臺灣士林地方法院民事判決 一○四年度訴字第一○二三號原 告 李品儀訴訟代理人 盧國勳律師複 代理 人 歐德芳律師被 告 陳建佐訴訟代理人 邵勇維律師
蘇傳清律師被 告 成家不動產經紀有限公司法定代理人 洪榮富訴訟代理人 何曜男律師被 告 施燕妮訴訟代理人 沈昌錡律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國一百零五年十二月七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳建佐應給付原告新臺幣壹佰柒拾貳萬玖仟元及自民國一百零四年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳建佐負擔百分之五十一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾捌萬元為被告陳建佐供擔保後，得假執行。但被告陳建佐如以新臺幣壹佰柒拾貳萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：㈠按訴狀送達後，有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判
決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形，原告得將原訴變更或追加他訴，為民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款所明定。又所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障者而言（最高法院一○四年度台上字第三三六號判決參照）。
㈡原告於起訴時就被告陳建佐部分，係依民法買賣及不當得利
之法律關係，請求返還減少之價金新臺幣（下同）二百萬元；另就被告成家不動產經紀有限公司（業於民國一百零四年四月二十九日解散登記，下稱成家公司）、施燕妮部分，依民法不完全給付、侵權行為之法律關係及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項之規定，請求渠二人連帶賠償二百萬元。嗣於本院審理時，先於同年十一月十七日（本院收狀日）具狀追加民法第二百二十七條第一項、第二百十六條第一項及第三百六十條規定為請求權基礎，主張被告陳建佐應另賠償回復原狀之必要費用一百萬元，並主張被告成家公司、施燕妮應再連帶賠償金額一百萬元（見本院卷㈠第一三八頁至第一三九頁正面）；繼於一百零五年十一月四日（本院收狀日）變更請求被告陳建佐返還減少之價金為一百七十二萬九千元及賠償回復原狀之必要費用為一百六十三萬九千四百八十五元，並將被告成家公司、施燕妮連帶賠償金額變更為三百三十六萬八千四百八十五元（見本院卷㈡第一○九頁至第一一○頁正面）；再於同年十二月一日（本院收狀日）具狀減縮利息之起算日（見本院卷㈡第一六六頁至第一六七頁正面）。核原告所為訴之追加所據之基礎事實，與原請求同基於買賣瑕疵，且原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；另原告就訴之聲明所為之變更，係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明。揆諸前揭規定暨說明，原告所為訴之追加及變更，合於法律規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告經由被告成家公司所屬經紀人員被告施燕妮之居間，於
一百零三年十一月十五日與被告陳建佐簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告陳建佐購買坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一四七○平方公尺，權利範圍萬分之一七八，下稱系爭土地），及其上同小段五五建號（門牌臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號四樓）建物（權利範圍全部，共有部分同小段二八建號，四二七‧三五平方公尺，權利範圍萬分之一七八，下稱系爭房屋），約定買賣價金九百八十萬元，原告業於同年十二月十八日付清，被告陳建佐亦已將系爭土地及房屋交付原告，並於同年月十一日辦理移轉登記予原告。
㈡詎原告於一百零四年三月間委請立鋼國際工程股份有限公司
中和實驗室（下稱立鋼公司）對系爭房屋進行混凝土中水溶性氯離子含量試驗，立鋼公司人員於同年月十一日在系爭房屋進入主臥室前方柱、浴廁左側房間進門左側柱及浴廁左側房間進門前方中間柱等三處取樣時，發現柱處有數個洞孔回補痕跡，遂告知原告委請在場之友人，系爭房屋之前應做過氯離子含量檢驗。又依立鋼公司於同年月十六日出具之試驗報告記載，上開三處混凝土每立方米水溶性氯離子含量依序為一點二二一九公斤、零點五二七三公斤及零點九二九二公斤，均高於經濟部標準檢驗局八十七年六月修訂之CNS 3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值，每一立方公尺中不得超過零點三公斤之規定。原告旋於同年月十八日以電話聯繫告知被告施燕妮，並於同年月三十一日以內湖金龍郵局第十三號存證信函（下稱內湖金龍郵局存證信函）通知被告陳建佐及成家公司。被告施燕妮坦承系爭房屋確曾做過氯離子含量檢測，惟推稱該檢測為之前有意購買系爭房屋之買方（下稱前買方），在被告陳建佐同意下，自行進入屋內檢驗並負擔費用，其與被告陳建佐均不知檢驗結果，前買方嗣未購買系爭房屋之原因係銀行貸款問題云云；被告陳建佐及成家公司亦藉詞推諉，拒絕負責。而房屋具有高氯離子含量，為房屋買賣通常觀念上之重要瑕疵，系爭房屋於出售原告前，既曾做過氯離子含量檢測，則其檢驗結論必定與立鋼工程公司出具之報告相同，即氯離子含量超過CNS 標準。被告陳建佐既同意並知悉前買方在系爭房屋鑽孔取樣為氯離子含量測試，衡情定會詢問檢測結果。倘若被告陳建佐不知該檢驗結果，自應於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」（下稱現況說明書）第十九欄「是否曾經做過氯離子含量檢測」，據實勾選「是」；被告施燕妮亦應就系爭房屋曾經做過氯離子含量檢測之重要事項，據實告知原告，並盡調查及說明義務，瞭解系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，以盡其對原告應盡之善良管理人注意義務。被告陳建佐、施燕妮竟捨此不為，共同隱匿系爭房屋曾經做過氯離子含量檢測之事實，並於現況說明書第十九欄虛偽勾選「否」，藉以免除提出檢測報告之義務，隱匿系爭房屋為海砂屋之事實，若非擔心系爭房屋氯離子含量過高情事曝光，致無法以高價出售原告，焉會如此？又前買方既已知檢測結果系爭房屋係海砂屋，自不可能與銀行討論貸款成數並購買系爭房屋及土地，故實情應為前買方告知被告施燕妮及陳建佐系爭房屋之檢測結果為海砂屋，而不願購買，足認被告施燕妮及陳建佐諉為不知檢驗結果，洵屬謊言。
㈢被告陳建佐未依債之本旨為給付，出賣之系爭房屋其混凝土
水溶性氯離子含量超過CNS 標準，足認有欠缺結構安全之瑕疵，應負瑕疵擔保及不完全給付責任，原告爰依系爭買賣契約第九條第五項、民法第三百五十九條、第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定主張減少價金，並請求返還減少之價金。此外，因被告陳建佐故意隱匿系爭房屋為海砂屋之事實，以高價出售系爭房屋，致原告除蒙受折損交易上價額之損失即減少之價金外，尚須支付高額之修繕費，被告陳建佐就此回復原狀之必要費用，亦應依民法第二百二十七條第一項、第二百十六條第一項及第三百六十條規定，對原告負賠償責任。
㈣被告施燕妮應本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務
，並善盡民法第五百六十七條第二項所定之調查義務，就系爭房屋有無依通常觀念上之重要瑕疵，進行瞭解，並向原告解說。而房屋具有高氯離子含量，為房屋買賣通常觀念上之重要瑕疵，被告施燕妮未履行其應盡之給付義務，善盡屋況調查及告知之專業注意義務，以明瞭系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，明顯違背其身為專業仲介人員所應盡之善良管理人注意義務。且其明知系爭房屋為海砂屋，猶與被告陳建佐共同隱匿上情，致原告於不知情下，以高價購買系爭房屋及土地，顯係以過失或故意不法侵害原告經由系爭買賣契約取得完整無氯離子含量過高標的物之期待權，是被告施燕妮應依民法第一百八十四條第一項規定；被告成家公司應依民法第二百二十七條第一項及第二百二十六條第一項之規定，賠償原告之損害；被告成家不動產並應依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十八條第一項規定，與被告陳燕妮負連帶賠償責任等語。
㈤並聲明：⒈被告陳建佐應給付原告三百三十六萬八千四百八
十五元，及其中三百萬元自一百零四年十一月二十五日起，另三十六萬八千四百八十五元自一百零五年十一月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告成家公司、施燕妮應連帶給付原告三百三十六萬八千四百八十五元，及其中三百萬元自一百零四年十一月二十五日起，另三十六萬八千四百八十五元自一百零五年十一月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊前二項被告中任一被告已為給付時，他被告於該給付範圍內免其責任。⒋願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、被告各抗辯如下：㈠被告陳建佐則以：
⒈原告主張系爭房屋具有氯離子含量過高及海砂屋之瑕疵，
依民法第三百五十九條、第一百七十九條、第一百八十二條第二項、第三百六十條及第二百七十七條請求減少價金或賠償，並無理由，詳述如下：
⑴原告與被告陳建佐係於一百零三年十一月十五日簽訂系爭
買賣契約。觀之系爭買賣契約條款，並無任何關於保證系爭房屋所使用之「預拌混凝土」氯離子含量須合乎現行國家標準之記載。再參酌系爭買賣契約所附現況說明書中，項次十九「經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）、項次二十一「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位係勾選「否」，且現況說明書亦無任何關於保證系爭房屋所使用之鋼筋混凝土氯離子含量須合乎現行國家標準，或保證系爭房屋並非海砂屋之記載，顯見被告陳建佐並未保證系爭房屋所使用之鋼筋混凝土氯離子含量合乎特定標準，或保證系爭房屋非海砂屋。
⑵房屋之氯離子含量非屬一般人可輕易得知，需由專業之鑑
定機關就房屋之混凝土鑽孔採樣後，予以試驗鑑定，方可知悉，被告陳建佐既未曾委託專業機構檢測，即無從知悉系爭房屋之氯離子含量，自亦無從告知原告，自難認被告陳建佐有何故意不告知瑕疵之情事可言。是原告依前揭規定請求被告負損害賠償責任云云，為不可採。
⑶原告於準備㈡狀稱：「若系爭房屋曾經做過氯離子含量檢
測，不論其檢測結果為合格或超標，被告陳建佐均必須提供檢測報告書與原告」云云，於法無據：
①假設原告於本次買賣過程中曾提出氯離子檢測之要求，被
告陳建佐自無拒絕之必要，然原告始終未曾提出要求。原告臨訟之時，再以前買方曾經做過檢測為由，認為被告陳建佐有欺騙之情，實讓被告陳建佐難以接受。蓋現況說明書該欄位，係以「有無報告書」可檢附為判準，既然被告陳建佐沒有報告書，豈能稱被告陳建佐有提供之義務？且原告前開臆測之詞，已傷害被告陳建佐當時應允以原告懇求之價格迅速成交之好意。
②原告自行檢測之時點為一百零四年三月間，距離系爭房屋
成交已三月有餘，而依照成交流程，點交前原告必曾再次至現場確認無誤，方指示銀行進行撥款至履約保證帳戶。斯時原告無任何質疑，顯見當時屋況並無異狀，否則豈有直至原告要進行轉手前之裝潢時，始發現曾有施測之痕跡？顯見原告有不於簽約前確認屋況之過失。倘若原告有心欲利用現行規定獲利，即可透過第三人先行瞭解屋況，於簽約前要求被告陳建佐以低於周邊行情一成之價格成交，成交後再以有瑕疵為由，要求被告陳建佐減少價金或賠償，則被告陳建佐猶如啞巴吃黃蓮，於前手交付時不知系爭房屋之瑕疵，於交付後手即原告後遭訴追。換言之，徒憑原告提出其與被告施燕妮之對話，無從證明被告陳建佐知悉曾為檢測或氯離子含量超過國家標準之事實，是原告所陳，毫無可採。
③臺北市建築師公會一百零五年五月十九日（一○五）鑑
字第一三四六號鑑定報告書（下稱鑑定報告書），針對鑑定事項㈣載明：「其中照片編號二主臥室柱面原有取樣孔洞二處，及照片編號六臥室門口柱面原有取樣孔洞二處，研判係取樣失敗而重新鑽孔取樣，其他樑柱處未發現另有洞孔回補痕跡」等語。參照證人黃偉松針對證人詹京憲所述，無法回憶回想上開編號二照片上方，是否為其當時取樣之地點，及就下方孔洞是否曾詢問過證人詹京憲，之前是否做過檢測。依證據優勢法則，在無從明白確認原告主張之前買方曾做過檢測，或原告委託之立鋼公司無取樣失敗之情形存在，原告遽依民法第三百五十九條、第一百七十九條、第一百八十二條第二項、第三百六十條請求被告陳建佐減少價金或賠償，自無理由。
⑷又系爭房屋係於七十三年六月二十一日由訴外人偉基建設
有限公司（代表人洪國雄，下稱偉基公司）建造完成，被告陳建佐於八十八年二月二十八日始向訴外人郭慧玲購買，是系爭房屋所使用之鋼筋混凝土，縱然存有氯離子含量過高之瑕疵，亦係於起造時即已存在，並非發生於系爭買賣契約成立之後，且被告陳建佐並非系爭房屋之建造人，上開瑕疵亦非可歸責於被告陳建佐，兼以系爭買賣契約第十七條特別約定事項記載：「‧‧‧賣方以現況固定物交屋」等語，可知原告與被告陳建佐就系爭房屋係約定以現狀（包括混凝土建材之品質在內）交付。而系爭房屋於兩造買賣當時，係屋齡超過三十年之老舊房屋，此為原告所明知，系爭房屋之品質自無法與新成屋相比擬，復無證據證明被告陳建佐知悉系爭房屋為氯離子含量過高之建築物，則被告陳建佐依系爭房屋現狀交付，堪認已依債務本旨為給付，難謂有可歸責於被告陳建佐致給付不完全之情事。是原告以系爭房屋事後經檢測結果，其氯離子含量高於現行國家標準，屬俗稱之「海砂屋」為由，主張被告應負不完全給付損害賠償責任云云，亦無可取。
⒉關於鑑定報告書所載之修復費用，根據鑑定報告書附件九
項次一、二、七至十四、十七至十九，與結構之補強並無直接關聯性，多為美觀、裝潢或工程間接費用，均非系爭房屋補強所必需，斟酌補強結構費用時，自無納入考量之必要。簡言之，系爭房屋縱有氯離子超過標準之情，而有補強結構之必要，亦與美化裝潢毫無關聯性。
⒊根據千禾不動產估價師事務所（一○五）禾估字第四二號
鑑價報告（下稱鑑價報告），載明「評估鑑價標的房地一體試算價格每坪三十三點二萬元，建物面積合計二十八點九三坪，房地一體價格九百六十點五萬元。雙方買賣價格依契約書第四條約定買賣總價九百八十萬元，差異率百分之二；差異幅度小於與鑑價標的鄰近地區同類型不動產市場合理議價空間範圍內（百分之五至百分之十）。契約買賣價金在無氯離子過高等瑕疵因素下，並無明顯偏離合理市場行情」等語，足認：
⑴被告陳建佐確實本於主觀上確信系爭房屋無氯離子超過國
家標準之規格，加以原告當時希冀被告陳建佐可協助其儘速交屋並減少負擔，被告陳建佐僅為處分二十餘年未居住之房屋，而與一般投資獲利之交易不同，故並未以當時市場行情開價與原告交易。
⑵原告知悉系爭房屋氯離子含量超過國家標準後，一面向被
告提告要求三百多萬元款項，一方面又對外求售一千二百萬元，加上被告陳建佐當時係以低於市場行情約一成左右即九十萬元售予原告而論，倘上開請求均如原告所遂，則原告因此獲利之空間高達六百餘萬元，此絕非瑕疵擔保制度所樂見。
⑶買受人因買賣物瑕疵而得請求減少價金之性質仍屬於不完
全給付之性質（最高法院八十九年台上字第三十號判決意旨參照），如前所述，本件不該當不完全給付之要件，且原告捨交屋前檢測以減少紛爭之方式不為，卻於交屋後短短數月間檢測後提起本件訴訟，致雙方之損害無法降到最小，依民法第三百五十五條第二項本文規定，原告陳建佐自不負海砂屋之瑕疵擔保責任。基此，原告即不得請求被告陳建佐減少買賣價金，縱認被告陳建佐應減少價金，亦應認原告就此部分與有過失，依民法第二百十七條應予以酌減，以維衡平等語，資為抗辯。
㈡被告成家公司則以：
⒈系爭房屋之買賣係由被告施燕妮負責，賣方即被告陳建佐
在現況說明書填載系爭房屋之現況，並明確記載系爭房屋未做過海砂屋檢測，原告與被告陳建佐均在其下簽名確認。且被告施燕妮帶看房屋當時，其現狀以肉眼詳予觀看察視，並無任何明顯水泥剝落、鋼筋外露、鏽蝕，以及樑柱有裂縫等疑似海砂屋之狀況，原告亦係在交屋後欲重新裝潢時開拆天花板，始發現有鋼筋外露情形。被告施燕妮於事前無法查知此異狀，證人詹京憲同為房屋仲介業者，曾多次進入系爭房屋觀看，亦未發覺系爭房屋之柱面曾有鑽孔取樣情形，則同此理，自亦不能強求被告施燕妮或其他仲介人員在當時現況下，查知系爭房屋之前曾有鑽孔取樣之情事。更何況，由原告提出之簡訊可知，被告施燕妮於斡旋時，即已告知原告當時有潛在買家做過氯離子檢測。是被告施燕妮、成家公司既已依不動產經紀業管理條例之規定，根據被告陳建佐所陳述之屋況轉知原告，被告施燕妮亦已就相關所知情事告知原告，並無故意隱瞞之情。原告明知未確認系爭房屋是否為海砂屋，仍願買受系爭房屋及土地，被告施燕妮即無原告所稱未盡經紀人義務，亦無所謂侵權行為責任之可言，是原告主張被告成家公司應與被告施燕妮依不動產經紀管理條例第二十六條第二項及依民法第一百八十八條負僱用人連帶賠償責任，即屬無據。⒉系爭房屋是否為海砂屋或氯離子含量過高，須由專業鑑定
機關採樣檢測後始能得知，被告成家公司僅為提供居間服務之事業，並無檢測海砂屋或氯離子之能力，且依民法第五百六十五條規定，被告成家公司之服務內容，僅及於報告訂定買賣契約之機會，或訂定買賣契約之媒介，就該契約本質及服務內容以觀，不負有保證買賣標的物無瑕疵之義務。原告在買受系爭房屋及土地前，復未要求先進行海砂屋檢測，自難認被告成家公司有何未盡調查義務之情事。是被告成家公司既已完成本件居間之契約義務，則原告主張依民法不完全給付之法律關係，請求被告成家公司負債務不履行損害賠償責任，亦非有據等語，資為抗辯。
㈢被告施燕妮則以：
⒈被告施燕妮並無故意或過失違背法定責任致原告受損害之
情形，自無有何應承擔之侵權行為責任存在或違反不動產經紀管理條例之情況，原告之說詞毫無可採：
原告一再主張被告施燕妮與被告陳建佐係「明知」系爭房屋曾做過氯離子檢測，且氯離子含量過高，而故意隱匿而不告知云云，主要係以其於一百零四年三月十八日與被告施燕妮之通話錄音為證。惟被告施燕妮當時僅希冀替客戶處理購屋後之問題，完全未料到原告會私自錄音，就其所陳全屬事實且未經設想修飾，被告施燕妮當時述及：「‧‧‧因為他很有誠意，所以才會去同意說讓他測，但是他測因為錢是對方，那個就是客戶出的，那就是數據也是都是，他就是測完之後數據也都是在他，所以我們也不清楚‧‧‧檢測公司他到底去測哪裡，我也不知道，因為我沒有在場」等語；另原告提出與被告施燕妮之簡訊，被告施燕妮亦提及：「當時收斡旋時我有告知你有客戶有測是客戶自己測的，我們不知道測值！口頭他出價可能要投資的屋主聽了沒反應！屋主全權委託公司他自己沒有測過！‧‧‧」等語。是由原告自行提出之錄音與譯文及簡訊可知，被告施燕妮在原告下斡旋金尚未與被告陳建佐簽訂買賣契約時，即已告知系爭房屋之前買方做過氯離子檢測，但不知其結果，並未刻意隱瞞交易資訊。又被告施燕妮既不瞭解檢驗結果，自無從知悉前買方與屋主即被告陳建佐是否清楚檢驗結果為海砂屋，更無法據此證明被告施燕妮有何刻意隱匿而不告知原告之情事。況原告訴訟代理人於一百零五年十一月七日當庭否認被告施燕妮曾告知原告前買方做過檢測，亦與其提出之上開證物不符。
⒉不動產經紀管理條例並未課予相關從業人員調查現況說明
書所載是否與屋況相符之義務，被告施燕妮已盡善良管理人之注意義務，並無原告所主張之故意或過失侵權行為及不動產經紀管理條例第二十六條第二項之賠償責任：
⑴依民法第五百六十五條規定，被告成家公司與被告施燕妮
之契約義務僅及於報告訂約機會或為訂約之媒介，不負保證買賣標的物無瑕疵之義務；又依不動產經紀業管理條例第二十三條第一項、第二十四條規定，被告施燕妮亦僅需就現況說明書所載事項逐項說明，並交付現況說明書予原告之義務，並未課予調查現況說明書所載是否與屋況相符之義務。賣方即被告陳建佐既已於現況說明書「是否曾經做過氯離子含量檢測？」勾選「否」，被告施燕妮根據現況說明書所載向原告說明並交付現況說明書，即與前揭不動產經紀業管理條例之規定無違。
⑵再依臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊所載：「係以
目視觀察有無鋼筋保護層爆裂、剝落、鋼筋腐蝕外露等現象」。原告曾三次攜家人陪同看屋，於買賣時又未曾要求施測氯離子，無非係因系爭房屋之鋼筋保護層並無明顯剝落或鏽蝕之情形。又有關鋼筋外露，原告於一百零四年十一月十七日民事擴張聲明暨準備理由㈡暨調查證據狀中亦自承，係交屋後為清理房屋內遺留之雜物而掀開天花板時才發現；證人詹京憲亦證稱：「（證人多次進入系爭房屋，是否有看到鋼筋腐蝕、外露等情形？）沒有，我印象中天花板都有做，在沒有拆開天花板的情形下我是看不到的」；「（提示鑑定報告書照片八，依照當時的情況，仲介人員能否發現此情況？）我去的時候，整個是封起來的，所以以當時的情況是無法確定裡面的狀況。至於照片九後陽台樑面我當時沒有特別印象」等語。系爭房屋有施作天花板，被告施燕妮實無從以肉眼查知天花板內鋼筋鏽蝕剝落之情形，且被告施燕妮及成家公司均不具檢測系爭房屋是否為海砂屋之專業能力，復曾查詢臺北市建築管理工程處高氯離子混凝土建築物列管名冊，系爭房屋並未列名其中，自已應盡善良管理人之注意義務。
⑶被告曾攜家人二至三人三次看屋，對系爭房屋之屋況應知
之甚詳。而系爭房屋牆壁雖有龜裂，然當時原告及被告施燕妮皆認係因房屋老舊造成，否則原告大可於當時即要求被告施燕妮轉知被告陳建佐，先進行相關氯離子檢測再行簽約。且原告復自承係因其欲轉賣系爭房屋，方自行於一百零四年三月十一日請立鋼公司檢測等語。顯見在此之前，系爭房屋確未曾做過檢測，被告施燕妮亦不知系爭房屋是否為海砂屋，則買賣雙方此次締約過程文件之現況說明書，自與實況相符。是被告施燕妮已完成居間仲介之契約義務，並未違反調查義務，是原告主張依民法一百八十四條第一項侵權行為及不動產經紀管理條例第二十六條第二項規定，請求被告施燕妮與被告成家公司負連帶損害賠償責任，即非有據等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第一七○頁反面至第一七一頁正面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠原告經由被告成家公司所屬經紀人員被告施燕妮居間，於一
百零三年十一月十五日與被告陳建佐簽訂系爭買賣契約，買受被告陳建佐所有之系爭土地及房屋，買賣價金九百八十萬元。原告於同年十二月十八日付清價金，被告陳建佐則於同年月十一日將系爭土地及房屋交付原告，並辦理所有權移轉登記予原告。又原告於同年十二月三十日另給付被告成家公司成交服務報酬十九萬六千五百元。
㈡被告陳建佐於系爭買賣契約所附現況說明書內第十九項有關
「是否曾經做過氯離子含量（若是，須檢附檢測報告書）」一欄內勾選「否」。
㈢系爭房屋於一百零四年三月十六日經立鋼公司出具試驗報告
，就進入主臥室前方柱、浴廁左側房間進門左側柱、浴廁左側房間進門前方中間柱採樣進行混凝土中水溶性氯離子含量試驗，其每立方公尺水溶性氯離子依序為一點二二一九公斤、零點五二七三公斤、零點九二九二公斤。
㈣原告於一百零四年三月三十一日以內湖金龍郵局存證信函通
知被告陳建佐，系爭房屋氯離子含量超過八十七年制訂之國家標準每立方公尺零點三公斤，依系爭買賣契約第九條及民法第三百五十四條規定，被告陳建佐應負物之瑕疵擔保責任，被告陳建佐則於同年四月七日以高雄高分院第六十四號存證信函（下稱高雄高分院存證信函）函復，系爭房屋之權利義務均已依約履行。
㈤上開事實，並有系爭買賣契約、系爭建物之建物登記第一類
謄本、系爭土地之土地登記第一類謄本、成家公司一百零三年十二月三十日開立之服務費統一發票、立鋼公司一百零四年三月十六日硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告、內湖金龍郵局存證信函及其附件、高雄高分院存證信函等件影本附卷可稽（見本院卷㈠第九頁至第十五頁、第九十四頁至第九十五頁、第九十六頁至第九十七頁、第九十三頁、第十六頁、第十七頁至第二十頁、第二十一頁至第二十二頁），自堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋之出賣人即被告陳建佐與被告成家公司所屬經紀人員施燕妮明知系爭房屋曾做過氯離子含量檢測，卻故意隱瞞，被告陳建佐並在現況說明書為不實之記載，被告施燕妮復未盡調查系爭房屋是否具有氯離子含量過高瑕疵之善良管理人注意義務，致原告於不知情下，以高價購買系爭房屋及土地，蒙受折損交易上價額之損失及須支付高額之修繕費，原告自得請求減少並返還價金，及請求損害賠償等情。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本院於一百零五年十二月七日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院卷㈡第一七一頁正面，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）及本院得心證之理由，分述如下：
㈠系爭房屋氯離子含量超過標準值，是否屬於被告陳建佐應負
擔保責任之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十
三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條第一項本文、第二項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。
⒉原告主張系爭房屋交屋後，其於一百零四年三月間委請立
鋼公司進行混凝土氯離子含量檢測，因而發現在該屋進入主臥室前方柱、浴廁左側房間進門左側柱及浴廁左側房間進門前方中間柱，每立方公尺水溶性氯離子重量分別為一點二二一九公斤、零點五二七三公斤及零點九二九二公斤等情，有原告所提出立鋼公司於同年月十六日出具之試驗報告在卷可憑（見本院卷㈠第十六頁）。嗣經本院囑託兩造合意之臺北市建築師公會鑑定：㈠本件鑑定標的即系爭房屋混凝土之氯離子含量為何？㈡鑑定標的若有氯離子含量過高情形，是否會降低鑑定標的之結構安全強度？或影響結構安全？㈢鑑定標的之氯離子含量，若致鑑定標的之結構安全強度降低或影響結構安全，是否得以補強方式令結構安全回復原有之安全強度及使用機能？若可，恢復原狀所需一切必要之項目、方法及費用為何？經該公會派員於一百零五年四月十八日在現場會勘，並由取樣技術人員現場採取結構混凝土試體5cm ∮*10cm 長（約）共三只，其中柱子試體二只（客廳及臥室各一只），樑試體一只（前陽台），再複委託具TAF （Taiwan Accreditation Foundation ，財團法人全國認證基金會）認證資格之厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）檢測相關試驗，鑑定結果：㈠經採取標的物結構混凝土試體檢測氯離子含量，試體編號１為0.854kg/m3，試體編號２為0.725kg/m3，試體編號３為1.104kg/m3，平均值為0.893kg/m3。㈡承上，鑑定標的檢測氯離子含量平均值為0.893kg/m3，而國家標準CNS3090 規定新拌混凝土中水溶性氯離子含量為0.15kg/m
3 （第三次修訂公布規定，適用於一百零四年一月十三日以後之建築物）或0.3kg/m3（第二次修訂公布規定，適用於八十七年六月二十五日至一百零四年一月十二日之建築物）或0.6kg/m3（第一次修訂公布規定，適用於八十三年七月二十二日至八十七年六月二十四日建築物），兩相比較確屬過高。混凝土中若氯離子含量過高，致使鋼筋表面氯離子含量超過一臨界值時，鋼筋表面的鈍化膜便會遭受破壞而產生腐蝕，且當氯離子與水泥經化學反應後，將產生膨脹性鈣釩石而可能造成混凝土龜裂。又檢查主臥室柱面裂縫寬度達5mm ，及浴廁平頂鋼筋混凝土樓版保護層剝落、鋼筋裸露鏽蝕，研判上述現象會降低鑑定標的之結構安全強度，長期而言，會影響結構安全。㈢⒈本件標的物為地上五層連棟公寓住宅共二十戶中之一，鑑定結果確屬高氯離子混凝土建築物，惟依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」暨「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」之規定，尚難評估本標的物如何補強或遽以判定拆除與否，僅能先就本標的物預防性補強提供建議方案，至於整棟建築物之補強方案，須俟整棟建築物鑑定後始能評估，並應請當事人另為處理。⒉承上，若僅以系爭房屋混凝土中氯離子含量超過國家標準限制或混凝土抗壓強度不足之情形，研判尚難以進行整棟建築物的補強或後續之防蝕工作。因系爭房屋為整棟建築物的第四層樓，換言之，系爭房屋僅是整棟建築物的一部分，目前尚不瞭解其他樓層之混凝土品質如何？亦尚不瞭解其他樓層之混凝土中氯離子含量若干？中性化深度若干？及尚不瞭解其他樓層之鋼筋腐蝕潛能如何？為避免以偏概全或以少量數據去對整棟建物作出立論，故尚難在其他樓層資料不足之情況下遽然補強。⒊惟因系爭房屋混凝土中氯離子含量已超過國家標準限制，鑽心試體之平均強度60.67kgf/c m2 低於規定強度fc' 之85% ，且任一試體之強度亦均低於fc' 之75% ，主臥室柱子已有明顯裂縫及浴室平頂保護層剝落、樓版鋼筋裸露鏽蝕等情況，若遇強烈地震，恐有破壞結構安全之疑慮，在整棟建築物尚未評估及補強前，研判仍應於系爭房屋本身做預防性之補強，以免強烈地震時造成瞬間柱樑結構體開裂，危及人身安全，建議補強方法為適度以鋼板貼附補強進行擴柱（樑），柱、樑、版裂縫應灌注環氧樹酯（EPOXY ）修補，平頂採用強化碳纖維貼附補強，費用約為一百六十三萬九千四百八十五元，依現場狀況及工程實務經驗，材料費用約佔百分之二
十五、工資費用約佔百分之七十五等情，有鑑定報告書可佐（見外放鑑定報告書第八頁至第十頁）。堪認系爭房屋混凝土中氯離子確超過國家安全標準值而含量過高，且混凝土抗壓強度不足，長期而言，確會影響結構安全。而系爭房屋係供居住使用，卻有如前述混凝土中氯離子含量過高，且混凝土抗壓強度不足等安全結構堪慮之情形存在，衡情確已欠缺通常交易觀念下，供居住使用建物所應具備之安全無慮之效用，顯然欠缺供作居住使用建物依通常交易觀念所具備之價值。是原告主張系爭房屋有欠缺其通常效用及價值之瑕疵存在一節，應屬可採。
⒊又物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否
有過失，均應對買受人負責。系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，既於兩造就系爭房屋及土地成立系爭買賣契約時已經存在，依前揭說明，自應由出賣人即被告陳建佐負瑕疵擔保責任，且被告陳建佐依民法所應負之物之瑕疵擔保責任，屬於法定無過失責任，故不因被告陳建佐於出售系爭房屋予原告時，是否知悉系爭房屋氯離子含量過高而有影響。
㈡被告陳建佐、施燕妮是否明知系爭房屋曾經做過氯離子檢測
，且其結果超過CNS 國家標準，而故意隱匿不告知原告？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。
⒉原告就其主張被告陳建佐、施燕妮明知系爭房屋曾經做過
氯離子檢測，且其結果超過CNS 國家標準，而故意隱匿不告知之有利於己之事實，固據其提出於一百零四年三月十八日與被告施燕妮之電話錄音及其譯文（下稱系爭譯文）、同年七月十日被告施燕妮傳送之簡訊（下稱系爭簡訊）為憑，並聲請臺北市建築師公會鑑定及舉證人即立鋼公司採樣人員黃偉松、前臺灣房屋股份有限公司（下稱臺灣房屋公司）仲介人員詹京憲為證。惟：
⑴揆之系爭譯文僅記載：「施燕妮：（00：45）他自己，對
，他有，對啊，他就是要求要測，啊那時候，因為他是很有誠意，一般來說，我們可能就是，嗯他有確定買這個房子簽訂買賣合約的時候，我們才會溝通屋主，喔才會去同意，要不然你隨便，你今天說嗯你要去，去要要檢測什麼測房子什麼的，你屋主不可能讓你隨便去動它。‧‧‧（
01：09）而且，對而且他也是，屋主其實他住這麼久，他認為這個房子也沒有什麼問題，當然理所當然之下，因為他很有誠意，所以才會去同意說嗯讓他去測，但是他測因為錢是對方，那個就是客戶出的，那就是數據也是都是，他就是測完之後數據也都都是在他，所以我們也不清楚，那因為之前因為他們要買就是當然有一些，就是付款就是貸款問題啦，就家裡有一些有一些問題，然後沒有溝通好。‧‧‧（01：43）所以後來就是，對沒有買賣，是這樣子的，‧‧‧（01：53）他報告不可能給我們啊，‧‧‧（01：54）因為那是他的。（01：59）沒有簽約，沒有簽約，沒有簽約，因為我只是幫他溝通屋主，那屋主也認為這個房子沒有什麼啊，沒有什麼的話，他怎麼敢讓他進去測對不對，因為屋主他們以前買這個房子的時候，一直也沒有去做過任何測驗。‧‧‧（02：25）他當時其實我們在催他為什麼這個房子他沒有買，其實他是有一些可能貸款上付款的問題啦。‧‧‧（03：27）他沒有斡旋，他沒有斡旋。‧‧‧（03：32）對，他只是很有誠意想要買這個房子，啊那時候就是有提及到，對，那對，那公司那時候也知道，屋主也知道，所以說屋主覺得這房子沒有什麼，喔好啊，就是就是有答應，口頭答應，然後我們才，我才請鄰居去開門，然後讓他就是請那個檢測公司，檢測公司他到底現場去測哪裡，我也不知道，因為我沒有在場。
」等語（見本院卷㈠第一四一頁）。系爭簡訊亦僅記載：「李小姐我五月有打電話給你你沒接！當時收斡旋時我有告知你有客戶有測是客戶自己測的我們不知道測值！口頭他出價可能要投資的屋主聽了沒反應！屋主全權委託公司他自己沒有測過！如果知道測量高何不當時油漆就好！當初您交屋點交從頭都沒異議，還說急著搬進去！三月份你打給我我說為何還沒進去住您說那時裝潢錢才方便！這就是確實的過程。」等語（見本院卷㈠第六十二頁）。是上開譯文及簡訊內容，至多僅能證明被告施燕妮曾自述，前買方曾向其表達欲自費對系爭房屋做檢測，被告施燕妮於徵得被告陳建佐口頭同意後，商請鄰居為檢測公司開門等事實，但不足據以證明被告陳建佐、施燕妮即知悉前買方實際檢測項目及其結果。
⑵經本院依原告之聲請囑託臺北市建築師公會鑑定：除立鋼
公司試驗報告取樣位置（結構位置）欄所示之三處外，系爭房屋於其他樑柱處是否另有洞孔回補痕跡？若有，其位置何在？共有幾處？能否判定係檢驗氯離子含量所為鑽孔後之回補？又其判斷依據為何？取樣成功與取樣失敗之鑽孔，二者之差別及判斷依據何在？若為取樣失敗之鑽孔，係何次取樣之鑽孔？該公會鑑定結果如下：⒈立鋼公司試驗報告取樣位置（結構位置）欄所示之三處洞孔如鑑定報告報告書附件十照片編號２、５、６，其中照片編號２主臥室柱面原有取樣孔洞二處，及照片編號６臥室門口柱面原有取樣孔洞二處，研判係取樣失敗而重新鑽孔取樣，其他樑柱處未發現另有洞孔回補痕跡。⒉本案鑑定會勘時，同步進行鑑定標的樑柱混凝土鑽孔取樣，完成取樣後隨即由作業人員以高強度無收縮水泥將鑽心殘孔回補，回補痕跡與前開全部之孔洞回補痕跡類同，因此，前開樑柱處之全部孔洞回補痕跡，研判係為檢驗氯離子含量所為鑽孔後之回補。⒊立鋼公司試驗報告取樣位置為三處，正常取樣孔洞應為每處一孔，但會勘結果為五孔，主臥室柱面（照片編號２）及臥室門口柱面（照片編號６）原有取樣孔均為二孔，即各多出一孔，而兩造均未就該多出鑽孔提出氯離子含量試驗報告；通常取樣成功之鑽孔與取樣失敗之鑽孔，孔洞回補痕跡之外觀無顯著差異，因之，何者為取樣成功之鑽孔？何者為取樣失敗之鑽孔？鑑定人無從判斷，系爭房屋現場既有多出鑽孔，而兩造又未就該多出鑽孔提出氯離子含量試驗報告，爰研判多出之鑽孔係立鋼公司進行鑑定時，取樣失敗所鑽之孔洞等情，有鑑定報告書、一百零五年七月四日一○五鑑字第一七二一號函可考（見外放鑑定報告書第十頁、第四十四頁至第四十九頁、本院卷㈡第二十三頁）。證人即立鋼公司採樣人員黃偉松於本院審理時亦證述：「（你在進行立鋼公司試驗報告之取樣時，是否發現取樣點附近曾經有取樣過的痕跡？）忘記了。」、「（是否在當天就只取樣立鋼公司試驗報告這三個位置？）這三個點只是檢測的三個點，不能完全排除在鑽孔當時有鑽取失敗，比如說是我剛所述的有鑽到鋼筋、水管等必須重新鑽孔的情形，不代表當天我只鑽此三個點。如果要重新鑽孔，我也會把鑽孔失敗的孔回補。」等語（見本院卷㈡第八十頁反面）。是系爭房屋主臥室及臥室門口柱面之回補孔洞，不能完全排除係立鋼公司取樣失敗所鑽取。
⑶至證人即臺灣房屋公司仲介人員詹京憲於本院審理時證以
：「（立鋼公司來取樣當時，是以電鑽鑽幾個洞？有無取樣失敗的情形？）主臥室鑽了一個，兩間次臥室各一個，印象中只鑽了三個洞。」、「（證人當庭在鑑定報告書照片編號１、２以鉛筆標示）‧‧‧編號２照片上所標示『立鋼』是立鋼公司取樣的位置；標示『之前修補』是立鋼公司取樣當時有詢問我是否之前有取樣過，我才發現確實有一個修補過的痕跡的位置。」、「（當時立鋼公司的人員是否有特別詢問檢測的項目為何？）他沒有特別說哪個項目的檢測。」、「（除了主臥柱面之外，立鋼公司的人有告訴你臥室門口柱面也有之前修補過疑似取樣孔洞的痕跡（提示鑑定報告書第四十五頁照片標號６）？不記得。」等語（見本院卷㈡第八十三頁反面、第八十五頁正面、第八十四頁反面）。惟以此質之證人即立鋼公司採樣人員黃偉松，其已無法回憶回想（見本院卷㈡第八十七頁正、反面）。縱認證人詹京憲前揭證詞屬實，亦不足以證明被告陳建佐、施燕妮即知該回補孔洞為前買方檢測氯離子含量所遺留，並知悉該檢測結果超過CNS 國家標準。
⑷此外，原告就其所主張被告陳建佐、施燕妮明知系爭房屋
曾經做過氯離子檢測，且其結果超過CNS 國家標準，而故意隱匿不告知之事實，又未舉其他證據以實其說，是其上開主張，自不足採。
㈢被告施燕妮是否因未盡系爭房屋是否氯離子含量過高之調查
義務而有過失？⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第五百六十七條、第二百二十四條前段定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第二十三條第一項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第五百六十七條之規定自明。不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院四十二年台上字第八六五號判例參照）。故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
⒉原告固主張被告施燕妮、成家公司應建議其進行氯離子檢
測而未建議，致未能發現系爭房屋氯離子含量過高，屬於違反注意義務而有過失云云。然：
⑴依本院囑託臺北市建築師公會就系爭房屋為氯離子含量檢
測之過程以觀，該公會於一百零五年四月十八日在現場會勘，由取樣技術人員現場採取結構混凝土試體5cm ∮*10c
m 長（約）共三只，其中柱子試體二只（客廳及臥室各一只），樑試體一只（前陽台），再複委託具財團法人全國認證基金會認證資格之厚昇公司檢測混凝土中氯離子含量、抗壓強度及中性化深度試驗，此有鑑定報告書為憑（見外放鑑定報告書第四頁至第五頁），足見檢測系爭房屋氯離子含量是否過高，是否因此降低系爭房屋之結構安全強度或影響結構安全，需具備專業知識與設備，被告成家公司、施燕妮僅為不動產仲介經紀公司與經紀人員，自不具該專業能力。
⑵觀諸原告提出於看屋時所拍攝系爭房屋照片（見本院卷㈠
第一四四頁至第一四五頁）顯示，系爭房屋於委託出售時之屋況，除主臥室柱面、臥室柱面、主臥室浴廁牆壁有裂縫外，於可見之室內平頂及其他空間，並無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等疑似高氯離子混凝土建築物之外顯現象。系爭房屋又非臺北市高氯離子混凝土建築物列管名冊上之建築物，此亦為原告所不否認，被告陳建佐復於現況說明書「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）？」欄位勾選「否」，原告並已簽名其上（見本院卷㈠第一四三頁），表示業已知悉。再參以原告提出之系爭譯文及簡訊可知，被告施燕妮於收受斡旋金時，即已告知原告前買方曾對系爭房屋做過檢測，但不知檢測結果。原告知悉上情後，復未進一步與居間之被告成家公司約定系爭房屋交屋前，必須進行混凝土氯離子含量檢測。況證人即臺灣房屋公司仲介人員詹京憲於原告委託出售系爭房屋時，雖曾建議原告進行混凝土氯離子含量檢測，然證人詹京憲此舉純係因其感覺系爭房屋之屋況差，為降低賣屋風險，方直接建議原告先進行混凝土氯離子含量檢測再說，並非系爭房屋有何外顯可判斷為高氯離子混凝土建築物之情形，始建議原告做檢測等語，此據證人詹京憲結證在卷（見本院卷㈡第八十七頁正面）。是被告成家公司、施燕妮於系爭房屋並無外顯可判斷疑似為高氯離子混凝土建築物之情況下，縱未建議原告進行氯離子檢測，亦難謂違反注意義務而有過失。
⑶綜上，依一般交易觀念，系爭房屋於交易當時，被告施燕
妮以目測方式觀察系爭房屋，並無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等疑似符合高氯離子混凝土建築物之現象，且業依現況說明書所載及其所知事項據實向原告說明，並交付現況說明書，應認被告施燕妮及其所屬之被告成家公司就其所從事之業務，已善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。是原告前開主張，亦難憑採。
㈣原告依買賣契約第九條第五項、民法第三百五十九條、第一
百七十九條規定請求被告陳建佐返還應減少之價金一百七十二萬九千元，並依同法第二百二十七條第一項、第二百十六條第一項及第三百六十條規定，請求被告陳建佐賠償回復原狀之必要費用一百六十三萬九千四百八十五元，有無理由？⒈原告依買賣契約第九條第五項、民法第三百五十九條、第
一百七十九條規定，請求減少價金，並返還溢付之價金部分：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第三百五十九條前段、第一百七十九條分別定有明文。次按買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（本院八十七年台簡上字第十號判例），是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。
⑵原告於一百零三年十二月十一日受領系爭房屋，並於同年
月十八日付清價金，嗣其於一百零四年三月間委託立鋼公司對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢驗結果，發現系爭房屋混凝土氯離子含量過高，原告乃於同年月三十一日以內湖金龍郵局存證信函通知被告陳建佐，並請求減少價金，再於同年六月二十四日提起本件訴訟，向被告陳建佐請求減少並返還價金等情，有內湖金龍郵局存證信函、起訴狀存卷可查（見本院卷㈠第十七頁至第十九頁、第六頁至第八頁），並為兩造所不爭執，已如前述。又系爭房屋經本院依兩造合意囑託臺北市建築師公會鑑定結果，系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高，且混凝土抗壓強度不足等安全結構堪慮之情形存在，而有影響房屋通常效用及價值之瑕疵，亦認定如前㈠所述。是以，原告主張依民法第三百五十九條規定，請求減少系爭買賣契約之價金，並依民法第一百七十九條規定，請求返還溢付之價金，洵屬有據。
⑶第按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物
之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院一○一年度台上字第一九一六號判決參照）。
⑷經本院囑託兩造合意之千禾不動產估價師事務所，就系爭
房屋及土地於一百零三年十一月十五日交易時，評估鑑價標的在現行不動產市場條件下之合理正常價格及其因氯離子過高等瑕疵因素所減少價金之減價率及減價金額，鑑定結果：㈠評估價值結論：該事務所針對鑑價標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等，就專業意見分析後，依「不動產估價技術規則」兼採比較法及收益法等二種方法進行評估鑑價標的正常價格，評估標的比較價格每坪三十三萬五千元；收益價格每坪三十一萬八千元，以比較法為主，收益法為輔，賦予比較價格80% 權重，收益價格20% 權重，評估鑑價標的房地一體試算價格每坪三十三萬二千元，建物面積合計二十八點九三坪，房地一體價格九百六十萬五千元。雙方買賣價格依契約書第四條約定買賣總價九百八十萬元，差異率2%；差異幅度小於與鑑價標的鄰近地區同類型不動產市場合理議價空間範圍內（5%~10%間）。契約買賣價金在無氯離子過高等瑕疵因素下，並無明顯偏離合理市場行情。㈡建物瑕疵價值減損評估：依據臺北市建築師公會鑑定報告書之評估，鑑價房屋混凝土氯離子含量超過標準及其抗壓力不足等瑕疵，可採預防性之補強修復，估算相關費用約一百六十三萬九千四百八十五元，惟依現存技術無法做到完全改善及保證日後均無影響鑑價標的建物結構安全，亦即無法完全修復。鑑價標的損壞現況，雖可採適當工法修復，如採陰極防蝕法、電化學去鹽法等以延緩或中止混凝土中氯離子之侵蝕、鋼筋之腐化，以延長房屋使用年限；但因氯離子侵蝕仍在進行中，過一段時日可能再發生混凝土剝落等現象，又需再次修繕；或在未來房屋買賣交易時，因買方心理因素導致價格減損之損害，其減損數額實際難予估算。因氯離子含量高於0.6kg/m3國家標準及混凝土抗壓強度不足之中古屋於市場成交案例鮮少，成交價格掌握不易，權宜計採以法院判決之價值減損比率為依據。經該事務所評估結果，推定鑑價標的價格減損率為正常價格之房地一體總價九百六十萬五千元之18% ，減損金額一百七十二萬九千元等情，有鑑價報告可按（見外放鑑價報告第三頁至第五頁）。是原告據此請求系爭買賣契約應減少價金一百七十二萬九千元，自屬有據。
⑸再按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第一百八十二條第二項定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項亦有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，復為同法第二百零三條所明定。準此，原告就上開得請求被告陳建佐返還溢付價金之不當得利，併請求自起訴狀送達後之一百零四年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有憑。
⑹至被告陳建佐辯稱原告捨交付前檢測以減少紛爭之方式不
為，致雙方之損害無法降到最小，依民法第三百五十五條第二項本文規定，其不負海砂屋之瑕疵擔保責任，縱認應減少價金，亦應認原告就此部分亦與有過失，應依民法第二百十七條規定減輕金額云云。惟系爭房屋於交屋時，並無外顯可判斷疑似為高氯離子混凝土建築物之情況，業如上㈢⒉⑵所述，故原告未於系爭房屋交屋前進行系爭房屋混凝土氯離子含量之檢測，難認具有重大過失，亦不生失權之效果。況被告陳建佐亦未能舉證證明原告於交屋後始進行檢測，有造成補強費用之增加等情形，是其上開抗辯，委不足取。
⒉原告依民法第三百六十條規定，請求損害賠償部分：
⑴按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第三百六十條定有明文。
⑵系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，須經專業鑑定始
能明瞭，原告就被告陳建佐於系爭買賣契約簽訂前已知悉系爭房屋曾做過氯離子檢測，且其結果超過CNS 國家標準，而故意隱匿不告知之事實，不能舉證以實其說，已如前㈡所述。是被告陳建佐辯稱其於簽訂系爭買賣契約時並不知悉系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，固屬可信。然系爭買賣契約第九條第五項約定：「乙方（即被告陳建佐）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷㈠第十一頁）。而混凝土氯離子含量過高之房屋，即俗稱之「海砂屋」，依此內容，堪認被告陳建佐就系爭房屋就混凝土氯離子含量所應保證之品質，為系爭房屋無因氯離子含量過高致影響結構安全之品質。而系爭房屋經鑑定有混凝土氯離子含量過高之安全結構堪慮之情形，業經認定如前㈠，固屬系爭買賣契約第九條第五項所稱被告陳建佐保證品質之範圍，而應負瑕疵擔保責任。
⑶惟按買受人依民法第三百六十條規定請求出賣人給付不履
行之損害賠償時，應於不解約時或請求減少價金時，始得為之，亦即買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使，倘買受人已請求減少價金，即不得再請求不履行之損害賠償（最高法院一○三年度台上字第一四五七號判決、八十三年度台上字第一六八八號判決參照）。本件原告既已依民法第三百五十九條規定，主張減少價金，即不得再請求不履行之損害賠償。
⒊原告依民法第二百二十七條第一項、第二百十六條第一項規定，請求賠償回復原狀之必要費用部分：
⑴按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，
惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（九十八年度台上字第一八一一號判決參照）。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院一○一年度台上字第一八九八號判決參照）。
⑵系爭房屋固有混凝土中氯離子含量過高，及混凝土抗壓強
度不足等安全結構堪慮之瑕疵，已如前㈠所述。然系爭房屋係於七十三年六月二十一日由偉基公司建造完成，被告陳建佐於八十八年二月二十八日始向郭慧玲購買，此有系爭房屋之建物登記第一類謄本、使用執照存根、被告陳建佐與郭慧玲簽立之買賣契約可按（見本院卷㈠第九十四頁至第九十五頁、本院卷㈡第一三六頁、第一三七頁至第一四一頁）。是系爭房屋縱存有氯離子含量過高之瑕疵，亦係於偉基公司建造時即已存在，並非發生於系爭買賣契約成立之後，被告陳建佐又非系爭房屋之建造人，上開瑕疵自非可歸責於被告陳建佐。況系爭買賣契約第十七條特別約定事項約定：「賣方以現況固定物交屋。」等語（見本院卷㈠第十二頁），可見原告與被告陳建佐就系爭房屋係約定以現狀交付。而系爭房屋於兩造買賣當時係屋齡逾三十年之老舊房屋，此為原告所明知，系爭房屋之品質自無法與新成屋相比，復無證據證明被告陳建佐知悉系爭房屋為氯離子含量過高之建築物，而故意不告知，亦如前㈡所述，是被告陳建佐依系爭房屋現狀交付予原告，堪認已依債務本旨為給付，難謂有可歸責於被告陳建佐致給付不完全情事。從而，原告以系爭房屋事後經檢測結果，其混凝土氯離子含量過高為由，主張依民法第二百二十七條、第二百十六條第一項規定，請求被告陳建佐賠償回復原狀之必要費用一百六十三萬九千四百八十五元，即無足取。
㈤原告依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項
、第一百八十四條第一項、第一百八十八條第一項及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，請求被告成家公司與被告施燕妮負連帶賠償損害責任，是否有據？承上㈡、㈢所述，被告施燕妮並無明知系爭房屋曾經做過氯離子檢測，且其結果超過CNS 國家標準，而故意隱匿不告知原告；被告成家公司、施燕妮亦無違反民法第五百六十七條規定之調查義務。是原告主張被告成家公司、施燕妮應依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第一百八十四條第一項、第一百八十八條第一項及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，對其負連帶賠償損害責任，即難謂有據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，於依民法第三百五十九條、第一百七十九條規定，請求被告陳建佐減少價金並返還溢付之價金一百七十二萬九千元，及自一百零四年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 孫萍萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書 記 官 黃湘茹