臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第587號原 告 祭祀公業法人新北市江正安法定代理人 江明和訴訟代理人 楊雅棠律師被 告 鄭建宏
盧夢江文枝江萬財鄭萬傳上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105 年5 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就如附表所示之土地無優先承買權存在。
被告應將如附表所示之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件係兩造就原告祭祀公業法人新北市江正安所有之如附表所示之新北市○○區○○○○段舊庄小段第5 、6 、6-1 、6-4 、6-5 、16、16-7地號等七筆土地（下稱系爭土地）上原向新北市三芝區公所辦理登記之耕地租約（芝鄉○○○00號）（下稱系爭耕地租約），被告等於原告出售系爭土地時是否有優先承買權、原告得否主張收回等之租佃爭議事件，經耕地租佃委員會調解、調處不成，而由新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國103 年12月10日北府地籍字第0000000000號函暨所檢附之調處筆錄、調解筆錄等件可稽（見本院卷㈠第6 至69頁），合先敘明。
貳、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告原聲明請求被告等應將系爭土地返還予原告，嗣於審理中追加請求確認被告等就系爭土地無優先承買權存在，經核原告所為訴之變更，係基於同一租佃爭議之社會基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。
參、被告盧夢經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、系爭土地原由鄭金水向原告承租，於鄭金水死亡後由被告等繼承租賃權。被告等已辦理休耕多年，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭耕地租約應屬無效；且被告等辦理休耕，未種植主要作物，原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定，亦得終止系爭耕地租約，業經原告依法終止；是兩造間之耕地租賃關係已消滅，被告等自應交還系爭土地。
二、縱認兩造間之耕地租賃關係未因上情消滅，被告等亦應交還系爭土地：
㈠、81年3 月22日原告與鄭金水等人召開會議，討論事項決議：「1 、本祭祀公業所屬土地擬售出水田部份，依照三七五條例分與佃農，是否可行請公決？決議：照案通過。」，因此鄭金水應已同意放棄租佃權，其補償依耕地三七五減租條例辦理。
㈡、從而，原告於102 年11月23日派下員大會通過出售不動產，被告等由江文枝出面與原告協商，因上開土地約3,300 坪，依耕地三七五減租條例，被告等可分得1,100 坪，江文枝乃要求與原告交換坐落新北市○○區○○○○段○○○段000000000000000 地號等三筆土地約600 坪，其餘約500 坪由被告等決定取得補償費（每坪以1 萬2,000 元計算）或交換其他土地。上開34-5地號由被告等建屋居住，其餘二筆亦為被告等占用，原告於103 年6 月24日由其他地號分割增加34-4及34-15 二筆土地，以符合被告等之要求。原告並於103年7 月間由管理人江明和、監察人江庚申及派下員江政發三人前往江文枝住處，最後確認協議無誤。詎原告要求被告等出具放棄耕作同意書，除盧夢外均予拒絕，然於本件訴訟中除江文枝外，其餘被告均已簽署協議書並出具放棄耕作同意書，於104 年8 月28日辦理租約變更登記放棄耕作權；被告江文枝先則口頭同意放棄耕作權，而由原告出售系爭土地，且不為耕作、未種植主要作物，據其自承係以販售海水為業，耕作只是好玩而已，並居住在台北市○○○路，豈可能前往系爭土地自任耕作。
㈢、另系爭土地中之6-4 、6-5 、16-7地號三筆土地已變更為道路用地，原告業依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止契約。
三、原告決定出售系爭土地予訴外人龍巖建設股份有限公司（下稱龍巖公司）之前，曾多次與代表被告之江文枝洽談，於取得其口頭同意放棄耕作權後才進行準備工作，如依兩造約定將34-4、34-15 二筆土地單獨分割出來，其後原告再與龍巖公司簽訂買賣契約，其間被告未表明承買之意，而嗣因被告毀約，不願簽署放棄耕作權同意書，致原告無法出售系爭土地而與龍巖公司解約。本件除江文枝以外之被告已向新北市三芝區公所辦理租約變更登記放棄耕作權，而被告江文枝亦已口頭同意放棄耕作權且有不為耕作等情，另6-4 、6-5 、16-7地號三筆土地已變更為非耕地，業經原告終止契約，兩造間當無租賃關係存在，從而被告等應交還土地，且對系爭土地無優先承買權，況系爭土地買賣契約業經原告與龍巖公司合意解除，被告等自無優先承買權存在。
四、為此，爰依民法第767 條，及兩造103 年間之放棄耕作權口頭協議、104 年1 月8 日協議書等，提起本件訴訟。
五、聲明：如主文所示。
貳、被告則辯以：
一、被告鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳對於已放棄耕作權並向新北市三芝區公所辦理租約變更登記無意見，但希望原告盡快依協議書所載補償被告。
二、被告江文枝辯稱：
㈠、被告等未將系爭土地一部或全部轉租他人，所謂休耕，亦是配合政府稻田轉作計畫辦理，非為被告主觀上放棄耕作權，與耕地三七五減租條例第16、17條規定之要件未合。
㈡、81年3 月22日會議是原告祭祀公業管理委員會議，屬於內部管理會議，鄭金水只是列席代表，從會議紀錄中無從瞭解佃農鄭金水等人之意見，原告所謂鄭金水應已同意放棄租佃權云云，當屬原告臆測之言。
㈢、原告所謂被告等已和原告達成放棄耕作權協議，但原告所提出之協議書未獲被告等均同意簽名，且依新北市耕地租約登記辦法，應於登記原因發生日起30日內登記，原告並未於辦理期限內和簽署協議書之被告共同向新北市三芝區公所完成登記，亦未單方面申請登記，其協議內容自屬失效。
㈣、被告江文枝並未放棄耕作權，亦否認不為耕作，依被告於訴訟中所提出之相片等資料，顯示伊確有在耕作，伊種好玩的，反正伊就是有在耕作。
㈤、原告將土地出售給龍巖公司，未依耕地三七五減租條例第15條規定通知承租人優先承購，其買賣契約不得對抗承租人。
三、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭土地為原告所有，原由承租人鄭金水與原告訂立系爭耕地租約（即芝鄉○○○00號），自48年起承租系爭土地，每期六年，期滿後續約；
二、鄭金水於96年間死亡後，由其子即鄭江海、江正義、被告江文枝、被告江萬財、被告鄭萬傳以現耕繼承人身分辦理承租人變更，經新北市三芝區公所於97年5 月6 日准予租約變更登記；嗣其中鄭江海、江正義各於102 年、101 年間死亡後，分別由其子即被告鄭建宏、其配偶即被告盧夢辦理承租人變更，經新北市三芝區公所於102 年5 月1 日准予租約變更登記；
三、原告與被告鄭建宏、盧夢、江文枝、江萬財、鄭萬傳於104年6 月間以部分承租人放棄耕地權之一部為由會同辦理租約變更，經三芝區公所於104 年8 月28日准予租約變更登記為部分承租人放棄耕作權、剩餘1/5 承租人即被告江文枝保有其1/5 承租權；
四、系爭土地中之6-4 、6-5 、16-7地號三筆土地之○○○區○○○○道路用地而非耕地，其餘土地仍為農業區而屬耕地；
五、上情並有系爭土地之登記謄本、系爭耕地租約，及新北市政府104 年7 月3 日新北府地籍字第0000000000號函、新北市三芝區公所104 年8 月28日新北芝民字第0000000000號函、新北市三芝區公所104 年9 月2 日新北芝民字第0000000000號函、新北市三芝區公所105 年5 月2 日新北芝民字第0000000000號函暨檢附之耕地租約資料等件（見本院卷㈠第86至92頁、卷㈡第44至52、76至132 頁）附卷可稽。
肆、兩造之爭點：本件原告主張被告等就系爭土地辦理休耕，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭耕地租約已屬無效，或業經原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定終止租約；又縱兩造間耕地租賃關係未因上情消滅，亦有耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 款（承租人放棄耕作權）、第4 款（非因不可抗力承租人繼續一年不為耕作）、第5 款（土地經依法變更為非耕地）之情形，業經原告終止租約，是系爭耕地租約已消滅等語。被告鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳就其等已放棄耕作權並無爭執，被告江文枝則否認系爭耕地租約已消滅，並以前詞置辯。本件之爭點厥為：
一、兩造間之系爭耕地租約是否已消滅？
二、原告請求被告等返還系爭土地、確認被告等無優先承買權存在，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、關於兩造間之系爭耕地租約是否已消滅：
㈠、⑴按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」；又「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：. . . 二、承租人放棄耕作權時。. . . 四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時」，耕地三七五減租條例第16條、第17條第1 項第2 、4 、5 款分別定有明文。⑵次按耕地三七五減租條例第16條所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內（最高法院56年台上字第1520號判例意旨參照）。又倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，與耕地三七五減租條例第17條第4 款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用（最高法院97年度台上字第254 號裁判意旨參照）。⑶再按耕地三七五減租條例第6 條第1 項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例意旨參照）。
㈡、原告主張被告等就系爭土地辦理休耕，該當於耕地三七五減租條例第16條規定之耕地租約無效事由，或同條例第17條第
1 項第4 款之租約終止事由云云。經查，系爭土地自83年起，陸續由被告等或其前手申請休耕，休耕作業係基於調整耕作制度活化農地計畫，並無強制性，又系爭土地於休耕期間尚有種植芋頭、食用玉米、茭白筍等作物等情，有新北市三芝區公所104 年10月1 日新北芝民字第0000000000號函、新北市三芝區公所104 年10月29日新北芝民字第0000000000號函、行政院農業委員會農糧署104 年12月1 日農糧產字第0000000000號函暨檢附之休耕資料等件（見本院卷㈡第9 至10、14至21、26頁）附卷可稽，惟依前揭說明，耕地三七五減租條例第16條所規定之「不自任耕作」，兼指轉租或將耕地借與他人使用等情形，與休耕之情形顯屬有間，又承租人為配合農業政策及維護地力申請休耕，尚難認主觀上有放棄耕作權之意，亦與耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款所稱「不為耕作」之情形有別，自不該當於上開規定之耕地租約消滅事由。
㈢、又原告主張被告等之前手鄭金水參加原告81年3 月22日會議，當日討論事項決議：「1 、本祭祀公業所屬土地擬售出水田部份，依照三七五條例分與佃農，是否可行請公決？決議：照案通過。」等情，是鄭金水應已同意放棄耕作權云云，雖據原告提出81年3 月22日祭祀公業管理委員會委員會議紀錄（見本院卷㈠第77至79頁）為據。惟查，依原告所提出之該會議紀錄，鄭金水僅係列席之佃農代表之一，會議紀錄上亦未記載列席佃農代表之意見為何，自無從據此推論被告等之前手鄭金水已放棄耕作權。
㈣、再原告主張102 年11月23日原告派下員大會通過出售不動產後，被告等由江文枝出面與原告協商，已於103 年間與被告等達成放棄耕作權之口頭協議等情，雖舉⑴證人即原告之監察人江庚申於審理中證稱：因原告有出售系爭土地之計畫，而土地過戶必須檢附承租人放棄耕作權同意書，所以伊於10
3 年間出面和被告討論放棄耕作權的事，103 年間伊是與江文枝協商，江文枝口頭說他可以代表其他被告，當時江文枝要求原告依耕地三七五減租條例規定就被告五人為金錢賠償，於扣除被告五人所占有原告所有之其他土地600 坪以出賣給第三人同樣之價格出售給被告五人後，如果還有剩餘再將金錢給被告五人，如果達成此條件，就願意放棄耕作權，當時沒有簽立書面協議，後來伊等向被告要放棄耕作同意書時，江文枝又反悔了；因江文枝反悔先前所提條件，原告方面只好繼續努力分別和其他被告協議，於104 年1 月8 日和被告鄭建宏、江萬財、鄭萬傳簽立協議書，該三人於簽立協議書同時已依協議書第2 條簽立放棄耕作同意書，並取得原告給付之100 萬元，另被告盧夢部分伊等也有去找她協議，是於104 年1 月8 日之後與她達成放棄耕作之協議，協議內容與鄭建宏等三人104 年1 月8 日協議書內容相仿，只是第2條原告給付金額部分改為30萬元，當時盧夢就有簽具放棄耕作同意書，原告也有給付盧夢30萬元，嗣後盧夢於105 年2月間補簽協議書等語（見本院卷㈡第64至65頁）；⑵證人即原告之派下員江政發於審理中證稱：103 年間伊有與江庚申和其他兩人一起去找江文枝，當時江文枝有提出金錢補償及扣抵所占有之其他土地價金等條件，表示這樣就願意放棄耕作權等語（見本院卷㈡第66頁）；⑶被告鄭建宏、江萬財、鄭萬傳等三人於104 年1 月8 日簽立之協議書，記載：「一、雙方確認江文枝與乙方協商之條件，即甲方放棄系爭七筆土地耕地租賃權，乙方補償34-4、34-5、34-15 地號等土地三筆，其餘土地差額乙方另以甲方房屋相鄰之土地或金錢（以每坪1 萬2,000 元）補償。二、甲方簽具放棄耕作同意書時，乙方即借款100 萬元予甲方，日後由上開耕地補償金抵償。」等語（見本院卷㈠第117 頁）；⑷被告盧夢於審理中陳稱：伊知道江萬財等三人於104 年1 月8 日簽立協議書，是鄭建宏跟伊說的，伊很早就有簽放棄耕作同意書及拿到30萬元，並於105 年間補簽協議書，伊所簽的協議書內容同江萬財等三人所簽的協議書，只是第2 條補償伊的金錢部分為30萬元等語（見本院卷㈡第66至68頁）為據。惟查，承租人同意接受出租人之條件而放棄耕作權非屬等閒之事，依常情當立具書面以茲明確，本件原告於104 年間才取得被告鄭建宏、江萬財、鄭萬傳、盧夢所簽立之放棄耕作權協議書或放棄耕作同意書，並如前述由被告鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳四人會同原告以部分承租人放棄耕作權之一部為由辦理租約變更，而經新北市三芝區公所准予租約變更登記，然被告江文枝是否亦與原告達成放棄耕作權協議或仍在協商階段、其條件是否與其他被告完全相同，洵屬有疑。是本件僅足認定被告鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳於104 年間簽立放棄耕作權之協議書及放棄耕作同意書時，有放棄耕作權之情形，而無從認定被告江文枝亦有該情。
㈤、繼原告主張被告等已繼續一年以上未實際耕作，雖據被告江文枝否認在案，惟查，依前述原告所提出之被告鄭建宏、江萬財、鄭萬傳三人於104 年1 月8 日所簽立之協議書，記載：「三、雙方確認本件七筆土地均由江萬財單獨耕作並領取休耕補助，甲方就此事項不得向乙方要求任何補償。」等語（見本院卷㈡第117 頁），且經被告鄭建宏等三人於審理中均稱：伊等簽立協議書並沒有被逼等情（見本院卷㈠第166頁背面），並有前述新北市三芝區公所104 年10月1 日新北芝民字第0000000000號函檢送之系爭土地休耕資料，顯示於本件103 年發生爭議前之最近一期休耕僅由被告江萬財一人申請並領取休耕補助，被告江文枝則於100 年後迄本件爭議發生前並無任何申請紀錄等情可參（見本院卷㈡第9 至10頁），足認被告江文枝確有非因不可抗力繼續一年無實際耕作之事實；又如前述被告鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳四人於104 年間即已簽立放棄耕作權之協議書或放棄耕作同意書，顯難認尚有在系爭土地上基於承租人地位實際耕作之情，迄本件審理終結時已逾一年以上，是該四人亦有非因不可抗力繼續一年無實際耕作之情形；足認本件被告鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳、江文枝均有非因不可抗力繼續一年無實際耕作之情事。至被告江文枝雖於訴訟中提出自行繪製之所謂被告五人實際耕作範圍示意圖及相片等件（見本院卷㈡第55至60頁），然該等相片僅顯示土地上有零星作物，無從證明係何人、由何時耕作，且與前述被告鄭建宏等人簽立之協議書內容不符，復與被告盧夢於審理中明白承認從未在系爭土地上耕作等語（見本院卷㈡第67頁背面）相悖，顯係臨訟所作而無可採，無從為被告有利之認定，併為敘明。
㈥、另原告主張系爭土地中之6-4 、6-5 、16-7地號三筆土地之○○○區○○○○道路用地而非耕地等情，為兩造所不爭執，並有新北市政府104 年7 月3 日新北府地籍字第0000000000號函（見本院卷㈡第44至46頁）可參，亦足認該部分土地確有耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款所規定之「經依法編定或變更為非耕地使用」之情形。
㈦、綜上，系爭耕地租約之承租人就系爭七筆土地有放棄耕作權、非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，又系爭土地中之6-4 、6-5 、16-7地號三筆土地有變更為非耕地使用之情形，則原告主張該當於耕地三七五減租條例第17條第1 項第2、4 、5 款規定之終止事由，而分別以民事準備狀、民事準備狀（續二）之送達為終止租約之意思表示，並提出送達回證為憑（見本院卷㈠第145 至148 頁、卷㈡第142 至145 頁），尚非無據。從而，系爭耕地租約業經原告依法終止，則兩造間之耕地租賃關係已消滅，洵堪認定。
二、關於原告請求被告等返還系爭土地、確認被告等無優先承買權存在，有無理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。本件如前述兩造間耕地租賃關係已消滅，被告等亦未主張有何占有系爭土地之其他權源，從而，原告依所有權人之物上請求權，請求被告等返還系爭土地，洵屬有據。
㈡、又按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄，耕地三七五減租條例第15條第1 項定有明文。本件原告於103 年6 月12日雖曾就包含系爭土地在內之51筆土地與龍巖公司簽立不動產買賣契約，經被告等爭執有優先承買權等情而生本件爭議，惟上開買賣契約業於10
4 年1 月26日解除，有原告提出之不動產買賣契約及備忘錄附卷可稽（見本院卷㈠第149 至157 頁），該買賣契約既已不存，相關買賣標的之耕地承租人本無從再依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定主張優先承買權；且如前述兩造間之耕地租賃關係業已消滅，被告等已無耕地承租人之身分，就系爭土地自無任何優先承買權可言；從而，原告請求確認被告等就系爭土地無優先承買權存在，亦屬有據。
三、揆諸前揭各節所述，原告提起本件訴訟，請求判決如主文第
一、二項所示，為有理由，應予准許。
四、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 江俐陵附表：
新北市○○區○○○○段○○○段0 地號、6 地號、6-1 地號、6-4 地號、6-5 地號、16地號、16-7地號土地