臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1585號原 告 施習義訴訟代理 人 王福民律師被 告 蘋果不動產有限公司兼法定代理人 張儷心共 同訴訟代理 人 余淑杏律師複 代理 人 黃思雅律師
賈鈞棠律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘋果不動產有限公司、張儷心應連帶給付原告如附表應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘋果不動產有限公司、張儷心連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告蘋果不動產有限公司、張儷心如以如附表應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時，於起訴狀之事實及理由欄已記載請求被告給付之內容，包括就租賃物回復原狀之損害賠償新台幣（下同）10萬4,500 元部分，惟於起訴狀之聲明欄漏列該部分，嗣於審理中始提出民事聲明更正狀而補充列入該部分（見本院卷㈠第1 至11頁、85至86頁）。經核前揭原告補陳漏列之聲明，僅為補充或更正法律上之陳述，尚非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、被告蘋果不動產有限公司（下稱蘋果不動產公司）由法定代理人即被告張儷心出面，向原告承租位於台北市○○區○○路○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），被告張儷心並以其個人名義擔任連帶保證人，約定租期自104 年2 月16日起至107年2 月15日止，每月租金為5 萬3,000 元、押金為二個月租金額10萬6,000 元（下稱系爭租賃契約）。惟被告等在訂約之初即心懷不軌而未在系爭租賃契約書之最末頁簽名及用印，且僅支付一個月租金5 萬3,000 元，又未支付二個月押金，及未能按時支付每月5 萬3,000 元租金，嗣經原告依民法第440 條等相關規定為催告，被告等仍未為履行，進而遭原告終止系爭租賃契約，並限期請求被告等於104 年7 月31日前搬遷，雖被告等在期限內搬遷，但仍有積欠租金、水電費用及相關回復原狀等金額。另被告張儷心個人尚有向原告借款50萬元迄未返還，原告曾發函催告其於104 年6 月30日前返還。為此，爰依兩造間系爭租賃契約關係，及民法第179條、第184 條第1 項、第479 條等規定，提起本件訴訟。
二、關於租賃部分之請求：
㈠、就積欠租金及相當於租金之不當得利共請求18萬6,355元：
１、自104 年3 月份起，經原告數次與被告等溝通並請求支付所積欠租金等費用而仍置之不理，原告被迫無奈而於104 年5月底發函先為催告被告等按約履行，而仍拒不履行後，再為發函通知被告等終止系爭租賃契約，暨要求被告等須於104年7 月31日前清空及回復原狀，並返還系爭房地，另一併要求支付所積欠自104 年4 月16日起至同年7 月15日止計三個月租金，總額為15萬9,000 元。
２、又自104 年7 月16日至同年月31日止無權占有期間之相當於不當得利之租金，計為2 萬7,360 元（計算式﹕每日1710元*16 日＝27360 元）。
㈡、就終止租約前所積欠之水、電費用共請求1萬9,070元：
１、電費金額為1 萬8,776 元：⑴104 年6 月5 日起至7 月7 日止，共計1 萬1,221 元；⑵104 年7 月8 日起至104 年8 月
6 日為30日，共計9,445 元，每日電費約9445/30=315 元，扣除被告等搬離後之期間為104 年8 月1 日至6 日止，所以9445元－（315 元*6日）=7555 元；⑶合計為1 萬8,776 元（計算式﹕11221+7555=18776）。
２、水費金額為294 元：本是自104 年6 月4 日起至104 年8 月
4 日止，共計314 元，因計算期間為62日，平均每日為5.06元，扣除被告等於104 年7 月31日搬遷後之日期為4 日（5.06元*4日=20.26元），所以被告等積欠水費為294 元（314元－20.26 元）。
３、因此，被告等在租賃期間所積欠之水、電費用共計1 萬9,07
0 元（18776 元+294元=19070元）。
㈢、就回復原狀之損害賠償請求共10萬4,500元：緣因被告等在租賃期間有改裝或毀損租賃物內之設施而造成系爭房屋內有下列損害，而需雇工修理或回復原狀，包括：
１、地面磨石子在租賃期間被撬壞而有必要填補，以一坪計價4,800 元而共損害15坪，共計7 萬2,000 元；
２、浴室砌磚封門之損害而有必要修補，1 式計價8,000 元；
３、浴室磚牆開門為連塑鋼門而有必要更換，1 式計價1 萬2,00
0 元；
４、騎樓地面在租賃期間有加高部分要剔除，1 坪修理費用計價為2,500 元，共計5 坪，需支付1 萬2,500 元。
㈣、請求律師費用7 萬元：原告因被告未按時支付租金而違約且經催告限期搬遷，被迫提起本訴訟，是原告依系爭租賃契約第12條約定，請求被告等連帶賠償本件訴訟之律師費用計7 萬元。
三、關於返還借款部分：
㈠、原告於103 年7 月28日開立票號「AF0000000 」號之支票，明載50萬元金額，是由被告張儷心於同年月29日透過其0000000000000 號帳戶兌現。
㈡、由證人之證詞足以證明被告張儷心的確是有向原告借系爭款項50萬元之事實存在，否則原告不會去詢問證人張麗蓮的意見，而原告之妻徐莉蓉亦不會知悉有借給被告張儷心50萬元的事。
㈢、被告張儷心辯稱50萬元是因其幫原告介紹訴外人徐莉蓉之認識及敲定雙方訂婚暨結婚等情事所花費相關費用支出，原告否認有該代墊事實及花費等事實存在，被告張儷心所述前後矛盾且無法舉證。退萬步言之，原告並未央求被告張儷心去做該等事情，觀被告張儷心此舉顯然符合民法第180 條第1項第1 款是履行道德上義務所為贈與，不得且無權請求返還同等金額。末者，假設真有媒妁之言，但依民法第573 條之規定，就婚姻居間而約定報酬者是屬無請求權。
四、聲明：
㈠、被告等應連帶給付原告18萬6,355 元（即3 個半月租金額），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、被告等應連帶給付原告1 萬9,070 元（即未繳納水、電費用），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢、被告等應連帶給付原告10萬4,500 元（即回復原狀之損害賠償），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣、被告等應連帶給付原告7 萬元（即因本件訴訟所生律師費用），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈤、被告張儷心應給付原告50萬元（即清償借款），及自104 年
7 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈥、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、被告蘋果不動產公司與原告就系爭租賃契約條件即租賃必要之點租金金額，尚未達成共識，故被告未簽署系爭租賃契約，兩造不成立該租賃關係：
㈠、系爭租賃契約最末頁並未蓋有被告蘋果不動產公司之大小章，此係因兩造就租賃條件必要之點即租金金額無法達成共識且租賃意思表示未合致，被告未簽署系爭租賃契約，原告及被告蘋果不動產公司間當然未成立任何租賃契約關係。
㈡、實則被告蘋果不動產公司與原告所簽署之租賃契約，係由被告前所提被證一為據，觀諸該租賃契約第3 條僅約定每月租金為3,000 元，被告蘋果不動產公司常以現金支付租金，原告亦於租賃契約封面背面簽認收到3,000 元，該租賃目的僅在於作為「借址登記使用」，被告蘋果不動產公司並未於該地址實際營業，此由約定租賃金額僅3,000 元、該地址所懸掛招牌非被告蘋果不動產公司等情形以觀，足證明被告蘋果不動產公司非實際使用租賃房屋之主體。
㈢、被告蘋果不動產公司雖於被證一租賃契約104 年4 月15日終止後繼續登記於系爭租賃標的物地址，並於同年7 月開始辦理遷址，然被告蘋果不動產公司仍按兩造約定，於104 年6月16日及104 年7 月15日匯款支付原告租金，其餘部分則現金支付，職此，被告蘋果不動產公司既已支付每月3,000 元約定之租金，即未有任何積欠租金之情。
㈣、關於原告所辯扣繳憑單部分，實則被告蘋果不動產公司開立之扣繳憑單係為訴外人京鑫開發公司繳納租金5 萬元及蘋果不動產公司繳納租金3,000 元，合計5 萬3,000 元，故而誤開立該扣繳憑單。
㈤、被告蘋果不動產公司與京鑫開發公司之股東組成大相逕庭，被告蘋果不動產公司於情於法皆無承接京鑫開發公司租賃契約之義務，被告蘋果不動產公司實無理由接受將房租由3,00
0 元漲價到5 萬3,000 元之理。
二、系爭房屋係由京鑫開發公司實際於該址經營至104 年7 月租賃關係終止時止，而被告蘋果不動產公司則僅單純借址登記，並未實際使用系爭房屋：
㈠、京鑫開發公司確實於清算完結前仍於系爭房屋營業，直至搬離系爭房屋止，此有京鑫開發公司於104 年7 月31日申報10
4 年2 月7 日至104 年7 月27日期間之扣繳憑單申報書有相關薪資扣繳紀錄可稽。
㈡、又依住商公司於106 年3 月24日回函，可知被告蘋果不動產公司確實未在系爭房屋實際營業，僅單純借址登記。而被告蘋果不動產公司僅係於104 年5 月份先行與住商公司簽約，並未開始實際營業，直至京鑫開發公司於104 年7 月份清算完結後，被告蘋果不動產公司直至搬離系爭房屋，另租賃於台北市○○區○○路○○○ 巷○ 號1 樓後，始開始實際營業，故被告蘋果不動產公司亦直至104 年10月6 日始第一次支付住商公司加盟月費。
㈢、系爭房屋實際使用者為京鑫開發公司，並非被告蘋果不動產公司，故系爭房屋之水電確非被告蘋果不動產公司所使用，原告無權向被告請求給付水、電費用。且被告蘋果不動產公司既未「實際占用」系爭房屋，而僅為觀念上之借址登記，尚無法造成原告「無法利用所生之損害」或毀損租賃物內之設施，原告不得向被告為無權占用或回復原狀損害賠償之主張。另被告蘋果不動產公司並無違約情事，況與原告間並未簽立系爭租賃契約，故原告不得依系爭租賃契約請求本件訴訟律師費用，況原告於本件訴訟除請求給付租金等外，更一併請求被告張儷心返還借款，該部分與系爭租賃契約無關。
三、被告張儷心未向原告借款50萬元，兩造並無借款之合意：
㈠、被告張儷心並無積欠原告借款，原告單憑原證八支票作為舉證，然原告交付支票之原因可能多端，未能僅憑此即作為借款之證明。
㈡、尤有進者，原告交付系爭支票50萬元，其原因係因兩造之前為好友，被告張儷心為原告作媒，協助原告追求訴外人即現為原告之妻徐莉蓉，為原告購買包包、結婚鑽戒、提親之伴手禮、餐費、交通費等諸多費用，並先行由被告張儷心代墊，事後原告如願娶得徐莉蓉，原告為答謝被告張儷心之酬謝禮金及這段時間以來之辛勞，及被告代為協助購買包包、婚戒等予訴外人徐莉蓉等之代墊費。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、訴外人京鑫開發公司或被告蘋果不動產公司、被告張儷心，於系爭租賃契約之前，曾陸續與原告就系爭房屋簽署三份租賃契約：
㈠、被告張儷心與原告於101 年11月26日簽立租賃契約，被告張儷心與訴外人吳字雄均於連帶保證人欄簽章，約定租期自10
2 年2 月16日起至105 年2 月15日止，每月租金5 萬3,000元（即附件一，見本院卷㈠第247 至250 頁）。
㈡、訴外人京鑫開發公司於102 年1 月18日設立登記後，由京鑫開發公司（負責人為訴外人吳字雄）與原告簽立租賃契約，被告張儷心於連帶保證人欄簽章，約定租期自102 年2 月16日起至105 年2 月15日止，每月租金5 萬元（即被證八，見本院卷㈠第100 至106 頁）。
㈢、被告蘋果不動產公司與原告於102 年4 月1 日簽立租賃契約，約定租期自102 年4 月16日起至104 年4 月15日止，每月租金3,000 元（即被證一，見本院卷㈠第44至49頁）。
二、訴外人京鑫開發公司於102 年1 月18日設立登記，由訴外人吳字雄、被告張儷心等人為股東，所營事業項目包括不動產買賣及租賃業等，設立時之負責人為吳字雄，被告張儷心於
103 年4 月起為負責人，原告有出資並擔任監察人，原告配偶徐莉蓉之阿姨張麗蓮擔任董事，該公司嗣於104 年2 月6日經股東會決議解散，於104 年2 月17日經台北市政府解散登記，於105 年12月20日經本院105 年度司司字第420 號函准予清算完結備查（以上見本院調取之京鑫開發公司登記卷宗）。
三、被告蘋果不動產公司於100 年8 月29日由被告張儷心獨資設立，於102 年5 月申請遷址至系爭房屋，及變更所營事業項目包括不動產買賣及租賃業等，於104 年10月申請遷址至台北市○○區○○路○○○ 巷○ 號1 樓（以上見本院調取之蘋果不動產公司登記卷宗）。
伍、兩造之爭點：
一、原告與被告蘋果不動產公司間是否成立系爭租賃契約關係（並由被告張儷心擔任連帶保證人）？
二、原告基於系爭租賃契約所生之糾紛，而請求被告等連帶給付之金額，得否准許？
三、原告主張與被告張儷心間有50萬元之消費借貸關係，而請求被告張儷心清償借款，得否准許？
陸、得心證之理由：
一、關於原告與被告蘋果不動產公司間是否成立系爭租賃契約關係（並由被告張儷心擔任連帶保證人）：
㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。如前述於系爭租賃契約之前，訴外人京鑫開發公司、被告蘋果不動產公司、被告張儷心，曾陸續與原告就系爭房屋簽署三份租賃契約（即附件一、被證八、被證一）；又附件一租賃契約業由被證八及被證一租賃契約所取代乙情，為被告所自承（見本院卷㈡第175 頁），且有證人吳字雄於審理中證述：
伊與張儷心先前是同事，101 年伊坐張儷心的車子，經過福國路，剛好房東在貼出租廣告，張儷心看到店面在出租，因為張儷心100 年間就有繳交加盟住商不動產的加盟金，亟需找店面，所以承租系爭房屋，附件一租賃契約書上面承租人跟連帶保證人的簽名都是張儷心所簽，租金依其上所載是每月5 萬3,000 元；後來張儷心說京鑫開發公司的負責人是伊，就改拿被證八租約給伊簽，且於102 年2 月5 日開會時，張儷心說另外有一間貿易公司是作飲水機的，地址要寄在這邊，她願意另貼3,000 元，伊只知道兩間公司的租金共是5萬3,000 元，結果後來才知另間公司並非貿易公司，而是被告蘋果不動產公司；被告張儷心沒有拿該份每月3,000 元的租約給伊看，伊當庭看被證八和被證一租賃契約的每月租金合起來是5 萬3,000 元，且房東本來就說好每月要租5 萬3,
000 元，伊才說被證八和被證一租賃契約取代了附件一租約等語（見本院卷㈠第220 至222 頁）可佐，應無疑義。
㈡、又原告主張被證八（承租人為京鑫開發公司，每月租金5 萬元，約定租期自102 年2 月16日起至105 年2 月15日止）及被證一（承租人為蘋果不動產公司，每月租金3,000 元，約定租期自102 年4 月16日起至104 年4 月15日止）租賃契約，業因原告與被告蘋果不動產公司於104 年2 月12日另成立系爭租賃契約關係（租賃契約書記載承租人為被告蘋果不動產公司、連帶保證人為被告張儷心、每月租金5 萬3,000 元、約定租期自104 年2 月16日起至107 年2 月15日止，及第21條手寫條款記載：租賃契約條款延續京鑫開發公司之契約〈跟之前同一份契約書〉，惟契約末頁之當事人欄僅有出租人簽名，而無承租人及連帶保證人簽名；即原證一，見本院卷㈠第13至16頁）所取代，為被告蘋果不動產公司及張儷心所否認，辯稱：被告等並未簽署系爭租賃契約，且系爭租賃契約條件即租賃必要之點即租金金額尚未達成共識，故兩造並無該租賃關係云云。經查：
１、被告蘋果不動產公司為被告張儷心所獨資設立，且其於103年4 月起亦為訴外人京鑫開發公司之負責人，而原承租系爭房屋之京鑫開發公司於104 年2 月6 日經股東會決議解散（嗣於104 年2 月17日經台北市政府為解散登記）等情，有前述本院調取之該兩公司登記卷宗可稽，則本件被告張儷心為使原於系爭房屋經營之不動產業得有合法之主體為承租人而繼續經營，顯有另以其設立之被告蘋果不動產公司與原告於
104 年2 月份簽訂系爭租賃契約之動機。
２、次就系爭租賃契約之訂約經過，業據證人即曾任職訴外人京鑫開發公司及被告蘋果不動產公司之紀彥君於審理中證稱：伊有看過原證一即系爭租賃契約，當時每個月伊都要給原告簽收租金，張儷心請伊先在原證一租賃契約書上將基本資料先填入，其上除了原告之名字及身分資料、簽約日期以外的字跡都是伊寫的，包括租金5 萬3,000 元部分、第21條附加條款等都是，張儷心請伊填完上開資料後拿給原告看，原告看完後在上面簽名；這是張儷心請伊依照之前承租人為京鑫開發公司的租賃契約內容照樣寫的，除了租賃期滿為107 年、每月租金5 萬3,000 元、第21條補充條款是張儷心特別告訴伊後，伊才寫的；因為張儷心表示要續約了，要續先前被證八之5 萬元租約及被證一之3,000 元租約；伊拿原證一系爭租賃契約給原告簽名時，跟他說伊寫好一份租賃契約書，請你來簽名，其他細節伊忘記了；伊和會計師聯絡過程中，有跟張儷心說會計師要求要看租賃契約書，而伊這邊有原證一系爭租賃契約書影本，伊要提供給會計師，這樣妳就不用再拿正本給伊了，張儷心並沒有表示反對，她說好等語（見本院卷㈠第230 至234 頁），足知被告蘋果不動產公司之負責人即被告張儷心對於系爭租賃契約（其上已明載租賃當事人、租賃標的物及約定租金等租賃必要之點）之成立，確屬知情且同意。至被告等雖辯稱其等未在文末當事人欄簽名云云，惟按租賃契約並非要式契約，當事人就租賃必要之點意思表示合致即成立，無論是否簽立書面契約，對於契約之成立並無影響。
３、再京鑫開發公司先前簽訂之被證八租賃契約，實際僅繳交租金至103 年12月15日止，之後因無資力繳交租金而經原告就其依該租約收取之二個月押租金扣抵自103 年12月16日起至
104 年1 月15日、自104 年1 月16日起至104 年2 月15日止之租金乙情，為被告等所自承（見本院卷㈡第173 頁）；而被告等復稱有繳交系爭房屋2 月中至3 月中之5 萬3,000 元租金額予原告（見本院卷㈠第251 背面至252 頁），且依被告蘋果不動產公司104 年3 月、4 月份之各類所得扣繳稅額繳款書及全民健保補充保險費繳款書所示，被告蘋果不動產公司申報扣繳系爭房屋租金額所得各5 萬3,000 元，及依該金額所計算二代補充健保費用各1,060 元等情（見本院卷㈠第68至71頁），均與系爭租賃契約記載承租人被告蘋果不動產公司應繳交之每月租金額5 萬3,000 元相符，足認系爭租賃契約確已成立無訛。至於被告等另辯稱：上開被告所繳交系爭房屋2 月中至3 月中之5 萬3,000 元租金部分，是包括支付被告蘋果不動產公司被證一之租金3,000 元及代墊京鑫開發公司被證八之租金5 萬元，而被告蘋果不動產公司之各類所得扣繳稅額繳款書則係誤開，又被告張儷心曾於104 年
5 月15日交付票面金額2 萬3,000 元之支票（票號：MI0000
000 號、票載發票日104 年5 月18日）乙紙（見本院卷㈠第72頁）予原告，其中3,000 元為被告蘋果不動產公司租金、另2 萬元係代墊京鑫開發公司租金，再被告蘋果不動產公司曾於104 年6 月16日、7 月15日分別匯款3,000 元予原告（見本院卷㈠第51、52頁之存款憑條），而其他期每月3,000元之租金則以現金支付，是於104 年7 月31日搬離系爭房屋前，被告蘋果不動產公司有依被證一租賃契約繳交就系爭房屋借址登記之每月租金3,000 元云云，惟查：
⑴、被告蘋果不動產公司與原告間被證一租賃契約原載之租期係
至104 年4 月15日止，則被告前述所指於該日期後支付之租金額，是否確有包含依被證一租賃契約所繳交之每月3,000元租金，尚非無疑；且於系爭租賃契約所載之租賃始期104年2 月16日後，被告蘋果不動產公司主張其除前述交付之四期每月3,000 元租金外，另有以現金繳交被證一租賃契約之其他期租金部分（即自104 年2 月16日至7 月31日止共計5個半月即五期半，除前述四期外尚有一期半租金），並無任何證據可佐，亦難遽信。
⑵、又被告蘋果不動產公司於104 年5 月15日、6 月16日、7 月
15日繳交予原告之租金額（分別為2 萬3,000 元、3,000 元、3,000 元），固均不足於系爭租賃契約所約定之每月租金
5 萬3,000 元，然參諸被告張儷心於104 年5 月7 日傳送予原告之訊息中表示：「你也沒有履行約定（紅包）給我呀」、「敢睡女人，不敢付紅包？」、「講什麼？你都不付紅包了，我付什麼租金。用租金扣。」等語（見本院卷㈡第132頁），顯無法排除被告張儷心於系爭租賃契約成立後，自忖原告尚有應給付其介紹原告與配偶認識之紅包金額未給付，而反悔不願依系爭租賃契約履行，亦難因認兩造未成立系爭租賃契約。
４、復就被告蘋果不動產公司於系爭租賃契約所載之租賃始期10
4 年2 月16日之後，有無使用系爭房屋乙節，查依勞動部勞工保險局106 年2 月8 日函檢送之勞保資料顯示，證人紀彥君在京鑫開發公司之勞保退保日期為104 年2 月26日，自10
4 年2 月26日後改由被告蘋果不動產公司投保等情（見本院卷㈠第263 頁），佐以證人吳字雄於審理中證稱：伊於102年5 月1 日離開京鑫開發公司，但伊還是從事仲介行業，且被告張儷心還有作同行間的物件流通，伊常經過系爭房屋那邊，看到一直有在營業，也有看到廣告DM，伊有看到被告張儷心於104 年6 月間對外發的仲介廣告上所寫的公司名稱，變更為蘋果不動產公司等語（見本院卷㈠第222 至223 頁），堪認被告蘋果不動產公司於系爭租賃契約簽訂後，亦有在系爭房屋營業之事實，非如被告等辯稱被告蘋果不動產公司一直是在系爭房屋借址登記。至被告等雖另舉證人曹育華及紀彥君之其他證詞，及提出京鑫開發公司於104 年7 月31日之扣繳憑單申報書、住商公司106 年3 月24日回函、京鑫開發公司之各類所得扣繳稅款報繳證明等件，主張京鑫開發公司於清算完結前仍於系爭房屋營業，直至104 年7 月31日搬離系爭房屋止云云，惟查：
⑴、證人曹育華固於審理中證稱：伊有任職到京鑫開發公司在系
爭房屋整個關起來、沒有向原告租房時等語（見本院卷㈠第
234 至236 頁）；證人紀彥君於審理中證稱：104 年2 月26日至104 年7 月間，公司收入都仍然是以京鑫開發公司作帳，當時的營業地點是在系爭房屋等語（見本院卷㈠第236 頁）；又京鑫開發公司於104 年7 月31日申報104 年2 月7 日至104 年7 月27日期間之扣繳憑單申報書及扣繳憑單，顯示京鑫開發公司申報包括被告張儷心、紀彥君於104 年2 月至
6 月之所得等情（見本院卷㈠第19至20頁）。然京鑫開發公司縱於104 年7 月31日前有在系爭房屋營業之事實，不代表被告蘋果不動產公司即無亦在系爭房屋營業之事實；況被告蘋果不動產公司於原告成立系爭租賃契約後，無論是否有將系爭房屋交由其他人使用或與其他人共同使用之情事，依法仍應依系爭租賃契約負承租人責任；
⑵、住商公司於106 年3 月24日回函固稱：京鑫開發公司於102
年2 月18日開始加盟該公司，於104 年3 月31日結束加盟關係，加盟期間營業地址為系爭房屋，另蘋果不動產公司於10
4 年5 月20日加盟，於105 年8 月31日退出加盟，加盟期間營業地址為台北市○○區○○路○○○ 巷○ 號1 樓等語（見本院卷㈡第63頁），被告等並稱：蘋果不動產公司僅係於104年5 月份先行與住商公司簽約，未開始實際營業，直至京鑫開發公司於104 年7 月份清算完結後，蘋果不動產公司直至搬離系爭房屋，另租賃於台北市○○區○○路○○○ 巷○ 號1樓後，始開始實際營業，故蘋果不動產公司亦至104 年10月
6 日始第一次支付加盟月費等語。然本件被告等一再主張京鑫開發公司於104 年7 月31日之前均在系爭房屋營業，與上開函文稱京鑫開發公司於104 年3 月31日即結束加盟不符，則京鑫開發公司及蘋果不動產公司是否確有將經營實情誠實告知加盟主，顯非無疑，無從逕以上開函文稱被告蘋果不動產公司非以系爭房屋為加盟期間營業地址，即認被告蘋果不動產公司並無在系爭房屋營業之事實；
⑶、被告等所舉京鑫開發公司之各類所得扣繳稅款報繳證明，固
顯示京鑫開發公司申報於104 年5 月18日有二期扣繳租賃所得稅款各5,000 元（即租金額各為5 萬元）乙情（見本院卷㈡第117 頁），然如前述被告張儷心於系爭租賃契約成立後，或有自忖原告尚有應給付其紅包金額未給付，而反悔不願依系爭租賃契約履行之情形，亦難以被告張儷心為京鑫開發公司所為上開申報遽認兩造未成立系爭租賃契約。
５、綜上，本件原告主張兩造間成立系爭租賃契約關係，自104年2 月16日起適用系爭租賃契約，而取代被證八、被證一租賃契約乙情，依前述被告等簽訂系爭租賃契約之動機、系爭租賃契約訂約之經過、訂約後初始支付及申報租金之情形、系爭房屋之使用狀況等情，堪認原告之主張為可採。原告與被告蘋果不動產公司間確實已依系爭租賃契約之內容成立租賃關係，並由被告張儷心擔任連帶保證人，洵屬明確。
二、關於原告基於系爭租賃契約所生之糾紛，而請求被告等連帶給付之金額，得否准許：
㈠、就請求積欠租金及相當於租金之不當得利部分：
１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人不得收回房屋，民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項，及土地法第100 條第3 款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條所明定；承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。
２、原告主張依兩造間之系爭租賃契約關係，承租人即被告蘋果不動產公司應自104 年2 月16日起，於每月16日前繳交租金
5 萬3,000 元，惟被告蘋果不動產公司僅給付第一期自104年2 月16日起至3 月15日止之租金5 萬3,000 元，而第二期自104 年3 月16日起至4 月15日止之租金分二次支付（第一次於104 年5 月15日以104 年5 月18日到期之支票給付2 萬3,000 元、第二次於1 個月後給付現金3 萬元），第三期即自104 年4 月16日起之租金即未給付，且被告等未依約給付押租金而無從扣抵，原告已於104 年5 月27日發函催告被告等於104 年6 月30日前給付積欠之租金及補足二個月押租金，惟被告等仍未為履行，經原告於104 年7 月15日發函終止系爭租賃契約，並要求被告等於104 年7 月31日返還系爭房屋並回復原狀，被告等已於104 年7 月31日搬遷，爰分別依系爭租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告蘋果不動產公司及連帶保證人被告張儷心連帶給付積欠之租金（自104年4 月16日至7 月15日止共三個月租金）、契約終止後無權占用之相當於租金之損失（自104 年7 月16日至7 月31日止計16日）等語，並提出由被告張儷心於104 年5 月15日交付之2 萬3,000 元支票（票號：MI0000000 號、票載發票日10
4 年5 月18日）（見本院卷㈠第72頁），及原告104 年5 月27日存證信函暨回執、104 年7 月15日存證信函暨回執等件（見本院卷㈠第17、19、87、88頁）為據。
３、關於原告主張被告等並未給付系爭租賃契約所載二個月押租金，為被告等所不爭執（見本院卷㈠第98頁）。又原告主張被告等自第三期即104 年4 月16日起之租金全未給付部分，查依前述被告等所提出之被告蘋果不動產公司於104 年6 月16日、7 月15日分別匯款3,000 元予原告之存款憑條二紙（見本院卷㈠第51、52頁），堪認被告等於原告催告後有給付部分積欠租金額，而自104 年4 月16日至原告主張104 年7月15日終止租約時止，三個月租金額原為15萬9,000 元，扣除被告等上開匯款共6,000 元，尚餘未付之租金額為15萬3,
000 元（計算式：15萬9,000 元－6,000 元＝15萬3,000 元），該遲付租金之總額仍大於二個月之租金額10萬6,000 元，準此，原告主張其業於104 年7 月15日合法終止系爭租賃契約，洵為可採，被告等尚積欠原告終止租約前之租金15萬3,000 元。
４、又自原告終止系爭租賃契約後，被告等已無占用系爭房屋之正當權源，是自104 年7 月16日起至7 月31日遷出系爭房屋之日止計16日，應支付原告相當於租金額之損失，經比照原應支付租金額計算之不當得利，共為2 萬7,360 元（即每月為5 萬3,000 元，以31日計，日租金為53,000 /31即1,710元〈小數點以下4 捨5 入〉，16日為1,710 元ｘ16＝2 萬7,
360 元）。
５、準此，原告得請求被告等連帶給付之積欠租金額及相當於租金額之不當得利，合計為18萬0,360 元（計算式：15萬3,00
0 元＋2 萬7,360 元＝18萬0,360 元）。
㈡、就請求終止租約前所積欠之水、電費用部分：
１、按系爭租賃契約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費. . . 由乙方（即承租人）負擔」，是被告等就原告104年7 月15日終止契約前積欠之水、電費用應負給付之責。
２、查原告提出之電費收據，顯示自104 年6 月5 日起至7 月7日之電費為1 萬1,221 元、自104 年7 月8 日起至8 月6 日之電費為9,445 元（見本院卷㈠第22頁），而被告等已於10
4 年7 月31日遷出系爭房屋，是應扣除104 年8 月1 日至8月6 日計6 日之電費1,890 元（自104 年7 月8 日起至8 月
6 日止計30日，日電費為9,445/30即315 元〈小數點以下4捨5 入〉，6 日為315 元ｘ6 即1,890 元），是原告得請求之未付電費計為1 萬8,776 元（計算式：1 萬1,221 元＋9,
445 元－1,890 元＝1 萬8,776 元）。
３、又原告提出之水費收據，顯示自104 年6 月4 日至8 月4 日之水電為314 元（見本院卷㈠第21頁），而被告等已於104年7 月31日遷出系爭房屋，是應扣除104 年8 月1 日至8 月
4 日計4 日之水費20元（自104 年6 月4 日至8 月4 日計62日，日水費為314/62即5 元〈小數點以下4 捨5 入〉，4 日為5 元ｘ4 即20元），是原告得請求之未付水費計為294 元（計算式：314 元－20元＝294 元）。
４、準此，原告得請求被告等連帶給付之積欠水電費用，合計為
1 萬9,070 元（計算式：1 萬8,776 元＋294 元＝1 萬9,07
0 元）。
㈢、就請求回復原狀之損害賠償部分：
１、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432 條第1 項定有明文。
２、原告主張被告等在系爭租賃契約之租賃期間內改裝或毀損租賃物內之設施，造成系爭房屋受有損害，需雇工修理或回復原狀，費用合計10萬4,500 元等情，提出相片及估價單等件（見本院卷㈠第24至30頁）為據。查原告所提出之相片固顯示被告等於104 年7 月31日遷出系爭房屋後，系爭房屋有地面磨石子嚴重撬壞，及浴室砌磚封門、浴室磚牆開門、騎樓地面加高等情，惟本件原告既係基於系爭租賃契約關係請求賠償損害，自以上開毀損或改裝情狀發生於系爭租賃契約租賃期間內為前提，而依證人即曾任京鑫開發公司負責人及董事之吳字雄、張麗蓮於審理中分別證稱：京鑫開發公司簽訂被證八租賃契約時系爭房屋是完好的，及京鑫開發公司經營期間系爭房屋有地磚且房子蠻漂亮的、京鑫開發公司於104年間解散後系爭房屋仍有掛著住商不動產的招牌在營業等情（見本院卷㈠第221 、224 頁），堪認系爭房屋於被告等遷出後所顯示之地面磨石子嚴重撬壞情形，並非系爭房屋仍有營業事實時所形成，而係系爭房屋無營業事實後、準備遷出時所形成，核屬系爭租賃契約之租賃期間內所致之毀損無疑，然就浴室砌磚封門、浴室磚牆開門、騎樓地面加高等改裝情事，尚無證據認定係於系爭租賃契約之租賃期間，或係京鑫開發公司以被證八租賃契約承租系爭房屋期間所為，是原告依系爭租賃契約關係，僅得就地面磨石子撬壞之回復原狀費用向被告等為請求；又依原告提出之估價單所示，地面磨石子填補費用一坪計價4,800 元，共損害15坪，合計7 萬2,
000 元等情（見本院卷㈠第24頁）；準此，原告此節得請求被告等連帶給付回復原狀之損害賠償金額為7 萬2,000 元。
㈣、就請求律師費用部分：
１、按系爭租賃契約第12條約定：「乙方（即承租人）若有違約情事，致損害甲方（出租人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語（見本院卷㈠第15頁）。
２、系爭租賃契約係因被告等未依約給付租金，而經原告依法終止等情，業經前述認定，則被告等自構成違約，原告主張依上開約定請求被告等連帶給付原告因系爭租賃契約涉訟所支出之律師費用，尚非無據。又依原告所提出之收受律師費用證明書，固顯示原告提起本件訴訟支出律師費用7 萬元（見本院卷㈠第23頁），惟本件訴訟原告除基於系爭租賃契約所生糾紛而請求被告等為給付外，並依消費借貸關係請求被告張儷心個人清償借款50萬元，後者之律師費用非屬系爭租賃契約第12條所約定之範圍，應予扣除；考諸本件訴訟原告聲明請求之總金額（不包括法定利息）為87萬9,925 元，基於系爭租賃契約所生糾紛及依借貸關係而請求之金額各為50萬元、37萬9,925 元，即因系爭租賃契約所生糾紛而請求之金額約占43/100（計算式：37萬9,925 元/87 萬9,925 元＝0.43〈小數點以下4 捨5 入〉），是基於系爭租賃契約所生糾紛部分之律師費用應為3 萬0,100 元（計算式：7 萬元ｘ0.43＝3 萬0,100 元）。準此，原告得請求被告等連帶給付之律師費用金額為3 萬0,100 元。
㈤、綜上，原告因系爭租賃契約所生糾紛，得請求被告等即承租人被告蘋果不動產公司及連帶保證人被告張儷心連帶給付之金額，包括積欠之租金及相當於租金額之不當得利共18萬0,
360 元、積欠之水電費用1 萬9,070 元、回復原狀之損害賠償7 萬2,000 元、律師費用3 萬0,100 元，合計30萬1,530元（計算式：18萬0,360 元＋1 萬9,070 元＋7 萬2,000 元＋3 萬0,100 元＝30萬1,530 元），並得加計自起訴狀繕本送達被告等之翌日即104 年11月10日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息。
三、關於原告主張與被告張儷心間有50萬元之消費借貸關係，而請求被告張儷心清償借款，得否准許：
㈠、按「稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。當事人之一方對他方負金錢或其他代替物之給付義務而約定以之作為消費借貸之標的者，亦成立消費借貸。」，民法第474 條定有明文。次按當事人主張有金錢借貸關係存在，須就其發生所須具備之特別要件即金錢之交付與借貸意思表示相互一致負舉證責任，而交付金錢之原因多端，或為買賣，或因其他之法律關係而為交付，非謂一有金錢之交付，即得推論授受金錢之雙方當然為消費借貸關係（最高法院98年度台上字第1706號判決意旨參照）。再按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。
㈡、原告主張被告張儷心另向其借款50萬元，經原告於103 年7月28日開立金額50萬元支票（票號AF0000000 ），於同月29日由被告張儷心帳戶兌現等情，提出支票乙紙為據（見本院卷㈠第31頁）。被告張儷心雖不否認上開支票由其帳戶兌現，惟否認與原告間有何消費借貸關係，辯稱：雙方並無任何借款契約之合意，實則原告交付該支票之原因係為償還被告張儷心代為協助購買包包、婚戒等予其配偶等人之代墊款項，及答謝被告為其介紹配偶之酬謝禮金等語。
㈢、查原告雖提出上開支票證明有交付款項予被告張儷心之事實，惟依前揭說明，交付金錢之原因多端，未能僅憑此情作為原告與被告張儷心間成立借款關係之證明。又原告聲請傳訊之證人即其配偶徐莉蓉固於審理中證稱：張儷心說原告想要向伊求婚，想送伊一個戒子，請她帶伊去挑一個戒子，伊說求婚哪有自己選戒子很奇怪，後來她就說沒有關係啊，看看沒有關係，原告有拿錢給她叫她帶伊去買，叫伊放心，後來就有試挑戒子也有試戴，過幾天伊跟原告聯絡，原告說張儷心沒有經過他的同意買了一個戒子，伊跟原告說是張儷心叫伊去挑的，她說有得到你的同意，原告說他並沒有同意她這麼做；原告說買戒子的當下，張儷心跟他說戒子已經買了，說戒子是伊挑選的，要求除了付23萬元現金外，一定要再借她50萬元買房子，否則戒子就不用拿了；借款原因是張儷心要買房，這是原告告訴伊的等語（見本院卷㈠第228 至229頁）；證人即原告配偶徐莉蓉之阿姨張麗蓮於審理中證稱：伊與原告偶爾會碰面吃飯，原告跟伊說：「阿姨，張儷心要跟我借錢」，伊就問他說要借多少，原告說50萬元，伊說：
「怎麼那麼多，這不是一個小數目，你自己看著辦」，戒子拿回來的時候，原告告訴伊他借了張儷心50萬元，伊說「喔」等語（見本院卷㈠第225 頁）；惟前述證人等就所謂被告張儷心向原告借貸50萬元部分，均係聽聞原告之轉述，並未親自見聞達成借貸合意之過程，不足為認定原告與被告張儷心間有借貸合意之證明。再原告另提出坐落北投區房屋之建物登記謄本，固顯示該屋以買賣為原因，於103 年7 月14日登記於被告張儷心名下乙情（見本院卷㈠第62頁）；惟被告張儷心是否有資金需求，與其是否向原告借款，並無必然關聯，亦難作為認定原告與被告張儷心間有借貸合意之證明。
㈣、準此，本件原告所舉之證據，不足證明其基於與被告張儷心間之借貸合意而交付50萬元款項，難認原告與被告張儷心間有成立消費借貸關係。至於原告質稱被告張儷心就所辯取得50萬元之原因前後矛盾，且無法舉證云云，按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照），本件原告既無法證明與被告張儷心間有消費借貸關係，則無論被告張儷心就所抗辯之事實是否無法舉證或有疵累，仍無法逕認原告之主張為有據，併為敘明。
㈤、從而，原告基於消費借貸關係，請求被告張儷心返還50萬元，及自104 年7 月1 日起至清償日止之利息，洵屬無據，無從准許。
三、揆諸前揭各節所述，原告提起本件訴訟，就其基於系爭租賃契約所生之糾紛，請求承租人即被告蘋果不動產公司、連帶保證人即被告張儷心連帶給付30萬1,530 元，及自起訴狀繕本送達被告等之翌日即104 年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第
5 款之規定，依職權宣告假執行；惟被告等陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、第39
2 條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 施盈宇附表：
┌──────────┬──────┬─────────┐│ 被告應給付之金額 │訴訟費用負擔│被告應供反擔保金額│├──────────┼──────┼─────────┤│被告蘋果不動產公司、│訴訟費用由被│新台幣30萬1,530 元││張儷心應連帶給付原告│告蘋果不動產│ ││新台幣30萬1,530 元，│公司、張儷心│ ││及自民國104 年11月10│連帶負擔3/10│ ││日起至清償日止，按年│，餘由原告負│ ││息5%計算之利息。 │擔。 │ │└──────────┴──────┴─────────┘