臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1028號原 告 顏憲瑞訴訟代理人 顏正義被 告 台北小別墅社區公寓大廈管理委員會法定代理人 林麗華訴訟代理人 林楚儒
姜德鑫上列當事人間確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國10
4 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文台北小別墅社區公寓大廈於民國一○四年一月十八日召開之一○三年第三次區分所有權人會議就提案第二項（即增訂分租住宅之管理費收費標準條文）所為之決議，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告為台北小別墅社區公寓大廈之區分所有權人，台北小別墅社區於民國104 年1 月18日召開之103 年第三次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），就第二項提案「增訂分租住宅之管理費收費標準條文」，作成「自104 年1月份起，凡有分租之住宅，不論出租房間多寡，一律增收新台幣（下同）600 元社區管理費，即每月繳交1,600 元管理費」之決議（下稱系爭決議），台北小別墅社區財務收支管理辦法隨之修正。惟系爭區分所有權人會議之開會通知，並未依公寓大廈管理條例第30條及社區規約之規定，於開會前10日以書面通知區分所有權人，原告於輾轉得知系爭決議後，於參加社區104 年3 月份管委會例會時口頭表示抗議，然管委會仍執意執行系爭決議，本件系爭區分所有權人會議之召集程序既有違法，系爭決議自應予撤銷；另系爭決議之內容，侵害區分所有權人就專有部分自由使用、收益、處分之權利，本社區以戶徵收管理費已行之有年，系爭區分所有權人會議誤用民意，強行徵收管理費有失公平，是系爭決議之內容應屬無效。為此，爰依法提起本件訴訟。
二、聲明：
㈠、先位聲明：系爭區分所有權人會議所為之系爭決議應予撤銷。
㈡、備位聲明：確認系爭區分所有權人會議所為之系爭決議無效。
貳、被告則辯以：
一、台北小別墅社區103 年區分所有權人會議，第一、二次原於
103 年12月7 日、21日召開，均因人數不足而流會，該屆管委會任期至103 年12月31日止，管委會欲交接時，向主管機關新北市汐止區公所報備，區公所責請該屆主委重新就原議題召開第三次區分所有權人會議，否則不予承認次屆管委會，造成員工的薪水都發不出來，包括社區的警衛、總幹事及清潔人員的薪水等，是系爭區分所有權人會議實質上為緊急會議，爰於104 年1 月12日公告緊急召開第三次區分所有權人會議，於同月18日召開，此為6 日的召開期，已超過法律對緊急會議所需兩日之規定；又系爭區分所有權人會議決議，並無委託管委會干涉原告就專有部分之使用、收益、處分，甚或出租之情事，只是因為本社區之情況較特殊，如分租多人會耗費社區之打水電費及占用免費之停車處，經住戶們衡量而以每戶有出租者加收每月管理費600 元，這多繳的管理費不能與妨礙住戶對專有部分之使用、收益、處分，甚或出租之情事畫上等號，原告之訴並無理由。
二、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告為台北小別墅社區之區分所有權人；
二、台北小別墅社區103 年度區分所有權人會議，第一、二次定於103 年12月7 日、21日召開，均因人數不足而流會，嗣就相同議題，於104 年1 月12日公告定於同月18日召開第三次區分所有權人會議（即系爭區分所有權人會議）；
三、系爭區分所有權人會議就第二項提案「增訂分租住宅之管理費收費標準條文」，作成「自104 年1 月份起，凡有分租之住宅，不論出租房間多寡，一律增收600 元社區管理費，即每月繳交1,600 元管理費」之決議（即系爭決議）。
四、上情並有台北小別墅社區103 年度區分所有權人會議第一、
二、三次會議之開會通知書、公告及會議紀錄等開會資料（見本院訴字卷第65至71、77至188 頁）附卷可稽。
肆、兩造之爭點：
一、原告先位聲明主張系爭區分所有權人會議之召集程序違法，而訴請撤銷系爭決議，是否有理由？
二、如原告之先位聲明無理由，原告備位聲明主張系爭區分所有權人會議所為決議之內容，侵害區分所有權人就專有部分之使用、收益、處分之權利，而訴請確認系爭決議無效，是否有理由？
伍、得心證之理由：
一、按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例，本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1 條定有明文。復按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當；又區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大廈管理條例第36條、第38條第1 項規定，管理委員會之職務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項且具有當事人能力，是為給予救濟途徑、便利紛爭之解決，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法上之瑕疵時，各區分所有權人得依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定適用民法第56條規定，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
二、又按「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」、「區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於2 日。」，公寓大廈管理條例第25條第1 、2 項及第30條第1 項分別定有明文。而台北小別墅社區規約第3 條第1 、2 項亦分別規定：「區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由管理委員會主任委員或管理委員擔任。」、「區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於2 日，管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」。準此，區分所有權人會議之召開，其開會通知應依上開規定於開會前通知各區分所有權人，否則即屬召集程序之違法，而構成區分所有權人得訴請撤銷會議決議之事由。
三、查本件系爭區分所有權人會議乃台北小別墅社區之年度區分所有權人會議，並非臨時會議，有開會通知書及會議紀錄（見本院訴字卷第67至69頁）附卷可稽，惟系爭區分所有權人會議之開會通知，係於開會前6 日以公告方式為之，而未於開會前10日以書面通知區分所有權人乙情，為被告所自承，與前揭公寓大廈管理條例及社區規約之規定，顯有未合。至於被告雖辯稱：系爭103 年第三次區分所有權人會議，係就與第一、二次會議相同之議題開會，且本次會議實質上為緊急會議，因第一、二次會議均流會，主管機關要求重新就原議題召開第三次會議，否則不予承認次屆管委會，造成員工的薪水都發不出來云云，然查，⑴針對區分所有權人會議因人數不足流會，而就同一議案重新召開會議時，台北小別墅社區規約僅於第3 條第11項就會議之出席及作成決議之區分所有權人人數及區分所有權比例另有規定，並未就開會通知之方式及日期另有規定，自仍應遵守規約第3 條第2 項關於開會通知原則上應於開會前10日以書面通知區分所有權人之規定；⑵又系爭區分所有權人會議如前述乃年度例會而非臨時會議，且依公寓大廈管理條例及社區規約規定得召開臨時會議之「急迫」情形，應以發生天然災害或人為災變或設施故障等重大緊急事故為限，社區發不出工作人員之薪水，難認係重大緊急事故，況依台北小別墅社區財務收支管理辦法第4 條第2 項第8 款關於費用之支出管理於第2 目明定：「管理委員會對社區之定期性契約，如清潔管理維護契約、環境維護契約等之支出費用，應依相關合約內容之規定核付，不受決策權限之限制。」（見本院訴字卷第106 頁），被告所謂因次屆管委會組織未經主管機關備查即造成發不出工作人員薪水之狀況，亦無可採，本件尚難認系爭區分所有權人會議得適用臨時會議放寬於開會前2 日以公告方式通知之規定。是系爭區分所有權人會議，未依公寓大廈管理條例第30條第1 項及社區規約之規定，於開會前10日以書面通知區分所有權人，其召集程序違法，區分所有權人就該次會議之決議提出撤銷之訴，洵屬有據。
四、綜上，原告以系爭區分所有權人會議之召集程序違法，而先位聲明訴請撤銷系爭區分所有權人會議就提案第二項（即增訂分租住宅之管理費收費標準條文）所為之系爭決議，為有理由，應予准許。原告之先位聲明既有理由，被告備位請求確認系爭決議無效部分，即無庸審究，併為敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 4 日
書記官 江俐陵