臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1483號原 告 葉寧欣訴訟代理人 黃衍融
王嘉翎律師被 告 黃素梅訴訟代理人 黃緯騰
錢裕國律師上 一 人複 代理人 陳品鈞律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106 年6 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾玖萬零陸佰伍拾元，及自民國一百零四年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰參拾玖萬零陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明第1 項為被告應給付原告新臺幣（下同）2,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於民國106 年5 月8 日以書狀擴張聲明為被告應給付原告2,025,650 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（本院卷第307 頁），是原告所為前開訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊於103 年10月28日透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）西湖直營店之仲介，向被告購買位在臺北市○○區○○路0 段00巷0 弄0 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地，並於該日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），價金總價為新臺幣（下同）12,700,000元。被告於交屋後，經厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）於104 年1 月23日至系爭房屋取樣檢測，發現系爭房屋氯離子含量，於客廳樑柱為每立方公尺1.954 公斤、客廳柱為每立方公尺0.914 公斤、房間樑為每立方公尺 1.013公斤，已逾國家標準限制新拌混凝土中水溶性氯離子含量每立方公尺0.3 公斤以下之標準，伊購置系爭房屋，即期望系爭房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，倘系爭房屋欠缺安全可居住之結構，已減少得以長久居住而安全無虞之效用，縱無立即危險，惟隨時間經過將增加危險性，而使系爭房屋減少其價值及效用，系爭房屋已缺乏應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。系爭房屋業經坤達不動產估價師事務所就交易價值減損比例鑑定為15.95 ％即 2,025,650元（下稱系爭估價鑑定報告），伊已將買賣價款12,700,000元存入履約保證專戶，且經被告陸續領走，僅餘258,500 元為處理漏水而仍存放於履約保證專戶。爰依民法第359 條規定，主張於2,025,650 元之範圍減少價金，被告於受領2,025,650 元之範圍內自屬無法律上元因而受利益，依民法第17
9 條規定，被告應返還減少價金之金額及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,025,650 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於103 年10月28日簽約前，訴外人永慶房屋公司仲介洪文重曾親口向原告告知系爭房屋有氯離子過高之情事，訴外人黃緯騰亦於104 年10月6 日再次致電向洪文重確認此事，依系爭契約後附不動產說明書第5 頁業已明載買方即原告已知悉系爭房屋現況廚房有磁磚破裂情形，更於第20至22頁有原告親自簽名確認之浴廁及廚房上方有水泥塊剝落及鋼筋外露之現況照片，足見原告於系爭契約成立前，已知系爭房屋有俗稱海砂屋之瑕疵，而仍決定買受系爭房屋。原告於103 年10月29日亦有前往系爭房屋確認浴廁、廚房上方有鋼筋外露之情事，並表示同意現況承受，依民法第
355 條第1 項規定，已拋棄請求瑕疵擔保之權利。又房屋之氯離子含量之檢查，依原告提出之試驗報告，自取樣、送件、試驗至作成報告僅需6 日，檢查程序尚非繁瑣，原告於10
3 年10月28日訂立系爭契約，迄至104 年1 月23日始委託鑑定，更怠至104 年7 月間始以起訴之方式通知伊氯離子過高之瑕疵，距簽立系爭契約歷時已近9 月，即使從原告知悉試驗報告起算，亦已歷時6 月，均未為瑕疵通知，又無不能通知之障礙，原告未依法從速檢查系爭房屋，發見瑕疵又未依法立即通知伊，依民法第356 條規定，自應視為承認其所受領之物，而不得再行使瑕疵擔保請求權。再者，依臺灣省土木技師公會之鑑定報告（下稱系爭瑕疵鑑定報告）業已對系爭房屋詳列修復之工程項目、數量及單價，並提出修復費用估算表，足認系爭房屋能以結構補強回復原有安全效用，故無污名化之價值減損情形，原告自不得請求此部分價值之減損。縱認本件有污名化之價值減損情事，系爭估價鑑定報告係以臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）列管海砂屋房屋進行價格比較，惟系爭房屋尚未經北市建管處列管，與系爭估價鑑定報告比較標的不同，系爭估價鑑定報告所為之價值減損比例為15.95 ％，實屬過高；且海砂屋之瑕疵與土地本身無關，則在計算系爭房屋減損價值時，應先扣除土地之價值5,140,240 元，再與減損比例乘算，方為妥當。另系爭房屋氯離子過高之瑕疵，原告得依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第8 條第3 項、第4 項規定請求100,000 元之輔助，基於損益相抵原則，原告請求金額，尚應扣除100,000 元；況永慶房屋公司未盡調查系爭房屋瑕疵之善良管理人注意義務，已違反民法第567 條、不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，永慶房屋公司就自身未查明瑕疵之疏失，係屬違反保護他人之法令，依民法第184 條第2 項規定，就原告因買受海砂屋所受之損害同負有損害賠償責任，與伊所負瑕疵擔保責任，客觀上皆係滿足填補原告因買受海砂屋所受之損害，則於填補原告因買受海砂屋所受之損害此一範圍內，即原告在受領永慶房屋公司賠償之範圍內，喪失對伊請求之權利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第267-268頁）
（一）原告於103 年10月28日經由永慶房屋公司與被告就其所有系爭房及坐落之土地簽訂系爭契約，買賣總價金12,700,
000 元。
（二）原告已將買賣價金1,270萬元存入履約保證專戶（兆豐國際商業銀行大安分行、帳號：00000-00000-0000），部分業經被告分次提領。
（三）永慶房屋公司製作不動產說明書，於重要注意事項中記載「本案建物現況廚房有磁磚破裂之情形，買方確已知悉」、「廚房外牆有滲漏水情形，修繕時間及修繕責任於簽約時由買賣雙方再行協議」；又系爭房屋之標的物現況說明書第16項「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）」，勾選「否」。
（四）系爭房屋曾由永慶房屋公司於104 年1 月23日委託厚昇公司材料實驗室進行氯離子含量檢測，於104 年1 月29日提出試驗報告，檢測結果氯離子含量分別為客廳樑1.954 、客廳柱0.914 、房間樑1.013 （單位均為公斤/ 立方公尺，下同）。
（五）永慶房屋高氯離子建物保障辦法規定氯離子含量介於1.2至2 間者，按照買方已支付的服務費5 倍補助，且不超過買賣成交價5 ％。
（六）原告曾為氯離子過高之爭議與永慶房屋達成協議。
（七）關於系爭房屋氯離子含量、修繕費用經兩造合意由臺灣省土木技師公會進行鑑定，鑑定結果：平均混凝土氯離子含量1.9711，超過83年7 月22日中央標準局訂立新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量每立方公尺不得超過0.6 公斤之規定。系爭房屋結構構件，針對瑕疵損害，可藉由修復補強方式加以修繕，以回復原有之安全，修復補強費用約需504,543 元。
（八）關於系爭房屋交易價值貶損為何經兩造合意由臺北市不動產估價師公會鑑定，經該公會交由坤實不動產估價師事務所鑑定，鑑定結論：⒈無海砂屋情形之合理價格：415,20
5 元/ 坪；⒉價值減損比例：15.95 ％；⒊有海砂屋情形之合理價格：348,997 元/ 坪；⒋有海砂屋情形之總價10,013,388元。
四、本院之判斷
（一）原告依民法第359 條本文規定請求減少買賣價金，並依民法第179條規定請求被告返還減少價金之金額，有無理由？
1.原告於買受系爭房屋前是否知悉氯離子含量過高之情事？⑴證人即永慶房屋公司仲介洪文重於本院審理時結證稱：
系爭房屋係被告委託其出售，由黃緯騰代被告出面接洽，黃緯騰說要現況交屋，其有去現場查看，有發現鋼筋外露、壁癌、磁磚隆起、陽台外推及鐵窗增建，兩造在簽約時為確保交屋安全，有將鋼筋外露、壁癌、磁磚隆起、陽台外推及鐵窗增建寫在系爭契約，並提供照片，被告在簽約前及簽約時並沒有告知系爭房屋有氯離子過高情形，當時就是說要現況交屋等語（見本院卷第283-
284 頁），足見證人洪文重於接觸被告及黃緯騰之過程，並未經被告或黃緯騰主動告知系爭房屋有氯離子含量過高情事。
⑵被告雖抗辯黃緯騰曾於104 年10月6 日曾致電向洪文重
確認洪文重在簽約前有向原告告知系爭房屋有氯離子含量過高之情事云云，惟查，黃緯騰與洪文重於104 年10月6 日晚上8 時53分許之通話內容略以「黃緯騰：……這樣感覺我有被他們（按：指原告）欺騙的感覺，阿你明明就，你就有跟他講阿，氯離子過高這個問題阿，嘿阿！」、「洪文重：應該是說……這種東西就是當初說要測他也沒測，他也說他可以接受不測。」、「黃緯騰：對阿，你也經過他同意嘛，對不對，嘿阿」、「洪文重：對對，可是像我們那天經理講的，結果是他交屋之後去測嘛」；「黃緯騰：嘿阿，那這樣就是到時候出庭作證的時候，你們也是要出庭幫我們作證確實你有跟他講阿，嘿阿」、「洪文重：那個我會問我們的法務，我們該怎麼講就只能怎麼講……」、「黃緯騰：對阿，你要據實以告嘛，你確實有告訴他嘛，嘿阿」、「洪文重：是是是」、「黃緯騰：對阿，你確實有告知他，我們這邊的氯離子過高嘛，對不對，然後他也同意沒有要測氯離子嘛，他才買這房的嘛」、「洪文重：對對對，是是是」，有被告提出錄音譯文1 份可憑（見本院卷第84頁反面至第85頁），然由被告於民事答辯狀已自認：「被告亦未曾聽聞系爭房屋有何氯離子含量過高情事」等語（見本院卷第60頁反面），且經被告訴訟代理人黃緯騰於本院審理時陳明：其在委託仲介出售房屋時不知道系爭房屋為海砂屋，其在20多年前買受系爭房屋時，也不知道有海砂屋情形等語（見本院卷第347-348 頁），顯見被告於委託仲介、簽約至交屋前，因系爭房屋從未檢測氯離子含量，被告並不知悉系爭房屋有氯離子含量過高情事，則被告或其所委託之黃緯騰與永慶房屋公司仲介洪文重、賴文宗接洽時，更無可能告知洪文重、賴文宗系爭房屋有氯離子含量過高情事，應可認定。再者，證人洪文重於本院審理時結證稱：被告的案件是我們分店仲介賴文宗承接，在確定要成交的前幾日，其有親自去看房屋，除賴文宗有提到壁癌及磁磚隆起外，其有發現鋼筋外露，其沒有去查系爭房屋鋼筋外露之原因，鋼筋外露原因可能是水氣過高、漏水造成，也有可能是氯離子過高造成，簽約時只有告知這個區塊有氯離子過高情形，但是沒有說系爭房屋有氯離子過高，被告在簽約前及簽約時，沒有跟其告知有氯離子過高，本件在簽約時，銷售方仲介與其都在現場，被告或黃緯騰均未開口說系爭房屋有氯離子過高情事，在與黃文騰之上開通話中，其有提到「當初說要測他也沒測」，亦即當初其並不知道系爭房屋有氯離子過高情事，當黃緯騰在電話中質疑其要據實以告，其回答「是是是」，在通話時其並不知道黃緯騰提的是系爭房屋氯離子過高，其當下是想說該區塊是疑似氯離子過高，但當時沒有測，所以其也不確定等語（見本院卷第284 、288-291 頁），足認證人洪文重因未經被告告知系爭房屋有氯離子含量過高之情事，僅能藉由其或公司成交案例經驗，告知該「區塊」房屋疑似有氯離子含量過高情形，況證人洪文重對於黃緯騰於電話中質疑應據實以告之事，已明確證述其認知係指該區塊是疑似氯離子過高，而非系爭房屋氯離子含量過高，故尚難僅以上開通話譯文逕認被告有將系爭房屋氯離子含量過高之情事明確告知洪文重，並由洪文重將此事轉知原告，況被告訴訟代理人黃緯騰於本院審理時亦陳稱：簽約當日原告沒有提到海砂屋，而是跟其說很喜歡系爭房屋，簽約前仲介也沒有向其提到原告質疑系爭房屋為海砂屋之事等語（見本院卷第348 頁），核與證人洪文重上開證述相符，原告主張其在簽約前並不知系爭房屋有氯離子含量過高情事，尚屬有據。
⑶被告復抗辯原告於103 年10月29日有親自到現場確認得
悉系爭房屋有水泥塊剝落、鋼筋外露之情，原告係於明知系爭房屋有氯離子過高情事而仍願買受，依民法第35
5 條第1 項規定，應視為原告已拋棄瑕疵擔保請求權利云云，查系爭契約所附不動產說明書，於重要注意事項中記載「本案建物現況廚房有磁磚破裂之情形，買方確已知悉」、「廚房外牆有滲漏水情形，修繕時間及修繕責任於簽約時由買賣雙方再行協議」；又系爭房屋之標的物現況說明書第16項「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）」，勾選「否」，有不動產說明書、現況說明書在卷可稽（見本院卷第34頁、第66頁反面），並為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），且經兩造會同在簽約時於系爭房屋現場拍照確認在廚房上方有水泥剝落及鋼筋外露之情，有現場照片附於不動產說明書可憑（見本院卷第74-75 頁），惟系爭房屋固有磁磚破裂、水泥剝落、鋼筋外露等情事，然其成因本屬多端，可能是大氣水分含量過高、滲漏水導致鋼筋銹蝕膨脹而生水泥剝落，抑或係氯離子含量過高等原因所致，尤以氯離子含量是否符合國家標準容許值，須由專業人員以專業儀器鑽取採集試體加以檢測，並無從由一般人之感觀目視即得認定，本件於簽約時，僅兩造與仲介在現場確認系爭房屋屋況，別無其他專業人員進行勘查、檢測，因此，尚難僅憑系爭房屋有磁磚破裂、水泥剝落、鋼筋外露等狀況，即認原告已知系爭房屋確有氯離子含量過高之情。
⑷被告又抗辯證人洪文重已證稱系爭房屋所在之樓下2 樓
修繕漏水時，有在系爭房屋鑽孔，鑽到鋼筋外露，其有將拍照片給原告看，原告及其先生分別有來看過兩至三次，原告有疑慮氯離子過高之情，且證人洪文重已告知這個區塊有氯離子過高情形，足認原告有因重大過失而不知有氯離子過高云云，查證人洪文重於本院審理時結證稱：系爭房屋在簽約後交屋前有發生漏水事件，是該棟2 樓有向黃緯騰反映3 樓之系爭房屋有漏水，當時黃緯騰有來問其，請其協助讓2 樓的人修理房子，並且告知原告，在修繕過程中，有到系爭房屋找漏水的點，一開始沒有找到，孔越鑽越大，鋼筋都外露，過程有拍照給原告看，原告就有疑慮，鑽孔後鋼筋有看到，面積範圍較大，有看到鋼筋銹蝕，原告有疑慮氯離子過高等語（見本院卷第285-287 頁），而系爭房屋係因樓下即 2樓屋主反映漏水須修繕，始至系爭房屋屋內鑽孔查明漏水原因，縱然在鑽孔過程發現鋼筋銹蝕，惟鑽孔之起因係尋找漏水之原因，則鋼筋銹蝕之成因是否因滲漏水，或氯離子含量過高所致，即有不明之處，原告即使有氯離子過高之疑慮，在經由專業人員進行檢測前，僅憑鋼筋銹蝕實難逕行推論為氯離子含量過高所致，且漏水鑽孔之事係發生在系爭契約成立後，與民法第355 條適用前提為契約成立時尚有不同，原告執此主張有民法第35
5 條之適用，容有誤解，而非可採。⑸況證人洪文重證稱：其是透過先前成交的案例得知內湖
地區舊公寓有氯離子過高現象，但其之前成交案例不是坐落在系爭房屋區塊，其處理案件如遇有氯離子過高情形，並且是在簽約前知道，會直接寫在契約中，讓雙方簽名等語（見本院卷第289-290 頁），而系爭契約所附不動產說明書，於重要注意事項中固記載「本案建物現況廚房有磁磚破裂之情形，買方確已知悉」、「廚房外牆有滲漏水情形，修繕時間及修繕責任於簽約時由買賣雙方再行協議」，惟參以系爭契約第9 條第5 項約明：
「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋……等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任。」有系爭契約附卷可佐（見本院卷第16頁），倘被告確有將系爭房屋有氯離子含量過高情事告知原告，或認已將鋼筋銹蝕、外露、水泥剝落等事告知原告而要免除瑕疵擔保責任，何以於簽立系爭契約時，未將系爭契約第9 條第5 項之內容排除「海砂屋」情形，且被告若確有明確告知系爭房屋有氯離子含量過高之事，證人洪文重既已將磁磚破裂、滲漏水之事載於系爭契約，更將水泥剝落、鋼筋外露之照片附於不動產說明書中，豈有可能未將海砂屋之重大影響交易事項載明於系爭契約之理，甚且，證人洪文重已明確證述其在系爭房屋坐落之區塊未有成交案例，而其所稱區塊，僅係內湖地區舊公寓之概括區域，是證人洪文重所稱「這個區塊有氯離子過高情形」當非指系爭房屋坐落之區塊甚明，顯見原告於系爭契約成立時並不知悉系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋，且亦非因重大過失而不知，被告抗辯原告於買受系爭房屋前已知悉或因重大過失而不知氯離子含量過高之情事，並無理由。
2.原告就系爭房屋主張氯離子含量過高，是否違反民法第356條檢查通知義務？⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356 條定有明文。
⑵證人洪文重於本院審理時結證稱：在漏水修繕開始後，
原告有提要送氯離子檢測，但黃緯騰不同意送檢測，因系爭房屋要鑽孔，這件事情沒協談好，後來就交屋，原告說交屋後自己會去測等語（見本院卷第292 頁），足認原告在系爭房屋交屋前，已因修繕樓下漏水鑽孔事宜，而生氯離子含量過高之疑慮，欲請求被告檢測遭拒，故於交屋後取得占有，始自行委請厚昇公司進行檢測甚明。
⑶又氯離子含量是否符合國家標準容許值，須由專業人員
以專業儀器鑽取採集試體加以檢測，並無從由一般人之感觀目視即得認定，系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵，既非經儀器檢測無從察知，即無從以通常程序檢查獲悉，應認屬民法第356 條第3 項所定不能即知之瑕疵，是系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，揆諸上揭規定，得於日後發現時再通知出賣人即被告，被告抗辯原告依民法第356 條第1 項規定有怠於檢查情事云云，尚不足採。況被告對於原告主張係在104 年1 月18日始將系爭房屋交付原告占有一節，並未予以爭執，則原告於取得系爭房屋占有，旋即於104 年1 月23日委託厚昇公司進行氯離子含量檢測，更無怠於檢查瑕疵可言。
⑷被告雖抗辯原告發現系爭房屋氯離子含量過高之情，卻
拖至104 年7 月份始起訴主張瑕疵擔保權利，顯有怠於通知被告，而應視為承認其所受領之系爭房屋云云，惟兩造曾為系爭房屋氯離子含量過高情事，於104 年3 月20日、同年月27日、同年5 月26日於本院進行調解一節，為兩造所不爭執（見本院卷第347 頁），則原告於10
4 年1 月29日取得厚昇公司之氯離子含量試驗報告，而於同年3 月20日就系爭房屋具氯離子含量過高之瑕疵在法院進行調解程序，難認原告有何怠於通知之情事，被告此部分抗辯，亦非可採。
3.如原告得請求減少價金，是否得請求交易價值貶損金額部分？⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第
354 條第1 項本文及第359 條本文分別定有明文。又民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參考）。查系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，已構成物之瑕疵，有系爭瑕疵鑑定報告在卷可證，並為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），故原告據此以系爭房屋之市場交易價值減損，請求減少系爭房屋之買賣價金，為有理由。
⑵系爭房屋既存在氯離子含量過高之瑕疵，雖系爭瑕疵鑑
定報告有提出建議修復補強之方式，並指出針對瑕疵損壞，可藉由修復補強方式加以修繕，回復鋼筋未銹蝕之完好結構狀態，然亦提及系爭房屋為整體建築物之一部分，若該樓層或該棟之混凝土均有抗壓強度低、氯離子含量高之因素結構安全確實難以系爭房屋本身之修復補強而除外等語（見外放證物之系爭瑕疵鑑定報告第 8-9頁），再者，依系爭瑕疵鑑定報告所建議修繕方式，僅係處理鋼筋銹蝕及劣質混凝土補強等（見外放證物之系爭瑕疵鑑定報告附件12），惟並未以消除氯離子含量之治本方法進行，換言之，系爭房屋仍因混凝土之氯離子含量過高而使其交易價格必較正常房屋價格低，此部分應屬出賣人即被告所應擔保者，亦即建物本身結構安全之物理性因素外，尚影響包含購屋者之心理因素，購屋者基於懼怕海砂屋心理，除減少對該不動產之購買意願，交易價格必較正常房屋價格為低，即所謂污名化瑕疵對於不動產價值之減損。是被告抗辯既可透過修復補強方式回復原有安全效用，而無污名化價值減損云云，自屬無據。
⑶至於減損之程度，當系爭房屋為海砂屋情形，存有普遍
性之接手性較低，安全性亦會受威脅，交易轉手之不確定性，銀行貸款較不容易或較低之等因素之影響，系爭房屋會因此瑕疵情形而有價值減損產生，經估價師針對堪估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市況及堪估標的依最有效使用情況下，採用比較法及收益法之直接資本化法等二種估價方法評估堪估標的無海砂屋情形之合理價格及有海砂屋情形之價值減損比例，估定系爭房屋在有海砂屋之價值減損比例為15.9
5 ％，有系爭估價鑑定報告在卷可憑（見外放證物之不動產估價報告書第76-77 頁），是依上開減損比例計算結果，前述瑕疵致系爭房屋應減少之價金金額為2,025,
650 元（計算式：12,700,000×15.95 ％＝ 2,025,650），因認本件原告得請求減少價金之數額應以2,025,
650 元為適當。⑷被告雖抗辯系爭房屋並未經北市建管處列管，系爭估價
鑑定報告竟與列管之海砂屋作為比較，而作出價值減損比例為15.95 ％，顯屬過高云云，惟查，系爭估價鑑定報告就無海砂屋及有海砂屋之合理價值，分別進行估價，前者採比較法、收益法，以決定系爭房屋在無海砂屋情形時之合理價值；後者採成對比較法，成對比較法係先選定多個有海砂屋之比較標的，分別以比較法推估其合理價值減損比例，再以選定之比較標的與堪估標的相似程度，經比較、分析、調整後，決定其個別權重以推算堪估標的於海砂屋情形之價值減損比例，有系爭估價鑑定報告可憑（見外放證物之不動產估價報告書第30-7
5 頁）。本件挑選之有海砂屋之比較標的，固屬北市建管處所列管高氯離子混凝土建築物之標的，惟就何以經北市建管處所列管之標的，價值之減損比例必定較系爭房屋為高，而不得作為比較標的，未見被告進一步說明，系爭估價鑑定報告所評估之污名價值減損，非直接以系爭房屋與所選取之比較標的就個別條件為比較，乃參酌各比較標的評估其等價值之減損率，再經由各開調整因素調整後，始求得系爭房屋之價值減損比例，可認系爭估價鑑定報告之評估方式及結果乃本於專業規則所為，被告上開所辯，自無可信。
⑸被告另抗辯交易價值貶損應排除土地價值，僅以房屋價
值計算貶損云云，查系爭估價鑑定報告所為價值評估乃房地結合體之評估，此係因市場上之交易情形是以土地及建物二者形成一個價值併同交易。衡以雖瑕疵僅發生於建物，倘建物屬區分所有建物時，事實上較難以整合產權進行整建或改建。即使瑕疵僅存在於建物，因對土地使用造成限制，土地價值亦會受到影響。而系爭房屋依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，本即無從與坐落之土地分離而單獨移轉，而市場交易習慣，房屋及其坐落土地通常併與核算價格，則系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，顯然同時影響房地整體交易價格，而非僅貶損系爭房屋價格，系爭估價鑑定報告連同系爭房屋坐落之土地一併估算受瑕疵影響之價值減損，自屬允當，被告辯稱坐落之土地價值不受系爭房屋上開瑕疵之影響等語，並非可採。
⑹至被告另抗辯原告已修復瑕疵，得依臺北市高氯離子混
凝土建築物善後處理自治條例第8 條第3 項、第4 項規定申請100,000 元輔助，基於損益相抵原則，應扣除此部分輔助云云，惟按經鑑定可加勁補強或防蝕處理者，主管機關應責成建築物所有權人，在指定期限內，依鑑定報告之具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，工程完竣後，建築物所有權人須委託原鑑定機關（構）複核簽證。第1 項建築物所有權人，於指定期限內完成加勁補強或防蝕工程者，應於指定期限屆滿30日內檢具支付費用、完工照片及複核簽證等相關證明文件，向主管機關申請補助費用。前項補助費用，主管機關應核實發給。但每戶補助費用不得超過100,000 元。臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第1 、3 、4 項定有明文。而本件原告既否認有向臺北市政府申請上開規定之輔助（見本院卷第347 頁），而被告復未能證明原告確受有100,000 元之輔助款項，則被告抗辯應依民法第
216 條損益相抵原則，應扣除輔助費用云云，洵屬無據。
4.綜上，原告依民法第359 條本文規定請求減少買賣價金2,025,650 元，並依民法第179 條規定請求被告返還減少價金之金額2,025,650 元，為有理由。
（二）被告抗辯其與永慶房屋公司如構成不真正連帶債務，永慶房屋公司既已給付部分金額予原告，自應從被告應返還之金額扣除，有無理由？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條定有明文。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567 條亦規定甚明，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。又居間契約為勞務給付契約之一種，居間人處理居間事務有過失者，相對人自得類推適用民法第544 條之規定，請求居間人負賠償之責。本件永慶房屋公司為原告居間仲介，並受有報酬，此為兩造所不爭執，堪認原告與永慶房屋公司間成立居間契約，揆諸前揭說明，永慶房屋公司關於其媒介訂約之事項，應負有調查之義務。又依照永慶房屋高氯離子建物保障辦法規定氯離子含量介於1.2 至2 間者，按照買方已支付的服務費5 倍補助，且不超過買賣成交價5 ％，此有被告提出永慶房屋公司網頁1 份可憑（見本院卷第145-14
6 頁）。
2.又數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅，此即學說所謂之不真正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等行為，對債權人發生債之消滅效力者，債權人就該部分不得再向他債務人請求清償（最高法院106 年度台上字第185 號判決可資參照）。本件被告就系爭房屋具氯離子含量過高之瑕疵，對原告負有瑕疵擔保責任，原告得行使民法第359 條本文規定請求減少買賣價金，並依民法第
179 條規定請求被告返還減少價金之金額，已說明如前，而就同屬氯離子含量過高之瑕疵，永慶房屋公司於媒介系爭房屋訂約之事項，本應負有調查之義務，且為確保其客戶即原告之權益，就系爭房屋倘具有氯離子含量過高之瑕疵時，制定永慶房屋高氯離子建物保障辦法，以氯離子含量多寡而給予相當之補償，亦有上揭永慶房屋公司網頁 1份為憑，準此，倘原告基於其買受之系爭房屋已具氯離子含量過高之瑕疵，而得依永慶房屋高氯離子建物保障辦法向永慶房屋公司取得補償，與其另得依民法第359 條規定請求被告減少價金，並依民法第179 條規定請求被告返還減少價金之金額，二者間核屬不真正連帶關係，於其中一人為給付，他人於該給付範圍即應同免其責任之債務。本件原告支付永慶房屋公司之服務費為127,000 元，有統一發票影本2 紙附卷可稽（見本院卷第219 頁），且為原告所不爭執（見本院卷第292-293 頁），永慶房屋公司曾就系爭房屋有氯離子含量過高之爭議，與原告達成相關之協議，該協議係基於服務客戶考量及考量多方因素所作成，基於維護協議書當事人情誼之立場，不便提供該協議書之內容供本院參酌等情，有永慶房屋公司105 年3 月17日永慶總105 字第039 號函在卷可憑（見本院卷第216 頁），本院審酌原告於本件程序並未否認有收受永慶房屋公司因系爭房屋具氯離子含量過高之瑕疵所為補償之一定給付，雖因原告未能提出與永慶房屋公司間之協議，使本院判斷被告所應免於給付之範圍，然系爭房屋平均混凝土氯離子含量為1.9711，有系爭瑕疵鑑定報告可憑，符合永慶房屋高氯離子建物保障辦法規定氯離子含量介於1.2 至2 間者，按照買方已支付之服務費5 倍補助之規定，原告至少應已獲得635,000 元之補償（計算式：127,000 ×5 ＝635,
000 ），則被告依民法第179 條所應返還減少價金之金額，揆諸上開說明，自應扣除635,000 元，而僅須給付原告1,390,650 元（計算式：2,025,650 －635,000 ＝1,390,
650 ）。
五、綜上所述，系爭房屋既存有上開瑕疵，原告請求被告減少買賣價金1,390,650 元，並依民法第179 條規定請求被告返還該減少之價金及自起訴狀繕本送達翌日即104 年8 月19日起（見本院卷第43頁之送達證書）至清償日止，按年息5 ％計算之利息，合於民法第182 條第2 項、第203 條規定，自應准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、又兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰各酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併與駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 陳紀元