臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第528號原 告 侯貞雄訴訟代理人 蘇家弘律師
郭睦萱律師上 一 人複 代理人 湯惟揚律師被 告 張盛玄訴訟代理人 土登中興上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國105 年6 月
1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第
1 項、第3 項定有明文。查本件原告起訴時，原以張盛玄、張盛局、張盛灝為被告，而請求確認「㈠原告就桃園縣政府
103 年度第1 批代為標售地籍清理未能釐清權屬之坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（標號：00000-00、00000-
00、00000-00），對於被告有優先承買權存在。㈡原告就桃園縣政府103 年度第1 批代為標售地籍清理未能釐清權屬之坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（標號：00000-00、00000-00、00000-00、00000-00、00000-00），對於被告有優先承買權存在。」，嗣於本院審理中，撤回對張盛局、張盛灝之訴訟，其2 人未提出異議，視為同意撤回，核與前揭規定均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告係第三人明台育樂股份有限公司（下稱明台公司）之董事，擁有該公司實際經營權，緣明台公司經營之龍潭高爾夫球場有部分土地座落在桃園縣龍潭鄉（已改制為桃園市○○區○○○○段第401-1 、346-3 、352 、405-1 地號土地，故明台公司為取得更大範圍面積以經營球場，曾於民國92年12月27日與被告及訴外人張盛局、張盛灝等
3 人簽立協議書（下稱系爭協議書），雙方約定由明台公司以同地段395 地號等15筆土地與被告及張盛局、張盛灝共有之前揭三角林段第401-1 、346-3 、352 、405-1 地號土地應有部分，為交換土地、互易持分之協議，明台公司並同意提供市價高達新臺幣（下同）1,840 萬元之高爾夫球會員證
8 人份給付予被告及張盛局、張盛灝；明台公司業已依系爭協議書約定全數將土地移轉至被告及張盛局、張盛灝名下，惟被告及張盛局、張盛灝遲未按系爭協議書辦理產權過戶予明台公司或其指定之人即原告。嗣因被告依系爭協議書應移轉之三角林段第352 地號、第346-3 地號土地（重測後為三林段第577 地號、第602 地號土地，下稱系爭土地）之部分共有人所在不明，桃園市政府依地籍清理條例、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法辦理103 年度第1 批土地代為標售，被告非但未通知原告或明台公司系爭土地標售事宜，竟違反系爭協議書之契約義務，而為競標行為，雖明台公司指定董事長吳寶順以個人名義投標，然因競標金額未及被告，而由被告於103 年7 月2 日標得標號00000-00、00000-00、00000-00（即○○段000 地號土地）及標號00000-00、00000-00、00000-00、00000-00、00000-00（即○○段000 地號土地），由於原告本即為系爭土地共有人之一，旋於同年
7 月7 日以共有人身分，依地籍清理條例第12條第3 款、第
4 款主張對系爭土地有優先承買權，惟桃園市政府函復本件得標人即被告張盛玄，本即為系爭土地共有人，依法其他共有人不得主張優先承買權，而否定原告之優先承買權。觀諸系爭土地地處偏僻，又位在龍潭高爾夫球場內，被告標得系爭土地根本不可能自用，其惡意違反約定，未將系爭土地移轉予原告，甚且刻意以土地名義上共有人身分參與前揭標案並得標，顯為令原告高價取得球場土地，係以損害他人為目的，以謀其私利，完全違反系爭協議書之保護債權人利益、協力債權人履行契約、適時的資訊告知及合於契約本旨之忠實履行等從給付與附隨義務，是被告依系爭協議書原即有移轉系爭土地予明台公司或原告之義務，自不得以現仍登記為系爭土地共有人為由，對抗原告主張之優先承買權。被告雖抗辯其未履行系爭協議書，係因原告就應移轉之土地未為抵押權塗銷登記，然查：該最高限額抵押權早於系爭協議書簽訂前即89年7 月24日即已設定，被告簽訂系爭協議書時對此知之甚詳，且願意承受，倘明台公司與被告間有塗銷之協議，何以未載於系爭協議書，況上開最高限額抵押權業於系爭土地標售前之同年6 月17日塗銷，是被告此部分抗辯，顯係臨訟捏造之藉口。另被告抗辯明台公司尚未將352 地號割出1332平方公尺予被告，而主張其未違約，然查：有關系爭協議書第2 條第3 項係規定「甲、乙兩方另同意將共同所持有三角林段352 地號土地，同意於地籍圖上確認之位置，並經協議圖面分割1332平方公尺（36公尺×37公尺）之土地由甲方重新登記至乙方三人名下。…」，顯然被告依約應先將全部持分過戶予原告，原告始有義務自該土地分割出1332平方公尺，「重新登記」予被告名下，是被告抗辯此節並無理由。又被告既否定原告就系爭土地有優先承買權，則原告自有確認利益。爰提起本訴請求確認原告之優先承買權存在等語。並聲明：㈠確認原告就桃園縣政府103 年度第1 批代為標售地籍清理未能釐清權屬之坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（標號：00000-00、00000- 00 、00000-00），對於被告有優先承買權存在。㈡確認原告就桃園縣政府103 年度第1 批代為標售地籍清理未能釐清權屬之坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（標號：00000-00、00000-00、00000-00、00000-00、00000-00），對於被告有優先承買權存在。
二、被告則以：明台公司為興建高爾夫球場，自78年間起即強行竊佔被告土地，嗣雙方於92年12月27日簽訂系爭協議書，然明台公司遲未將交換持份之重測前桃園市○○區○○○段39
5 、396 、397 、416 、408-5 地號土地上共同擔保之最高限額抵押權11億5,560 萬元予以塗銷；且明台公司亦未依系爭協議書約定之93年6 月30日前完成前揭土地交換過戶，並將577 地號分割，使被告仍得保留1,332 平方公尺之土地，迄今違約金已達數千萬元，故被告始未完成土地持份交換。又明台公司依系爭協議書對被告得以請求移轉系爭土地，僅屬不動產移轉登記請求權之債權性質，不生物權效力；且原告並非系爭協議書當事人，自不能據此主張權利，是被告張盛玄係以系爭土地共有人身分參與前揭標案，拍定買受系爭土地，並於103 年8 月12日繳清全部土地價款1,456 萬8,30
4 元，原告無由主張優先承買權，且原告並無受確認判決之法律上利益，應不得提起本件訴訟等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨參照）。經查，原告主張被告依系爭協議書之附隨義務，不得拒絕原告以土地共有人身分行使優先承買權，為被告所否認，則原告就系爭土地是否有優先承買權存在，將影響原告得否請求以同一條件購買系爭土地應有部分，亦即原告之法律上地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法尚無不合。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告及被告均為系爭土地之共有人。
㈡明台公司於92年12月27日與被告及張盛局、張盛灝簽訂系爭
協議書，雙方約定，明台公司將重測前桃園市○○區○○○段○○○ ○號等15筆土地與被告及張盛局、張盛灝共有之桃園市○○區○○段○○○ ○號、602 地號、577 地號及770 地號等4 筆土地為互易持分之協議，被告及張盛局、張盛灝按系爭協議書，應辦理產權過戶予明台公司或其指定之人。
㈢明台公司已依系爭協議書將應移轉之土地應有部分，全數履
行完畢。被告依系爭協議書應移轉之土地應有部分，全數未移轉。
㈣明台公司於本案桃園市政府標售土地前之103 年6 月17日，已將應過戶給被告之土地其上抵押權之負擔塗銷完畢。
㈤桃園市政府代為標售103 年度第1 批地籍清理未能釐清權屬
土地，系爭土地其中標號為00000-00、00000-00、00000-00（即桃園市○○區○○段○○○ ○號土地）、00000-00、00000-00、00000-00、00000-00、00000-00（即桃園市○○區○○段○○○ ○號土地），該案得標人為被告。
㈥原告於103 年7 月7 日依地籍清理條例第12條第3 、4 款規
定，向桃園市政府主張行使對前揭標案之優先承買權，桃園市政府103 年8 月12日府地籍字第00000000000 號函，以「
二、直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例代為標售之土地，倘由土地共有人之一得標買受者，其他共有人應不得主張優先購買。」為由，表示因得標人被告張盛玄為土地共有人，故否准原告行使系爭土地之優先購買權。
五、兩造之爭點為：㈠原告得否以系爭協議書向被告主張就系爭土地有優先承買權
存在？⒈按主管機關依地籍清理條例規定代為標售之土地，其優先購
買權人及優先順序如下：「一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」為該條例第12條第1 項所明定。又「土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照；再觀諸土地法第34條之1 執行要點第10點第10款規定「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。」，亦同旨趣。故內政部於101 年12月20日以台內地字第0000000000號函釋略以：「直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例代為標售之土地，倘由土地共有人之一得標買受者，其他共有人應不得主張優先購買。」，即無違上開規範意旨。從而，主管機關依地籍清理條例代為標售土地，共有土地之他共有人得於地方政府主管機關代為標售土地時主張優先購買權，惟上開規定係適用於第三人為買受人之情形，倘共有土地之他共有人即為得標買受人，則其他共有人不得主張優先購買。
⒉系爭土地經桃園市政府代為標售，被告於103 年7 月2 日得
標時，確為共有人之一，為兩造所不爭執，則依前揭說明，原告就該標案自不得主張優先承買權。原告雖執前詞置辯，惟查：原告依據系爭協議書所得行使者，係屬債權性質之請求移轉登記請求權，在未為請求移轉所有權，並登記完成前，被告仍為系爭土地共有人，故被告於斯時得標前揭標案，仍有前揭規定之適用，亦即其他共有人不得主張優先承買權。至被告此舉是否有違反系爭協議書之契約主給付義務、從給付義務或附隨義務，僅屬義務違反後債務不履行或侵權行為等損害賠償之範疇，尚非依據系爭協議書之義務，而得推論「得以系爭協議書請求登記為所有權人之人」（本件原告之主張）對被告就系爭土地有優先承買權存在，故被告是否有違反系爭協議書之契約義務，與本件優先承買權得否行使，並無影響；況原告並非系爭協議書之當事人，縱明台公司業於104 年3 月8 日簽立聲明書（見本院卷一第145 頁），將系爭土地指定移轉予原告，惟亦在103 年7 月2 日原告得標後之行為，故在104 年3 月8 日之前，尚難謂原告就系爭協議書有何權利可資主張。原告復主張被告投標行為屬權利濫用乙節，經查：被告具有參與該標案之積極、消極資格，依法自得投標並得標，至其投標之目的如何、是否為供自住使用，僅屬法律行為之動機，且依系爭協議書，兩造究應如何履行，有無何方得以行使同時履行抗辯之事由等情，均有爭執，尚屬不明，是自不能以被告投標行為，而認確係故意損害原告為目的，屬權利濫用，是原告此部分主張，並不足採。
㈡據上，被告是否有違反系爭協議書之契約義務，與本件優先
承買權得否行使，既無影響，則兩造就系爭協議書履行方式及效果等爭點，均無論述之必要。
六、綜上所述，原告所舉事證均無法證明其就系爭土地對被告有優先承買權存在，則其請求確認如訴之聲明，均屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 20 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 7 月 20 日
書記官 張淑敏