臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第537號原 告 陳嬛聲訴訟代理人 張世興律師兼送達代收人被 告 陳明聲
陳慶聲張夷如陳牧柔陳頌聲陳詹孟姜陳讚聲陳美成兼 前一人 闕瑞一法定代理人共 同 簡旭成律師訴訟代理人被 告 陳澄聲
陳婉聲陳慧如財政部國有財產署前 一 人 莊翠雲法定代理人訴訟代理人 黃偉政
黃文祥律師王寶輝律師複代理人 陳明隆律師追加被告 臺北市政府財政局前 一 人 蘇建榮法定代理人訴訟代理人 古明峰律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國105年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定者，得追加其原非當事人之人為當事人，為民事訴訟法第255條第1項第5款所明定。本件原告起訴時，以被告陳明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚聲、陳美成、闕瑞一、張夷如、陳牧柔為被告，嗣被告以原告既係對共有物行使優先購買權訴訟標的必須對全體共有人合一確定等語，故原告追加其餘共有人即陳澄聲、陳婉聲、陳慧如、財政部國有財產署、臺北市政府財政局為被告（本院卷一第172 頁至第176 頁），即與上開條文規定相符，應予准許。
二、本件被告陳澄聲、陳婉聲、陳慧如未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠緣坐落新北市○○區○○段00000000000000000000地
號土地（以下稱為系爭土地），兩造係分別共有關係，被告陳明聲等9人依土地法第34條之1規定處分出售系爭土地，並以103年6月19日第1476號存證信函，通知原告行使優先購買權，原告則以103年6月27日第1095號存證信函行使優先購買權，回覆被告，並通知辦理所有權移轉登記事宜，惟被告均不予置理。按原告既經行使優先購買權，兩造間即成立買賣關係，惟被告不履行出賣人義務，原告爰依買賣關係及民法第348條規定，提起本件訴訟。
㈡原告行使優先購買權符合土地法第34條之1以同樣條件優先承購之規範意旨：
⒈原告係就與被告間共有之系爭7筆土地「全部」主張優先
承購，自符合土地法第34條之1以同樣條件優先承購之規範意旨及被告提出之最高法院民事判決意旨：
⑴依被告提出之最高法院100年度台再字第46號民事判決
：「執行法院於拍賣上開第517、519、519之3及519之4號4筆土地時，業於拍賣公告上載明4宗土地合併拍賣，則拍定人應受此合併拍賣條件之拘束，不容任意變更。而僅就其中一筆土地為購買。再審原告同時為系爭517號及519之3號之共有人，其就該共有之土地固可行使優先購買權，亦應受合併拍賣之條件之拘束。再審原告僅就系爭517號土地行使優先購買權，未就合併拍賣之519之3號土地一併行使優先購買權，自違反土地法第34條之1以同樣條件優先承購之規範意旨，難認以生優先承買之效力。」等語。
⑵依被告提出之最高法院100年度台上字第432號民事判決
：「查系爭強制執行事件，係拍賣519地號等4筆土地，拍賣公告業已註明『上開不動產4宗《合併拍賣》，請投標人分別出價』」、「本件執行法院將上訴人為共有人之系爭土地（註：指517地號）及519之3地號土地應有部分二分之一合併拍賣，並經被上訴人予以合併標買而拍定，嗣執行法院亦通知上訴人該2筆土地其均有優先承購權，上訴人就此拍賣條件並未於拍賣程序終結前，依強制執行法第12條第1項規定聲明異議，其欲行使共有人優先承購權，即應受此拍賣條件之拘束。上訴人既僅就系爭土地標示優先承購，而未就519之3地號土地一併行使優先承購權，殊難認已生優先承購之效力」等語。
⑶基上，合併拍賣有517、519、519之3及519之5等4筆土
地，當事人同時為517號及519之3號2筆土地之共有人，當事人得就該筆土地行使優先購買權，惟當事人僅就517號土地行使優先購買權，未就合併拍賣之519之3號土地行使優先購買權，未就合併拍賣之519之3號土地行使優先購買權，依前揭最高法院判例意旨，認為違反土地法第34條之1以同樣條件優先承購之規範意旨，難認已生優先承買之效力。
⑷查本件被告雖出售16筆土地，但原告僅為系爭41、42、
79、80、81、82、83地號7筆土地之共有人，因此，原告就系爭7筆共有土地「全部」主張優先承購，依上說明，自符合土地法第34條之1以同樣條件優先承購之規範意旨及被告提出之最高法院判例意旨。
⒉原告係主張就系爭7筆共有物全部按同一價格為承購，而
非主張僅承購其中若干應有部分，是原告行使優先承購權自符合土地法第34條之1規定之情形及被告提出之最高法院97年度台上字第2222號判決意旨。
㈢原告依買賣關係及民法第348條規定為本件請求，實有理由：
⒈被告陳明聲等9人與第三人業已簽訂土地買賣契約書，買
賣標的物與價金均合意明確，即成立買賣契約，而非預約，原告依土地法第34條之1以同樣條件行使優先承購權，是以兩造間自成立以土地買賣契約書約定之買賣關係，而非屬預約性質。因此，原告依買賣關係及民法第348條規定為本件請求，實有理由。
⒉被告財政部國有財產署北區分署之抗辯，均無理由：
⑴依土地法第34條之1規定處分出售系爭土地，係被告陳
明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚聲、陳美成、闕瑞一、張夷如、陳牧柔等9 人，原告亦係受通知人，倘若原告不行使優先購買權，原告之權利亦將一併遭處分，財政部國有財產署北區分署主張：原告權利之行使有悖誠信原則云云，委無可採。
⑵系爭土地抵繳稅款之時間係97年5月9日，距被告陳明聲
等9人於103年6月間通知出售系爭土地，已長達6年有餘；且部分土地、部分共有人又有發生繼承、贈與等情事；又原告不知悉陳明聲等9人洽談出售系爭土地情事，係事後受通知之人；再陳明聲等9人出售之16筆土地中，原告僅與渠等就系爭7筆土地為共有，其餘與原告無涉。豈料，財政部國有財產署北區分署不就事論事，不依法論法，卻故意曲解，訴諸泛道德，污衊原告，而諉稱「嗣共有人即原告與共同被告陳明聲等8人，依上開規定抵稅後，即持土地整體利用開發為藉口，蓄意操作土地法第34條之1規定之多數決，欲以每平方公尺4,783元…確已損害國家財產權益至鉅，即非有當」、「姑不問就系爭國有土地，乃共有人間先以抵稅之名於前，再假借土地法第34條之1操作底價處分共有土地於後，其一方面享受國家稅賦改革之優惠，另一面明知國家依法並無行使優先購買權依據之實情，片面利用法律漏洞，遂行實質逃稅及侵害國家財產之脫法行為，顯與課稅公平、誠信原則有悖」云云，依上說明，洵不可取。
㈣被告財政部國有財產署北區分署僅就系爭41、79、80等3筆
土地有持分，雖其為系爭土地出售處分而假處分自己管理之系爭土地，亦即其為假處分之債權人，因此，並非屬第三人之假處分，就本件原告請求被告為移轉登記，自不生影響等語。
㈤聲明：
①被告陳明聲應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表一所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
②被告陳慶聲應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表二所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
③被告陳頌聲應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表三所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
④被告陳詹孟姜應將坐落新北市○○區○○段00000000地號如附表四所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑤被告陳讚聲應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表五所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑥被告闕瑞一應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○號如附表六所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑦被告陳美成應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○號如附表七所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑧被告張夷如應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○號如附表八所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑨被告陳牧柔應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○號如附表九所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑩被告陳澄聲應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表十所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑪被告陳婉聲應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表十一所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑫被告陳慧如應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○號如附表十二所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑬被告財政部國有財產署應將坐落新北市○○區○○段○○○
○○○○○○號如附表十三所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑭被告臺北市財政局應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○
○○○號如附表十四所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
⑮訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠被告陳明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚聲、陳美成、闕瑞一、張夷如、陳牧柔等辯稱：
⒈原告欲行使優先購買權，應就契約內16筆土地，總價金
145,673,300元之買賣條件全部接受，不得主張其中所有○○○區○○段41、42、79、80、81、82、83等7筆土地行使優先購買權，僅就此7筆土地請求移轉過戶。
⑴按「土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或
建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權。」（最高法院100年度台再字第46號判決參照）相同判決意旨尚有最高法院100年度台上字第432號判決、98年度台上字第1285號判決、86年度台上字第1089號判決。
⑵原告雖稱其僅為其中7筆土地之共有人，自得僅就其爭7
筆行使優先購買權，而認與前揭最高法院判決意旨相符，惟原告之主張恐有誤解，蓋其雖得就共有之7筆土地行使優先購買權，但行使優先購買權後應依原買賣契約之一切條件接受之，包含買賣總價金及其他出售土地之契約條件，亦即16筆土地合併出售為買賣雙方成交之買賣條件，任何1筆土地共有人欲就其中1筆地號主張優先承購權，則其他土地要附帶合併購買，並非就其他土地行使優先承購權，而是因就其中1筆主張優先承購而「必須依原買賣條件一起附帶購買其他土地」，絕非就非共有土地行使優先承購，就此相同意旨（最高法院98年台上字第1285號判決參照）。
⑶如認原告得請求移轉登記，被告主張同時履行抗辯，請求原告於給付買賣價金145,673,300元後為移轉登記。
⒉再者，原告就其所有之7筆土地，請求該7筆土地其他共有人移轉其應有部分，亦非法所許：
⑴「共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地
者，他共有人雖亦得依同條第4 項規定，以同一價格優先承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金。至於共有人出賣共有土地未合於土地法第34條之1 第1 項規定之情形，其出賣之標的既為共有物，則他共有人亦不得逕認該共有人係出賣其應有部分，而僅就該應有部分主張優先承購」（最高法院97年度台上字第2222號判決意旨參照）。
⑵土地法第34條之1執行要點第1條規定：「依土地法第34
條之1規定，部分共有人就共有土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。」⑶故原告聲明請求被告應移轉共有物，而非移轉各該共有
人應有部分。另如前一大點所述，原告應接受買賣契約內之所有一切條件，故原告應向契約內16筆土地之共有人請求共有物移轉登記，而非僅就其中7筆土地之共有人請求移轉登記等語。
⒊聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
㈡被告財政部國有財產署辯稱：
⒈對於原告起訴主張之原因事實及共同被告陳明聲等8人抗辯，分別陳述如後：
⑴就本件原告主張之原因事實部分：
①查江北段83地號等7筆土地為兩造及共同被告陳明聲
、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚聲、陳美成、張夷如、陳牧柔、陳澄聲、陳婉聲、陳慧如及臺北市政府財政局所共有，為兩造所不爭執。
②共同被告陳明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚
聲、陳美成、張夷如、陳牧柔前於103年6月19日，依土地法第34條之1規定出售上開系爭7筆土地，以及同段84、123、126、127、1231、1232、1233、1234、1235地號等共計16筆土地予訴外人利達影音科技股份有限公司（以下簡稱為利達公司），並以存證信函通知原告得以同一條件行使優先購買權，該同一條件略為：
１出售範圍：上開16筆土地所有權應有部分全部，面積為3045.2平方公尺。
２每平方公尺以4,784元計算，總價金：145,673,300元。
３其餘付款方式等條件，詳如上開存證信函。
③江北段83地號等7筆土地乃兩造與共同被告陳明聲等
人共有，原告於法定期間內通知共同被告陳明聲等8人行使優先購買權，並辦理土地所有權移轉登記事宜，詎共同被告陳明聲等8人均置之不理，有存證信函可憑。則原告既依法行使優先購買權，買賣關係即已成立，執而依民法第38條提起本件請求。
⑵而共同被告陳明聲等8人逕以土地整體開發為理由，就
兩造等共有之系爭7筆土地及同段84地號等9筆土地（共計16筆土地）與利達公司間訂立買賣契約。
⒉江北段39筆地號土地抵繳遺產稅高達19,548,056元，並勾
稽比對原告及共同被告陳明聲等8人間分謀同進，利用土地法第34條之1規定蓄意出賣其中16筆土地之具體事證；姑不論原告僅以其共有之江北段83地號等7筆土地行使優先購買權，顯與要件不符，其起訴請求移轉登記，已非適法；抑且，本件上開7比地號土地中之41、79、80地號土地，已遭共有人即被告為假處分聲請限制移轉登記，並起訴請求分割共有物；而原告行使優先購買權並訴請移轉登記，即令追加共同被告請求移轉其應有部分為適法，惟本件優先購買權之行使尤與要件不符，其請求仍非有據。
⒊本件原告之請求，徒具法規之形式，實質利己損人，以法
害義，其權利之行使有悖誠信原則，尤損害全民權益至鉅，謹陳述原因事實及其依據如後：
⑴系爭41、79、80地號土地本即公共設施保留地，不僅無
須繳納遺產稅，其繼承人反依遺產及贈與稅法規定持之抵繳遺產稅款而移轉登記為國有及臺北市政府財政局所有，亦屬共有人間明知之事實。
⑵被繼承人陳正聲所有江北段39比地號土地，於97年8月
間經依法估定每平方公尺5,714元等為標準，憑以抵繳遺產稅後；詎原告與共同被告陳明聲等8人即於103年間持土地整體利用開發為藉口，蓄意利用土地法第34條之1規定之多數決，欲以每平方公尺4,783元之顯不相當低價（即每坪約15,812元）,藉由蠶食鯨吞之手段，處分經被告依國有財產計價方式第2點所查估之合理市00000000000000000000000000段00000000地號國有土地持分。
⑶姑不論，本件於103年間以每平方公尺4,783元出賣系爭
土地，一面已與市場客觀價值顯不相當；又一面僅達97年間抵繳遺產稅所估定之每平方公尺5,714元之83%，則：
①倘遂原告之請求，則國有應有部分事實上僅得分配價
金遠低於被告依法查估市價約10倍，確已損害國家財產權益至鉅，豈非以全民權益貼補而實質圖利原告及其他共有人，即非有當。
②益見共有人兼有抵稅之名於先，在假借土地法第34條
之1之多數決以低價處分共有土地於後，其利用國家稅賦改革及不可能行使優先購買權之事實而遂行實質逃稅之脫法行為，即與課稅公平、誠信原則有悖，自有可議。
⒋即令本件原告依土地法第34條之1規定，對於共有土地全部所為之處分為適法，尤屬債權之相對效力；申言之：
⑴土地法第34條之1規定，並未明文限制共有人之被告不
得提起分割共有物之訴資以救濟，即非民法第823條第1項所定之「除法令另有規定外」情形，顯見上開規定均屬共有人固有權利之行使，並無何者應予優先適用之問題，法理至明。
⑵何況，土地法第34條之1規定倘應優先適用，無異變相
形成於程序面排除分割共有物之訴提起之法律漏洞，致使被告喪失共有人之法律上地位，於法即失其適格之當事人，而有以程序剝奪共有人實體上權利之虞，則民法第823 條頓成具文，均無救濟之道，應非法規範體系之目的。
⑶更何況，本件究竟係原告或被告陳明聲等8人得以符合
要件，行使優先購買權尚未有定論，抑且對於本件優先購買權標的物之認定範圍為何，尚有所爭執！從而，被告另訴請求變價分割共有物，猶得藉由公開拍賣競價方式，維護全體共有人及國有財產全民權益，均與土地法第34條之1規定之目的在於消滅共有關係，出賣共有物之目的無違，則本件原告請求，即非適法有據。
⒌退步言之，原告本件之請求以法害義，欠缺正當性，顯然有悖誠信原則，陳述於後：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當（參照最高法院91年度台上字第754號判決意旨）。
⑵次按民法第148條第1項規定所稱權利之行使，是否以損
害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因而所受之損失，比較衡量（參照最高法院103年度台上字第2521號判決意旨）⑶再按民法第148條第2項規定所謂「行使權利」，應涵攝
訴訟行為在內，而此項誠實信用原則之運用，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益。適法院斟酌案件之經過情形，衡量當事人利益，進而論斷當事人提起訴訟，其權利之行使，是否有違誠實及信用之方法（參照最高法院104年度台上字第552號判決意旨）⑷又按土地共有人行使土地法第34條之1第1項規定之權利
，與共有人行使民法第823條規定之權利，均屬私法上保護之權利，上開2種權利之行使保護，雖無何者應予優先保護或排斥之明文，但倘共有人依土地法第34條之1第1項行使權利而影響共有人依民法第823條行使共有物分割請求權，則前者權利之行使，而有故意排斥後者之情形，不免剝奪後者權利之正當行使。其權利之行使顯以法害義，欠缺正當性。
⑸末按土地共有人得依土地法第34條之1第1項之規定行使
權利，其立法意旨在於排除少數共有人，阻礙共有土地之經濟利用效益而為例外之規定，後者則其立法目的在於方便共有土地之經濟利用效益之原則性規定，立法目的各有不同。易言之，後者為原則性之規定，前者為例外性之規定，例外規定只得於特殊情形得以適用，自應從嚴解釋。
⑹本件原告先以不正當方法抵稅取得優惠利益，復以遠低
於市價10倍之價金，依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地，俱如上陳，其權利之行使已見欠缺正當性，似此方法剝奪被告行使民法第823條之權利，而被告行使上開權利，乃以變價分割公開拍賣之方法行之，而本件原告行使土地法第34條之1第1項規定之權利，係片面利用多數暴力犧牲少數權益，則一面足使實體法規定利益失衡，又一面破毀法體制之持平，其權利之行使，尤具欠缺正當性，而有悖民法第148條第1項權利濫用及第2項所定誠信原則之規定，應非法之所許，併此陳明等語。
⒍聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
㈢被告臺北市政府財政局則辯稱：
⒈查本件所有權移轉標的新北市○○區○○段00000000地
號土地，前經財政部國有財產署北區分署依法提起共有物分割之訴，並經法院以103年度訴字第1410號受理在案，合先陳明。
⒉本案共同被告主張應按財政部國有財產署前開共有物分割
案訴之聲明，將前開共有土地辦理變價分割，並按各共有人權利範圍，以價金分配於各共有人。
⒊綜上所述，本局反對原告主張本局應將新北市○○區○○段○○○號等3筆土地持分部分所有權移轉之請求等語。
⒋聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用有原告負擔。
㈣被告陳澄聲、陳婉聲、陳慧如均未曾到庭或以書狀作何聲明陳述。
三、本件原告主張與被告陳明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚聲、陳美成、張夷如、陳牧柔、闕瑞一等9人，均為系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等7筆土地之共有人，被告陳明聲等9人於103年5月28日與訴外人利達公司訂立土地買賣契約書，將前揭7筆土地，及同地段84、123、126、127、1231、1232、1233、1234、1235地號等9筆，合計為16筆土地出售予訴外人利達公司；被告陳明聲等9人再於103年6月19日，依土地法第34條之1第2項、第3項、第4項規定通知包括原告，及被告陳澄聲、陳慧如、陳婉聲、財政部國有財產署、臺北市政府財政局等共有人，原告則兩度以存證信函向被告陳明聲等9人表示行使優先購買權等情，乃為被告陳明聲等9人，及被告財政部國有財產署、臺北市政府財政局所均不爭執，且有前開土地登記謄本、土地買賣契約書、存證信函等卷內可稽，自可採為真實。
四、原告主張對系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等7筆土地行使優先購買權，被告等應將如聲明所示之系爭土地應有部分移轉登記予原告，則為被告陳明聲等9人及被告財政部國有財產署、臺北市政府財政局所否認，並以上開情詞置辯。則於本件所應審究者，乃被告陳明聲等9人所出售予訴外人利達公司之土地，係包括系爭41、42、79、80、81、82、83地號等7筆土地在內之共16筆土地，而原告僅就上述7筆土地主張以「相同條件」優先購買，是否有理由？㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。前揭第34條之1第4項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，最高法院65年台上字第853號判例亦闡釋清楚。
㈡對於本件爭點，最高法院有見解認「按土地法第34條之1第4
項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權之共有人承買全部標的，縱執行法院於拍賣公告載明『本件合併拍賣之部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買』之條件，亦不得拘束該合併拍賣之部分標的有優先承買權之共有人，而駁回其僅對該共有部分標的行使優先承買權。」（97年度台抗字第602號裁判意旨），似認為他共有人，僅能就自己共有之土地行使優先購買權；惟亦有見解稱「土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項『合併出賣』之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權。」（100年度台再字第46號民事裁判意旨），則似又認行使優先購買權之他共有人必須依照出賣之共有人與他人所定原買賣契約之一切條件，購買合併出賣之全部土地。
㈢本院基於下述理由，認為於合併出賣數宗土地之情形，主張
優先購買權者須以出賣人與他人所定買賣契約之條件承購，始符合土地法第34條之1第4項之「同樣條件」：
⒈按土地法34條之1第4項之優先購買權，其立法意旨乃在限
制共有人人數增加，簡化共有關係。出賣之共有人將數宗土地合併出賣時，若其中部分土地得由他共有人優先購買者，將使原可歸併為一之共有關係拆離，無助於共有關係之簡化。
⒉且買賣契約之成立與否及其單價之高低，與出售之條件息
息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其能否成交及價格即可能有異。從買受者立場而言，其一次購買數宗土地，或基於土地面積、格局、是否易於開發等考量，若將該數宗土地之部分析離者，即可能因為面積減少、格局受限、開發效益不足等因素而放棄購買，或因此降低購買價格而有害於其經濟利用。則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離，是所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人係將數筆土地合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。
⒊前揭最高法院97年度台抗字第602號裁判意旨，雖認執行
法院將數執行標的合併拍賣時，不能創設優先承買之效力，然：
⑴土地法第34條之1第4項固未規定數筆土地同時出售時，
共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第34條之1第4項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制，最高法院98年度台上字第1405號判決意旨可資參照。
⑵法院所為合併拍賣，必有其考量，並無可能與應買人以
通謀虛偽意思表示成立多數土地必須合併出售之條件以妨礙他共有人優先購買權之行使，多筆土地合併出售之條件係法院代債務人與應買人間基於契約自由原則所為之約定，並無違公序良俗，即屬有效，其餘共有人主張優先購買，自亦須單獨或與其他未出賣應有部分之共有人共同以同一條件承買，如認為得僅依未出賣應有部分之共有人單方之意思，將買賣雙方約定之條件變更後主張優先購買，則屬對於契約自由及財產自由處分權之不當限制，最高法院另有98年度台上字第1405號判決意旨足為參照。
⑶合併拍賣旨在增加不動產之合併利用價值，對原拍定人
或優先承買權人皆屬有利，並能提高應買或優先承買意願。苟應買人就合併拍賣之標的應買後，優先承買人僅得就其有優先承買權之部分拍賣標的主張優先承買，並強制拍定人須買受其餘未經主張優先承買權之不動產，將使原欲合併拍賣之土地分離而異其所有權人，拍定人或優先承買權人皆無法收合併利用之效，可能降低應買意願，對債權人、債務人殊屬不利。
五、基於前述，出賣之共有人將數宗土地合併出賣時，僅共有其中部分土地之人如欲主張優先購買權者，即須以出賣之共有人與第三人成立買賣契約之一切條件承買，不得部分不接受或予以變更。本件原告主張共有人之優先購買權，對於被告陳明聲等9人與訴外人利達公司所成立之買賣契約條件，包括買賣標的即新北市○○區○○段41、42、79、80、81、82、83、84、123、126、127、1231、1232、1233、1234、1235地號等共16筆土地，價金145,673,300元，以及價金給付方法等等，均應全部接受，原告主張僅就伊共有之41、42、79、80、81、82、83地號等7筆土地優先購買，與土地法第34條之1第4項之規定乃有未合，伊請求被告等移轉渠等就上開7筆土地之應有部分，亦無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果並不生影響，爰不一一審酌論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
民事第一庭法 官 吳坤芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 翁仕衡