臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第485號原 告 王天生訴訟代理人 陳為元律師複代理人 蘇奕全律師被 告 林靜雯訴訟代理人 許惠峰律師
蔡明珊律師上列當事人間履行契約等事件，由臺灣臺北地方法院移送前來（103年度重訴字第703號），本院於民國104年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
查原告起訴時，原聲明請求：㈠先位聲明：被告應將坐落門牌臺北市○○區○○路○段00號11樓及50號地下二層房地之持分移轉登記予原告指定之登記名義人王藝蓁。㈡備位聲明：⒈確認王天生與林靜雯於民國103年2月13日之協議書無效；⒉被告應給付244萬元予原告。嗣原告就訴之聲明第1項迭為更正，最終聲明為：被告應將臺北市○○區○○段○○段0000地號土地、面積5,319平方公尺、權利範圍1萬分之21，及同段上之03066建號、權利範圍全部，與同段上之0336建號、權利範圍2萬分之6，移轉登記予王藝蓁與王彩億各二分之一（見本院卷第150頁104年8月31日言詞辯論筆錄）。經核，原告上揭訴之聲明之追加，係基於同一基礎事實，擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，自應准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：㈠兩造曾於民國102年10月31日，以原告為買受人、被告為出
賣人，簽訂如附表所示不動產（下分別稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭不動產）之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,425萬元，並分4期支付。
詎料原告於給付第1期簽約款122萬元、第2期款122萬元後，收受被告所寄發之存證信函，表明欲片面解除契約，並沒收上揭原告給付之前兩期款項共244萬元，經原告以存證信函告知並無違約情事，而未獲被告善意回應。是原告既依系爭買賣契約交付前兩期買賣價金，亦別無違約情事，則被告片面解除系爭買賣契約，已與民法解除權行使之規定不符，原告仍得本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告履行契約。
㈡又觀原告曾為系爭不動產之買賣事宜，於103年2月13日以兩
造為立協議書人之名義，簽署協議書（下稱系爭協議書）1份，並以系爭協議書約定：「…惟買方（即原告）無法於民國103年2月14日前匯入銀行貸款差額價金及違約金拾捌萬元整、或未於民國103年2月25日前（含）完成全額貸款之撥付且賣方原貸款之代償並將餘額匯入履保專戶、或未於民國103年2月28日前（含）給付全部買賣價金者，以上任一條件符合，買方違反本協議書約定，買方無條件同意㈠信義房屋仲介股份有限公司即無庸依代辦履約保證委任契約第8條進行解約出款認定，㈡賣方（即被告）無庸再行催告買方履約，…將本履約保證專戶內買方所有已付價款及專戶內之利息出款予賣方，並匯入賣方指定之帳戶，作為本件之違約賠償，買方絕無異議。」（下稱系爭約定）等語。然系爭協議書所載被告簽名均非被告親自簽署，足認雙方就系爭協議書之內容並未合意，系爭協議書應屬無效。
㈢再者，縱認系爭約定屬實，依系爭買賣契約第4條之付款約
定，交屋款需辦理金融機構貸款；而被告將系爭房屋出租他人，未為依法向建管處為變更登記，被告提供有關於系爭房屋出租之租金與押租金數額，亦與被告簽訂之租約不符；金融機構為此要求原告，需該金融機構看屋之後始同意核准貸款。是被告應有配合原告，讓原告觀看系爭房屋之義務，金融機構亦需鑑定房屋始得提撥貸款；然被告拒絕讓原告觀看系爭房屋，致原告於103年1月16日始看到系爭房屋，因而延誤金融機構撥付貸款之期限，而使原告無從遵期提撥貸款。
則原告違反系爭約定，實可歸責於被告。且系爭買賣契約書第10條第2款關於買方未能給付價金之違約事由，屬系爭買賣契約之解除條件，則上開被告拒絕原告觀看系爭房屋之請求，致原告未能向金融機構完成申貸，則被告已屬於解除條件成否未定前，損害原告因核貸完成依約給付交屋款所能取得系爭不動產之利益。另買賣房屋時買方要求觀看房屋現況，本屬合情合理，被告卻逕予拒絕，致原告保證金遭沒收，核屬被告因權利濫用至侵害原告權利甚鉅。是被告沒收原告交付前兩期買賣價金244萬元，即無理由。
㈣綜上，被告既無片面解除契約之權，原告自得請求被告履行
系爭買賣契約；退步言之，系爭協議書應屬無效，原告自得請求被告返還其沒收之買賣價金。為此，提起本訴等語。並聲明：⒈先位聲明：被告應將臺北市○○區○○段○○段0000地號土地、面積5,319平方公尺、權利範圍1萬分之21，及同段上之03066建號、權利範圍全部，與同段上之0336建號、權利範圍2萬分之6，移轉登記予王藝蓁與王彩億各二分之一；⒉備位聲明：⑴確認王天生與林靜雯於103年2月13日之協議書無效；⑵被告應給付244萬元予原告。
二、被告則以下詞資為抗辯：㈠兩造於102年10月31日簽署系爭買賣契約，系爭買賣契約第
10條第2項第2款約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：…經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方以繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；…」等語。然原告於102年11月29日給付前兩期款項共244萬元後，即拒絕給付剩餘買賣價金及配合辦理相關不動產買賣事宜，致系爭買賣契約無法繼續進行。
伊自原告並未依約於102年12月10日給付第3期款項後，曾多次委託房仲向原告接洽，敦促原告履約未果，始於103年1月13日寄發存證信函，催告請原告於10日內給付剩餘價金共2,181萬元，並配合辦理相關買賣事宜，然原告仍拒不給付價金。伊方依民法第254條及系爭買賣契約第10條第2項第2款等規定，於103年1月27日發函解除系爭買賣契約，並依約沒收原告已繳之價款作為違約賠償。
㈡伊解除買賣契約後，原告就系爭不動產仍表達強烈購買之意
願，兩造方於103年2月13日簽署系爭協議書；系爭協議書係伊親筆簽名無誤，並分別有訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）及信義房屋之人員擔任見證人，自屬真實無疑。又系爭協議書除載明系爭約定外，另約定：「除本協議書內容外，買方放棄一切對於賣方、信義房屋、全球資產管理股份有限公司及安信建經等就本件不動產買賣交易所有相關事宜提出民、刑事之訴訟、仲裁或其他主張或請求之權利。」等語。然直至103年2月14日，原告仍未取得金融機構之核貸，亦未以現金繳清剩餘價款，顯見原告再次違反兩造之協議。被告依協議書規定發函訴外人安信建經公司要求沒收原告於訴外人安信建經公司履約專戶內已繳之價款及利息，作為違約賠償，經訴外人安信建經公司審核確認原告違約後，將244萬元價款匯入被告指定之帳戶。
㈢又被告皆配合房屋仲介業者之要求讓原告看屋，又系爭買賣
契約第16條交屋約定中載明被告願贈與冷氣機7台、冰箱及洗衣機1台予原告，亦證兩造已對系爭不動產交屋狀況達成共識，原告了解系爭不動產之狀況，原告辯稱於簽約後之103年1月16日才看到房屋，顯與事實不符。且系爭買賣契約亦未就「看屋」之次數、時間、方式有何約定，更未約定被告需協力原告取得金融機構貸款，足見被告尚無違約可言。
㈣綜上，原告業已於系爭協議書拋棄系爭不動產買賣事宜所生
之民事主張或權利，可徵原告之權利因拋棄而消滅，顯欠缺訴訟上之權利保護要件，其起訴顯無理由；縱令原告拋棄權利之行為無效，系爭買賣契約係原告違約在先，伊解除系爭買賣契約後，應原告之要求善意簽署系爭協議書，仍未據原告履行兩造之協議，伊自得依系爭買賣契約、系爭協議書之約定，沒收原告先前給付之價金244萬元。故原告以先位之訴請求移轉登記系爭不動產、依備位聲明請求確認系爭協議書無效及返還244萬元，均屬無據等語。並聲明：㈠原告先位之訴及備位之訴均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠先位聲明部分：
⒈兩造前於102年10月31日就系爭不動產為買賣標的簽訂系
爭買賣契約，約定買賣價金為2,425萬元，其中第一期簽約款122萬元、第二期用印款122萬元、第三期完稅款241萬元、第四期交屋款1,940萬元，原告並已依約給付第一、二期款總計244萬元，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約屋影本（本院卷第29至50頁）在卷可證。而系爭買賣契約第4條關於第三期完稅款給付日期約定「雙方約定完稅日期為民國102年12月10日，…」，被告嗣以原告遲延給付第三期款為由，而於103年1月14日寄發存證信函通知原告（見本院卷第51至58頁），請原告於10日內給付剩餘買賣價金2,181萬元，原告於上開催告時間內未給付剩餘價金，被告遂於103年1月27日存證信函（見本院卷第60至63頁）為解除買賣系爭契約之意思表示。
⒉原告主張被告因拒絕讓原告觀看系爭房屋，致使延誤金融
機構撥付貸款之期限，被告有違協力義務云云。依卷附信義地政士聯合事務所服務流程概要說明（本院卷第87頁）所載，證人陳禹行為買方經紀人，證人李其樺為買方經紀人，而依證人陳禹行於審理中證稱：在這案件中伊擔認被告之經紀人，李其樺是擔任買方經紀人，依照公司的流程，由買方經紀人帶同買方去看房子，賣方經紀人不需要陪同看房屋，本件買賣房屋如果買方要看屋，要跟跟李其樺接洽，李其樺會跟伊說，伊就會跟屋主講，確定之後就可以看了，但伊沒有陪同，伊知道李其樺有帶原告進去看，本件被告沒有拒絕讓買方看屋等語（見本院卷第114頁背面至115頁正面、116頁正背面104年4月24日言詞辯論筆錄）；證人李其樺於審理中證稱：這件買賣買方是看房屋廣告立牌打電話給伊的，伊在帶看時就會說伊是原告的經紀人，他們之間只有出價時簽一個斡旋單，是買方對房子有意願要出價時會簽斡旋單，買方看房屋時是要跟伊接洽，伊跟賣方經紀人陳禹行接洽，再由陳禹行跟屋主接洽，被告沒有拒絕看屋之情形，這件買賣簽約前後帶買方看過幾次房屋忘記了，次數很多次，買方有提過跟銀行貸款條件之一是要去看屋，應該說貸款條件是銀行要去裡面拍照，本件買方帶不只一家銀行看屋過，是第一家拒絕再找第二家來看，第二家拒絕時再找第三家來看，只要買方說有銀行要看屋，伊就帶去看屋，銀行有去看且拍照，因為銀行看屋只要進去看及拍照，時間很短暫，貸款需要這些照片而已，銀行人員並無提到看屋過程未完成，伊只有聽買方轉述，本件銀行貸款未過的原因是同社區有氯離子過高及出租情形等語（見本院卷第118頁正面至第121頁正面104年4月24日言詞辯論筆錄）。依證人陳禹行、李其樺前述證詞內容，證人李其樺確係擔任原告之經紀人員，而被告於簽約前後均配合原告之看屋要求，並無拒絕讓銀行人員進入屋內觀看、拍照之情形，則原告主張因被告拒絕讓其看屋至銀行貸款無法核撥云云，要無足採。
⒊按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第254條、第260條定有明文。依系爭買賣契約第10條第2項第2款約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈡經賣方書面通知限期催告後仍不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；…」，本件原告未依約支付第三期價款，被告於催告後解除系爭買賣契約，自屬有據。又系爭買賣契約既已解除，原告請求被告履行系爭買賣契約，將系爭不動產移轉登記予訴外人王藝蓁、王彩憶，應無理由。
㈡備位聲明部分：
⒈被告於解除系爭買賣契約後，原告復於103年2月13日簽訂
系爭協議書（見本院卷第19、20頁），依系爭協議書第1條【買方以金融機構貸款繳付本件之買賣價金者】約定：「如買方於民國103年2月14日前：㈠將買方遲延期間違約金壹拾捌萬元整存入本案之履約保證專戶，且㈡將銀行貸款差額價金（買方應於前揭日期提供銀行出具之撥款承諾書或經貸款銀行核准並用印完畢之抵押權設定契約書正本予承辦地政士以供查詢，未提供者，視為未核貸，買方仍應以現金給付全部之買賣價金）存入履約保證專戶，則賣方同意繼續依前開買賣契約（契約編號：G688029）履行。…。惟無論任何原因，雙方同意以民國103年2月28日為最後交屋日，買方至遲應於民國103年2月25日前（含）完成賣方原貸款並將餘額存入履約保證專戶，不得以任何理由遲延款項之給付或因銀行之撥款，如貸款成數不足者，買方仍應以現金補足。」，並依前述系爭約定所載，原告應於103年2月14日前將違約金與銀行貸款差額匯入履約保證專戶，如未履行，即將履約保證專戶已付價款作為違約賠償。詎原告仍未依協議書約定如期給付，被告通知訴外人安信建經公司將履約專戶內已付價款匯入被告指定帳戶，原告遂主張上開協議書並非被告所親自簽署，兩造未就協議書內容達成合意云云。被告於審理中均自陳系爭協議書由其親自簽署，另依證人李其樺於審理中證稱：因為原告願意繼續買這房子提出條件，伊再經由陳禹行轉知給被告，被告再提出相關條件後，最後擬定出這協議書，協議書分別交由買賣雙方輪流簽名，並不是兩造當場簽下這份協議書，確切誰先誰後伊忘記了等語（見本院卷第118頁背面至119頁正面104年4月24日言詞辯論筆錄）；及證人陳禹行於審理中證稱：協議書上陳禹行部分是伊親自簽名，協議書誰交給伊，伊忘記了，應該是email給伊，然後列印出來後帶去被告家裡簽的，當時陪同尚有另外一位同事，簽完之後由另一位同事帶回去公司給買方經紀人李其樺等語（見本院卷第115頁正背面104年4月24日言詞辯論筆錄），依證人李其樺、陳禹行前開證述，兩造雖未當場同時簽署系爭協議書內容，惟關於系爭協議書內容訂立緣由，係因被告解除系爭買賣契約後，原告為購買系爭不動產，遂提出條件經由證人李其樺、陳禹行與被告磋商後所擬定，並由證人陳禹行親自將系爭協議書交予被告親自簽署等情。原告僅以被告未與其當場簽署系爭協議書，空言指摘系爭協議書非被告親自簽署云云，要無足採。
⒉原告於104年8月31日最後言詞辯論期日中，復主張被告沒
收之違約金過高，而應予酌減等語。原告此部分之主張未據其於前訴訟程序中提出，按民事訴訟法第196條規定：
「攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。」、「當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。」，原告於103年6月23日提起本件訴訟後，迄於最後言詞辯論期日前，均未提出此項主張，且於104年4月24日言詞辯論期日時，即表明已無其他主張（見本院卷第121頁背面104年4月24日言詞辯論筆錄）。況約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院著有92年度台上字第2747號裁判要旨可資參照。原告未於訴訟進行之適當時期提出前開主張，復未提出相關證據證明有何違約金過高而顯失公平之情形，是其此部分之主張尚無足採。
四、綜上所述，本件先位聲明依據買賣關係請求被告將系爭不動產移轉登記予其指定之人部分，及被位聲明請求確認系爭協議書無效，被告應給付244萬元部分，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
書記官 陳 昭 伶附表：
土地部分：
┌────────────────────────────────────┐│土地標示 │├─────────────────────┬──┬────┬──────┤│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│ 權 利 範 圍│├──┬───┬───┬───┬──┬───┤ ├────┤ ││編號│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小段│地 號│ │平方公尺│ ││ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │├──┼───┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼──────┤│ 1 │臺北市│內湖區│康寧 │三 │768 │ 建 │5,319 │21/10000 │└──┴───┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴──────┘建物部分：
┌───────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬───┬────┬────┬─────┬───────┬────┤│編號│建 號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍││ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ ││ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┤ ││ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ ││ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┤│ 1 │03066 │康寧段三│臺北市內│鋼筋混凝土│第11層│陽 臺│全 部││ │ │小段768 │湖區成功│造（16層）│117.33│4.19 │ ││ │ │地號 │路四段48│ │合計 │ │ ││ │ │ │號11樓 │ │117.33│ │ │├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┤│ 2 │03336 │康寧段三│臺北市內│鋼筋混凝土│地下二│ │6/20000 ││ │ │小段768 │湖區成功│造（16層）│層 │ │ ││ │ │地號 │路四段50│ │4313.5│ │ ││ │ │ │號地下二│ │合計 │ │ ││ │ │ │層 │ │4313.5│ │ │├──┴───┴────┴────┴─────┴───┴───┴────┤│共有部分隨同主建物移轉： ││編號1部分：建號3337、面積3310.98平方公尺、持分24/10000。 │└───────────────────────────────────┘