臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第397號原 告 常殷建設股份有限公司法定代理人 陳旭隆原 告 陳呂阿尾
陳瑞朋陳清琪陳玉娥陳貞樺陳麗雲陳麗珠陳美君張誌強黃麗芬林文中邱蔡翠薇邱奕維朱純慧謝秀雲張邱環陳俊瑋嚴文輝嚴明瑜嚴明琛八仙實業股份有限公司上 1 人法定代理人 王文良原 告 豪豐營造股份有限公司上 1 人法定代理人 林甄紜原 告 楊弘志建築師事務所即楊弘志共 同訴訟代理人 林梅玉律師被 告 王蕙娥上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國103 年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告向台北市政府都市發展局申請坐落台北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上之一○一建字第○一八二號建造執照建物之使用執照。
被告與原告同意於取得台北市政府都市發展局就坐落台北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上之一○一建字第○一八二號建物使用執照後，向台北市建成地政事務所申辦建物第一次測量如附圖一所示之公一、公二等二個共有部分，並按附圖一所標示及標註之範圍、線段、尺寸、各樓層之用途、名稱等內容辦理轉繪建物測量成果圖後，再依附表一所示之各專有部分分配取得之建物共有部分之權利範圍，向台北市建成地政事務所申辦建物共有部分所有權第一次登記。
被告應於第一項所載使用執照核發後，將其所有坐落台北市○○區○○段○○段○○○○地號土地，權利範圍一○○○○分之一四八七，其中之一○○○○分之六六六所有權移轉登記予原告常殷建設股份有限公司。
被告同意與原告就各區分所有建物應分擔取得之建物坐落之台北市○○區○○段○○段○○○○地號土地，依附表二所示之權利種類及權利範圍，向台北市建成地政事務所申請辦理登記。
被告同意由原告常殷建設股份有限公司就其所有之一樓A8、一樓A9、二樓A5、六樓A1、六樓A2、七樓A2之專有部分區分所有建物第一次測量暨建物所有權第一次登記代位向台北市建成地政事務所申辦。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：楊弘志建築師事務所為獨資事務所，業據原告提出設立登記申請書為憑（見卷第223 頁），是其起訴時原以楊弘志建築師事務所為原告部分，更正為楊弘志建築師事務所即楊弘志，無礙於當事人之同一，應予更正。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣被告與原告常殷建設股份有限公司（下稱常殷公司）於民國100 年2 月19日簽訂合建契約書（下稱系爭契約書），由被告提供其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 0000 地號土地（面積合計163 平方公尺），與原告陳呂阿尾、陳瑞朋、陳清琪、陳玉娥、陳貞樺、陳麗雲、陳麗珠、陳美君、張誌強、黃麗芬、林文中、邱蔡翠薇、邱亦維、朱純慧、謝秀雲、張邱環、陳俊瑋、嚴文輝、嚴明瑜、嚴明琛（嚴文輝、嚴明瑜、嚴明琛為原起訴人嚴陳玉瓊《102 年8 月2 日死亡》之全體繼承人，起造人變更部分無需被告共同辦理而撤回此部分聲明）、八仙實業股份有限公司（下稱八仙公司）等21人（下稱陳呂阿尾等21人）所提供之同段790 、791 、792 、795 、796 、797 、798 、
799 、800 、801 、802 、803 、804 、805 、806 、807、808 、809 、810 、811 地號土地（上23筆土地已合併為同段790 地號土地，下稱系爭土地）共同合建規劃興建大樓（下稱系爭合建契約），由原告常殷公司與原告陳呂阿尾等21人及被告為起造人，原告豪豐營造股份有限公司、楊弘志建築師事務所即楊弘志（下分別稱豪豐公司、楊弘志建築師）分別為承造人、監造人，並已取得台北市政府都發局核准之101 建字第0182號建造執照（下稱系爭建照），並於102年2 月1 日開工興建，現已興建完成建物（下稱系爭建物），應由起造人、承造人及監造人共同申請使用執照，以辦理系爭建物第一次保存登記，詎被告拒絕辦理。而被告既已拒絕辦理，而系爭建物為區分所有權建物，則可預見於辦理第一次保存登記時，被告亦會拒絕依系爭合建契約約定，與起造人共同檢具就所屬各共有部分及基地權利應有部之分配文件、標示共有建號以完成第一次保存登記，並依系爭契約第
3 條第3 項之約定，將其應有部分1487/10000中之666/1000
0 移轉登記予原告常殷公司，是認有一併預為請求之必要，否則將因可歸責於被告之事由，致原告常殷公司對其餘合建契約之地主負給付遲延責任，而受有損害。原告常殷公司已提供101 年10月22日經各地主同意所訂各樓層之參考價，並於101 年11月21日經各地主分屋登記，被告雖因故未能出席，亦已委託其子到場，並於102 年5 月25日在選屋及參考價目表上簽名確認，其選定房屋亦非如被告所述有緊臨車道之特別不利益，而一樓房屋面積雖尚有不足坪數，惟被告所選配房屋除一樓外，尚包括2 樓、5 樓、6 樓、7 樓及停車位，其總分配價值估計為201,430,000 元，已超過其原應分配之192,570,000 元，如依此係被告尚應給付原告常殷公司8,860,000 元，並無被告所述其損失5,000,000 元之情形，且需以最後地政事務所登記坪數計算為準，而找補金額縱有差距但相差應不大，並未承諾給予被告500,000 元，且縱有找補金額係於交屋時始得為抗辯，尚非與本件之請求立於對待給付之關係，自不得拒絕履行。爰依系爭合建契約之法律關係，提起本件訴訟，聲明：㈠、被告應協同原告向台北市府都市發展局申請系爭土地之系爭建照建物之使用執照。㈡、被告與原告同意於取得系爭建物之使用執照後，向台北市建成地政事務所申辦建物第一次測量如附圖一所示之公一、公二等二個共有部分，並按附圖一所標示及標註之範圍、線段、尺寸、各樓層之用途、名稱等內容辦理轉繪建物測量成果圖後，再依附表一所示之各專有部分分配取得之建物共有部分之權利範圍，向台北市建成地政事務所申辦建物共有部分所有權第一次登記。㈢、被告應於系爭建照之建物使用執照核發後，將其共有之系爭土地，應有部分1487/10000中之666/ 10000之所有權移轉登記予原告常殷公司。㈣、被告同意與原告就各區分所有建物應分擔取得之建物坐落之系爭土地，依附表二所示之權利種類及權利範圍，向台北市建成地政事務所申請辦理登記。㈤、被告同意由原告常殷公司就其所有之一樓A8、一樓A9、二樓A5、六樓A1、六樓A2、七樓A2之專有部分區分所有建物第一次測量暨建物所有權第一次登記代位向台北市建成地政事務所申辦。
二、被告則以：依系爭合建契約第2 條第2 項之約定，原告常殷公司為建設公司於確定合建基地範圍後30日內，應將系爭大樓規劃草圖，送交被告及其他合建地主審閱，但並未依約寄送，伊自始不了解系爭大樓規劃，簽約時原承諾伊可分配之一樓面積分成兩戶，由伊所提供土地面積占全部基地比例分算，其一樓面積應為28.708坪，惟嗣後僅規劃伊分得靠近車道旁編號一樓A9，面積13.237坪，並佯稱幫伊爭取到原由林明聰選取之一樓A8面積同樣為13.237坪，造成伊所有損害，已違反系爭合建契約第15條第5 項公正、公開之原則；另依系爭合建契約第3 條第4 項第1 款規定，選屋位置應依市價提供參考，而原告常殷公司明知車道旁及上方房屋價格會因此變差，尤將車道設計在伊原有土地之上，限制伊選屋位置，又未提供正確市場價格供伊及其他合建地主作選屋參考，已侵害伊權益至少5,000,000 元，原告常殷公司雖口頭承諾要補償伊500,000 元，惟經伊權衡損失，尤不符比例原則，並表示如伊未簽名房子沒辦法賣，伊遂被詐欺而簽名。又系爭合建契約第2 條第6 項約定，原告常殷公司應於102 年5月25日簽訂分屋協議書後10日內，就伊分配取得之房屋部分，辦理起造人變更，惟原告並未按約定通知伊辦理變更，亦無授權代刻印章，私自盜刻其印章。另原告常殷公司有承諾仲介介紹土地要給伊傭金，致伊簽名同意，事後又拒絕給付傭金及價差，並違約未按月給付伊62,000元之補貼款及搬遷費50,000元，且電梯及磁磚亦未依約定使用指定品牌，並私自取地主土地權狀向華南商業銀行股份有限公司借款，並辦理信託，伊始知受騙，建設公司舌燦蓮花、誘導不實利益，誘騙地主們簽名，偽造利益，盜取每個地主土地1 坪，以謀其私利，專做損人利己之事，而簽約金1,640,000 元之支票迄未存入銀行兌領，而僅換票，即進場施工，並竊聽伊電話，侵犯伊隱私權，原告應就分屋協議提供資料以便於交屋時核算面積是否符合及找補價差之依據，並請原告提出系爭建物完工經建管單位檢查核准證明後，伊當依約配合土地合併，伊已多次以存證信函要求原告說明等語置辯，聲明駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠、申請使用執照部分：⒈按建築法第70條規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同
承造人及監造人申請使用執照…建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由，經建築爭議事件評審委員會評審後而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之」。經查，本件原告主張已於系爭土地上完成系爭合建契約書之系爭建物，而因系爭建照係由原告常殷公司與原告陳呂阿尾等21人及被告為起造人，原告豪豐公司、楊弘志建築師為承造人、監造人，依法共同申請使用執照，因被告拒絕，而依法請求被告履行等語，業據其提出系爭土地謄本、系爭建物現場照片、系爭建照附表、建築物勘驗紀錄表、起造人申報書、起造人名冊、建築工程勘驗申報書為憑（見本院卷第28-66 頁、第151 頁、第277 頁），是原告此部分請求，即與法規相符，且屬系爭合建契約起造人之附隨義務，應予准許。被告抗辯擔心建商蓋一半倒掉、沒有同意信託，而請求原告應提出建管單位檢查核准證明等語，即與前述已完工之事實不符，且被告部分並未辦理信託登記，是被告執此為辯，並無可採。
⒉被告雖抗辯起造人變更名冊上之私章為原告所偽刻等語，惟為原告所否認，而查，系爭合建契約書第2 條第6 項約定：
「建造執照之起造人名義，暫由乙方（即原告常殷公司）為起造人，待簽訂分屋協議書後10日內，由雙方各就分配取得房屋部分，辦理起造人變更」等語，而原告常殷公司前於請求被告配合辦理系爭土地合併登記之案件（即本院102 年度訴字第1417號）中，被告即曾執印章遭偽刻為抗辯，而原告常殷公司於該案中說明係於選屋分配會議中，全體地主授權原告常殷公司刻章於變更起造人名冊時所為，當時被告之子到場並未帶被告印章，亦未為反對之意思，事後被告復已簽名於選屋分配表上（詳後述），而認被告並無反對等語，業據本院依職權調閱上開卷宗查核無訛（見另案卷第200 頁背面），而被告當庭亦對此並未再為爭執，並於系爭案件中同意原告之請求，使原告得以遂行履約，而將起造人由原告常殷公司個人變更為全體地主包括被告之名義，以取得系爭建物受分配房屋之所有權人，實屬有利於被告，並符合上開契約之約定，並無違背被告之意思，亦屬被告依系爭合建契約前述條文為履行其契約義務所必要之行為，再依原告常殷公司所述前開授權之過程，被告既已於事後親自簽名，並未對原告表示反對授權之意思，再以被告應可預見原告常殷公司變更起造人之名冊始得為之，如前所述，並知悉原告常殷公司仍持續履約，此間並無即時為任何反對之意思，則原告常殷公司主張其認被告就此授權刻印已為同意，即非不可採信。況被告於前案既已同意繼續後續之履約，於本件再執此為拒絕共同申請使用執照之抗辯，尚難認屬正當理由。
㈡、向台北市建成地政事務所申辦建物共有部分所有權第一次登記、被告分得如附表二所示權利種類及權利範圍辦理登記及第一次測量暨建物所有權第一次登記部分：
⒈按「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得
免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件…」、「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之」、「區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範圍」、「建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序」，土地登記規則第79條第1 項第1 款、第81條第1 項、第2 項、第83條第1 項、第84條分別定有明文。經查，系爭合建契約第3 條第1 項第2 款約定：「…共同使用面積包含但不限於各樓層之公共樓梯、一樓門廳、大門延伸部分、屋頂突出物、機械房、水箱、台電受電室、消防幫浦室、公共平台、機車停車位等面積，並按主建物如附屬建物面積比例，分攤至各戶房屋產權內，公共設施比例不得超過36% 」、第3 條第2 項則約定：「汽車停車位部分，依甲方（即被告）土地所能興建之容積占合建基地所能興建容積之比例，乘上合建大樓全部汽車停車位數，再乘上百分之50，即為甲方可獲分得之汽車停車位」等語，有系爭合建契約在卷可憑（見本院卷第18、19頁），足見系爭合建契約確實以興建有公共設施之區分所有權人，並就其第一次登記有依前述規定辦理登記至各專有部分產權內之必要，而此得由共有人代為申請以憑辦理等情，亦有台北市建成地政事務所103 年9 月17日北市建地登字第00000000000 號覆函在卷可憑（見本院卷第120 頁），而本件原告主張系爭建物共有部分即有如附圖一所示公一、公二1 個共有部分，並應依附表一所示分配予各專有部分，則被告依選屋結果應分配之房屋則應依如附表二所示之權利種類及權利範圍辦理建物第一次所有權登記等語，亦與原告提出之變更起造人名冊中被告應分得之樓戶、選屋分配表相符（見本院卷第65、285 頁），應得請求被告為履行，又被告已於本案中為不同意分配及找補等顯然已預示拒絕為履行之抗辯（詳後述），是認原告於取得使用執照後，為交屋而辦理建物所有權登記時，被告已無從依約履行，且因原告常殷公司其餘地主及買受人有履約期限之期限利益，是其主張有提起此部分將來給付之訴之必要等語，應認尚非無據，且與前情相符，而屬可採。
⒉次查，系爭合建契約第2 條第2 項約定：「乙方（即原告常
殷公司）於確定『合建基地』範圍後30日內，應將『合建大樓』規劃草圖，送交甲方及其他合建地主審閱，甲方及其他合建地主應於乙方交付審閱後10日內完成審閱，以土地所有權人數及其所有面積超過半數以上同意之規劃設計作用書圖送件申請建造執照。乙方於申請建造執照後2 個月內，應與全體合建地主確認各自應獲分配房屋的位置、面積及停車位，並簽訂分屋協議書；乙方應依序完成相關取得建造執照所需之建管及地政作業…」等語，而就選屋部分則於第3 條第
1 項第1 款約定：「依『甲方土地』所能興建之容積占『合建基地』所能興建容積比例，乘上『合建大樓』全部地上建物面積（以政機關登記為準），再乘上百分之五十六，即為甲方可獲分得之地上建物面積（包含主建物面積、附屬建物面積及共同使用面積…），其餘百分之四十四地上建物面積歸乙方分取…」、第3 條第1 項第2 款約定：「附屬建物面積即包括陽台、雨遮等面積，併隨登記在建照上有配置附屬建物之房屋產權內。…選分屋以整戶為原則，若有坪差依本約第3 條第4 項為找補依據」、第3 條第4 項之選屋及找補則約定：「房屋及車位之選定及找補以整戶及完整車位為原則。⒈房屋部分：甲方選擇房屋單位之位置，係以甲方所提供土地、房屋與他人提供土地、房屋之相關位置而定，甲方自地上第一層向上分取，依本條第1 項第1 款甲方所分配之比例，就每層應分配之比例乘以該層房屋定價，計算應分配之總額，為甲方應分配之房屋總價值，甲方就其可分配之房屋總價值選取房屋，多退少補。…⒊如不同地主於選屋時有意選取同一戶房屋時，應由該地主先行協調，如不能協調，應於選屋期日當場抽籤決定，車位部分亦同。⒋前第1 款之房屋定價，由乙方依當時之市場價格，提供甲方及其他合建地主參考，再由各合建地主表決共同訂定。⒌乙方應於建造執照取得及抽查後2 個月內通知各合建地主辦理選屋手續」、第3 條第5 項約定：「甲方於合建大樓完工並取得房屋所有權狀時，如房屋權狀面積與分屋協議書約定之面積有誤差時，除車位面積互不找補外，其餘面積誤差按前項第4 款之房屋定價計算金額找補」、第3 條第6 項約定：「前開房屋車位找補金額，應於『合建大樓』交屋時完成找補」、第15條第10項則約定：「本約第2 條第2 項選屋與第3 條第4 項第5 款有抵觸時，則以第3 條第4 項第5 款為主」，有原告提出之系爭合建契約書為憑（見卷第16-27 頁），被告並引據系爭合建契約之內容為抗辯（詳後述），足見其對系爭合建契約之內容並非毫無所悉，是其抗辯對系爭合建契約內容並不瞭解，未為觀看等語，顯屬無據，而難採信。則依上開約定內容，選屋應以整戶為原則，且其計算係以經合建地主同意之當時價格算定總價比例為找補依據，並非以面積比例為依據，且同樓層亦無差價可言，並於選屋後即應受此拘束，並以此為主，並依系爭契約第2 條第7 項規定不得事後以房價或地價上漲，另以其他理由要求增加分配或補貼，而倘若有其他地主分配較為優惠，則依系爭契約第15條第5 項得比照該地主辦理。是本件原告常殷公司主張其已提供101 年10月22日經各地主同意所訂各樓層之參考價，並於101 年11月21日經各地主為分屋登記，被告雖因故未能出席，亦已委託其子到場，並於102 年5 月25日在選屋及參考價目表上簽名確認，被告應受此拘束等語，業據其提出有被告簽名之合建分屋價值表、參考價表、分屋登記情形表為據（見本院卷第150 、284 、285 頁），且該參考價及分屋登記情形表復有其餘兼為地主之原告簽名同意，是被告既已就此選屋分配與地主達成合意，自應受此拘束。至被告抗辯原告常殷公司未依約於申請建築執照前送規劃草圖審閱，違反公開公正等語，惟依上開契約約定，亦非需經全體地主同意為必要，且被告亦從未於申請建築執照時有任何異議，而於系爭建物完成時始為此抗辯，實無足採。又被告復抗辯其所分配之房屋靠近車道，較為不利及其一樓面積短少等語，惟為原告所否認，並已提出其計算基礎及平面圖說為據（見本院卷第281-283頁），且承如前述，因選屋需以整戶為原則，其面積難以完全相符，且其計算係以經合建地主同意之當時價格算定總價比例為找補依據，亦非以面積比例為依據，而同樓層亦無差價，是被告所執此抗辯，均屬無據。至其一再空言稱其受有市價短少5,000,000 元之損害，惟並未提出任何說明及計算方式，僅提出其單方寄發之存證信函，並迭為原告所否認，與前情參考價及分屋價值表顯然不符，而被告亦未既未能舉證證明其實際受有損害，而空言遭詐欺，自難採信，是被告執此抗辯，顯屬無據。
㈢、原告常殷公司請求被告將系爭土地應有部分移轉部分：經查，系爭合建契約第3 條第3 項約定：「雙方同意先行扣除全部停車位所應分配土地持分後，其餘土地持分按主建物加附屬建物面積比例分配其持分，雙方並同意由乙方聘任之地政士依地政法令計算分配之。乙方應分得之土地，甲方同意於使用執照取得後過戶至乙方名下」等語，原告常殷公司主張經此算定之結果，被告依約應於使用執照取得後，將其就系爭土地權利範圍1487/10000中之666/10000 所有權移轉登記予原告常殷公司等語，即屬有據，而被告業已預示拒絕履行如前，是認原告亦有提起此部分將來給付之訴之必要，應予准許。
㈣、另被告抗辯原告常殷公司有口頭承諾要補償伊500,000 元、仲介傭金等語，為原告常殷公司所否認，被告既不能舉證以實其說，而難認有此約定，復無從認定被告請求之依據是否與本件立於對待給付之關係，而無從審究。至被告抗辯原告常殷公司違約未給付簽約金、未按月給付62,000元之補貼款及搬遷費50,000元等語，則據原告提出已兌領票據之明細及票據影本為憑（見本院卷第241-273 頁），被告仍執此為辯，亦屬無據。此外，被告抗辯電梯及磁磚亦未依約定使用指定品牌，並私自取地主土地權狀向華南商業銀行股份有限公司借款，並辦理信託、盜取每個地主土地1 坪、竊聽電話等語，實與本件原告之請求無涉，且其餘地主並無未爭執選屋契約之效力，是被告執此抗辯，實屬無據。又本件起訴後，已函請並於開庭時請被告逐一針對原告之聲明及所提之證物為答辯，如有證據請求調查，如有證人請求傳訊，亦可列明證人姓名、地址、待證事項，以憑辦理，惟被告開庭及所具書狀竟表明未曾仔細看內容，且僅提出其所寄發之存證信函為憑，是無從為證據之調查，況本件選屋之價值係以地主合議決為之，非以實際價值，亦不得以事後鑑定之價值為其依據，是亦無為鑑定之必要，附此敘明。
四、原告主張系爭建物已完工，因被告拒絕依系爭合建契約履約，致無法取得使用執照、辦理區分所有權之第一次建物共有、專有等之所有權登記及將土地所有權應有部分依約移轉予原告常殷公司，而有提起本件給付及將來給付之訴之必要，應屬可採。至被告抗辯原告違約使其選屋之結果受有短少坪數、價值貶損之不利益等，並無可採。從而，原告主張依系爭合建契約之法律關係，請求㈠、被告應協同原告向台北市府都市發展局申請系爭土地之系爭建照建物之使用執照。㈡、被告與原告同意於取得系爭建物之使用執照後，向台北市建成地政事務所申辦建物第一次測量如附圖一所示之公一、公二等二個共有部分，並按附圖一所標示及標註之範圍、線段、尺寸、各樓層之用途、名稱等內容辦理轉繪建物測量成果圖後，再依附表一所示之各專有部分分配取得之建物共有部分之權利範圍，向台北市建成地政事務所申辦建物共有部分所有權第一次登記。㈢、被告應於系爭建照之建物使用執照核發後，將其共有之系爭土地，應有部分1487/10000中之666/ 10000之所有權移轉登記予原告常殷公司。㈣、被告同意與原告就各區分所有建物應分擔取得之建物坐落之系爭土地，依附表二所示之權利種類及權利範圍，向台北市建成地政事務所申請辦理登記。㈤、被告同意由原告常殷公司就其所有之一樓A8、一樓A9、二樓A5、六樓A1、六樓A2、七樓A2之專有部分區分所有建物第一次測量暨建物所有權第一次登記代位向台北市建成地政事務所申辦等語，均為有理由，應予准許。本件判決基礎已臻明確，原告其餘攻擊方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
書記官 彭品嘉附圖一附表一附表二