大之道路更遠，而其所分得之土地面積復較大，因之整體利用價值更低，而使其經濟價值貶損程度反較附圖二分割結果為大，是因認以附圖一之方式就土地之完整性而言，應較附圖二為佳，惟其造成土地整體價值貶損及利用之程度而言，仍不如附圖三之分割方案，是認本件分割方法不宜採用附圖一、二，業如前述，縱不考量其地上現占有使用之情形，仍無從為其有利之認定。
⒊至被告國財署雖請求變價分割，惟於原告及被告黃彥竣等7
人均有意願為原物分配並為向來之使用而言，且亦願找補差額或將來以合理價格價購被告國財署應有部分，及被告國財署原即亦同意出租於松達公司，仍可於分割後繼續出租獲取原有利益等情，變價分割尚難認屬更為有利之分割方案。而被告國財署表示不願與兩造維持共有，惟對估價報告中價購之金額均認過低，而未再提出由何方價購作為其分割方案，是認仍將其應有部分分割後單獨所有，並仍予以價差補償，對其較為有利。
⒋按同一區段內各宗土地，政府規定之地價數額，固屬相同，
但實際上每宗土地，甚或同一宗地內之土地，因所處位置臨街深度不同，仍有優劣之分，以致價格差異。法院為共有物之分割時，自必須考量此種情形以定其分割方法，倘共有人中所受分配之部分，其價格不相當時，當應命以金錢補償之（最高法院70年度台上字第3623號判決、79年度台上字第2184號判決意旨參照）。是本件價差補償部分，業經送估價後，經實地勘查比價後，將分割前後之土地，考量其面積、鄰路寬度、進出條件、土地形狀、使用效益等各種主要影響價格條件之修正率進行修正後，如附圖三之分割方案雖使原告及被告國財署分得之土地形狀較完整，惟其所可能進出及所鄰之西側汛防道路較差，業如前述，致其需由被告黃彥竣等
7 人按其應有部分進行找補，應補償分歸附圖三1226、1171位置之原告2,732,357 元、補償分歸附圖三1226⑴位置之被告國財署1,282,310 元，有前述估價報告書在卷可稽。至補償之比例，如以黃彥竣等7 人原就系爭1226土地應有部分計算之面積各為1,660.97平方公尺（計算式：4,982.91×1/3＝1,660.97）、398.63平方公尺（計算式：4,982.91×48/600＝398.63）、107.96平方公尺（計算式：4,982.91×13/600＝107.96）、377.87平方公尺（計算式：4,982.91×91/1
200 ＝377.87）、377.87平方公尺（計算式：4,982.91×91/1200 ＝377.87）、498.18平方公尺（計算式：4,982.91×8998/90000＝498.18）及398.63平方公尺（計算式：4,982.91×48/600＝398.63），而被告黃沙等6 人就系爭1171土地應有部分計算之面積各為155.1 平方公尺（計算式：465.3×1/3 ＝155.1 ）、74.45 平方公尺（計算式：465.3 ×48/300＝74.45 ）、20.16 平方公尺（計算式：465.3 ×13/300＝20.16 ）、30.25 平方公尺（計算式：465.3 ×39/600＝30.25 ）、30.25 平方公尺（計算式：465.3 ×39 /600＝30.25 ）、51.7平方公尺（計算式：465.3 ×1 /9＝51.7），是依此算定合併後被告黃沙應分得之面積為1,816.07平方公尺（計算式：1,660.97＋155.1 ＝1,816.07）、被告黃炳源應得面積為473.08平方公尺（計算式：398.63＋74.45＝473.08）、被告黃翁美蕊應得面積為128.12平方公尺（計算式：107.96＋20.16 ＝128.12）、被告黃柏蒼應得面積為
408.12平方公尺（計算式：377.87＋30.25 ＝408.12）、被告黃柏豪應得面積為408.12平方公尺（計算式：377.87＋30.25 ＝408.12）、被告黃再期應得面積為549.88平方公尺（計算式：498.18＋51.7＝549.88），則被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊、黃柏蒼、黃柏豪、黃再期、黃彥竣合併後所得之總面積為4,182.02平方公尺，按其於本件分割後所得面積計算後比例分別為181607/418202 、47308/418202、12812/418202、40812/ 418202 、40812/418202、54988/418202、39863/418202，即應按此比例給付補償金，依此計算被告黃彥竣等7 人應補償詳細比例即如附表二所示。
五、綜上所述，原告請求就系爭1226、1171土地合併後裁判分割，應屬可採，至分割方法部分，則應如附表一所示，併應就金錢補償併行如附表二之分割方案。又本件係分割共有物之訴訟，且係由法院參酌當事人之意見後依職權採用分割方法，故就訴訟費用之負擔，雖認其受補償後已為相當而公允，惟具體計算其應分擔比例，仍依其分得面積占總面積比例計算，較為適當，即原告應負擔訴訟費用百分之十三、被告國財署負擔百分之十，餘由被告依前述給付補償金之比例，即如附表二備註欄所示比例分擔，較為適當，併予說明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 彭品嘉附表一：共有人、應有部分、分割後取得位置與面積、是否保持共有┌──┬─────┬──────────────┬──────────────────┬────┐│編號│ 共有人 │原應有部分 │ 分割後取得位置與面積 │備註 │├──┼─────┼──────────────┼──────────────────┼────┤│1 │ 林俊廷 │系爭1226土地10814/90000 │ 如附圖三編號1226、1171部分 │ ││ │ │系爭1171土地2/9 │ ，面積各598.72、103.4平方公尺 │ ││ │ │ │ 合計702.12平方公尺 │ │├──┼─────┼──────────────┼──────────────────┼────┤│2 │ 國財署 │系爭1226土地3398/30000 │ 如附圖三編號1226⑴部分 │ ││ │ │ │ 面積564.07平方公尺 │ │├──┼─────┼──────────────┼──────────────────┼────┤│3 │ 黃沙 │系爭1226土地1/3 │ 如附圖三編號1226⑵部分 │ ││ │ │系爭1171土地1/3 │ 面積3820.12平方公尺 │ │├──┼─────┼──────────────┤ 由被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊 │ ││4 │ 黃炳源 │系爭1226土地48/600 │ 黃柏蒼、黃柏豪、黃再期、黃彥 │ ││ │ │系爭1171土地48/300 │ 竣各按應有部分30000/68998、 │ │├──┼─────┼──────────────┤ 7200/68998、1950/68998、 │ ││5 │ 黃翁美蕊 │系爭1226土地13/600 │ 6825/68998、6825/68998、 │ ││ │ │系爭1171土地13/300 │ 8998/68998、7200/68998維持 │ │├──┼─────┼──────────────┤ 分別共有 │ ││6 │ 黃柏蒼 │系爭1226土地91/1200 │ │ ││ │ │系爭1171土地39/600 │ │ │├──┼─────┼──────────────┤ 如附圖三編號1171⑴部分 │ ││7 │ 黃柏豪 │系爭1226土地91/1200 │ 面積361.9平方公尺 │ ││ │ │系爭1171土地39/600 │ 由被告黃沙、黃炳源、黃翁美蕊 │ │├──┼─────┼──────────────┤ 黃柏蒼、黃柏豪、黃再期各按應有 │ ││8 │ 黃再期 │系爭1226土地8998/90000 │ 部分3/7、288/1400、78/1400、 │ ││ │ │系爭1171土地1/9 │ 117/1400、117/1400、1/7維持 │ │├──┼─────┼──────────────┤ 分別共有 │ ││9 │ 黃彥竣 │系爭1226土地48/600 │ │ │└──┴─────┴──────────────┴──────────────────┴────┘附表二：
┌──────┬────────┬────────┬────────────┐│應受補償者 │ 原告林俊廷 │ 被告國財署 │備註 │├──────┼────────┼────────┼────────────┤│應為補償者 │ │ │ │├──────┤ │ │ ││被告黃沙 │ 1,186,544元 │ 556,852元 │被告黃沙、黃炳源、黃翁美│├──────┼────────┼────────┤蕊、黃柏蒼、黃柏豪、黃再││被告黃炳源 │ 309,091元 │ 145,058元 │期、黃彥竣給付補償金之比│├──────┼────────┼────────┤例分別為181607/418202、 ││被告黃翁美蕊│ 83,708元 │ 39,285元 │47308/418202、 │├──────┼────────┼────────┤12812/418202、 ││被告黃柏蒼 │ 266,649元 │ 125,139元 │40812/418202、 │├──────┼────────┼────────┤40812/418202、 ││被告黃柏豪 │ 266,649元 │ 125,139元 │54988/418202、 │├──────┼────────┼────────┤39863/418202。 ││被告黃再期 │ 359,268元 │ 168,607元 │ │├──────┼────────┼────────┤ ││被告黃彥竣 │ 260,448元 │ 122,230元 │ │├──────┼────────┼────────┤ ││合計 │ 2,732,357元 │ 1,282,310元 │ ││ │ │ │ │└──────┴────────┴────────┴────────────┘附圖一：
附圖二：
附圖三：