臺灣士林地方法院民事判決 104年度簡上字第77號上 訴 人 賀 群訴訟代理人 李漢鑫律師
蕭美玲律師黃曙展律師被 上訴人 廖萬應訴訟代理人 陳又新律師上列當事人間請求確認事實上處分權存在事件，上訴人對於中華民國104年3月12日本院內湖簡易庭103年度湖簡字第956號第一審判決提起上訴，本院於104年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人自民國一百零三年九月十九日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上之未辦理保存登記建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○○號一樓予被上訴人之日止，按月給付超過新臺幣貳萬伍仟元部分，暨該部分假執行宣告之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠民國78年至82年間，訴外人三禾興建材工業股份有限公司（
下稱三禾興公司）以訴外人曾學嵩名義承租被上訴人所有之臺北市○○區○○段0○段000地號約73坪土地（下稱系爭土地），並於79年間在系爭土地上出資興建建物（下稱系爭建物），未辦理保存登記。而三禾興公司與被上訴人間之土地租賃契約業於82年3月16日終止，三禾興公司除返還系爭土地外，同時拋棄系爭建物，將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人。
㈡被上訴人嗣將系爭土地出租予訴外人葉馴山，被上訴人雖於
是時將系爭建物交付葉馴山使用，但並未將系爭建物之事實上處分權讓與葉馴山，於租賃系爭土地期間，葉馴山為管理之便而以自己名義申請系爭建物房屋稅籍及門牌號碼即臺北市○○區○○路○○○○號1樓，於編釘門牌申請書中勾選其身分為「房屋現住人」而非「房屋所有人」，並自97年3月1日起，將系爭建物出租予訴外人興盛診所。又被上訴人與葉馴山間之土地租賃契約延續至103年3月9日到期，葉馴山依雙方於103年1月15日另行簽署之協議書約定，於上開租賃期間屆至時，將系爭土地連同系爭建物返還予被上訴人。興盛診所則自103年3月10日起改與被上訴人就系爭土地及系爭建物簽訂租賃契約，繼續承租系爭土地及系爭建物。縱令系爭建物為葉馴山出資興建，葉馴山亦將系爭建物之事實上處分權移轉予被上訴人，此可從被上訴人與葉馴山於85年簽立之租賃契約所載「目前之地上物（即系爭建物）係甲方（即被上訴人）所有」等語可佐。
㈢雖因葉馴山於89年間曾將系爭建物納稅義務人名義借名登記
為其前妻之胞姊即訴外人陳玉梅，陳玉梅復於101年12月25日將該納稅義務人借名登記為上訴人。陳玉梅及上訴人因而先後以系爭建物所有權人自居，並向興盛診所索討租金。被上訴人為杜爭議，前於102年間要求葉馴山訴請陳玉梅及上訴人歸還系爭建物稅籍憑證，葉馴山因而向本院對陳玉梅及上訴人提起相關訴訟。然葉馴山明知其從未自被上訴人處取得系爭建物之事實上處分權，且與被上訴人間土地租賃契約已於103年3月9日終止，並已將系爭土地及系爭建物返還予被上訴人，竟擅自撤回前述對陳玉梅及上訴人之訴訟，更於103年5月8日與上訴人在本院作成103年度司他調字第373號調解筆錄，自行確認上訴人對系爭建物之事實上處分權存在。
㈣日前上訴人更執該調解筆錄，向興盛診所請求相當於租金之
不當得利，並請求遷讓房屋，興盛診所不勝其擾，乃終止與被上訴人之租賃契約，並於103年9月17日遷出系爭建物，詎上訴人竟伺機於103年9月19日擅入系爭建物而侵奪之。核諸上訴人所為，顯已致使系爭建物之事實上處分權歸屬不明確，被上訴人私法上地位因而有受侵害之危險，法律上地位有不安狀態存在。又上訴人自103年9月19日起至其返還系爭建物予被上訴人之日止，每月受有相當於租金之不當得利7萬元。為此，爰依民事訴訟法第247條第1項前段及不當得利之法律關係提起本件訴訟。聲明為：
1.確認被上訴人就坐落系爭土地上之未辦理保存登記建物即系爭建物有事實上處分權存在。
2.上訴人應將坐落系爭土地上之未辦理保存登記建物即系爭建物遷讓返還被上訴人。
3.前項履行期間為30日。
4.上訴人應自103年9月19日起至返還系爭建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）7萬元。
5.願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審則以下列情詞置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
㈠被上訴人佯稱系爭房屋於79年間由三禾興公司出資興建，洵
屬無稽，原證1為81年3月15日所簽土地出租契約，被上訴人據以稱三禾興公司承租土地後興建系爭建物，惟被上訴人提出之77年至79年間空拍圖，卻又稱系爭建物於77年至79年間就已存在，時序上顯相矛盾。
㈡系爭建物為葉馴山原始出資興建，自被上訴人與葉馴山簽署
之契約可知，被上訴人反於誠信，誆稱由伊取得。被上訴人與葉馴山所簽署之契約，均屬土地租賃契約，雖於原證3「土地租賃契約」第5條句點後括弧添加「目前之地上物係甲方所有」等字樣，惟非屬契約之重要部分，且非系爭建物。
又第1條約定「甲方將坐落於台北市○○區○○段○○段000地號之部分土地出租予乙方」及第3條第2項「前項租金於本約滿一年後應參酌公告地價、物價指數等因素調整之」等語，彰彰甚明被上訴人當時並無房屋可資出租與葉馴山，從而並無出租地上物予葉馴山之情形。另從第5條後段約定「亦不得於其上興建任何固定之建築物」，及第6條約定「乙方對於承租之土地如須加裝臨時性之工作物時，應先徵得甲方書面之同意始得動工。乙方依前項所裝設之工作物，於租賃期滿或租約終止時，應自行拆除恢復原狀交還予甲方」及第8條約定「乙方如於租約終止或租期屆滿後仍不遷讓土地或拆除建築物或其他工作物時，自終止或期滿之翌日起，甲方得按月向乙方請求原租金五倍之違約金…」等語，皆堪認定被上訴人出租與葉馴山部分，僅止於土地不含系爭建物，且更足已證明土地上尚無工作物存在，否則如系爭建物迄今狀況已涵蓋承租之土地全部，是以當時出租土地上若已有系爭建物存在，又何須約定上開加蓋建築物之約款，根本無空地可資興建，在在顯示第5條句點後括弧添加「目前之地上物係甲方所有」等字樣，非系爭建物。而原證6之「土地租賃契約書」第2條約定後段「如乙方對陳玉梅於台北地方法院提起之違建及確認事實處分權訴訟（102年度湖簡調字第130號）於租賃期間內經第一審判決，則本契約於判決日終止。
」益徵被上訴人知悉系爭建物非伊取得事實上處分權，否則被上訴人若認為系爭建物為伊所有者，豈有與葉馴山於上開契約書中約定由葉馴山對陳玉梅提起確認事實處分權訴訟，按諸常理自應由被上訴人自行提起該案訴訟，確認系爭建物事實上處分權為被上訴人所有。
㈢又葉馴山於89年11月間因需錢孔急，乃將系爭建物事實上處
分權轉讓予陳玉梅，爾後陳玉梅復於101年12月間轉讓予上訴人。葉馴山迫於被上訴人之壓力，佯稱自己為系爭建物事實上處分權人，遽而向本院提起確認事實處分權訴訟（102年度湖簡調字第130號），後自知理虧撤回訴訟，嗣經上訴人與葉馴山協調，葉馴山不得已面對事實承認系爭建物前已讓渡與陳玉梅之事實，從而與上訴人簽署本院103年司他調字第373號筆錄，承認系爭建物事實上處分權為上訴人所有，是以系爭建物應由上訴人取得。
㈣縱認89年11月間系爭建物之事實上處分權人為被上訴人，則
葉馴山亦已事後取得系爭建物之事實上處分權。因為被上訴人已於起訴狀中自承「原告為杜爭議，前於102年間即要求葉馴山訴請陳玉梅及被告歸還系爭建物稅籍憑證，葉馴山因而向本院對陳玉梅及被告提起相關訴訟，此參諸原證7協議書內容即明」等語；而葉馴山依被上訴人要求對陳玉梅提起之訴訟中，葉馴山主張終止其與陳玉梅間之終止借名登記關係後，請求陳玉梅變更稅籍之登記，佐以被上訴人已呈之原證7號協議書，足見被上訴人雖認葉馴山移轉稅籍之處分行為為無權處分，惟被上訴人已將系爭建物之事實上處分權讓與葉馴山，希冀葉馴山以事實上處分權人之地位向陳玉梅取回稅籍登記後，再由葉馴山將事實上處分權及稅籍返還予被上訴人，否則葉馴山如何以事實上處分權人之地位，終止借名登記關係後向陳玉梅請求？換言之，若被上訴人未將系爭建物之事實上處分權讓與葉馴山，則葉馴山移轉稅籍之無權處分仍未生效，故被上訴人仍為系爭建物之事實上處分權人，當由被上訴人自身向陳玉梅訴請移轉稅籍即可，然事實上被上訴人及葉馴山卻係約定由葉馴山來向陳玉梅起訴，可知被上訴人已將事實上處分權讓與葉馴山。而葉馴山既已事後自被上訴人處受讓系爭建物之事實上處分權，則依民法第118條第2項之規定，葉馴山於89年11月間將系爭建物事實上處分權讓與陳玉梅之無權處分行為，即因葉馴山事後取得權利而自始有效，從而陳玉梅移轉事實上處分權予上訴人之無權行為亦自始有效，上訴人確為系爭建物之事實上處分權人，洵堪認定。
㈤證人徐桂琳及證人周建三所描述之「三禾興公司搭建之地上
物」，與「目前座落於土地上之系爭建物」，無論牆壁、支柱、屋頂之材質或顏色，皆無相同之處，應可認三禾興公司興建之地上物早已不足遮風避雨而喪失獨立使用之經濟價值，其所有權已滅失，「三禾興公司搭建之地上物」與「目前座落於土地上之系爭建物」顯非同一等語。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴。㈠上訴人就其敗訴部分全部聲明不服，提起本件上訴，並聲明
：原判決廢棄；廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。上訴意旨略以：
1.本件適用簡易程序實有違誤：①上訴人向陳玉梅購買系爭建物事實上處分權之價格為
200萬元，應足認系爭建物之市價至少為200萬元；且被上訴人亦認為系爭建物每月租金至少為25,000元，若以土地法第97條第1項規定去反向推論，被上訴人亦肯認系爭建物之市價至少值300萬元，故本件應適用通常訴訟程序。
②今以被上訴人主張按月給付占用系爭建物25,000元之相
當租金不當得利估算，則被上訴人每年請求之相當租金不當得利高達300,000元，如以建物價值454,195元認定，相當於系爭建物年租金報酬率高達66％，如此高之年租金報酬率，與房屋租賃市場行情顯相背離。
③以臺北市平均房屋年租金報酬率反面推論，縱依起訴時
臺北市最高年租金報酬率約6％計算反推房屋市價，至少亦有500萬元價值，足徵原審認定訴訟標的價額實有違誤。
④甚者，被上訴人為互豐建設董事，自有長期友好配合之
估價師，容或被上訴人委請大華事務所熟識之估價師為其量身定作估價結果，亦未可知，被上訴人片面出具之不動產估價結果，難認有憑信性，不應採為認定訴訟標的價額之依據。
⑤又被上訴人除請求確認系爭建物之事實上處分權外，同
時請求上訴人占有系爭建物之不當得利及上訴人占有系爭土地之不當得利，其中請求上訴人自103年9月19日起占有系爭土地之不當得利每月45,000元部分，與請求確認系爭建物之事實上處分權並不存在同勝同敗之關係，應認無民事訴訟法第77條之2第2項規定之適用，而應併算其價額，而在併算價額後本件訴訟標的價額超過50萬元，即應適用通常訴訟程序。
2.原審認定三禾興公司興建之樣品屋與系爭建物仍屬同一，容有違誤：
①三禾興公司興建的樣品屋只有15坪大小，本身並有獨立
之出入口，而在葉馴山將樣品屋的牆壁打掉向外擴建、屋頂搭建鐵皮後，原有樣品屋之出入口已不復存在，也就是擴建後的系爭建物全然將原有的樣品屋涵蓋、包覆，葉馴山係「增建」出一獨立之建物，即三禾興公司興建之樣品屋與系爭建物已失其同一性，原判決認定三禾興公司興建之樣品屋與系爭建物仍屬同一，疏有違誤。
②依104年10月20日現場勘驗結果，可知三禾興公司所興
建之建物，僅勘驗筆錄附圖之10多坪A(b)部分，其餘B、C、D、E部分於葉馴山承租前根本非屬建物。而79年三禾興公司興建A(b)部分時，該部分的出入口為有窗處及背面共兩個，此時A部分應屬獨立之建物，E部分因屬空曠放建材的地方，尚無屋頂得遮風避雨，應非屬建物。82年間，葉馴山於C部分加蓋廚房，開始作露天餐廳，惟當時C部分如尚無獨立出入口，應非屬獨立建物。
85年，葉馴山將D、E部分屋頂蓋起來，C部分做廚房，樣品屋前面當餐廳，當時D、E部分因葉馴山搭建屋頂，已足以遮蔽風雨而得為定著物，斯時A部分有獨立出入口，D、E部分亦有獨立出入口，且A、D、E部分尚未相連，各有構造上、使用上之獨立性，應分別為建物無疑。則被上訴人僅繼受取得三禾興公司所建A部分之事實上處分權，就B、C、D、E部分之事實上處分權，係歸屬於原始起造人葉馴山乃屬當然。其後，葉馴山將A、B、
C、D、E部分連接起來，但因各自有獨立出入口，不影響獨立性，被上訴人仍僅就A部分有事實上處分權。最後，A部分對外之獨立出入口被封起，系爭建物僅得由C部分鐵捲門出入，應認A部分已喪失使用上之獨立性，為B、C、D、E部分建物之附屬物，A部分之事實上處分權應歸於消滅，B、C、D、E部分之事實上處分權範圍則因而擴張之A部分，應由葉馴山擁有系爭建物所有部分之事實上處分權。
3.系爭建物未經保存登記、並無所有權狀，故葉馴山於申請編釘門牌時乃勾選絕無爭議之房屋現住人，而未勾選房屋所有人，原判決遽以葉馴山未勾選房屋所有人而認定其非系爭建物之事實上處分權人，實屬率斷。事實上，葉馴山取得系爭建物之事實上處分權後，於89年11月間將事實上處分權讓與陳玉梅，陳玉梅復於101年12月將事實上處分權讓與上訴人，此二次讓與均屬有權處分。
4.被上訴人與葉馴山簽訂原證6契約後，葉馴山即以系爭建物之事實上處分權人地位向陳玉梅提起訴訟，是原判決仍認定被上訴人為系爭建物之事實上處分權，恐非無疑。
5.縱認陳玉梅無權處分系爭建物之事實上處分權人予上訴人，上訴人亦已善意受讓系爭建物。蓋上訴人在向陳玉梅買受系爭建物之事實上處分權時，陳玉梅為系爭建物之稅籍名義人，稅籍名義人雖非絕對為所有權人，但通常即為所有權人，故上訴人因信賴陳玉梅為稅籍登記名義人，而信賴其為事實上處分權人，其信賴有正當性應受保護。至關於系爭建物坐落土地之權源，上訴人買受時確曾向陳玉梅詢問，陳玉梅表示系爭建物係葉馴山向被上訴人承租土地後興建，葉馴山已向被上訴人承租十幾年的土地，今已取得系爭建物之事實上處分權，將來土地租約屆期，將居中協調讓上訴人取得坐落土地之權源（即成為土地承租人），原判決認定上訴人對系爭建物坐落土地之權源不聞不問，毫無可採。此外，陳玉梅雖曾委託本件上訴人訴訟代理人李漢鑫律師就系爭建物之相關爭議發函，然上訴人與陳玉梅簽訂買賣契約時，陳玉梅並未向上訴人告知曾委託律師發函之事實，故上訴人並不知系爭建物之相關爭議，原判決遽以李漢鑫律師亦為本件上訴人之訴訟代理人為理由，認定上訴人簽訂買賣契約時一定知悉系爭建物之相關爭議，推論顯屬率斷。
㈡被上訴人則聲明駁回上訴。答辯意旨略以：
1.系爭建物經估價，認定起訴時之交易價額為454,195元；至不當得利部分，被上訴人所請求者仍僅有相當於系爭建物租金之不當得利，僅係為說明請求相當於系爭建物租金之不當得利為每月7萬元之合理性，乃參酌原證6及原證8等租約，將系爭建物之每月租金析述為建物坐落土地之使用成本部分45,000元及建物本身之使用成本部分25,000元，並非分開請求土地租金及系爭建物租金二者，故原審適用簡易程序並無違誤。
2.增建部分須於構造上及使用上皆具備獨立性，否則不得獨立為物權之客體，應屬原有建築物所有權範圍之擴張。系爭建物確為三禾興公司出資興建，葉馴山雖有就系爭建物增建及維修，然系爭建物只有一個出入口，葉馴山增建及維修之部分並無使用上及結構上之獨立性，故增建及維修之部分已與被上訴人取得之系爭建物合而為一，葉馴山自始未取得系爭建物之事實上處分權，系爭建物之事實上處分權為被上訴人所有。
3.被上訴人從未將系爭建物之事實上處分權移轉予葉馴山，且稅籍之變更與系爭建物之事實上處分權之歸屬無涉。
四、本案之爭點：（見本院卷第41頁正、反面）㈠原審適用簡易程序是否有違誤？㈡葉馴山於三禾興公司興建之建物上所為之增建行為是否因構
造上及使用上具備獨立性，而使葉馴山取得系爭建物之事實上處分權？㈢若爭點㈡認定為真，嗣後葉馴山是否有將系爭建物之事實上
處分權移轉予被上訴人？㈣若爭點㈡㈢均認定被上訴人為事實上處分權人，被上訴人嗣
後是否因委由葉馴山提起確認稅籍之訴訟而將事實上處分權再讓與給葉馴山，而使之前葉馴山及陳玉梅之無權處分獲得補正？
五、本院之判斷：㈠原審適用簡易程序是否有違誤？
1.按訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。本件被上訴人起訴時訴之聲明為：確認被上訴人就坐落系爭土地上之未辦理保存登記建物即系爭建物有事實上處分權存在（見原審卷第5頁反面），嗣於原審訴訟進行中變更聲明為：上訴人應將系爭建物遷讓交還被上訴人（見原審卷第119頁反面），又於原審訴訟進行中變更聲明為：①確認被上訴人就系爭建物之事實上處分權存在、②上訴人應將系爭建物遷讓交還被上訴人、③前項履行期間為30日、④上訴人應自103年9月19日起至返還系爭建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人7萬元（見原審卷第143頁反面）。經核被上訴人上開聲明之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，且擴張部分基礎事實同一，原審准許其追加，並無違誤，先予敘明。
2.次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併計其價額，同法第77條之1第1、2項、第77條之2第2項分別有明文規定。經核被上訴人變更後訴之聲明第①、②、③項，此部分請求之訴訟標的價額，應以系爭建物之價額為準，至第④項附帶請求相當於租金之不當得利部分，依上開說明，不併算其價額。而系爭建物之價額，經被上訴人提出台灣大華不動產估價師聯合事務所估價報告，估價師針對系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭建物依最有效使用情況下，依專業意見分析，並採比較法、成本法、土地開發分析法等估價方法進行價格評估後，評估系爭建物正常價格總價為451,195元（見附卷外放之估價報告書，下稱系爭估價報告），則本件訴訟標的數額為未逾50萬元，原審適用簡易程序，並無違誤。至上訴人雖泛稱：被上訴人長年擔任建設公司董事，自有長期友好配合之估價師，系爭估價報告容或被上訴人委請熟識之估價師為其量身定作估價結果，亦未可知云云。然未具體說明系爭估價報告有何不可採或不可信之處，自無由推翻系爭估價報告之估價結果，附此敘明。
3.上訴人雖主張：其與陳玉梅就系爭建物之買賣價金約定為200萬元，足認系爭建物之市價至少為200萬元云云。惟觀諸上訴人與陳玉梅間建物事實上處分權移轉契約書第3條就上訴人所指「200萬元」付款方法之記載為：「甲方（即上訴人）購買之價金，雙方同意以將來甲方整合本件房屋坐落土地附近土地後，交由建商興建大樓分得之建物，於甲方取得分得之建物所有權登記時起十日內支付買賣價款新台幣貳佰萬元」（見原審卷第60頁），顯見尚須以整合系爭建物附近土地、交由建商興建、獲配建物等未定事實為前提要件，並非單純系爭建物之市價，而整合附近房地重新交由建商興建配售，價值當然非同日而語，無由以此反推即為系爭建物之現在市價，是上訴人以此指摘本件訴訟標的價額之核定不當，並無理由。
4.上訴人固又主張：被上訴人亦稱系爭建物每月租金至少25,000元，若以土地法第97條第1項所規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」去反向推論，表示被上訴人亦肯認系爭建物之市價至少值300萬元云云。然按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例意旨參照）。準此，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，於酌定無權占有他人房屋、土地以為營利者所受相當於租金之不當得利時，自不受土地法第97條第1項、第105條所定租金最高額之限制，而應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事以為決定。查系爭建物最早由葉馴山經營餐廳使用，之後轉租予他人經營啤酒屋、泡沫紅茶店及診所，有葉馴山之證詞在卷可稽（見原審卷第116頁正、反面），可見系爭建物為營業用，本無土地法第97條第1項之適用，故上訴人以此指摘本件訴訟標的價額之核定不當，亦無理由。
5.上訴人雖再主張：被上訴人於請求確認系爭建物之事實上處分權外，同時請求上訴人占有系爭建物之不當得利及上訴人占有土地之不當得利，其中請求上訴人自103年9月19日起占有土地之不當得利每月45,000元部分，與請求確認系爭建物之事實上處分權並不存在同勝同敗之關係，應認無民事訴訟法第77條之2第2項規定之適用，而應併算其價額，而在併算價額後本件訴訟標的價額定超過50萬元云云。惟觀以被上訴人於原審追加聲明之書狀中，就訴之聲明第④項請求每月7萬元部分之理由係記載：「被告自103年9月19日起迄其返還系爭建物予原告之日止，依前引最高法院見解，實受有相當於租金之不當得利無疑。而按原證
5、6、及8等涉及本件系爭土地或系爭建物之租賃契約所示條件，被告實受有相當於系爭土地租金4萬5000元及系爭建物租金2萬5000元之不當得利，合計7萬元」（見原審卷第147頁），可知被上訴人請求者，仍為上訴人無權占有系爭建物所受相當於租金之不當得利，僅係援引系爭土地租金、系爭建物租金之數額，以佐證其請求每月相當於租金之不當得利為7萬元之合理性，並未請求上訴人無權占有系爭土地之相當租金不當得利，是自無併算價額之問題，上訴人以此指摘本件訴訟標的價額之核定不當，當無所據。
6.綜上，本件為關於財產權之訴訟，且訴訟標的價額未逾50萬元，原審適用簡易程序，並無違誤。
㈡葉馴山於三禾興公司興建之建物上所為之增建行為是否因構
造上及使用上具備獨立性，而使葉馴山取得系爭建物之事實上處分權？
1.按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。另所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院92年度台上字第998號判決參照）。又按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權（最高法院85年度台上字第100號判決要旨參照）。
2.經本院於104年10月20日至現場履行勘驗，勘驗結果為：「A部分地面上有地磚，靠近永吉路側有磚牆，原來圖示窗的部分旁邊及下方都是砌磚，另兩側磚牆已打掉，部分上方天花板部分是鍍鋅鋼板和C型鐵，部分在鍍鋅鋼板和C型鐵下方有一片木造屋頂，木造屋頂下有矽酸蓋板，矽酸蓋板沒有沒有包覆該區全部屋頂。C部分屋頂是鍍鋅鋼板和C型鐵，B部分屋頂是鍍鋅鋼板和C型鐵，牆壁靠近永吉路側為水泥板，右側為鍍鋅鋼板，後方為磚牆，延伸至廚房後方。D部分屋頂有一個圓弧形屋頂，E部分屋頂唯一個圓弧形屋頂，牆壁為木板，外面有高約20公分的混凝土牆。」，佐以兩造均不爭執原來建物只有A(b)部分，A(a)部分為葉馴山擴建出來，被上訴人訴訟代理人並表示：「建物最開始只有A、E。A部分的出入口在圖示有窗處及背面共兩個。E部分當時情形與現在一樣，是個空曠放建材的地方，所以有一面無牆壁，葉馴山將D、C部分屋頂加蓋，把A、B、C、D、E五個部分連起來，現在房屋出入口在D部分面臨永吉路處，有一鐵捲門」（見本院卷第74頁正、反面），再對照證人葉馴山於原審證述：伊82年12月開始跟被上訴人租土地，租的時候上面只有一間約15坪的樣品屋，後來伊做餐廳需要加大廚房，伊打掉右邊及後面兩邊牆壁，樣品屋後面延伸土地蓋廚房，樣品屋前面當餐廳，右邊稍微打出來，側面做了5、6坪做餐廳使用，到85年，伊把石綿瓦棚架拆掉，把空地用鐵皮加蓋，外圍四面牆兩側用輕鋼架鐵片，後面本來就有地界牆，伊把室內裝高起來，將樣品屋及之前改建部分全部改建鐵皮，第一次裝潢花300萬元，第二次不到100萬元等語（見原審卷第116頁正、反面），可知三禾興公司原本興建之建物僅有A(b)部分，建物四面為磚牆，出入口在圖示有窗處及背面共2個，之後葉馴山將右側、後側磚牆打掉，右側延伸做餐廳，後側延伸做廚房，85年間葉馴山又將石綿瓦棚架拆除，以鍍鋅鋼板將A、B、C、D、E部分無磚牆之部分圍起，並將A、
B、C、D、E部分屋頂全部改建鐵皮，唯一出入口則變更為D部分面臨永吉路處。
3.承上，A、B、C、D、E部分因85年間葉馴山牆壁、屋頂之搭建，構造上、使用上成為一體，而三禾興公司原興建之建物不僅兩面牆壁不復存在，尚須通過葉馴山擴建後系爭建物唯一之出入口為進出，足認葉馴山出資擴建後之系爭建物，已將三禾興公司原興建之建物涵蓋、包覆，被上訴人就A部分之事實上處分權應歸於消滅，應由葉馴山原始取得系爭建物之所有權。
㈢若爭點㈡認定為真，嗣後葉馴山是否有將系爭建物之事實上
處分權移轉予被上訴人？
1.按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院85年度台上字第51號判決要旨參照）。觀以被上訴人與葉馴山85年間簽立原證3之土地租賃契約書記載：「第一條：甲方（即被上訴人）將所有坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號之部分土地出租予乙方（即葉馴山）...」、「第二條：租賃期間自民國85年12月10日起至民國86年12月9日止計壹年。」、「第五條：乙方於租賃期間中，不得將承租土地之全部或一部份轉租、分租與第三人或供他人使用，亦不得於其上興建任何固定之建築物。（目前之地上物係甲方所有）」（見原審卷第15頁），訊之證人葉馴山亦證稱：「（提示原證三租賃契約書，是否為證人所簽？為何第六條記載地上物係甲方所有？）是我簽的，合約是公司統一規定寫的，我不得不這樣簽下去，簽這份合約時我兩個裝修都已經完成，我已經花
三、四百萬，全都花下去了，不得不簽約，公司承辦人員說要這樣寫」（見原審卷第117頁），可知葉馴山於兩次裝修，即施作牆壁、屋頂使A、B、C、D、E部分構造上、使用上成為一體，並取得系爭建物所有權後，於被上訴人要求將系爭建物讓與被上訴人所有並載明於上開土地租賃契約書時，仍同意並簽署之，是足認葉馴山確已於85年間將系爭建物之事實上處分權移轉予被上訴人。
2.至上訴人雖主張該土地租賃契約書第5條句點後括弧添加「目前之地上物係甲方所有」等字樣，非屬契約之重要部分，且非系爭建物云云，然與證人葉馴山之證述不符，衡以證人葉馴山目前與本案兩造當事人無何利害關係，當無為虛偽證述之必要，是被上訴人與葉馴山簽立該租約之真意自應以契約當事人即證人葉馴山所述為準，上訴人之主張並無理由。
㈣若爭點㈡㈢均認定被上訴人為事實上處分權人，被上訴人嗣
後是否因委由葉馴山提起確認稅籍之訴訟而將事實上處分權再讓與給葉馴山，而使之前葉馴山及陳玉梅之無權處分獲得補正？
1.上訴人雖主張葉馴山於89年11月間將系爭建物事實上處分權轉讓予陳玉梅，爾後陳玉梅復於101年12月間將系爭建物事實上處分權轉讓予上訴人，上訴人就系爭建物自有事實上處分權；又縱認89年11月間系爭建物之事實上處分權人為被上訴人，即葉馴山將系爭建物事實上處分權轉讓予陳玉梅為無權處分，然被上訴人及葉馴山嗣後約定由葉馴山來向陳玉梅起訴，可知被上訴人已將事實上處分權讓與葉馴山，而葉馴山既已事後自被上訴人處受讓系爭建物之事實上處分權，依民法第118條第2項之規定，葉馴山於89年11月間將系爭建物事實上處分權讓與陳玉梅之無權處分行為，即因葉馴山事後取得權利而自始有效，從而陳玉梅移轉事實上處分權予上訴人之無權行為亦自始有效云云。然依照證人葉馴山之證述：「我在八十幾年時我為了買國宅把房子稅籍借名過戶到陳玉梅名下」、「（證人是否曾經度陳玉梅提起訴訟，請求返還稅籍？）有。（訴訟後來情況為何？）我告陳玉梅返還稅籍，結果我與太太離婚，我前妻借她姊姊名字，我要把稅籍還給公司，後來我太太說她跟她姊姊有金錢糾紛，後來我就撤告，我撤告一方面是我沒有錢，而且原告與興盛診所已在簽合約，我認為沒有問題。（證人認為由原告跟興盛診所簽租約，沒有問題是何意思？）應該就沒有產權爭議。（沒有產權爭議為何意？）我認為房子不是我的，被告說稅籍在他們名下，主張是他的，我認為稅籍在誰的名下房子就應該就是誰的，我告陳玉梅是因為當初我只是借她的名字登記，所以我認為那時候還是我的，我不曉得稅籍為何會跑到賀群的名義，沒告賀群的原因是我太太跟陳玉梅有金錢糾紛，賀群告我時跟我說稅籍是跟陳玉梅那邊買的，我問過我前妻，她就說不要告了，她說她跟陳玉梅有金錢糾紛，之後賀群才來告我。（提示原證十一調解筆錄，有何意見？）我太太教我不要管這個，她跟陳玉梅有金錢糾紛，我當時也沒有錢再告，所以我就簽了這個調解筆錄。（依照調解筆錄，證人認為房屋產權是賀群的，證人怎可把房屋交給廖萬應出租給興盛診所？）我從頭到尾沒有參與，公司跟診所聯繫的事情我不瞭解。我認為合約到期，土地就要還給公司，要簽這樣我覺得沒有什麼關係」（見原審卷第117頁反面至第118頁）、證人林楊盛證述：「（原證五簽約當時葉馴山並非系爭房屋稅籍登記名義人，葉馴山如何處理這件事情？）當時我看到紅紙貼的廣告，我親自打電話詢問葉馴山，問他這個房子有無稅籍，他說有，我看了場地就跟他承租，我跟葉馴山拿稅籍時，他拿出房子的稅籍資料是他老婆的姊姊叫陳玉梅的名義，拿給我們去申報，我們問葉馴山這樣可否給診所去使用，葉馴山說他要買國宅把系爭房子納稅名義人用陳玉梅名義登記，他就把稅籍拿給我們申辦。」等語（見原審卷第82頁反面），可知89年間葉馴山僅係將系爭建物稅籍「借名登記」予陳玉梅，無任何「轉讓」事實上處分權之真意，即葉馴山將系爭建物稅籍登記予陳玉梅之行為，根本非「處分行為」，是不論上訴人何種主張（其一為葉馴山有權處分予陳玉梅、陳玉梅再有權處分予上訴人，其二為葉馴山無權處分予陳玉梅但因葉馴山嗣後取得系爭建物之事實上處分權而使該無權處分獲得補正），因均欠缺葉馴山係為「處分行為」之前提要件，故均不成立，而無理由。
2.至上訴人雖主張：縱認陳玉梅無權處分系爭建物之事實上處分權人予上訴人，上訴人亦已善意受讓系爭建物云云。惟按「依本法所為之登記，有絕對效力」，土地法第43條定有明文，前開規定所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力（最高法院50年台上字第929號判例要旨參照），足見適用土地法第43條信賴登記之保護，限於依該法完成登記之不動產，查系爭建物為未辦保存登記建物，即與土地法登記公示制度無涉，自無該法第43條信賴登記保護之適用。
另民法第801條、第948條則屬動產善意受讓規定，僅適用於動產，系爭建物為不動產，顯與動產本質有別，亦無適用或類推適用前開規定之可能。故上訴人主張已善意受讓系爭建物之事實上處分權云云，亦無足採。
3.承上，上訴人並未取得系爭建物之事實上處分權，卻自103年9月19日起無權占用系爭建物受有利益，致被上訴人受損害，則被上訴人請求確認被上訴人就系爭建物之事實上處分權存在，以及依不當得利之法律關係請求上訴人應將系爭建物遷讓返還予被上訴人，自有理由。
㈤末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以所受之利益為度，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。原審固依土地法第97條第1項，審酌系爭建物之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認租金以土地申報地價及建物課稅現值8％為適當，並以系爭建物評定現值331,000元、系爭土地申報地價16,721,500元為計算基礎，計算系爭建物房屋及土地每月相當於租金之不當得利為113,684元，以此認定被上訴人請求每月相當租金之不當得利7萬元為有理由。惟本件被上訴人僅請求系爭建物每月相當於租金之不當得利，原審加總系爭建物及系爭土地每月相當於租金之不當得利數額，以此認定被上訴人之請求有理由，尚有違誤，況系爭建物為營業用，本無土地法第97條第1項之適用，已如前述，故原審此部分計算標準之認定，亦於法不符。本院衡酌系爭建物為磚、木造平房，臨近捷運後山埤站，北面臨30米永吉路，近忠孝東路五段，附近建物多做住宅或商業使用，土地多已開發，近鄰地區建物密度相當高，多屬老舊公寓、透天或電梯大樓，間有新式電梯大樓，附近亦有國中小及五分埔商圈，整理公共設施條件尚佳，道路設施狀況良好，交通條件尚佳，政府又計劃將南港火車站周邊打造為台灣智埠中心等情，有系爭估價報告可參，並斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事，認被上訴人主張系爭建物使用收益價值每月約為25,000元，與社會客觀情形相符，故被上訴人請求上訴人自103年9月19日起至返還系爭建物之日止，請求按月給付相當於租金每月25,000元之不當得利，為有理由。至被上訴人雖稱尚應計算系爭建物坐落土地之使用成本每月45,000元云云，然被上訴人既係請求占有系爭建物每月相當於租金之不當得利，自不得請求土地部分之使用收益價值，故被上訴人逾此範圍部分之請求，則無理由。
六、綜上所述，被上訴人請求確認就系爭建物有事實上處分權存在、上訴人應將系爭建物遷讓返還予被上訴人，為有理由，應予准許，另被上訴人請求上訴人自103年9月19日起至返還系爭建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人超過25,000元部分，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，即有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第一、二項所示。至於原審判決確認被上訴人就系爭建物有事實上處分權存在，上訴人應將系爭建物遷讓返還被上訴人，交還系爭建物之履行期間為30日，另命上訴人應自103年9月19日起至返還系爭建物予被上訴人之日止，按月給付被上訴人25,000元，所持部分理由與本院雖有不同，但結果並無二致，仍應予維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 孫萍萍法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 7 日
書記官 鄭伊汝