臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第277號原 告 蘇煤貴訴訟代理人 何威儀律師被 告 許葉玉蓮訴訟代理人 官朝永律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國103 年9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記與被告之同時，給付原告新臺幣壹仟柒佰壹拾叁萬柒仟伍佰元及自民國一０三年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰柒拾壹萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟柒佰壹拾叁萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張︰㈠被告於民國102 年5 月3 日與伊簽訂不動產買賣契約（下稱
系爭買賣契約），向伊購買如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），約定買賣總價為新臺幣（下同）1,713 萬7,500元，伊依約付清全數價款後，被告亦已於同年6 月17日將系爭不動產所有權移轉登記予伊。惟因被告暫時無處居住，伊遂同意被告可以暫不點交，繼續居住至伊需要系爭不動產之時；此外，被告並保證系爭不動產絕無漏水問題，兩造並口頭約定若有漏水瑕疵，原告即得解除系爭買賣契約。嗣103年年初，伊因戶內人口增加，需要使用系爭不動產，屢次向被告催討請求交付系爭不動產，被告均置之不理，而此期間，更發生系爭不動產地板漏水，導致1 樓住戶發生損害之情事，伊因而必須額外支出修繕費30萬元。被告經伊催告，並未履行交付系爭不動產之義務，應負遲延責任，伊迫不得已，復於103 年4 月10日以台北重南郵局第210 號存證信函限期催告被告交付系爭不動產，及給付代墊之修繕費，被告已於同年月14日收受，但被告仍未置理，依民法第254 條規定，伊自得解除系爭買賣契約。伊乃於同年月22日再以土城青雲郵局第165 號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告亦已於同年月28日收受，系爭買賣契約業經伊合法解除無訛。依民法第259 條第1 款、第2 款規定，伊自得請求被告如數返還價金暨利息。
㈡並聲明︰
⒈被告應給付原告1,713 萬7,500 元，及自103 年4 月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以︰㈠伊與原告簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產出賣予原告，原
告並同意系爭不動產繼續由伊居住，且口頭承諾至少2 年以上。詎料，伊將系爭不動產移轉登記予原告後，原告違反承諾，於103 年初即藉故要求伊搬遷交付系爭不動產。又系爭不動產，因屋齡老舊，本有些許漏水問題，此亦為原告所明知，伊並無保證無漏水之事實，原告主張並非真實，且原告主張之漏水瑕疵，亦非嚴重。本件原告主張解除系爭買賣契約，並非有據。退萬步言，縱原告有權解除系爭買賣契約，於其將系爭不動產所有權移轉登記返還予伊之前，伊仍得拒絕返還價金等語，資為抗辯。
㈡並聲明︰
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經核︰㈠兩造於102 年5 月3 日簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告
購買系爭不動產，約定買賣總價為1,713 萬7,500 元，原告業已全數給付，被告亦已於同年6 月17日將系爭不動產所有權移轉登記予原告。〈見本院卷第7-9 、32-34 頁〉㈡系爭買賣契約第6 條特約事項第2 項，載有「本件移轉登記
完竣完成後，視同點交完成，但甲方同意無償借用乙方繼續居住開房屋至乙方自行搬出或甲方需要時乙方應限時遷出。
」之文字。
㈢系爭不動產迄今仍為被告實際占有使用中。
㈣原告於103 年4 月10日以台北重南郵局第210 號存證信函限
期催告被告於同年月20日交付系爭不動產，及賠償其支出1樓住戶之修繕費30萬元，被告於同年月14日收受該存證信函。嗣原告再於同年月22日，以土城青雲郵局第165 號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告已於同年月28日收受該存證信函。〈見本院卷第10-17 頁〉以上各項，有原告提出系爭買賣契約、系爭不動產登記謄本、存證信函暨回執等可稽，並為被告所不爭執，均堪認定為真實。
四、本件爭點之論述：本件應審酌之爭點在於︰㈠系爭買賣契約是否已經原告合法解除？㈡原告得否請求被告返還價金？被告為同時履行之抗辯，是否有據？茲論述如下︰
㈠系爭買賣契約已經原告合法解除︰
⒈被告並未依系爭買賣契約履行出賣人應交付系爭不動產占有之義務，應負遲延給付之責任：
被告雖抗辯原告同意系爭不動產繼續由伊居住，且口頭承諾至少2 年以上云云，另系爭買賣契約第6 條第2 項則有前揭視同完成點交等文字之記載（見三之㈢所載），惟有關系爭買賣契約上述文字記載之真意，以及兩造有關交付系爭不動產占有約定之情，為兩造擬具系爭買賣契約內容並在場見證之代書陳德全證述：「（問：契約第六條特約事項手寫加了第二點部分，為何有此條文？）後來有講到賣方賣給買方後她沒找到房子無法搬，當時有口頭要求，一開始是講讓她先住，找到房子再來搬，後來我就加註無償借給賣方使用，過戶時就要視同點交，這是一般通常的處理方式。…」、「契約簽完後還有在我事務所聊一下，買方也有質疑文字，後來我有跟他解釋需要時再搬出去，雙方都瞭解這樣的文字內容。後來買方有說：『現在房子賣給我了，我讓你使用頂多一年，一年後若有房子未交給我或有漏水的情況，就要解除契約。』那是後來聊天時講的，既然買方有提議，我有問賣方，賣方也說沒問題，一年後就要搬，不然就解除契約。這是雙方契約簽好、錢也交了之後後來口頭講的，賣方也說沒問題。」、「（問：簽約時賣方有無同意若有漏水情形有同意買方解除契約？）那時有談，如房子有漏水或不完整，或拖一年以上沒搬，賣方無條件返還價金與買方，買方有講可以解約，賣方有同意。」、「（問：賣方當時是同意一年以上未搬就可以解約或兩年以上未搬？）那時是講一年，並未講到兩年這個話。」、「（問：第6 條第2 項是否房子點交義務已經完成，另外雙方又成立借貸關係？）不是，這些視同點交文字當時不應該這麼寫，只是無償讓她用，慢一點交屋，實際上情形應是這樣，不是已經點交另外雙方再成立借貸關係。」、「（當時雙方的理解為何？）應是還沒有完成交屋，交屋時間延後。雙方是朋友關係。」等語在卷（見本院卷第44-45 頁）。由證人陳德全證述之情可知，系爭買賣契約第6 條第2 項雖有視同完成點交等文字之記載，然實質上兩造之真意，應係延緩交付占有之時間，並非已完成交付占有而另行成立使用借貸關係，甚為明確，此應先予究明。至於延緩交付占有之時間，參諸上開證人陳德全之證詞，可知被告抗辯至少2 年乙節，並非可採，復酌以系爭買賣契約第
6 條第2 項載明「…乙方繼續居住該房屋至乙方自行搬出或甲方需要時乙方應限時遷出。」之文字，應認此部分交付占有之義務，係屬無確定期限之情形。按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229 條第1 項、第2 項前段分別定明文。而原告主張其於103 年初即催告被告請求交付系爭不動產乙情，亦為被告所不爭執，按諸前揭規定，被告經原告催告而未履行交付系爭不動產占有之義務，自應負給付遲延之責任，殆無疑義。
⒉系爭買賣契約已經原告合法解除：
復按，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254 條規定甚明。被告系爭買賣契約履行出賣人應交付系爭不動產占有之義務，應負遲延給付之責任乙節，業如前述。而原告已於103 年4 月10日以存證信函限期催告交付系爭不動產，被告於同年月14日收受，並未依限履行，亦如上述，原告自得依前揭規定解除系爭買賣契約。而如前述，原告復於103 年4 月22日，以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，且經被告於同年月28日收受無訛，則系爭買賣契約已經原告合法解除，亦堪認定，原告此部分主張，自屬可採。至於原告另主張本於其他有關漏水瑕疵之約定解除權，而解除系爭買賣契約之爭點，即無再予論述之必要，併予敘明。
㈡原告於其將系爭不動產所有權移轉登記予被告同時，得請求被告返還全額之價金暨法定利息：
再按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。又，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264 條第1 項本文規定甚明。此項規定，依同法第
261 條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，準用之。買賣契約為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付（最高法院87年度台上字第19號民事判決參照）。而於買賣經契約解除之情形，因契約解除而生之相互義務、即出賣人返還價金義務與買受人移轉返還標的物所有權之義務，亦互為對待給付關係甚明，是被告據以為同時履行抗辯，亦屬有據。則原告依前揭回復原狀規定，請求被告返還價金暨利息，自應於其將系爭不動產所有權移轉登記返還予被告同時為之。
五、從而，原告本於民法第259條第1款規定，請求被告於其將如附表所示之不動產所有權移轉登記與被告之同時，給付1,71
3 萬7,500 元，及自103 年4 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
民事第四庭 法 官 施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 22 日
書記官 程翠璇