臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1536號原 告 林大祥訴訟代理人 林延慶律師被 告 台北太子宮無極聖殿法定代理人 黃呈雲訴訟代理人 劉純增律師複 代理人 劉育志律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國105 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊為坐落新北市○○區○○○○段○○○○段00
0 ○0 地號土地（原為同段131 之1 地號土地，嗣經合併為同段130 之3 地號土地，下稱系爭土地）之所有權人。伊於民國102 年10月22日向簡秀山購買後，先登記在沈吉東名下，於103 年12月27日始返還登記予伊。其上有被告所建之宮廟等地上物（下稱系爭地上物），無權占用系爭土地如附圖編號A 、B 、C 、D （面積各113 、231 、31、2213平方公尺），作宮廟使用，致伊土地所有權之行使有所妨害，自得請求被告拆除系爭地上物以回復原狀，並返還該部分占用之土地。又系爭土地經被告無權占用而受有相當租金之利益，致原告受有損害，又以最近一期申報告地價，按此申報年息百分之5 計算，自102 年11月起至104 年5 月止應給付之不當得利為新臺幣（下同）32,266元，及自104 年5 月15日起至清償日止之法定遲延利息，暨自104 年6 月起至系爭地上物拆除之日止，按月給付損害金1,898 元。被告原雖向簡秀山承租系爭土地，惟已於97年6 月15日簽立買賣契約書，終止租賃關係，買賣價金為5,000,000 元，被告無法償付，請伊為買受人，伊除代清償被告積欠債務外，並付清買賣餘款1,700,000 元及稅金1,880,000 元，並經被告會議決議通過，系爭土地歸伊所有，並得指定登記名義人沈吉東為所有權人，且被告所提出之租賃契約期限為100 年2 月7 日，是被告對系爭土地及伊仍屬無權占有，伊買受系爭土地時係以由沈吉東擔任被告負責人為條件，始暫時同意系爭地上物之使用，嗣被告未依條件履行，條件不成就，被告即應將系爭地上物拆除返還等語，爰依民法第767 條第1 項及第179 條之規定，提起本件訴訟，聲明：㈠、被告應將系爭土地上，如附圖編號A 、B 、C 、D 所示之系爭地上物拆除回復原狀，並將占用土地返還原告。㈡、被告應給付原告32,266元，及自104 年5 月15日起至清償日止之法定遲延利息；暨自104年6 月起至返還系爭土地之日止，按月給付1,898 元。㈢、並均願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：伊所屬管理委員會及信徒於80年間，徵得系爭土地原所有權人簡秀山同意，欲於系爭土地上興建宮廟，以庇護鄉里，而於80年2 月8 日簽立租賃契約書，向簡秀山承租系爭土地，並承諾10年免租金，伊於建成系爭地上物後，於91年申請寺廟登記，94年9 月1 日取得寺廟登記證，嗣為承購土地，惟因買賣價金短期未湊齊，僅先付3,300,000 元，待補足資金後，再為移轉登記，惟並未終止租賃契約，則縱簡秀山將系爭土地出售予原告，依民法第451 條及第425 條之規定，該租賃契約仍應對原告繼續存在，是系爭地上物並非無權占用系爭土地；且原告自始即知系爭地上物存在，其請求拆屋還地亦有違誠信原則等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地之所有權原為簡秀山所有，於102 年10月22日由簡秀山移轉登記予沈吉東，於103 年12月27日由沈吉東移轉登記予原告等情，有原告提出之土地所有權狀、土地第二類謄本影本為憑（見調解卷第7-9 頁）。
㈡、系爭土地上有被告所建之宮廟等地上物，系爭地上物占用系爭土地如附圖編號A 、B 、C 、D （面積各113 、231 、31、2213平方公尺），作宮廟使用等情，有原告提出之現場地圖、照片為憑（見本院卷第74-84 頁），並經法院會同地政機關至現場履勘，製有勘驗筆錄及如附圖之複丈成果圖在卷可稽（見調解卷第45-50 頁），亦堪認定。
四、爭執事項：
㈠、系爭地上物與系爭土地之租賃關係是否存續，被告得否依民法第451 條及第425 條買賣不破租賃，為其占有權源？
㈡、被告得否以原告知系爭地上物存在，請求拆屋還地有違誠信原則為抗辯（兼論原告主張附條件之同意使用是否存在）？
五、系爭地上物與系爭土地之租賃關係是否存續，被告得否依民法第451 條及第425 條買賣不破租賃，為其占有權源部分：
㈠、被告主張其與原地主簡秀山於80年間簽立租賃契約以搭蓋系爭地上物，於期滿繼續使用則為不定期租賃，縱簡秀山將所有權移轉予原告，其租賃關係仍對原告繼續存在等語，並據其提出租賃契約為憑（見調解卷第35、36頁），惟原告主張被告於97年簽立買賣契約時，其租賃關係即已終止，並提出買賣契約為憑（下稱系爭買賣契約書，見本院卷第22-27 頁）。而查，證人即代簡秀山為簽約之子簡景松已到庭證述：「（問：一開始說要建廟這件事，你或你父親有無同意？何時的事情？）那很久了，20幾年前了吧…如果真的有蓋廟要救世就沒關係，我們想說就便宜賣給他們」、「（問：330萬付完，你有無想說170 萬要何時收回來？有無跟廟催收？）我沒有跟廟催收，我想說放著，反正土地也還沒有過戶給他」、「（問：租金是否還收？他們說要買就沒收了？）沒有收。他說要買就沒收了」等語，與證人即原擔任被告主任委員許逸品（原名許麗珠）證述：「…我那時候去時是每個月付3 萬（租金）…，沒有說租多久，之後就是用買的」、「（問：錢還沒有付清，為何租金就不用付了？）當初有跟他說，買賣合約一打就算買賣，就不付租金了」、「（問：在你當負責人期間，簡景松有無跟你催過錢？）沒有，他也希望尾款趕快付一付，算了結一件事」等語，互核證人所述，確有買賣系爭土地一事，且於簽立買賣契約後即無未再付租金；再者，證人簡景松雖證述似乎有另與沈吉東簽立買賣契約書等語，惟其並無法提出買賣契約書為憑，且原告復稱實際買賣之人為伊，沈吉東僅係借名登記，並可提出被告與簡秀山簽立之系爭買賣契約原本，再對照系爭買賣契約後附之價金交付日期，自97年第1 次付款至102 年11月8 日第5次付款，均以同一表格逐一填載簽收日期，而依原告提出於
102 年10月30日與被告簽立之協議書，即載明「甲方（即被告）…97年6 月15日與簡秀山代理人簡景松簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約書）…乙方（即原告）負責於102年11月15日前理楚…付清上開土地買賣價金，甲方同意前條所買受之土地歸乙方所有，乙方並得指定登記名義人沈吉東為所有權人」等語，與證人簡景松證述兩造談廟過戶時，伊拿了170 萬元，原告與沈吉東都在，說要來扶廟，叫伊過戶給沈吉東，伊就過戶給沈吉東等語，應認原告與簡秀山於10
2 年間並未再另行簽立買賣契約書，而以系爭買賣契約書為本，即於原告依與被告間上開內部之約定，而於未變更系爭買賣契約書買受人之情形下，由原告代被告付清價款後，簡秀山依買賣契約書第6 條約定：「甲方（即被告）辦理本產權移轉登記時，得指定任何人為登記名義人，乙方不得異議」等語，而由被告指定登記予沈吉東，復依系爭買賣契約書第3 條約定：「移轉不動產日期：所有權移轉登記完畢且價款全額付清後視同點交」等語，並以證人簡景松既證述已便宜賣給被告，而僅餘過戶（即移轉所有權），足見簡秀山與被告間之租賃關係已因簽立買賣契約而為合意終止，而被告所有系爭地上物使用系爭土地之權源已由租賃，則於價款付清後即視為點交，而為占有之交付，改易以系爭買賣契約而為其占有權源，是原告主張原租賃契約已因買賣而合意終止，即為可採。
㈡、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃關係，對於受讓人繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項分別有明文規定。而查，被告所提出之租賃契約，其期限為20年，即自80年
2 月8 日起至100 年2 月7 日止，有前述租賃契約在卷可憑，其期限已屆至，其雖繼續占有使用，然係變更其占有權源如前所述，被告復未能舉證證明其有持續繳租，或屬民法第
425 條第2 項之情形，其主張其租賃關係有有民法第425 條第1 項之適用，即無可採。
六、被告得否以原告知系爭地上物存在，請求拆屋還地有違誠信原則為抗辯（兼論原告主張附條件之同意使用是否存在）部分：
㈠、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。
㈡、經查，系爭土地為山坡地保育用區、農牧用地，而被告為寺廟法人，於購買系爭土地時，即指定登記於自然人即證人許逸品名下，有前述土地登記謄本及寺廟登記證、寺廟登記表在卷可稽（見調解卷第37-39 頁），並與前開所述系爭買賣契約書第6 條之約定相符，且據證人許逸品證述屬實；又系爭買賣契約書上不動產標示雖係系爭土地，惟其加註：「以太子宮實際占有使用範圍及通行道路半數面積總數為買賣標的…」等語，足見系爭買賣契約書即已明確標示其上確有被告所建宮廟坐落其上，且被告既係系爭地上物之所有權人，其購買土地即係為供系爭地上物使用至明；再者，依原告提出與被告間簽立之協議書，亦載明：「甲方（即被告）前因擴建及購買本宮所在地需要於97年6 、7 月間…貸款，並於97年6 月15日…購買系爭土地。由於無力償還借款，給付買賣價金，致生紛爭。蒙乙（即原告）善心，出面理楚，雙方同意下列約定：乙方負責於102 年11月15日前理楚甲方前欠…款項及付清上開土地買賣價金，甲方同意前條所買受之土地歸乙方所有，乙方並得指定登記名義人沈吉東為所有權人，互無異議」等語，亦與被告102 年第1 次管理委員會會議紀錄內容紀錄討論協議還款事宜及還款證明書相符，有原告提出之會議紀錄、簽到冊、還款證明書為憑（見本院卷第29-31 頁、第34頁），則系爭土地之買賣自始即以提供系爭地上物使用為目的，即允許系爭地上物繼續占有系爭土地，且簡秀山將系爭土地出售後，並移轉登記予沈吉東，或實際出資之原告，而交付系爭土地後，此由系爭地上物繼續占有系爭土地之事實，既為原告所明知，揆諸前揭說明，其自不得請求被告應將系爭地上物拆除返還系爭土地。
㈢、另查，被告之寺廟組織章程第6 、7條規定，寺廟管理委員9名、監察委員3 名，均由信徒大會就信徒中選任之；再由管理委員組織管理委員會互選主任委員對外代表本會，有被告提出之組織章程1 份為憑（見本院卷第47-51 頁），而原告亦自陳其與沈吉東均為信徒，對此章程亦為知悉，則就能否擔任被告之負責人，自應依此程序選出，而非得由負責人自行決定或指定，被告負責人自無權決定，況原告與被告所簽上開協議書，亦未就以原告或沈吉東為負責人作為系爭地上物使用系爭土地之條件，而證人許逸品證述：「當時他（即原告）也有了解情形，覺得我們很冤枉，他覺得他有能力就拿錢出來還…覺得廟是神要住的地方，不要有吵吵鬧鬧的聲音…我就把這個土地讓渡給原告…因為他拿錢出來還」、「（問：原告知道土地上有廟嗎？）知道」、「（問：為何原告要買這個地？）他主要要解決被告的債務」、「（問：你有跟原告說上面有系爭地上物？）有」、「（問：原告有無說這樣系爭地上物要不要繼續在上面？）沒有，那時候解決債務比較重要」等語，更徵原告與被告為協議時，確實知系爭地上物有使用系爭土地之必要，且並未有以擔任負責人作為暫時同意系爭地上物使用系爭土地條件之約定，是原告就此並未能舉證以實其說，實難採信。至證人簡景松雖證述知道原告要來扶廟，及許逸品證述被告請伊出資作為買受土地之所有權人時，被告說要將廟交給伊經營，後來有選伊為主任委員，及原告有覺得要用合法，想進去經營，由伊退出，後來開過幾次委員會，原告發覺裡面信徒意見不合，他就放棄了等語，則縱認原告有意願擔任負責人，並以此為使系爭地上物合法占用系爭土地為條件，亦屬其心中保留意思表示，非被告所明知，自不得以此拘束被告，作為被告系爭地上物占有權源消滅之依據。
七、綜上所述，原告雖為系爭土地所有權人，惟其於買受系爭土地時，即明知系爭地上物存在，並係由被告即系爭地上物所有權人指定買受之人，則系爭地上物占有使用系爭土地之狀態，即應由原告繼承並容忍。原告主張其同意系爭地上物之使用附有條件，並無可採。而系爭地上物占有使用系爭土地於簽立買賣後即為無償，業如前述，則原告自亦不得請求系爭地上物占有使用系爭土地之相當租金之不當得利。從而，原告基於民法第767 條第1 項及第179 條之規定，請求被告應將系爭土地上，如附圖編號A 、B 、C 、D 所示之系爭地上物拆除回復原狀，並將占用土地返還原告，及被告應給付原告32,266元，及自104 年5 月15日起至清償日止之法定遲延利息；暨自104 年6 月起至返還系爭土地之日止，按月給付1,898 元等語，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
書記官 彭品嘉附圖：