臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第220號原 告 甲山林天廈管理委員會法定代理人 鄭宇庭訴訟代理人 李明洲律師被 告 甲士林建設股份有限公司法定代理人 王楚明訴訟代理人 陳建瑜律師
陳瓊苓律師董郁琦律師上列當事人間給付管理維護費事件，本院於民國104 年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰參拾貳萬壹仟貳佰壹拾肆元，及其中新台幣伍佰貳拾陸萬壹仟貳佰壹拾肆元自民國一０三年四月十一日起，新台幣陸萬元自民國一０四年一月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍佰參拾貳萬壹仟貳佰壹拾肆元，為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、原告之法定代理人原為周欣婷，於訴訟繫屬中變更為鄭宇庭，經新任法定代理人具狀聲明承受訴訟，有民事陳報狀及區分所有權人會議紀錄在卷可稽（本院卷三第86至94頁），經核並無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴第一項聲明為「被告應給付原告新台幣（下同）925 萬5704元，及自民國10
2 年5 月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（詳本院卷一第6 頁）。嗣於104 年1 月22日以民事言詞辯論意旨狀變更前開聲明為「被告應給付原告937 萬5704元，其中847 萬5704元自102 年5 月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨90萬元自本書狀送被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（詳本院卷三第10
6 頁），經查原告前開所為係就起訴已主張請求被告給付10
1 年5 月1 日起至102 年5 月15日止代管期間之外牆廣告收入78萬元部分，擴張請求自101 年3 月8 日起至102 年6 月17日止之外牆廣告收入90萬元，而兩造關於外牆廣告刊登期間、費用計算等情，均於原告擴張請求前業經證據調查及言詞辯論，且合乎前揭法條規定，因此，應認原告前開擴張聲明於法尚無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告為101 年11月24日由甲山林天廈社區（下簡稱系爭社區）第一次區分所有權人會議決議成立，於102 年4 月25日完成備查。被告為甲山林天廈房地之出賣人，與系爭社區之買受人簽立「甲山林天廈暨土地買賣契約書（下簡稱系爭契約書）」，其中第12條第2 項約定於首批通知交屋日起1 年內，買受人同意委由被告代為聘任管理公司直接維護管理系爭社區，且人事費用（不含公共水電及雜項支出）由被告負擔。系爭契約書第8 條第1 項第5 款亦約定買受人應按契約房屋坪數計算每月每坪新台幣（下同）50元（1 樓店鋪為每月每坪30元）及每月每個汽車平面車位以300 元計算之管理維護費，預繳6 個月予被告，供以支付代管期間之管理維護費用（不含人事費用），由被告負保管之責，並應於代管期間結束後結算，將餘額無息移交管理委員會或選任之管理負責人統籌運用。
（二）被告於101 年5 月1 日起開始代管，102 年5 月15日結束代管，102 年6 月3 日發函通知原告代管期間內管理維護費用之結算移交金額，惟附表1 編號2 公設收入及編號3地下7 樓臨時停車位收入部分，被告竟未經原告同意或區分所有權人決議同意，私自提撥前開2 項目收入之10％合計19萬5643元作為其自行聘用之物業秘書、保全人員等工作人員之獎金，然被告於系爭契約書中已承諾自行負擔人事費用，縱認有獎勵必要，亦應自行提撥被告公司經費予以獎勵，此項支出並非民法第546 條、公寓大廈管理條例第10條規定之必要性支出，且非系爭契約書第14條第1 項附件5 住戶管理規約（下簡稱系爭住戶規約）第10條支出項目，被告於受委任期間，為自己利益使用應交付於委任人即原告之金錢，應依民法第542 條規定，對原告負損害賠償之責。又被告於101 年3 月8 日起至102 年6 月17日止，共計15個月，未經原告或區分所有權人決議同意自行使用系爭社區外牆懸掛被告公司及甲山林集團之建案廣告看板2 面，其中於代管期間之1 年半個月，被告未盡受任人職責收取相當於租金之費用，於非代管期間約2 個半月之使用，被告亦受有相當租金之不當得利，爰依民法第54
1 條、第227 條、第179 條規定，按每面廣告看板每月3萬元計算，請求被告給付相當租金之費用90萬元【計算式：3 ×2 ×15=90】
（三）被告所列之代管期間管理維護費支出（如附表2 ），多有不當之處，茲分述如下：
1.附表2 編號1 公設清潔費用：依系爭契約書第8 條第1 項第5 款、第12條第2 項約定，於代管期間為維護系爭社區之公共安寧及清潔衛生，委由被告代為聘任管理公司直接維護管理，其人事費用由由被告負擔，而依被告提出之管理基金代墊支出明細表（原證6 ），此部分確屬人員薪資性質之人事費用，又代管期間，被告仍在進行交屋手續、完成公設、改善公設缺失等己身工作，與社區公益無關，始願意大方負擔代管期間之人事費用，可見被告立約時業已計算、評估各種使用狀況及分擔方式，且系爭契約書屬定型化契約，如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，因此，清潔人員之薪資費用應解釋為人事費用。
2.附表2 編號10至13、18、19之公共設施維修保養費用，依系爭契約書第9 條第2 項第2 款約定系爭社區公共設施自使用執照核發日起由被告負責保固2 年，系爭社區建物於
100 年12月23日被核發使用執照，即至102 年12月23日止，系爭社區公共設施之維護修繕等皆應由被告負保固維修之責，不得要求原告負擔，且公共設施設備應於完成公設移交後，始由原告辦理後續維護，而被告於代管期間結束時，尚未完成社區公設之全部缺失改善工作，迄未由原告完成點交接管，因此，此部分支出並非系爭住戶規約第10條支出項目。
3.附表2 編號2 至9 、14至17之系爭社區例行管理維護費用：因被告於101 年4 月1 日首批通知買受人交屋後，仍繼續施作尚未完竣之公共設施、進行其他餘屋之銷售及交屋作業，代管期間之成交量高達39戶，且原告接手管理後，前開例行管理維護費用支出金額顯著降低，可見前開例行管理維護費用之一部應屬被告原應支出之建築及銷售成本，基於衡平法則及使用者付費原則，被告應與原告共同平均分擔上開必要費用之支出即各自負擔53萬6582元，始為公允。
（四）被告應將附表1 編號1 至3 之收入合計901 萬2286元，扣除附表2 編號2 至9 、14至17部分原告應分攤之必要費用53萬6582元後，所餘之847 萬5704元依約移交給付原告，詎被告於102 年6 月3 日通知原告僅願移交363 萬3123元，顯未依債之本旨提出給付，不生提出之效力，依系爭契約書第8 條第1 項第5 款規定，被告應於代管期間結束日辦理結算、移交，係屬有確定期限之給付，故原告請求被告給付847 萬5704元自102 年5 月16日起算之法定遲延利息。另被告應給付原告附表1 編號4 之外牆廣告90萬元部分，則請求自104 年1 月22日言詞辯論意旨狀送達被告之翌日起算法定遲延利息，為此，爰依公寓大廈管理條例第20條第1 項、民法第542 條、第227 條、第541 條、第17
9 條等規定及利益第三人契約法律關係，提起本件訴訟。
（五）聲明：
1.被告應給付原告937 萬5704元，其中847 萬5704元自102年5 月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨90萬元自104 年1 月22日言詞辯論意旨狀送被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.原告願以現金或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）附表1 編號2 、3 收入提撥10％部分：因被告受託處理代管期間內社區維護管理事務，支出管理維護費用應由系爭社區管理費負擔，查系爭社區設置之硬體設備，並未及於附加相關娛樂之服務，故關於娛樂設施之服務，實際上皆由物業秘書負責辦理並進行收納、整理視聽室等，常有延誤下班時間之情事，因此需加給加班費用。另保全人員本職司系爭社區入出口維護與管制，惟因系爭社區設有外車專屬臨時停車空間，故為避免外車誤闖住戶車道及停車位，需由保全人員另行至地下7 樓停車場協助引導外車，此為停車場管理員之工作內容，非屬保全人員之原有職務，被告為原告減省費用，不另聘任停車場管理員，委由保全人員代為執行停車場管理員之職務，因而增加保全人員額外工作內容，仍須給付管理費用，故此部分支出核屬民法第546 條、公寓大廈管理條例第10條第2 項應由管理費支付之必要費用，至於提撥收入10％支出乃業界慣例。
（二）附表1 編號4 外牆廣告收入部份：被告使用外牆廣告，並未向他人收取租金，因此無租金收入，自不構成被告所主張民法第541 條第1 項法定孳息之「收取」行為，而無所收取租金之返還，又公設點交未完成前，公設仍處於原始起造人即被告事實上管領中，故被告在外牆及大門前人行道上設置廣告物，要屬有法律上原因，且原告因尚未取得系爭社區之管理權，對被告在公設設置廣告物行為，難認受有損害，不符不當得利之構成要件。另依系爭契約書第12條第2 項約定，被告於代管期間受委任處理範圍未及於為原告出租大樓外牆、營利事宜，故被告使用大樓外牆不構成民法第227 條損害賠償責任，此外，原告請求101 年
3 月8 日起至102 年6 月17日止，每面每月3 萬元之廣告費用係屬所失利益，應由原告舉證其有出租計畫、廣告期間及所失利益等情。
（三）被告首批交屋日為101 年4 月24日，按預售屋房屋交付流程，係於正式交屋前先讓買受人檢查房屋內部設備，確認無誤後再於一定期日正式通知交屋，避免正式交屋日因買受人主張房屋瑕疵而延誤交屋時程，此為一般預售屋交屋既定之流程。故原告所提出原證8 僅係「正式交屋前」住戶點交設備之點交單，與正式通知交屋日所簽屬之確認書，仍有不同，實務上建築取得「使用執照」後，住戶即得申請天然氣、水電等掛表，因此天然氣掛表日與實際交屋日實屬二事並無互為前提之關連性。被告代管期間內銷售戶數為18戶，預售屋買賣實務上「簽約日」與「登記時間」多有落差，原告所提出原證9 僅為不動產登記之買賣契約「公契」，而與實際上預售屋買賣簽約之「私契」，並不相同，一般預售屋交易過程中，「簽約日」與「不動產登記日」常有數月至數年之時間落差，原告以所有權登記之「原因發生日」推測簽約日期顯與事實不符，經被告調閱原告所提出39戶之正式簽約資料，僅有12戶之銷售與簽約日期係於代管期間內。
（四）附表2 編號1 社區公設清潔人員費用，為執行委任事務之必要費用，且屬規約第10條第2 項第2 點社區共用部分之管理、維護費用，應由系爭社區管理費支出與負擔，被告於代管期間委由詠杰實業有限公司（下簡稱詠杰公司）處理公設清潔部分，被告於辦理交屋前，已全面完成房屋內、外重大工程施作，並進行交屋前最後清潔後，始通知各區分所有權人交屋，交屋程序僅為工地人員陪同住戶查看、記錄住戶指正之細部缺失( 例如：牆壁髒汙需清潔、石材刮痕需美容等) ，不會因交屋及修繕而增加公設清潔費用，又代管期間為住戶裝潢高峰期，縱使各住戶曾繳交「環汙費」，然事實上裝潢人員進出專有部分與公共設施間，難免夾帶塵土與遺落裝潢廢棄物，範圍且大且廣，非為一般時期之人力所能應付，故加派人手維持公設清潔，為事理之常情。
（五）附表2 編號10、11、12、13、18、19部分支出，非屬保固責任範圍，應為公設平時維護保養費用，應由管理費用支出，所謂「保固責任」性質上為民法物之瑕疵擔保責任之特約延長，民法上瑕疵擔保責任為物之出賣人就買賣標的物交付時所存在瑕疵應負之擔保責任，而與日常保養維護責任，顯屬二事。依系爭契約書第9 條第2 項、第12條第
4 項之文義已知自然使用所生耗損，非屬保固責任，保固期間內區分所有權人仍應負擔日常保養維護工作費用，依系爭住戶規約第10條亦有明文管理費用途，故附表2 編號10至13、18至19部分支出均屬公設管理維護費用之支出，與保固維修費用無涉，且經被告提出相關支出憑證，
（六）附表2 編號2 至9 、14至17部分支出，應屬公共設施平時維護保養費用，應由管理費支出，被告於代管開始前已完成公設之施作，於代管期間內之101 年8 月1 日開放公設使用，原告援引之實務判決均與本案基礎事實不同，無從比附援引，被告於代管期間內就其所有2 樓Ａ棟辦公室（面積210 坪）及一停車位，業已繳交六個月管理費，合計
6 萬4800元，被告既為社區區分所有權人之一，復依社區規約繳交管理費，自當有權使用社區公設，且被告自有辦公室進行銷售行為，並未使用物管中心電話或公設資源，對於社區公設之「利用」，充其量僅帶領客戶「巡視參觀」公設，而未就公設實際「使用」，被告與其他區分所有權人立於相等地位，實無理由要求被告需於已繳納之管理費之外，尚需額外再負擔半數費用之理，況區分所有權人不因是否使用專有或共用部分、不因是否進住社區，不論使用公設頻率與次數多寡，在繳交管理費義務上無差別待遇，代管期間亦有近七成住戶進住社區使用專有及共有部分，則原告主張於代管期間內公設為被告使用等云云更顯無理由。
（七）被告早已完成公設交付事宜，原告亦委由後續管理之物業管理公司進行查驗，被告於102 年7 、8 月間陸續依原告指示修繕完畢，嗣被告於同年9 月17日多次催告原告辦理查驗點交事宜，後續卻無實際查驗及簽署點交文件之行為，拒絕受領之情甚明，故原告顯已自陷於受領遲延，無礙被告業已於101 年8 月1 日已交付公設之事實，原告主張點交未完成云云，於法無據自不足採，故於原告受領遲延之前提下，原告應依民法第234 條規定負受領遲延責任，並依民法第238 條規定因原告遲延中，被告無庸支付利息，駁回原告利息之請求。
（八）答辯聲明
1.原告之訴及假執行聲請均駁回。
2.如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項如下（本院卷三第7至9頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
甲、不爭執事項
（一）被告為系爭社區之房地出賣人，與系爭社區之房地買受人各簽立系爭契約書。
（二）依系爭契約書第8 條第1 項第5 款約定，買受人應按契約房屋坪數計算每月每坪50元（1 樓店鋪為每月每坪30元）及每月每個汽車平面車位300 元計算之管理維護費，預繳六個月予被告。前開管理維護費是用以支付代管期間之管理維護費用（不含人事費用）。
（三）買受人依系爭契約書第12條第2 項約定，於首批通知交屋日起1 年內，同意委由被告代為聘任管理公司直接維護管理系爭社區，其人事費用（不含公共水電及雜項支出）由被告負擔。
（四）被告依系爭契約書預收之「管理維護費用」總金額為705萬5856元。被告於101 年5 月1 日開始代管，102 年5 月15日結束代管。
（五）系爭社區之區分所有權人共計599 人、汽車停車位共383個，以房屋坪數計算每月每坪50元（1 樓店鋪為每月每坪30元）及每月每個汽車平面車位300 元計算之每月管理維護費應為117 萬6133元。
（六）被告代管期間尚有公設收入19萬元、地下7 樓臨時停車位收入款176 萬6430元，並有提撥公設收入及地下七樓臨時停車位收入款之10％合計19萬5643元支付予物業秘書、保全人員等工作人員之用。
（七）被告代管期間之管理維護費、公設收入及地下七樓臨時停車位收入款扣除必要支出後之費用，尚未完成移交予原告。被告代管期間，暫結支付各項費用明細及金額即如本院卷一第15頁之附表1 所示。
（八）原告為101 年11月24日由系爭社區第一次區分所有權人會議決議成立，於102 年4 月25日完成備查。102 年4 月1日起，由原告開始向系爭社區各區分所有權人收取管理費用。
（九）系爭社區建物之使用執照核准日為100 年12月15日，領照日為100 年12月23日。
（十）原證17現場照片所示之廣告看板，自被告刊登使用日起至
102 年6 月27日止均未經原告或系爭社區區分所有權人會議決議同意。
（）被告於代管期間，有同時進行系爭社區區分所有權人之交屋工作及同時進行銷售同一建案房屋之行為。
（）系爭社區自102 年1 月起開始進行公共設施之檢測改善工作，102 年7 月起進行第2 次複查，102 年8 月6 日被告有通知原告之管理委員進行點交，但原告目前尚未就公共設施設備簽署點交文件。
（）原告主張本院卷一第15頁之附表1 編號1 至3 、附表2 編號1 至19之金額及被告依此提出之發票、單據均不爭執。
（）地下7樓停車場是法定停車空間。
（）被告有以原證4 通知原告辦理預收管理費餘額及相關移交事宜。
（）原告對於被證1到26之形式上真正不爭執。
（）被告對於原證1 到22之形式上真正不爭執。
（）被告所有門牌2 樓Ａ辦公室，面積210 坪及一個停車位，於代管期間內，共繳交六個月的管理費，合計6 萬4800元。
乙、爭執事項
（一）被告於代管期間，未經原告或系爭社區區分所有權人決議同意使用社區大樓外牆刊登廣告，是自何時開始至102 年
6 月17日止？原告得否依民法第541 條、第227 條規定，請求被告給付「相當於租金之費用」？或是否應依民法第
179 條不當得利之法律關係返還不當得利？相當租金之費用或不當得利之數額若干？
（二）被告首批通知交屋日期為101年4月1日或24日？
（三）被告於代管期間銷售而移轉登記之戶數有39戶或18戶？
（四）被告代管期間得請求自預收管理費、公設收入及地下7 樓臨時停車位收入款等款項，扣除依系爭住戶規約第10條之支出項目之「必要費用」後，所餘金額若干？
1.被告就公設收入及地下7 樓臨時停車位收入款等款項自行提撥10％支付其所聘任之物管秘書及保全人員，是否有據？此部分是否依民法第546 條、公寓大廈管理條例第10條規定之必要性支出？是否為系爭住戶規約第10條之支出項目？
2.附表2 編號1 是否系爭契約書第12條第2 項約定被告代管期間應自行負擔之人事費用？或是為系爭住戶規約第10條之支出項目？
3.附表2 編號10、11、12、13、18、19，是否是被告依系爭契約書第9 條第2 項第2 款約定應負之保固維修責任？此部分是否為系爭住戶規約第10條之支出項目？
4.原告主張被告代管期間同時處理自身之「銷售系爭建案房屋」、各專有部分「交屋、缺失改善、驗收、點交及保固」、及共有部分「公共設施設備檢測、驗收、缺失改善」等行為受有利益，是否有理由？
5.承4.附表2 編號2 至9 、14至17，被告是否應分擔？分擔比例及金額若干？
（五）被告以原證4 通知原告辦理移交，是否合乎債之本旨？原告拒絕移交，是否有理由？原告請求自102 年5 月16日起算遲延利息，是否有據？
四、本院之判斷
（一）附表1 編號4 外牆廣告費（101 年3 月8 日起至102 年6月17日）90萬元部分
1.按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。民法第541 條第1 項定有明文，所謂孳息應指民法第69條第2 項規定之租金等法定孳息，又受任人因處理事務，事實上由第三人所受取之金錢、物品、孳息應交付於委任人（最高法院83年度台上字第64號判決要旨參照），換言之，受任人負有交付孳息義務之前提，必須其受任處理事務包含有向第三人收取孳息，且事實上有受領孳息而言，方負有將孳息交付委任人之義務甚明，與原告提出之原證16學者見解並無不同。
2.觀諸系爭契約書第12條第2 項「為維持本社區之公共安寧及清潔衛生，甲方（即買受人、區分所有權人）同意本社區之維護管理工作，於首批通知交屋日起壹年內，委由乙方（即被告）代為聘任管理公司直接維護管理，其人事費用（不含公共水電及雜費支出）由乙方負擔，壹年代管期滿後，由區分所有權人共同負擔」之約定，顯見被告代管期間之受任事務應指維持系爭社區公共安寧及清潔衛生所生之維護管理工作，而出租外牆予第三人刊登廣告並收取租金，是否為被告代管期間之受任事務，即非無疑。復參以系爭契約書第13條第9 項關於系爭社區外觀立面之分管事項（本院卷一第28頁）以及系爭契約書之附件五即系爭住戶規約內容，均未記載出租外牆收益為被告代管期間之受任事務，因此，被告既無此項受任事務，即不負有出租外牆收益之義務，原告亦未舉證證明被告事實上有收取租金，則原告主張被告應給付101 年5 月1 日起至102 年5月15日止代管期間共計12個半月之2 面外牆廣告租金75萬元，即屬無據。又被告於代管期間之受任事務範圍，既不包含出租外牆之主給付義務或附隨義務，即無所謂過失未收取租金，而負有民法第227 條不完全給付損害賠償責任之餘地，因此，原告依民法第227 條規定請求被告給付75萬元外牆廣告租金之損害賠償，要非可取。
3.原告主張被告於101 年3 月8 日起至同年4 月30日止在系爭社區外牆刊登廣告，受有不當得利云云：
①按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第373 條定有明文，又不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。從而買賣標的物如尚未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益，似無利益受損害之可言（最高法院81年度台上字第55號判決要旨參照）。
②查原告固提出原證28之新聞報導所載照片以證明被告於10
1 年3 月8 日起有使用系爭社區外牆刊登廣告之情，然交互參照原告提出之原證8 及被告提出之被證23係屬同一戶房屋設備點交資料，其中原證8 僅係該戶買受人於101 年
4 月15日就房屋內部設備進行點交，但於當日記載部分設備有瑕疵，猶待被告修繕補正而記載於補充事項欄上，被證23則詳列該戶房地權狀等相關文件及核發房屋接管證明，顯見該戶完成房屋點交程序日應以被證23所載之101 年
5 月5 日較為可採。再據被告提出之被證1 只有一戶是在
101 年4 月24日完成房屋點交程序，至原告提出之原證21僅可證明系爭社區向天然氣公司申請接管掛表供氣之日期，對照系爭契約書第8 條第1 項第1 至3 款約定系爭社區買受人於簽約時預繳費用委由被告代為申請天然氣掛錶，因此，原證21天然氣掛錶日期不能作為買受人已完成房屋點交程序之證明，是以，依原告所提證據資料尚不能證明於101 年4 月30日以前，被告已將系爭社區之專有部分（房屋）均已完成交付予買受人之事實。
③另斟酌系爭契約書第12條第1 項「本社區共同使用部分之
相關公共設施，乙方（即被告）應於首批通知交屋日起陸個月內全部完成（但由管理委員會另行要求施作部分不在此限），甲方（即買受人、區分所有權人）不得以公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕為由拒絕交屋及繳交應負款項。」以及第14條第4 項第2 款「管理委員會成立一個月內自管理公司完成接收公共設施，並與之會算管理費用之收支。」等約定，兩造不爭執原告係於101 年11月24日成立，102 年1 月起進行系爭社區公設之檢測改善工作，堪認被告於101 年3 月8 日起至同年4 月30日止，尚未交付系爭社區之公設予買受人或原告，則原證17廣告刊登處所在之系爭社區1 樓外牆，不論歸屬專有部分或共用部分，均未交付予買受人或原告，依前開說明，使用系爭社區外牆刊登廣告之利益，仍應由被告收取，是以，原告主張被告於前開期間使用系爭社區外牆刊登廣告，受有不當得利云云，即非可取。
4.原告主張被告於102 年5 月16日起至同年6 月17日止之非代管期間使用系爭社區外牆刊登廣告部分：
①按民法第373 條規定買賣標的物之危險，自交付時起，由
買受人負擔。乃在規範有關買賣之危險負擔，因不可歸責於雙方當事人之事由，致給付不能者，應如何分配其風險之問題。至於出賣人所交付之標的物，如因可歸責於出賣人之事由，致不符債務本旨者，則屬同法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之損害賠償責任之問題，兩者不可相提並論（最高法院103 年度台上字第1617號判決要旨參照），換言之，縱依民法第373 條但書規定，就交付時點或危險負擔有特別約定，僅係規範前述因不可歸責於雙方事由以致給付不能時，應如何分配風險，無礙於買受人依法主張不完全給付或瑕疵擔保之損害賠償責任甚明。
②觀之系爭契約書第12條第3 項「管理委員會應依第14條第
4 項第2 款之約定接收公共設施，逾期未接收者，視為已接收，. . . . 」及第14條第4 項第2 款「管理委員會成立一個月內自管理公司完成接收公共設施. . . . 」，應屬民法第373 條但書規定關於公設交付時點之特別約定，準此，原告雖於101 年11月24日成立，但兩造不爭執於10
2 年1 月起開始進行公設檢測查核之點交程序（詳原證22），被告於102 年4 月18日函知原告已修繕970 項，尚有76項修繕中，待修繕完成後，惠請原告允許安排進行複驗（詳原證25），原告亦於同年5 月20日起進行第一次複驗（詳原證23），堪認原告應無逾期未接收公共設施之情，然被告於102 年5 月15日已結束代管退場後，衡情原告應即接手系爭社區之管理維護事宜。參以原告提出之第一次複查報告（原證23）中關於營造外觀缺失紀錄部分（本院卷三第49至51頁），系爭社區外牆廣告刊登處，並無缺失紀錄，雖原告主張迄未完成公設點交程序，但依原告提出之原證5 租約，原告於102 年8 月間已出租系爭社區外牆供作廣告刊登之用，可見系爭社區外牆部分，應於被告代管結束後，事實上已歸原告管理維護甚明，則系爭社區1樓外牆廣告刊登處，不論歸屬專有部分或共用部分，均已歸原告管理，則被告未經原告或區分所有權人決議同意，擅自於102 年5 月16日起至6 月17日止共計1 個月刊登廣告2 面，即無法律上原因，受有相當租金之不當得利至明，佐以原告提出之原證5 、29廣告租約，其中，原證5 一面橫式招牌係位於1 樓大門之門眉處，一面直式招牌則立於外牆處，占用外牆面積均小於被告使用者，位置亦不如被告使用處明顯，原證29廣告外牆則與被告使用位置及面積相仿，因此，原告主張每面廣告外牆之每月租金為3 萬元，應屬可信，則被告於102 年5 月16日至6 月17日撤除
2 面廣告時止，共計使用外牆1 個月，所受不當得利為6萬元【計算式：30000 元×1 月×2 面＝60000 】，故原告依民法第179 條規定，請求被告給付外牆廣告租金6 萬元，為有理由，逾前開請求，則屬無據。
（二）附表1 編號2 、3 收入，得否提撥10％支付被告代管期間聘任之物管秘書及保全人員
1.系爭契約書第12條第2 項「為維持本社區之公共安寧及清潔衛生，甲方（即買受人、區分所有權人）本社區之維護管理工作，於首批通知交屋日起壹年內，委由乙方（即被告）代為聘任管理公司直接維護管理，其人事費用（不含公共水電及雜項支出）由乙方負擔，壹年代管期滿後，由區分所有權人共同負擔。」，顯見被告代管期間，為維護管理系爭社區之公共安寧及清潔衛生所生之人事費用，應歸由被告自行負擔，原告或區分所有權人無庸負擔甚明。又對照系爭契約書第13條第10項「為提升本社區管理品質，本社區地下七層原建造執照核准之用途為法定停車之汽車停車空間（編號1 至72），甲方（即買受人、區分所有權人）同意規劃並提供為臨停汽車停車空間，以利管理，並由本社區管理委員會負責其管理、收益等事項」，第23條第3 項「為提升本社區居住與管理品質，本社區屋頂突出物及平台、甲方同意於使用執照取得後，分別規劃KTV、SPA 休憩區、泳池、BBQ 烤肉區、健身房、瑜珈教室、空中花園等共用設施，甲方同意不變更、不損毀、不佔用本空間，收益方式，甲方同意本建物管委會自行或授權乙方物業公司辦理，. . . . 」，可徵被告代管期間，所維護管理系爭社區之公共安寧及清潔衛生部分，尚包含地下
7 層之臨時汽車停車空間及屋頂突出物及平台改設之KTV等共用設施甚明，則被告代管期間因管理維護前開共用設施而支出人事費用，應由被告自行負擔。
2.被告辯稱保全人員額外負擔至地下7 層臨時汽車停車空間協助引導外車等工作，然如前所述，管理維護地下7 層臨時汽車停車空間等事務既由被告負責，被告為不增聘管理維護人員，以致由保全人員額外負擔相關工作，而需支付加班費用或獎金等人事費用，依約應由被告自行負擔。被告又稱管理維護費用僅及於系爭社區公共硬體設施，不及於附加相關娛樂之服務，物業秘書額外負責KTV 等共用設施之整理、收納等工作云云，然KTV 等共用設施之管理維護，是否需提供附加服務等，乃被告管理維護之方法，並非原告或區分所有權人決議要求，被告因而自行指派業務秘書為之，而需支付加班費用或獎金等人事費用，依約仍應由被告自行負擔。雖被告辯稱提撥此部分支出乃民法第
546 條第1 項及公寓大廈管理條例第10條第2 項共用或約定共用部分管理維護之必要費用，但系爭契約書既已約定公共設施之管理維護所生人事費用均由被告負擔，縱屬公設管理維護必要費用，於代管期間，仍應劃歸被告自行負擔至明。雖系爭規約第10條規範管理費用途部分（本院卷一第85頁），包含委任或僱傭管理人之報酬，但提撥此部分收入10％作為物業獎金費用核屬人事費用之支出，於代管期間，業經系爭契約特別約定由被告自行負擔，自應予排除前開規範之適用甚明。至被告抗辯提撥10％係業界慣例，除未據被告提出證據以實其說外，亦未與區分所有權人或原告達成合意，而難憑採，因此，被告自行由附表1編號2 、3 收入內提撥10％即19萬5643元充作物業獎金（詳原證6 ，本院卷一第43頁），作為加班費、獎金等人事費用支出，核與公設管理維護之雜費、公共水電、耗材等支出無關，即與系爭契約約定不符，是以，原告請求被告附表1 編號2 、3 收入即19萬元、176 萬6430元全數移交予原告，核屬有據。
（三）附表1編號1公設清潔費用部分
1.如前所述，系爭契約書第12條第2 項約定被告代管期間應自行負擔之人事費用，而系爭契約書第8 條第1 項第5 款亦約定「為維護本社區之良好品質及全體區分所有權人之共同權益，甲乙雙方特別約定，甲方應於乙方通知繳交本條所列費用同時，預繳依本約房屋坪數計算. . . 之管理維護費予乙方，預繳陸個月。該管理維護費用以支付代管期間之管理維護費用（如：公共水電費用、清潔費用、代理購置相關設備及設備維護與耗材之費用. . . 等，不含人事費用）」，可證區分所有權人預繳附表1 編號1 之管理維護費用，於被告代管期間，固得用於支付清潔費用，但不包含清潔費用內之人事報酬費用至明。
2.被告提出101 年5 月至102 年5 月社區公設清潔費用收據（被證3-1 至3-13），品名欄固均載為「清潔維護」，金額合計269 萬4831元（含稅，是扣除部分違約扣款後之總計，詳被證3-9 、3-11、3-12），但細譯被告與詠杰公司簽立之工程簡式合約（被證22）之單價明細表顯示清潔費用係包含1 位組長及2 至7 名組員進行之公設清潔維護工程共計265 萬1000元（未含稅），以及蓄水塔清潔及水質檢測（每半年1 次）2 次、環境消毒費（每半年1 次）共計2 萬8000元（未含稅），又付款方式及特別條款第4 點約定清潔用具、一般垃圾袋、清潔劑由乙方（即詠杰公司），衛生紙、擦手紙、洗手乳等衛生用品甲方（即被告）提供，顯見前述公設清潔維護工程費用係包含清潔人員之人事費用、清潔用具、清潔劑、一般垃圾袋等甚明。佐以被告提供原告之「代墊支出明細」（原證6 ，本院卷一第41）亦記載公設清潔支出是以領班及組員人數計算，衡之公設清潔主要是由清潔人員提供勞務服務，故清潔人員之人事費用，當佔公設清潔費用支出金額相當比例，至於比例若干，僅有契約當事人得以知悉，實非原告所能獲悉且舉證有重大困難，原告業已證明被告主張移交金額中，確有扣抵此項目支出金額，就人事費用實際支出金額之證明，課予原告舉證，顯失公平，因此，本院審酌所得稅法施行細則第31條第3 款規定「其他供給勞務或信用各業：（
1 ）營業收入－營業成本＝營業毛利（2 ）營業毛利－管理或事務費用＝營業淨利（3 ）營業淨利＋非營業收益－非營業損失＝純益額（即所得額）」，復參照財政部公告
101 、102 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，其中清潔服務業之建築物清潔服務之毛利率為53，清潔人員經常性薪資等人事費用應屬營業成本範疇，準此，附表2編號1 公設清潔費269 萬4821元扣除水塔清潔、水質檢測、環境消毒合計2 萬9400元（含稅）後，剩餘266 萬5421元中47％為人事成本即125 萬2748元【計算式：0000000×47%=0000000 元以下四捨五入】，應由被告自行負擔，剩餘金額141 萬2673元加計前述水塔清潔等合計2 萬9400元，合計144 萬2073元【計算式：0000000-0000000 ＝0000000 】，方為預收管理維護費應支付之清潔費用。
（四）附表2 編號2 至9 、14至17部分支出
1.原告主張被告代管期間同時處理自身之「銷售系爭建案房屋」、各專有部分「交屋、缺失改善、驗收、點交及保固」、及共有部分「公共設施設備檢測、驗收、缺失改善」等行為，應另行分攤此部分支出二分之一等情，固提出房屋設備點交清單（原證8 ）、原告查證代管期間銷售戶數（本院卷二第9 頁）為佐。惟查系爭社區戶數高達599 戶，被告於代管期間，固有進行餘屋銷售，公設施作、修繕行為以及辦理買受人之交屋、點交、修繕程序等情，然依系爭契約書第9 條、第12條、第23條第3 項等約定，買受人及區分所有權人均已明知且有預期被告於首批通知交屋後以及代管期間即會進行前述行為，但雙方對於此部分費用支出分攤，並未有任何特別約定。參以被告知悉通知交屋後，為進行前述行為，當會有頻繁進出系爭社區，進而使用部分公設之情形，為平衡買賣雙方權益，敦睦社區住戶，於系爭契約書中，已特別約定代管期間，管理維護公設所生之人事費用，全數由被告負擔，換言之，被告已另行負擔相當比例之公設管理維護費用支出，自無令被告再行負擔人事費用以外之公設管理維護費用支出二分之一之理。
2.再者，依被告提出契約書之簽約日期影本（被證24），可徵原告主張被告於代管期間銷售餘屋達39戶，容有誤會，應以被告主張之18戶較為可採，則18戶佔系爭社區總戶數
599 約3 ％，比例非高，且被告於代管期間係利用其所有位於系爭社區內之2 樓A 辦公室，以及自行申用之電話等設備進行銷售行為，並未使用系爭社區申設之電話設備及公共水電，亦與其他買受人及區分所有權人相同，依約預繳六個月管理維護費以支應代管期間之公設管理維護費用，則被告既為區分所有權人之一，當與其他區分所有權人或住戶，使用公設並按系爭契約書約定繳交管理費，亦無再行分攤附表2 編號2 至9 、14至17項支出二分之一之理。
3.復依被告提出101 年8 月1 日系爭社區公設試營運公告（被證26）以及原告提出101 年8 月至102 年4 月公設收入明細（原證6 ，本院卷一第43頁），堪認被告依系爭契約書第23條第3 項約定取得使用執照後二次施工新增公設部分，於代管期間之前期即101 年8 月1 日之前已施作完畢，開放住戶使用，換言之，應無原告所稱代管期間，系爭社區猶如工地等景象。又原告係於102 年1 月方開始進行公設檢測查核事宜，依原告提出之102 年5 月公設第一次查核報告（原證23），公設雖有諸多缺失猶待修繕，但對照102 年7 月第二次複查報告（原證24），被告多有盡改善，顯見被告於代管期間，確有按原告指示進行公設缺失改善作業，此乃被告應負之出賣人瑕疵擔保責任，但無從據此推論被告應再行分攤附表2 編號2 至9 、14至17項支出二分之一。
4.另依系爭契約書第8 條第1 項第5 款後段以及第12條第2項約定預繳管理維護費用是支付代管期間，系爭社區公設管理維護費用，例如公共水電費用、清潔費用、代理購置相關設備及設備維護、耗材費用. . . 等，但不含人事費用，換言之，被告代管期間，買受人及區分所有權人預繳管理維護費705 萬5856元（如附表1 編號1 ）除不支付人事費用，其餘公設管理維護所生之費用均由此支應，準此，被告抗辯附表2 編號2 至9 、14至17項支出，均屬公設管理維護之例行性必要費用，應由預繳管理維護費以為支應，要屬有據，茲分析如下：
①附表2 編號2 園藝植栽費用，參照被告提出之植栽養護工
程契約書及發票（被證4-1 至4-6 ），均是被告早已植栽完畢後，於代管期間委由青年園藝有限公司進行修剪、施肥、拔除雜草、清除枯葉、病蟲害防制等例行性之養護工作。
②附表2 編號3 社區水池保養維護費用，依被告提出之統一
發票（被證5-1 至5-9 ），亦屬泳池機房、水質機房每月例行性保養維護支出。
③附表2 編號4 電話費及編號5 電話節話費用，依被告提出
中華電信租用申請書、繳費單據（被證6-1 至6-14）、統一發票（被證7-1 至7-3 ），裝機地點係位於系爭社區，雖被告代管期間，電話費用較原告接收管理後為高，但因代管期間，乃住戶密集進行交屋、裝潢及被告密集進行公設施作、檢測、修繕等行為之非常時期，常需與住戶聯繫或對外接洽業務，與原告接手管理後，住戶多數遷入居住，社區萬般事務就緒後之一般時期應屬有別，因此，無從以公共水電及電話費用支出金額高低，即認被告應再行分攤。
④附表2 編號6 民生垃圾清運、編號8 公設地毯清潔部分，
依被告提出之住戶垃圾清運工程（被證8-1 ）、統一發票（被證8-2 至8-15、10），住戶垃圾清運係以住戶戶數乘以每戶每月100 元計算，且依實際戶數計算支出，清運家戶垃圾，暨清洗公設地毯，核屬公設管理維護之例行性費用支出。
⑤附表2 編號7 環境消毒、編號17水塔清洗部分，雖被告已
有委任清潔人員進行公設清潔及附贈簡易環境消毒、水塔清洗（被證22），但定期防治病媒蚊、滅鼠、蟑螂等消毒工作，亦係維護社區衛生清潔之例行性保養，水塔清洗部分，因系爭社區戶數眾多，水塔清洗次數及水塔數量，自有委任專門清洗之必要，且有被告提出之統一發票（被證
9 -1至9-6 、被證19-1至19-2）在卷可按，應屬可採。⑥附表2 編號9 電梯年度保養、編號14消防年度申報檢查、
編號15公共意外險、編號16商業火災險等，依被告提出之統一發票（被證11、16、17、18），均係被告於代管期間，依主管機關及相關法令，例行性委由電梯專業、消防專業公司進行電梯、消防安全之檢核，另依法投保公共意外險及商業火災險，當屬公設管理維護之例行性費用支出。
（五）附表2 編號10、11、12、13、18、19項支出
1.原告主張此部分支出係被告依系爭契約書第9 條第2 項第
2 款約定應負之保固維修責任，應於完成公設移交後，方由原告辦理後續維護，並非系爭住戶規約第10條支出項目一情，為被告否認，辯稱此部分是公設平時維護保養費用，並非保固責任之範圍等語。
2.按「保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任，並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。」（最高法院98年度台上字第1214號判決參照），可徵保固責任之性質即屬出賣人應負之物之瑕疵擔保責任甚明。查系爭契約書第9 條第2 項第2 款「本社區公共設施自使用執照核發日起負保固2 年」，系爭社區之使用執照係於100 年12月15日核准，同年月23日領照（原證7），顯見被告關於系爭社區公共設施之保固責任於領照時起算2 年，則代管期間與公共設施保固期間顯有部分相重疊。而據系爭契約書第12條第4 項已明文約定「乙方（即被告）對於公共設施之保固責任，自取得使用執照起算，並依第9 條第2 項第2 款約定辦理，保固期間平時之管理維護費用由區分所有權人負擔」，可徵代管期間，公共設施之平時管理維護費用係由預繳管理維護費用中支應，如有保固責任發生，保固事項之瑕疵修復、更換費用方由被告自行負擔甚明，是以，無從概謂公共設施尚未完成點交，被告應自行負擔公設管理維護費用。
3.承上，附表2 編號10至13、18至19項支出需判斷究係公共設施平時管理維護或是保固責任所生之瑕疵修復更換費用，方可究明責任歸屬，準此，細譯被告提出之電扶梯保養維護工程契約（被證12-1）、電梯及電扶梯保養維護契約（被證13-1），其中單價明細表均是按月及電梯、電扶梯數量計價，並非不定期就電梯、電扶梯之特定項目、零件進行修復更換，因此，應屬平時保養維護之例行性支出。又斟酌電梯、電扶梯等公設，於原告102 年1 月始開始進行公設檢測前，已供住戶使用，換言之，電梯、電扶梯等公設在原告開始檢測之前，早有進行例行性保養維護之必要。另據原告提出之第一次複查報告（原證23）中「電梯設備」缺失內容（本院卷三第44頁背面至45頁），雖載有諸多瑕疵，但均非直接關乎電梯功能或安全性，猶能正常使用，「電扶梯設備」缺失內容（本院卷三第45頁背面）則僅有「機械室底板油污應清除」及「玻璃護欄未裝設三角部護版」兩項缺失，亦非直接關乎電扶梯使用功能或安全性，而能正常使用。佐以被告提出之統一發票（被證12-2至12-8、13-2至13-8），均非不定時就電梯、電扶梯之特定項目、零件進行修復更換之支出，顯與被告負擔保固責任而支付修復更換費用無涉，因此，此部分電梯、電扶梯之費用支出，應屬例行性保養維護，實非被告應負保固範圍，由預繳管理維護費用中支應尚非無據。
4.附表2 編號12石材維護保養、編號13冷氣維護保養，經斟酌被告提出之大廳大理石地板年度保費用發票（被證14）、空調保養費用發票（被證15），分別係於101 年8 月15日、9 月10日進行施作，當時原告尚未開始進行公設檢測，而公設空調設備以及一樓大廳大理石地坪美容處理應屬公設例行性保養維護支出，況觀諸原告提出之第一次複查報告（原證23），其中關於空調設備部分（本院卷三第35頁背面至36頁），所載缺失內容多係有關部分室外機外觀及散熱鱗片需清潔，部分室外機之散熱鱗片破損，未配置接地線，檢修孔太遠等情，均非空調設備功能有瑕疵，影響通常使用之情，只有該頁編號18、75關於出風口出風量不足或B1F 司機休息室室內送風機會自動停止運轉等兩項，恐有影響空調設備正常使用，但此部分缺失改善與前述公設空調設備施工日期顯然無涉，此外，系爭社區公設配置之空調設備數量甚多，只有前開兩項有使用上疑義，其餘空調設備自然仍需例行性之保養維護甚明。至於「營造外觀」缺失部分（本院卷三第49至51頁），其中關於大廳大理石部分僅有第125 、126 項缺失（本院卷第50頁），但與被告提出之前開發票亦屬二事。
5.附表2 編號18泳池器材申購部分，依系爭契約書第8 條第
1 項第5 款後段約定預繳管理維護費用之用途包含代理購置相關設備費用（本院卷一第23頁），則被告依約施作泳池後，為配合泳池合乎永泳池管理規範暨維護社區用戶使用泳池之安全與水質清潔，購置泳池設備器材如救生圈、水質檢測看板、氯粒、水底吸塵器等（詳被證20），應合乎前開約定用途甚明。又附表2 編號19機電設備總檢測項目，乃原告為踐行與被告辦理公設點交程序，自行於102年1 月22日委由第三人即真禾機電股份有限公司進行，有被告提出之機電檢測點移交服務合約書及統一發票（被證
21 -1 、21-2）在卷可按，顯非被告所為，亦非被告應負之保固責任。
6.承上，原告主張此部分項目支出均應由被告自行負擔云云，尚非可取。
（六）綜上各節，附表1 編號1 預收管理費總金額705 萬5856元，除附表2 編號1 公設清潔費中之125 萬2748元由被告自行負擔外，剩餘之144 萬2073元及附表1 編號2 至19合計
375 萬1072元，均應由預收管理費支應，故剩餘330 萬4784元【計算式：0000000-（0000000-0000000 ）＝000000
0 】，加上附表1 編號2 公設收入19萬元、編號3 地下7層臨時停車位收入176 萬6430元、編號4 外牆廣告收入6萬元，合計532 萬1214元，被告應移交原告。
（七）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第22
9 條定有明文，又民法第234 條規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力（最高法院84年度台上字第1452號判決要旨參照）。查系爭契約書第8 條第
5 項後段「. . . 並應於代管期限結束後結算該管理維護費，餘額無息移交管理委員會或. . 統籌運用」，固約定被告代管結束後，應進行結算該管理維護費並餘額無息移交，但就移交日期並未約定為代管結束之翌日即102 年5月16日，故應認給付無確定期限，則應以原告起訴狀送達被告之翌日即103 年4 月11日（詳本院卷一第49頁送達證書）起算法定遲延利息，至被告抗辯其已於102 年6 月3日函知原告移交明細及金額（詳原證4 ），但被告同意移交之金額，顯與其應給付之金額有所出入，難認被告已合乎債之本旨提出給付，自難認原告有受領遲延之故，又兩造迄未完成公設點交程序，與被告依約應將代管結束後結算剩餘管理維護費用及公設收入、地下7 層臨時停車場收入移交予原告，並非立於對待給付關係，而屬二事，因此，被告抗辯原告受領遲延云云，並非可採，因此，原告請求扣除附表1 編號2 外牆廣告6 萬元外之526 萬1214元【計算式：0000000-00000 ＝0000000 】，自103 年4 月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，剩餘6 萬元部分，因原告104 年1 月22日言詞辯論意旨狀送達被告之回執資料，未據原告提出，故應以本院最後言詞辯論期日之翌日即104 年1 月29日起算遲延利息，較為可採。
五、綜上所述，原告依民法第179 條及系爭契約書約定，請求被告給付532 萬1214元，及其中526 萬1214元自103 年4 月11日起，6 萬元自104 年1 月29日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 13 日
民事第一庭 法 官 黃欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 13 日
書記官 詹志鵬附表1：原告主張之系爭社區預收管理費收入┌───┬───────────┬────────┐│編號 │ 項目 │金額（新台幣） │├───┼───────────┼────────┤│1 │預收管理費總金額 │705萬5856元 │├───┼───────────┼────────┤│2 │公設收入 │19萬元 │├───┼───────────┼────────┤│3 │地下7樓 臨時停車位收入│176萬6430元 │├───┼───────────┼────────┤│4 │外牆廣告收入 │90萬元 │├───┼───────────┼────────┤│ │ 合 計 │991萬2286元 │└───┴───────────┴────────┘附表2 ：原告主張被告於代管期間自系爭社區預收管理費內支出
之費用┌───┬───────────┬────────┐│編號 │ 項 目 │金額（新台幣） │├───┼───────────┼────────┤│1 │公設清潔 │269萬4821元 │├───┼───────────┼────────┤│2 │園藝植栽 │18萬元 │├───┼───────────┼────────┤│3 │社區水池保養維護 │7萬5600元 │├───┼───────────┼────────┤│4 │電話費（含MOD 及上網費│25萬1781元 ││ │用） │ │├───┼───────────┼────────┤│5 │電話節話費用 │3373元 │├───┼───────────┼────────┤│6 │垃圾清運（民生垃圾） │33萬4635元 │├───┼───────────┼────────┤│7 │環境清潔 │7萬8750元 │├───┼───────────┼────────┤│8 │地毯清潔（公設地毯） │4725元 │├───┼───────────┼────────┤│9 │電梯年度保養 │1萬2600元 │├───┼───────────┼────────┤│10 │手扶梯保養 │6萬200元 │├───┼───────────┼────────┤│11 │電梯及電扶梯保養維護 │50萬6900元 │├───┼───────────┼────────┤│12 │石材維護保養 │8萬9250元 │├───┼───────────┼────────┤│13 │冷氣維護保養 │16萬元 │├───┼───────────┼────────┤│14 │消防年度申報檢查 │8萬9250元 │├───┼───────────┼────────┤│15 │公共意外險 │1萬2000元 │├───┼───────────┼────────┤│16 │商業火災險 │8400元 │├───┼───────────┼────────┤│17 │水塔清洗 │2萬2050元 │├───┼───────────┼────────┤│18 │泳池器材申購 │5萬85元 │├───┼───────────┼────────┤│19 │機電設備總檢測 │36萬9400元 │└───┴───────────┴────────┘