臺灣士林地方法院民事判決 104年度消字第5號原 告 林玥晴訴訟代理人 黃蕙芬律師被 告 大華建設股份有限公司法定代理人 林文亮訴訟代理人 林瑞豐
黃博駿律師陳峰富律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105 年11月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103 年1 月10日向被告購買「大華湖閱天琴特區」房地產（下稱系爭不動產），兩造並簽訂「房地預定買賣契約書」（下稱系爭契約書）、「大華湖閱天琴特區買賣契約之個別磋商條款」（下稱系爭磋商條款），原告另於同日刷卡支付新臺幣（下同）50萬元、49萬9,000 元，及交付面額88萬1,000 元、1,050 萬元之支票2 紙。惟因當日簽約時間短暫，原告並無時間詳閱系爭契約書及系爭磋商條款，且銷售人員亦未逐條解釋合約內容，原告僅依銷售人員指示於系爭契約書及系爭磋商條款上簽名達40餘次，銷售人員復告知須將系爭契約書及系爭磋商條款攜回公司裝訂，是被告並未給予原告契約審閱期間，甚至將簽約日竄改為103 年1 月15日，並以同年月10日原告實際簽約日做為交付系爭契約書予原告之審閱日期，是被告既未給予原告契約審閱期，系爭契約書及系爭磋商條款即因違法消費者保護法之規定而無效。又原告購買系爭不動產係因其廣告內容提及公共設施包含多功能休閒室、健身房、KTV 室等，惟簽約後始發現上開公共設施均須取得使用執照後2 次施工違建才能完成，且系爭不動產之社區門廳亦與廣告上氣派寬敞之門庭不同，另依臺北市政府近日施行遏止違建之措施，系爭不動產廣告所稱之公設均無從合法給付，可知被告之廣告顯然不實，是被告之行為顯然違反依消費者保護法及內政部公告預售屋買賣定型化不應記載事項之第6 點規定之規定，而使系爭契約書為無效，又被告之廣告不實，系爭不動產應屬有瑕疵，原告自得依民法第359 條解除契約，爰依法提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：1.被告應付原告2,633 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）原告前經被告公司委託之代銷公司人員即訴外人張宇捷、吳晉齡陪同至系爭不動產之銷售接待中心及工地現場參觀多次，另於103 年1 月10日與代銷人員、被告公司營業部主管即訴外人巫秀球合意以總價金9,388 萬元購買系爭不動產，並由訴外人張宇捷、吳晉齡當場說明系爭契約書及系爭磋商條款之約定內容，告知公共設施部分係以二次施工施作，與使用執照所載不同，並取得原告同意後由其親自逐一簽名蓋章確認，並無原告所稱將系爭契約書及系爭磋商條款夾雜混淆原告之情事存在；又系爭契約書及系爭磋商條款之原本經原告簽名後須由被告公司用印確認，故銷售人員當場提供契約審閱本予原告簽收後攜回審閱，並簽訂103 年1 月10日房地買賣預約單，其上記載「本人攜合約審閱本No：088 」，已予原告充分之契約審閱期間；且原告自103 年1 月10日起至104 年7 月17日為止，均按期如數繳款，期間更向被告公司要求辦理房屋格局變更作業，未曾表示有未審閱系爭契約書、系爭磋商條款之情形，是原告於104 年9 月間始主張系爭買賣契約書及系爭磋商條款未經其審閱，且公共設施二次施工係屬瑕疵云云，其主張並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告向被告購買系爭不動產，兩造並於103 年1 月10日簽訂系爭契約書、系爭磋商條款，惟被告當日並未交付系爭契約書及系爭磋商條款之原本予原告，原告復於同日分別刷卡支付50萬元、49萬9,000 元，另交付面額88萬1,000元、1,050 萬元之支票2 紙予被告。
（二）原告於收受系爭契約書及系爭磋商條款原本後，陸續繳款至104 年7 月17日，期間仍向被告公司辦理房屋格局變更作業。
（三）系爭不動產之廣告單如本院卷第228 頁所示，且於網路上載明「公共設施：接待大廳、中庭花園、閱覽室、會議室、藝術水池、專屬垃圾分類處理空間、休閒步道、KTV 、健身房、瑜珈教室、交誼廳」。
（四）系爭磋商條款明確記載「為提供本大樓部分空間之管理品質，原建照核准用途，甲方（即原告）同意於使用執照取得後另行規劃如下：2.地下一層之部分機車停車空間變更為多功能休閒室、健身房、KTV 室、廁所。…（二）前項所列之全部二次工程均係在甲方同意知情施作，其規劃用除與使用執照圖所載不同，已為甲方明確知悉」，且原告於其下方簽名蓋章。
四、本院得心證之理由：
（一）因原告自願放棄契約審閱期，其不得再主張因被告未給予其契約審閱期而使系爭契約書及系爭磋商條款無效。
1.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條第2 項定有明文。又消費者保護法第11條之1 第1 項明文規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許（臺灣高等法院101 年度上易第146 號判決意旨參照）。經查：
2.原告主張被告未給予其契約審閱期，並稱：簽約當天沒有收受系爭契約書原本，隔了幾個星期我找設計師去看現場時才收到，系爭磋商條款是交給我的設計師，他們說這是設計相關的資料等語（本院卷第262 頁）；被告就簽約當日未給予原告契約原本之事實雖不爭執，然提出被證5 之契約審閱本及被證4 之房地買賣預約單（下稱系爭預約單）並抗辯稱：有給予原告契約審閱本，且系爭預約單之附帶約定欄載有「3.本人攜合約審閱本NO：088 」，其後並有原告之簽名等語；惟原告否認有收受契約審閱本，並否認系爭預約單之形式上真正。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是因被告未能證明系爭預約單之真正，本院自難以被證4 、5 而逕認原告有收受契約審閱本之事實；而被告既未能證明原告於簽約前有收受契約審閱本，復未爭執原告於簽約當日並未收受契約原本，則被告於簽約前未給予原告契約審閱期乙節，自堪認定。
3.惟原告於103 年1 月10日為購買系爭不動產而與被告簽訂系爭契約書及系爭磋商條款，復於同日分別刷卡支付50萬元、49萬9,000 元，另交付面額88萬1,000 元、1050萬元之支票2 紙予被告等情，業如上開不爭執事項（一）所示；另系爭契約書及系爭磋商條款內文中有多處須原告簽名用印者，均經原告於其上親自簽名蓋印之事實，亦有系爭契約書、系爭磋商條款在卷可稽（本院卷第18-50 頁）；又證人張宇捷證稱：帶原告看屋過程中，我們有以電腦及圖面解釋哪些部分屬於2 次施工，我在帶我的客人看屋時，只要介紹到公設時都會提到2 次施工的事，被告在契約上逐項簽名時，我有在旁邊看，但主要解釋契約條款的是證人吳晉齡等語（本院卷第176 頁反面至第177 頁）；證人吳晉齡亦證稱：我們在介紹公共設施部分時，就會告訴原告，例如原本是機車位，但最後建設公司會改成公共設施，我說這是2 次施工，有跟原告說這是不合法的，如果政府查到的話就會被拆除，系爭契約書上會請原告簽名的部分代表特別重要，我每個簽名的部分都有跟原告解釋，系爭磋商條款也有等語（本院卷第180 頁至第181 頁反面）；再考量現今社會上之各式買賣交易場合，賣方以「現場購買並支付部分價金即可獲得優惠價格」之條件來吸引消費者，實屬常見之情形，而原告既已於系爭契約書及系爭磋商條款上親自簽名用印，並於同日支付鉅額之部分價金，則審酌原告既有能力一次支付如此高額之價款，其顯非無智識或缺乏社會經驗之人，復參以系爭磋商條款之文字內容，並無任何晦澀不明或深奧難懂之文字，故衡諸一般社會通念及綜合上開兩造簽約之過程以觀，堪認被告之經銷人員確已向原告解釋系爭契約書及2 次施工相關事宜，而原告於知悉系爭契約書及系爭磋商條款之內容後，為爭取優惠之買賣價格而自願放棄契約審閱權，則揆諸首開實務見解，被告雖未給予原告契約審閱期間，然此既原告出於自身考量而放棄，自不妨礙系爭契約書及系爭磋商條款之效力。
4.又原告自承包含簽約當日共曾前往看屋3 次（本院卷第32
7 頁），可知其確實有意購買系爭不動產；再衡以系爭不動產之總價金高達9,388 萬元，非屬一般人民可得負擔，是於如此鉅額之房屋買賣交易且原告確實有意購買而數次前往看屋之情形下，其主張未詳閱契約內容而逕行於系爭契約書及系爭磋商條款上簽名云云，委實與一般社會常情不符，應屬無據。至原告雖主張證人張宇捷於簽約當日不在現場云云，惟以我國之預售屋銷售實務現況，於預售屋中心處皆會有接待人員為買家介紹預售屋之相關資訊，況本件系爭不動產之交易價格甚為高昂，衡情交易雙方理應更加注意相關購屋資訊之揭露，且原告另已自承簽約當日另有其他銷售人員在場陪同參觀，則縱證人張宇捷確實不在現場，對本院上開原告經銷售人員介紹系爭不動產後，自願放棄契約審閱期間而簽約之認定，並不生影響，附此敘明。
（二）原告於簽約後繳款達1 年6 個月始主張被告未給予其契約審閱期而使系爭契約書及系爭磋商條款無效，依誠信原則實已逾越權利行使之正當合理期間。
1.另按上訴人為節省時間、爭取交易機會自願放棄契約審閱權，並非法所不許，更非永慶公司惡意剝奪。況上訴人自95年4 月27日簽定委託銷售契約以迄同年9 月13日高萬昌履約完畢數月間，從未表明任何不瞭解委託銷售契約及委託事項變更契約書條款內容之意、更從未主張審閱期間利益遭剝奪，且持有前開兩份契約之客戶留存聯，可隨時查閱條款內容，非但有了解契約條款之機會，復未反應不瞭解契約條款之情，其於95年8 月13日再度簽署格式完全相同之委託事項變更契約書，亦難認有何因未充分瞭解契約內容致造成不公平情事。上訴人委託期間歷經數月，未主張審閱期或條款有何顯失公平之問題，於買賣雙方換約後始稱專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、系爭權利讓渡書均未給與審閱期間而主張全部契約為無效，有違誠信原則，欠缺法律依據，亦不足採（臺灣高等法院97年度消上字第1 號判決意旨參照，並經最高法院98年度台上字第168號判決予以維持）。
2.經查：原告於103 年1 月10日以價金9,388 萬元向被告購買系爭不動產，另於數周後收受系爭契約原本，且原告另有自行聘僱專業之設計師，而該設計師亦代原告收取系爭磋商條款等情，業據被告自陳在卷（本院卷第262 頁），可知原告於收受系爭契約書及系爭磋商條款後，已有相當時間得以詳細閱覽，且有具備足夠專業知識之人員即設計師得給予其施工及設計方面之相關協助；而原告自收受系爭契約書及系爭磋商條款原本時起至提起本件訴訟時止，於近1 年6 個月之期間均未表明有任何不瞭解契約條款內容，或主張有契約審閱期間之利益遭剝奪等情形，是縱被告於簽約前未給予原告一定之契約審閱期間，然原告迄於收受系爭契約書原本1 年6 個月後始提起訴訟主張被告未給予契約審閱期間而使系爭契約無效云云，揆諸上開實務見解，原告之主張實因違反誠信原則而有權利濫用之虞，洵屬無據。
（三）系爭不動產之公共設施並無廣告不實之情事而使系爭契約書及系爭磋商條款無效，原告亦不得主張系爭不動產之公共設施與廣告不符屬物之瑕疵而解除契約。
1.按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上第2694號判決意旨參照）。經查：系爭不動產預售時之廣告單如本院卷第228 頁所示，且被告另於網路上載明「公共設施：接待大廳、中庭花園、閱覽室、會議室、藝術水池、專屬垃圾分類處理空間、休閒步道、KTV 、健身房、瑜珈教室、交誼廳」等語，詳如上開不爭執事項（三）所示，惟兩造另簽立系爭磋商條款，其內容亦如上開不爭執事項（四）所示，可認原告應已充分了解系爭不動產之公共設施形式、內容已另為約定，故系爭不動產公共設施之廣告內容與系爭磋商條款不同者，應以系爭磋商條款所載內容為兩造履約之依據；再參以系爭磋商條款就系爭不動產公共設施之約定內容平鋪直敘，只須具一般智識之人依其文義上即可明瞭，系爭不動產之公共設施為取得使用執照後另行規劃施工修改，為一般所謂2 次施工而與原使用執照圖面不符，並無任何隱諱不明情事，是原告自不得再執系爭不動產之廣告內容主張此屬系爭買賣契約之一部分，從而，原告主張因系爭不動產之廣告不實而使兩造簽立之系爭契約書及系爭磋商條款無效云云，尚難謂可採。
2.次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條、第359 條第1 項亦分別有明文規定。查原告於簽約時已知悉系爭不動產之公共設施是由二次施工而來，並予以同意而與被告簽訂系爭契約書，業經認定如上，再觀之系爭契約書就系爭不動產之公共設施品質亦未有何特別保證約定，則原告另主張系爭不動產之公共設施與廣告不符屬物之瑕疵，並進而主張解除契約云云，自屬無據。
3.又公平交易法第24條規定：「事業不得為競爭之目的，而陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事。」而事業如違反上開條文，其法律效果依據同法第42條之規定為：
「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2,500 萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣10萬元以上5,000 萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」查系爭不動產並無廣告不實之情形，業經認定如上，倘被告確有廣告不實情事，原告亦未說明被告之廣告有何影響他人營業信譽之情事；又縱認被告確實違反公平交易法第24條，其法律效果僅係主管機關得對其科處罰鍰，就系爭契約書及系爭磋商條款之效力，並不生任何影響。是原告主張被告之廣告違反公平交易法第24條而使系爭契約書及系爭磋商條款無效云云，於法亦有未合。
（四）系爭個別磋商條款並未違反內政部公告預售屋買賣定型化不應記載事項之第6點規定。
1.按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，消費者保護法第17條第1 、3 項定有明文。內政部即依此而頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項」，其中不得記載事項第6 點為「不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定」。又強行法規可分為強制規定與禁止規定，其中，禁止規定者，係指命令當事人不得為一定行為之法律規定。又禁止規定可再區分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力。後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。又法律行為違反禁止規定之效果為何，如該法律規定本身未為明文規範時，則須經解釋之途徑，參酌個別規定的文字、體系，尤其法律規範目的等因素認定之。
2.經查：原告雖依據上開條文規定，主張系爭磋商條款違反建築法第73條第2 項之強行規定而無效云云。惟建築法第73條第2 項之規定為：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」再參以同法第89條規定：「違反第63條至第69條及第84條各條規定之一者，除勒令停工外，並各處承造人、監造人或拆除人6,
000 元以上3 萬元以下罰鍰；其起造人亦有責任時，得處以相同金額之罰鍰。」可知建築法第73條第2 項非屬強行規定，系爭個別磋商條款之約定縱有違反建築法第73條第
2 項之情形，僅係行政主管機關依建築法第89條依法令權責認定是否處罰、命停止使用或取締拆除之問題，是原告上開主張，亦屬無據。
五、從而，原告依據消費者保護法第11條之1 、第13條第3 項、第16條、第22條、公平交易法第24條、建築法第73條第2 項、民法第71條主張系爭契約書及系爭磋商條款無效，另依民法第359 條主張解除契約，並請求被告返還已給付之買賣價金，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 13 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 13 日
書記官 沈育儒