臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第493號原 告 葫蘆公寓管理委員會法定代理人 周谷峰訴訟代理人 楊金順律師複代理人 方志偉律師被 告 洪林美鳳
陳鳳蘭廖明琦共 同訴訟代理人 詹順貴律師
俞亦軒律師蔡易廷律師被 告 黃献宗
黃光正黃秋敏黃淑貞上列當事人間出讓不動產所有權事件，本院於民國104 年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告為葫蘆公寓社區（下稱系爭社區）依法成立之管理委員會，系爭社區建物於民國88年九二一地震後，經臺北市列管為危樓，並函知應儘速修繕補強或辦理重建。102 年間建物有龜裂、傾斜、鋼筋外露鏽蝕等情形，於同年3 月28日委請財團法人中華民國建築技術學會就屋況進行鑑定，該鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）判定系爭社區建物為高氯離子混凝土建築物，已有危害公共安全之虞，經估算修繕費與重建費幾近相當，建議拆除重建。其後系爭社區建物屋況每況愈下，各棟間連接梯、牆垣等處均有地坪下陷傾斜、滲水，及油漆、屋頂磁磚掉落之情形，符合公寓大廈管理條例第13條第
2 款之嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者之重建事由。原告乃於102 年11月24日召開區分所有權人會議，經區分所有權比例76.65 ％同意，通過重建之決議。詎被告經原告通知後未出席會議，事後不附理由拒絕同意重建，原告自得依公寓大廈管理條例第14條規定，訴請命被告出讓其等區分所有權及基地所有權應有部分。又臺北市政府於103年3 月4 日以府都建字第00000000000 號函通知原告及系爭社區住戶，系爭社區建物經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應於105 年3 月3 日前停止使用，於106 年3 月3 日前自行拆除等語，可知系爭社區建物拆除重建勢在必行，而102 年11月24日之區分所有人會議決議雖經本院以103 年度訴字第
922 號判決撤銷，然原告於103 年12月28日重新召開區分所有權人會議作成同意重建之決議，但不包括重建方案，被告洪林美鳳、陳鳳蘭、廖明琦且均同意重建，爰依公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條，提起本訴。
㈡、聲明：①被告洪林美鳳應將如附表所示其所有之不動產所有權出讓，如本判決確定後1 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，並准予拍賣。②被告陳鳳蘭應將如附表所示其所有之不動產所有權出讓，如本判決確定後1 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，並准予拍賣。③被告黃献宗、黃光正、黃秋敏、黃淑貞應將如附表所示其等所有之不動產所有權出讓，如本判決確定後1 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，並准予拍賣。④被告廖明琦應將如附表所示其所有之不動產所有權出讓，如本判決確定後1 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，並准予拍賣。⑤訴訟費用由被告連帶負擔。⑥原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告洪林美鳳、陳鳳蘭、廖明琦部分：
１、系爭鑑定報告之申請鑑定日期為102 年3 月28日，會勘日期為同年6 月6 日，均於系爭社區102 年6 月21日召開第一次區分所有權人會議決議成立管理委員會之前，足見該報告係第三人委託之鑑定，未經區分所有權人會議決議，亦未向區分所有權人公告周知，故意排除被告參與會勘之可能，否認系爭鑑定報告之真正性及公平、可信性。
２、原告雖執臺北市政府103 年3 月4 日府都建字第0000000000
0 號函主張系爭社區建物已屬危樓，應停止使用，勢必拆除重建等語，然前開函文是否依據系爭鑑定報告而認定暫且不問，該份函文第2 頁第4 點記載「本案標的物若不欲拆除重建，得依本府認可之鑑定機構辦理之鑑定報告內容加勁補強」且僅要求於106 年3 月3 日前自行拆除，而103 年4 月15日更新之臺北市九二一地震列管紅單、黃單建築物清冊中，系爭社區建物仍屬「黃單需注意」之建築物，足證系爭社區建物尚能使用，無立即具體危險須立刻拆除，難認符合公寓大廈管理條例第13條第2 款之情形。又原告依據之102 年11月24日區分所有人會議決議因有召集程序瑕疵，經本院以10
3 年度訴字第922 號判決撤銷。103 年12月28日原告再次召開區分所有人會議，雖對是否重建作成同意之決議，但決議內容未包括重建方案及內容，不符公寓大廈管理條例第14條之規定，被告洪林美鳳、陳鳳蘭、廖明琦既於前開會議同意重建決議，原告本件請求即無權利保護必要。
㈡、被告黃献宗、黃光正、黃秋敏、黃淑貞部分：原告既充任為重建事業之重建團體，於召開區分所有權人會議決議是否重建前，至少應提供重建建物設計概要、費用概算、費用分擔事項、重建起始日及完成日等資訊，使區分所有權人瞭解重建內容，以利於會議時作出合理決定，上開各項資訊為被告審酌是否同意重建之必要資訊，然因公寓大廈管理條例第13條、第14條規定過於簡略，致區分所有權人會議可僅以多數決強行通過，不須於決議前與各區分所有權人充分協商溝通，有違憲法保障人民財產權、居住及遷徙自由權之精神，且被告非不同意重建，係於原告提出重建方案前不表示意見。
㈢、均聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告為葫蘆公寓社區依法成立之管理委員會，被告分別為該社區門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號1 、2樓、21號3 樓、23號4 樓、27號3 樓之區分所有權人。系爭社區建物於102 年7 月18日更新之「臺北市921 地震列管紅單、黃單建築物清冊」，列為應儘速修繕補強或辦理重建之黃單建築物，原告為此於102 年11月24日召開區分所有權人會議，為通過重建之決議。臺北市政府另於103 年3 月4 日以府都建字第00000000000 號函通知原告及系爭社區住戶，其主旨欄表明系爭社區建物經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應於105 年3 月3 日前停止使用，並於106 年3 月3 日前自行拆除；說明欄四則記載如不欲拆除重建，得依臺北市政府認可之鑑定機構辦理之鑑定報告內容加勁補強等意旨。又臺北市政府於103 年4 月15日更新上開列管之建築物清冊時，仍將系爭社區建物列為應儘速修繕補強或辦理重建之黃單建築物，而原告於103 年12月28日再行召開區分所有權人會議，為通過重建之決議，系爭社區102 年11月24日所為重建之決議，則經本院於104 年1 月13日以103 年度訴字第922號民事判決撤銷等情，有原告提出之臺北市政府102 年8 月13日府都建字第00000000000 號函、公寓大廈管理組織報備證明、臺北市921 地震列管紅單、黃單建築物清冊（102 年
7 月18日更新）、葫蘆社區102 年區分所有權人會議紀錄、簽到簿、重建名冊、所有權持分比例、委託暨同意名冊、臺北市政府103 年3 月4 日府都建字第00000000000 號函，及被告提出之臺北市921 地震列管紅單、黃單建築物清冊（10
3 年4 月15日更新）、本院103 年度訴字第922 號判決等件為證（見本院卷第18至31、60、146 、167 至170 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡、按公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，不在此限；公寓大廈有前條第2 款或第3 款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條第1 項固分別定有明文。惟公寓大廈區分所有權人會議決議重建時，「重建方案」乃決議之核心，其範疇涵蓋倘委由第三人建造或與之合建時，委建或合建契約之具體條款內容、及建築物之營造設計規劃，該等事項均應經區分所有權人會議充分討論及議決後，始具有拘束全體區分所有權人之效力，使剝奪不同意之區分所有權人原享有處分權一事具正當化基礎，亦能保障同意改建之區分所有權人合法權益。準此，公寓大廈管理條例第14條所謂「不同意決議」，應視區分所有權人會議決議之內容而定，於區分所有權人會議已就「拆除重建」及「重建方案」二項均作成決議時，「不同意決議」應指「不同意重建」或「同意重建而不同意重建方案」；於區分所有權人會議僅決議應予「拆除重建」，未就「重建方案」為具體決議時，尚不能以區分所有權人對重建方案有不同意見，即謂為不同意決議。
㈢、觀諸系爭社區102 年區分所有權人會議紀錄記載：「貳、議案一：議決是否同意本社區重建事宜。【說明】…查本社區自88年921 地震後即遭主管機關列為危樓，近年更檢出氯離子過高，外觀更有圍牆剝落、鋼筋裸露、壁磚掉落及建物傾頹等情形，實已造成公共安全危害。爰依上揭法文，於本次開會中討論住戶是否同意重建。【決議】經現場區分所有權人討論後，同意重建者【31】票，區分所有權比例【76.65】% ；不同意重建者【0 】票，區分所有權比例【0 】% ，同意依法重建。」等語（見本院卷第22頁），足認該次區分所有權人會議僅決議同意重建，未就「重建方案」有何具體明確決議之事實。
㈣、原告另主張系爭社區於103 年12月28日再次召開區分所有權人會議決議通過重建，但不包括「重建方案」等情（見本院卷第172 頁），為被告所不爭執，堪信為真實。則系爭社區於103 年間所為區分所有權人會議亦僅決議同意重建，未為「重建方案」之討論。
㈤、本件系爭社區區分所有權人上開102 年及103 年之會議，既均僅就重建與否一事作成決議，不曾為「重建方案」之討論，姑不論102 年區分所有權人會議有無因召集程序瑕疵之撤銷理由，因被告均表明無不同意重建之意思（見本院卷第15
7 、172 頁），縱就重建方案有不同之意見，依上開說明，難認被告為公寓大廈管理條例第14條第1 項規範「不同意重建」之區分所有權人，原告主張被告不同意重建之決議，應出讓其區分所有權，洵屬無據。
四、從而，原告本於前揭原因事實，依公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條第1 項規定，請求被告應分別出讓其等所有如附表編號1 至4 所示不動產所有權，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。又本件訴訟既應予駁回，亦毋庸為裁定停止訴訟程序之考量，均附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
民事第一庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
書記官 許巧玟附表：
┌───┬─────┬────────┬───────┬────────┬───────┬───────┐│編號 │姓名 │應出讓土地地號 │土地權利範圍 │應出讓建物建號 │建物門牌號碼 │建物權利範圍 │├───┼─────┼────────┼───────┼────────┼───────┼───────┤│1 │洪林美鳳 │台北市士林區海光│60/1317 │台北市士林區海光│台北市士林區延│全部 ││ │ │段二小段69地號 │ │段二小段20396 、│平北路五段213 │ ││ │ │ │ │20403建號 │巷19號1、2樓 │ │├───┼─────┼────────┼───────┼────────┼───────┼───────┤│2 │陳鳳蘭 │同上 │39/1317 │台北市士林區海光│台北市士林區延│全部 ││ │ │ │ │段二小段20411 建│平北路五段213 │ ││ │ │ │ │號 │巷21號3樓 │ │├───┼─────┼────────┼───────┼────────┼───────┼───────┤│3 │黃献宗 │同上 │35/5268 │台北市士林區海光│台北市士林區延│1/4 ││ ├─────┤ ├───────┤段二小段20389 建│平北路五段213 ├───────┤│ │黃光正 │ │35/5268 │號 │巷23號4樓 │1/4 ││ ├─────┤ ├───────┤ │ ├───────┤│ │黃秋敏 │ │35/5268 │ │ │1/4 ││ ├─────┤ ├───────┤ │ ├───────┤│ │黃淑貞 │ │35/5268 │ │ │1/4 │├───┼─────┼────────┼───────┼────────┼───────┼───────┤│4 │廖明琦 │同上 │36/1317 │台北市士林區海光│台北市士林區延│全部 ││ │ │ │ │段二小段20414 建│平北路五段213 │ ││ │ │ │ │號 │巷27號3樓 │ │└───┴─────┴────────┴───────┴────────┴───────┴───────┘