臺灣士林地方法院民事判決 104年度簡上字第33號上訴人即附 林秋杏帶被上訴人被上訴人即 賴麗容附帶上訴人上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國103 年10月17日本院士林簡易庭103 年度士簡字第804 號第一審判決提起上訴，本院於104 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。且附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，亦得為之。民事訴訟法第
460 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之。同法第436 條之1 第
3 項亦規定甚明。本件上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）對於第一審判決其敗訴部分提起上訴，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）雖於其上訴期間屆滿後之104 年3 月12日提起附帶上訴（本院卷第84頁），揆諸前揭規定，於法核無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：兩造曾簽有租賃契約（下稱系爭租約），由伊承租門牌號碼台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為民國93年3 月2 日起至95年3月2 日止，被上訴人自願讓伊提前於93年1 月間入住，並同意伊裝潢系爭房屋內部。惟伊發現系爭房屋有安全上之疑慮，故提前於同年4 月搬離，被上訴人應返還押租金新台幣（下同）64,000元、1 個月之房租26,000元、施工費11萬元、水電費1 千元，共計201,000 元。為此，請求判命被上訴人應給付上訴人201,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人係於93年1 月間進入系爭房屋使用，並於同年4 月搬離系爭房屋，應給付3 個月租金共96,000元，然上訴人僅給付不及約定1 個月租金之26,000元。又上訴人提前終止兩造租賃關係，應按系爭租賃契約第18條約定賠償1 個月之押租金32,000元，共計上訴人應給付128,000 元。另依系爭租約第9 條規定，若上訴人須就系爭房屋為任何個人之裝潢修繕行為，應得被上訴人同意。詎上訴人未曾得被上訴人同意即擅自裝潢而破壞原有系爭房屋結構，其不僅將樓梯更改位置，且裝潢至一半即離開，嗣後亦未回復原狀，使被上訴人3 年半無法出租給他人，尚造成被上訴人甚鉅之回復費用等語置辯。
三、原審對上訴人之請求，判決被上訴人應給付上訴人32,000元，及自103 年8 月9 日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴，另依職權為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服，並補稱：伊現只要求被上訴人退還伊所交之押租金64,000元等語。並上訴聲明請求：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人64,000元，及自103 年8 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第132 頁背面、第133 頁；減縮部分非本院審理範圍，不贅）。被上訴人則聲明駁回上訴，並就其敗訴部分提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利於被上訴人之部分廢棄；㈡前項廢棄部分，上訴人於第一審之訴應予駁回。上訴人則聲明駁回附帶上訴（被上訴人對於原審判決，對其不利部分未聲明不服，業已確定）。
四、本件上訴人主張兩造間就系爭房屋之簽有系爭租約，約定租期自93年3 月2 日起至95年3 月2 日止，每月租金32,000元；而上訴人已給付押租金64,000元及3 月份之租金26,000元，並提前於93年4 月2 日搬離系爭房屋終止租約等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約附卷可查，故此部分事實堪信為真實。
五、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。最高法院著有83年台上字第2108號判例可資參照。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。
（二）本件上訴人提起上訴，主張被上訴人應返還伊先行給付之押租金64,000元等語。經查：
１、系爭房屋經兩造訂立系爭租約，租賃期間自93年3 月2 日起至95年3 月2 日止，每月租金為32,000元，上訴人亦先行繳納2 個月押租金共64,000元，及第1 個月租金26,000元；被上訴人並同意上訴人於93年1 月先行入住，不收93年1 、2 月部分租金等情，除有系爭租約之影本（本院卷第24-26 頁）附卷可憑外，並經被上訴人所自陳（士簡卷第51頁、本院卷第58頁）。
２、上訴人主張被上訴人之系爭房屋並非適合人居住，屬債務不履行云云，並提出照片數張為據（本院卷第100-101 頁、第106-109 頁）。然前揭照片所示縱然屬實，則依一般社會通念，其所示牆壁剝落、鋼筋外露、樓梯木板裂開傾斜、地板破損、壁紙發霉潮濕等情形，尚非不得另行施工加以修繕補強；至系爭房屋仍有違建、其結構未具安全性等情，上訴人僅於原審陳以係施工人員所述云云（士簡卷第50頁背面），而經被上訴人否認，上訴人更無其他舉證以實其說。是上訴人主張被上訴人並未提出適於人居住之房屋，而屬債務不履行云云，自非可採。
３、又上訴人雖主張其於93年3 月1 日以存證信函解除租約云云，並提出該存證信函影本為據（本院卷第97-99 頁），然被上訴人已交付系爭房屋，自非屬債務不履行一節，已如上述，自難認上訴人解除系爭租約有何依據。縱認上訴人係以前揭存證信函為終止系爭租約之意思表示，然觀前揭存證信函之影本，其上僅有93年3 月1 日蓋用之郵局日期戳章，未據上訴人提出前揭存證信函之回執為憑，至多僅徵前揭存證信函係於93年3 月1 日所寄，而無從認定上揭上訴人終止系爭租約之意思表示於何時到達被上訴人。衡以一般郵務送達實務，多以寄送人為寄送之翌日起遞送郵件，始行送達郵件以觀，已足推認被上訴人至早係於93年3 月2 日後始行收受前揭存證信函之送達。此外，上訴人就系爭租約已於93年3 月1 日終止一節，更無其他舉證以實其說，自難認上訴人主張系爭契約於93年3 月1 日終止一節為可採，亦足推認系爭租約所定租賃期間業已開始進行。至上訴人另主張其均未入住系爭房屋云云，惟其業於93年1 月間即開始使用系爭房屋，並委由他人裝潢整修等情，均如上述，顯見上訴人自93年1 月間業已實質占有、管領系爭房屋，復未就其何時終止其對系爭房屋之占有、管領提出任何事證，足認上訴人於系爭房屋租賃期間，仍就系爭房屋為使用收益，則其是否遷入居住一節，核於本院上揭判斷不生影響，併此敘明。
４、上訴人主張被上訴人應再返還相當1 個月之押租金32,000元之部分。查，上訴人終止系爭租約，至早係於93年3 月
2 日後，已如上述，復經被上訴人自陳系爭租約係於93年
4 月2 日終止（士簡卷第28頁），且上訴人亦表示被上訴人確係於93年4 月初收回系爭房屋（本院卷第133 頁背面）兩造另於系爭租約第18條約定：「. . . 租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1 個月租金，乙方決無異議。. . . 」等語（本院卷第25頁背面）；揆諸首揭說明，上訴人就系爭房屋之租金部分，既無其他債務不履行之情事，其請求返還押租金64,000元本屬有據，然應先行扣除兩造依上揭特約所定之32,000元賠償。故上訴人主張被上訴人應再返還1 個月押租金32,000元云云，即無理由。
５、再者，被上訴人另提起附帶上訴，主張上訴人應給付押租金32,000元部分，係主張其本於體恤上訴人，方以上訴人確實租賃系爭房屋2 年為條件，應允上訴人得於93年1 、
2 月間無償使用系爭房屋，並減免上訴人第1 個月租金，詎經上訴人提前終止租約致上揭條件並未成就，除依約賠償1 個月租金外，上訴人自應給付93年1 月至3 月租金合計96,000元，被上訴人並以此對上訴人主張抵銷云云。然就兩造曾明示以上訴人完整履行系爭租約之租期為被上訴人減免租金之條件一節，均未經被上訴人提出任何事證。故被上訴人空言其無償供上訴人使用系爭房屋、減免租金之部分，因條件成就而失其效力云云，自非可採；其主張於抵銷後無需再返還上訴人押租金32,000元云云，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人返還押租金32,000元，及自支付命令送達翌日即103 年8 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。故原審就上開應准駁部分，為上訴人一部勝敗之判決，並就勝訴部分依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴及附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 陳菊珍法 官 陳梅欽以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 17 日
書記官 蔡昀潔