臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第61號原 告 陳正義
陳介一陳本源陳玉英陳瑞瑛夏勵枋夏妍錞陳建州陳建志陳建吉陳裕仁陳淑貞共 同訴訟代理人 楊珮君律師
張旭業律師上複代理人 邱珮瑩被 告 陳姸如
陳頡呈陳煌治陳妙妮陳煌橋陳瑛淑共 同訴訟代理人 王耀星律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國104年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖所示A部分，面積三九平方公尺房屋拆除騰空，並將占用之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰肆拾萬伍仟元供擔保後得為假執行，被告如以新臺幣柒佰貳拾壹萬伍仟元預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第5 款定有明文。本件原告起訴時原聲明被告陳姸如應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00號未辦保存登記房屋（占用面積為39平方公尺，下稱系爭房屋）拆除，並將占用土地返還原告（見本院102 年度湖調字第251 號卷，下稱湖調卷，第5 頁背面）。嗣主張陳頡呈、陳煌治、陳妙妮、陳煌橋及陳瑛淑均屬系爭房屋事實上處分權人，而追加陳頡呈、陳煌治、陳妙妮、陳煌橋及陳瑛淑為被告，並聲明其等應共同將系爭房屋拆除並返還系爭占用土地。經核，原告所為係屬追加其主張訴訟標的應合一確定之當事人，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告所共有之系爭房屋未經原告之同意、且無正當權源即占用系爭土地，實屬無權占有。被告固主張其等之被繼承人即訴外人陳火船曾與原告之前手即訴外人陳地、陳萬居就系爭土地簽訂買賣契約並交付占有以興建房屋，故陳火船係有權占有系爭土地云云，惟觀諸系爭土地不動產買賣契約書（下稱系爭契約）僅合意買賣價金以每坪新臺幣（下同）1,100 元計算，買賣標的之坪數卻約定為「暫約24坪，但經地政機關實測分割面積為準」，註明㈡並記載：「第二次款約定甲方（即陳火船）辦理該土地分割登記完畢作成買賣手續完備之時，甲方再付總價款湊足捌成給付乙方（即陳地、陳萬居）」等情，堪認系爭契約關於買賣標的坪數及總價款並未明確約定，且約定日後待土地分割登記完畢時作成買賣手續完備，亦即訂立本約，是系爭契約應係預約而非本約，故陳火船應僅得請求陳地、陳萬居與其訂立本約，在本約訂立之前，陳火船並無本約之權利可得主張，被告為其繼承人，亦無從主張有權占有。
㈡又系爭土地重測前為臺北市○○區○○○段○○○○○○○號，係
於民國64年5 月30日自同段341-1 地號土地分割而來，嗣於68年5 月29日重測公告確定為現地號。縱按系爭契約所稱之待土地分割登記完畢時作成買賣手續完備即訂立本約，則得請求訂立本約之時效應自68年5 月29日起算，迄今亦早已罹於時效。從而，系爭契約既僅係預約，且請求履行訂立本約之請求權已罹於時效，被告自不得以之為有權占有系爭土地之依據，況買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，當無拘束原告之理。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆屋還地等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還予原告；⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為被告之被繼承人陳火船所起造，而陳火船曾與原告之前手陳地及陳萬居簽訂系爭契約以買受系爭土地，雖因系爭土地遭第三人設定而未能依約移轉登記，但業交付占有以供興建系爭房屋；依系爭契約之抬頭可知乃為本約，其中關於記載註明㈡之記載僅係付款方法之約定，非得據此逕認即屬預約，故被告確有權占有等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠被告共有之系爭房屋占用原告共有之系爭土地如本院卷第183頁複丈成果圖所示（下稱附圖）。
㈡系爭土地重測前為臺北市○○區○○○段○○○○○○○號，係於
64年5月30日自同段341-1地號土地分割而來，嗣於68年5月29日重測公告確定為現地號。
四、得心證之理由：㈠被告共有系爭房屋無權占有系爭土地：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（參照最高法院85年度台上字第1120號裁判）。而所謂有正當權源之占有，乃指有其他得利用土地之權利，如地上權人、永佃權人或典權人、承租人、使用借貸人等。
⒉被告雖辯以系爭房屋為被告之被繼承人陳火船所起造，而
陳火船曾與原告之前手陳地及陳萬居簽訂系爭契約以買受系爭土地，雖因系爭土地遭第三人設定而未能依約移轉登記，但業交付占有以供興建系爭房屋云云，固提出不動產買賣契約書1份（本院卷第77-78頁）。惟觀之不動產買賣契約書記載「買主陳火船（以下簡稱甲方）賣主陳地、陳萬居（以下簡稱乙方）」；「乙方自願將前開不動產所有權全部出賣與甲方」；「買賣不動產標示○○○鎮○○○○○段（原）341-1地號地內（即南港路一段八二號）宅後空地至現在排水溝為止東至張銘地厝壁為界西至陳建志厝壁為界前面至王水錦土地為界暫約貳拾四坪但經地政機關實測分割面積為準」；「中華民國伍拾陸年陸月貳拾伍日立」；「民國58年元月9日乙方向甲方收到前記買賣價款新臺幣貳仟元正」等文字。另觀之系爭房屋門牌號碼即為與系爭契約記載相同之臺北市○○區○○路0段00號，而據臺北市稅捐稽徵處南港分處函覆該門牌號碼之最早稅籍記錄表其中「主管科意見」欄記載日期為39年1月1日（本院卷第130頁）。綜以系爭契約所記載陳火船所購買土地之位置為「買賣不動產標示○○○鎮○○○○○段（原）341-1地號地內（即南港路一段八二號）宅後空地至現在排水溝為止東至張銘地厝壁為界西至陳建智厝壁為界前面至王水錦土地為界戰約貳拾四坪但經地政機關實測分割面積為準」之內容，既亦係以相同門牌號碼「南港路一段八二號」房屋為中心，再以之描述陳火船依系爭契約所購買「南港路一段八二號」前後左右土地之範圍。足認系爭房屋於系爭契約在56年間簽立前之39年間即已存在。佐以系爭房屋依其稅籍資料記載折舊年數47年部分之第一層樓面積為57.9平方公尺等情，有稅籍資料1份在卷足憑（本院卷第69-70頁）。而依該面積計算系爭房屋折舊年數47年部分之第一層樓之面積為17.51坪，亦與系爭契約所記載24坪之面積相去甚遠。況系爭契約註明㈡記載「本日甲方備出定頭金新台幣壹萬元交付乙方收入以作買賣決定經乙方照收不另立據第二次俟約定甲方辦理該土地分割登記完畢做成買賣手續完備之時甲方再付總價俟湊足捌成給付乙方尾款全部候至該土地移轉登記完畢之時以乙次付清」等文字。經依系爭契約內容計算陳火船所買賣土地之價金為26,400元（計算式：1,100元×24坪＝26,400元），倘扣除陳火船所交付陳地、陳萬居之定頭金1萬元後，尚應給付土地買賣價金16,400元。惟系爭契約僅於契約末行嗣後記載「民國58年元月9日乙方向甲方收到前記買賣價款新臺幣貳仟元正」等文字，與系爭契約所記載陳火船應給付買賣價金之時點及金額均有未合，而難認陳火船業依系爭契約約定給付買賣價金完畢。況被告請求履行系爭契約之請求權業經原告抗辯已罹於時效，且系爭契約僅有債之效力，不得以之對抗契約系爭土地之所有權人即原告，綜上，故認陳火船依系爭契約所購買之土地之範圍，並非系爭房屋坐落如附圖所示A部分位置等情，應可認定。
㈡此外，被告未能舉證證明系爭房屋占有使用系爭土地有何地
上權、永佃權人或典權或其他承租、使用借貸等之法律上正當權源，則原告主張被告無權占有系爭土地如附圖所示A部分，應堪採信。從而，原告請求被告拆除如附圖所示A部分房屋，並將系爭土地如附圖所示A部分土地返還原告，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示A部分之系爭房屋拆除，將系爭土地返還原告為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
民事第三庭 法 官 黃莉莉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 吳旻玲