臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1125號原 告 劉俊融訴訟代理人 方雍仁律師
陳婕妤律師被 告 劉淑琦訴訟代理人 徐豪駿律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國104 年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落臺北市○○區○○段○○段○○○地號（面積九一一平方公尺、權利範圍一萬分之一七四）及其上同小段之○○○○○建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號六樓之建物移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告為原告前妻即證人劉美琦之胞姐，被告長期無固定工作或收入，證人劉美琦長年接濟被告及其子女，原告基於愛屋及烏心態，於民國93年間考量岳母即訴外人劉桂英年事已高，居住於有電梯之大廈較為便利，乃購入門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ ○○ 號6 樓之房地（○○○區○○段○○段00000 建號建物、同小段000 地號土地）（下稱系爭房地），暫借名登記於被告名下，並無償供訴外人劉桂英居住，惟系爭房地之實質所有權人仍為原告。詎料，訴外人劉桂英日前辭世，被告明知系爭房地僅係借名登記於其名下、非其所有，此有其傳予證人劉美琦之LINE訊息：「如果我有個房子，媽媽的寶貝東西，藉不用分散他處了」、「因為我沒房子」、「自己都要流浪街頭了，哪還能帶著寶貝到處跑？」等內容可知，然被告竟意圖占有系爭房地，竊自將房屋之鑰匙全數更換，且其明知房貸清償時之抵押權塗銷同意書（房屋貸款清償證明）為原告所持有，竟假辭向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽保險公司）申請補發抵押權塗銷同意書之正本，又其明知系爭房地所有權狀正本亦為原告所持有，仍逕向士林地政事務所申請補發正本，經證人劉美琦發現，提出所有權狀正本向士林地政事務所異議，士林地政事務所方駁回被告之申請。嗣被告復無端寄發存證信函向證人劉美琦宣稱其為系爭房地之真實所有權人，並假稱所有權狀遺失為由，冀圖再次向地政機關申請補發所有權狀，經原告委託律師於104 年6 月9 日寄發存證信函向被告表示終止借名登記之委任關係，並催告被告協商如何將系爭房地移轉登記予原告，然被告置之未理，原告茲依借名登記之法律關係，請求被告移轉系爭房地予原告。
㈡、被告先抗辯系爭房地係伊向訴外人劉桂英調用資金所購買，訴外人劉桂英表示被告調用之資金要贈與被告，不用返還云云，後復更改抗辯系爭房地係訴外人劉桂英向原告調取資金支付價金所買得，再贈與被告云云，前後矛盾，且其所稱與事實不符，蓋訴外人劉桂英生前係由證人劉美琦及其胞弟即證人顧寶寧供養其日常生活開支，則其如何支付系爭房地之房款？實則，系爭房地係證人顧寶寧懇請原告出資購買以照顧訴外人劉桂英，並由證人顧寶寧在訴外人劉桂英修道之道場附近覓屋，系爭房地之價金共為540萬元，原告於93年2月20日簽發54萬元之訂金支票交予賣方，於93年3月4日匯款支付買賣價金之20 ﹪計108萬元，並為做業績予斯時任職國泰人壽保險公司之胞姐，向該公司貸款250 萬元，俟93年3 月10日貸款申辦完成、開立被告名義之帳戶後，原告即於同年3月11日匯款支付買賣價金128萬元，同日國泰人壽保險公司撥付250萬元，以上原告共計出資540 萬元，原告另於93年3月25日匯款13萬元至被告名義之帳戶，作為扣繳13個月之房貸之用（每月約1萬3000元），未久原告即於同年7月22日將貸款餘額246萬8818 元全數清償，何來訴外人劉桂英向原告調取資金支付買賣價金一事？而因當時原告、證人劉美琦、證人顧寶寧自身均有房產，考量自用住宅稅率較低，故將系爭房地借名登記於身無恆產之被告名下，以申請適用自用住宅稅率，則被告未曾參與系爭房地之覓屋、議價過程，被告何來向訴外人劉桂英調資購屋之有？更何況系爭房地簽約頭期款及期間貸款之支付、向國泰人壽保險公司辦理貸款，均係原告所為，相關契約、房地移轉之公契正本、房貸清償時之抵押權塗銷同意書正本及他項權利證明書正本、所有權狀正本皆為原告持有中，此外，房屋之裝潢及家具費用亦為原告所支付，顯見系爭房地確係原告購買而借名登記於被告名下等語。
㈢、並聲明：
1、被告應將座落於臺北市○○區○○○路○段○○○○○號6樓之房地（○○○區○○段○○段00000 建號建物、同小段000 地號土地）移轉登記予原告。
2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、訴外人劉桂英經濟狀況甚佳，自60年代起即控制有座落臺北市○○路、○○街之不動產及位在○○區○○○○○大樓之攤位，本無須原告出資接濟，其於92年5 月間因身體因素不適再居住於臺北市○○路○○○ 巷○○號4 樓舊屋，規劃購買具電梯之新屋，雖93年間購買系爭房地時資金尚未充足，可能向原告調用資金，但其出售○○路舊屋後，94年9 月26日已轉帳300 萬元予證人劉美琦，此項金錢調度在訴外人劉桂英之帳目已經軋平，且當年後續尚有350 萬元賣屋現金餘額疑持續流向證人劉美琦，嗣訴外人劉桂英管理居住使用系爭房地至其往生為止，歷年房屋稅及地價稅亦由被告繳納，顯見系爭房地係由訴外人劉桂英決意購買、調度資金並管理使用，其將系爭房地登記於被告名下，係要將之贈與被告之意思。參照證人顧寶寧所述，系爭房地係由訴外人劉桂英所選定，亦係由其主導議價過程及議定價金，可知系爭房屋係訴外人劉桂英、非原告決定購買，原告與訴外人劉桂英間僅是調借資金之關係，且依證人顧寶寧傳予被告LINE上之留言，記載○○○路0 段000 號6 樓之1 （按應為000 之0 號6 樓）現登記人為劉淑琦名下，此房將賣出後扣除稅金等費用後，所得款項平分三份…等內容，足見證人顧寶寧亦知悉系爭房地實為訴外人劉桂英所購買、並非原告單獨出資購買，否則何須均分三等分？退步言，倘認被告無資力以購買系爭房地，被告係為訴外人劉桂英能享天倫之樂，才在其行動不便後接受其資助購屋，訴外人劉桂英如為規避稅賦，即不應於93年間購買系爭房地並登記至被告名下，而應登記至其自身名下，蓋訴外人劉桂英於94年間出售○○路舊屋，尚在2 年退稅期間，即可以用所得稅法第17條之2 先購後售之規定，登記自身為系爭房地所有權人，當可達到最大節稅效果，惟據證人顧寶寧所述，訴外人劉桂英出售○○路舊屋時繳納了
100 餘萬元土地增值稅，則若非其實際要由被告取得系爭房地所有權，何須將被告登記為所有權人？況且，證人顧寶寧亦不否認自身受訴外人劉桂英以更名方式贈與○○街不動產，則訴外人劉桂英以口頭更名方式贈與子女不動產，應屬常態，故系爭房地確為被告所有。
㈡、關於原告主張借名登記乙節，被告從未同意將自身名義借予原告，原告亦未提出兩造間有借名登記合意之證據；退步言，縱認被告未參與系爭房地之交易，而僅為登記名義人，然實際參與交易之人為訴外人劉桂英、非原告，原告亦無權請求被告辦理移轉登記。原告持有系爭房地所有權狀正本之原因不明，訴外人劉桂英曾向被告表示系爭房地所有權狀不知去向，若其百年後仍找不到，被告再向地政事務所申請補發即可。原告雖稱為適用自用住宅稅率始將系爭房地登記於被告名下云云，惟按土地稅法第9條規定，原告如為節省土地稅，只須自己或將其配偶、直系親屬等入籍即可，實無借名登記予被告之必要。另原告以支付裝潢及家具費用作為其擁有系爭房地所有權之證明，然縱設原告確有支付之事實，其添購家具亦係為孝敬訴外人劉桂英，尚難以此證明其為系爭房地所有權人。至於被告發予證人劉美琦之LINE內容，僅是在諷刺妹妹將家產往外人送，導致母親需將舊居出售供妹妹資金調度使用，無法保有母親之回憶，深感自責，該等內容文義無法證明被告無系爭房地之所有權等語置辯。
㈢、並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠○○○區○○段○○段00000-000 建號房屋（門牌號碼：臺北
市○○區○○里○○鄰○○○路○ 段○○○ ○○ 號6 樓）及其座○○○區○○段○○段○○○○○○○○○號土地（下稱系爭房地）登記於被告名下。
㈡、系爭房地所有權狀正本、國泰人壽保險公司房屋貸款清償證明正本、部分房屋稅及地價稅繳納正本、房地權狀正本均為原告持有中。
㈢、系爭房屋總價為540萬元。
㈣、原告於93年2 月20日開立54萬元之支票支付系爭房地訂金。
㈤、原告於93年3 月4 日支付系爭房地價金之20％，計108 萬元、93年3月11日確定國泰人壽保險公司房貸撥款時，支付128萬元房地價金。
㈥、原告向國泰人壽保險公司清償房屋貸款250 萬元。
㈦、原告已於104 年6 月9 日發函終止借名登記之委任關係，請求被告移轉登記系爭房地所有權。
四、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：原告依借名登記的法律關係請求被告移轉系爭房地，有無理由？
五、得心證理由：
㈠、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，仍應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，最高法院99年度台上字第1097號、98年度台上字第990 號判決意旨參照。承上可知，「借名登記」，係當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。而贈與係指當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。兩者之不同，在於借名登記僅係形式上將財產移轉登記予出名人，而借名人仍保有管理、使用、處分之權，借名人亦得隨時終止借名登記契約，請求返還財產，與贈與契約成立，贈與人履行贈與義務，將財產所有權移轉受贈人後，贈與人即喪失對財產之管理、使用、處分等權能有間。又按「借名登記」法律關係之成立，係基於借名者與出名者間之信任關係，由於此種信任關係之存在，往往多係以口頭約定，而無書面契約，是如房地確係借名者所出資購買，非基於贈與之意而登記於出名者之名下，依此推認，登記於出名者名下之原因，係基於借名登記之法律上原因，並無悖於社會經驗法則，應得採信。本件原告主張系爭房地係為供其前岳母即訴外人劉桂英居住，由其所購買，借用被告之名義登記等語，為被告否認，並辯稱：系爭房地係由訴外人劉桂英向原告調借金錢購買，復於訴外人劉桂英出售○○路舊屋時，匯予證人劉美琦即原告之配偶300萬元，其後復有350 萬元賣屋現金疑持續流向劉美琦，訴外人劉桂英將系爭房地登記予其名下，係為贈予被告云云。經查，系爭房地之購買資金均原告所出資，系爭房地登記於被告名下後，所有權狀等產權證件、房屋貸款清償證明均為原告所持有( 參不爭執事項㈡至㈥) ，又系爭房屋購買後之裝修、購買之家具亦為原告所出資，有原告提出之工程估價單、聲明書、存摺影本、訴外人周淑敏書立之證明書等為證(本院卷第67頁至80頁) ，並為被告所不爭執( 本院卷第93頁) 。承上可知，系爭房地之價金均係原告所出資，被告雖稱係訴外人劉桂英向原告調借現金云云，無非係以嗣後○○路舊屋出售後，訴外人劉桂英曾匯款300 萬元予證人劉美琦，及其後之350 萬元售屋所得價款亦疑似流向證人劉美琦為其論據之基礎。惟被告所提劉桂英匯款300 萬元予劉美琦之明細( 本院卷第106 頁) ，觀其上之記載，94年9 月26日係帳號0000000000000000號帳戶，轉帳存入訴外人劉桂英之帳戶，復有證人劉美琦提出之帳號0000000000000000號帳戶轉帳至前開訴外人劉桂英帳戶之轉帳憑證為據( 本院卷第157 頁) ，足見被告前開所述之300 萬元，係證人劉美琦轉帳予訴外人劉桂英，被告就此明細之解讀顯有誤會。又依前開帳戶明細，於94年9 月28日紀莉莉匯款350 萬元存入前開訴外人劉桂英帳戶，核與證人劉美琦證述：94年賣掉○○路的房子，成交價為818 萬元，扣除土地增值稅133 萬元，實得約
680 萬元，買方紀小姐300 萬元匯給我，我將300 萬元匯給母親劉桂英，紀小姐復直接將350 萬元匯給劉桂英，另外30萬元是以現金交給母親劉桂英，在母親的同意下，開始投資基金理財，於97年全球金融風暴後，始在理專建議下陸續將海外基金、外幣購回，復在母親的允諾下，母親將前開金額分別於96年1 月3 日、97年10月1 日、97年10月8 日存入
200 萬元、267 萬元、260 萬元至我證券存款帳戶，由我為母親操作購買股票等語( 本院卷第154 、第158 、159 頁)相符，復有其提出之訴外人劉桂英存摺影本、國內匯款申請書、證人劉美琦證券存款帳戶明細為證( 本院卷第161 頁至
177 頁) 。承上可知，訴外人劉桂英出售○○路房屋所得之價金，並無流入原告處。是被告前開主張系爭房地係訴外人劉桂英向原告調借資金購買，嗣以出售○○路舊屋所得價金匯予證人劉美琦償還云云，尚難憑採。再者，被告自承當初購買系爭房地這件事情，都是證人即被告之弟顧寶寧去處理的，母親只是交代我去簽名、蓋章，買賣資金等事情我都不清楚；母親沒有特別說為何要以我的名字登記，只說這次買房子要用我的名字登記，叫我要記得帶印章，去簽個名，在母親生前我未曾居住系爭房屋，而係借住原告所有之○○房屋，直至母親死亡後，方搬入系爭房屋居住等語( 本院卷第
179 頁正面及反面、第180 頁正面及反面) ，足見訴外人劉桂英僅表示系爭房地，要以被告之名義登記，並無贈與被告之意。且證人顧寶寧於本院審理時具結證稱：系爭房地係原告所購買，借用被告的名義來登記，供母親劉桂英居住；當初購買系爭房地時，是因為劉桂英生病住院，因舊屋要爬樓梯沒有辦法居住，當時有師姐介紹我們系爭房地，我與母親劉桂英去看系爭房屋，那是母親的師兄師姐介紹的，議價的過程也是由我與劉桂英去跟原屋主議價的，當時身上沒有錢，無法去購買系爭房地，就跟原告商量，當時原告還是我姊夫，由原告購買系爭房地；價金如何支付的部分，我沒有繼續參與；○○路舊屋出售，與購買系爭房地無關，○○路的舊屋是後來才賣掉的，所得價金是用作將來要扶養劉桂英的錢，由證人劉美琦保管，用來操作股票或購買基金，這筆錢扣掉當時出售○○路房子的土地增值稅等費用，印象中還剩下680 幾萬元，都還由訴外人劉美琦保管等語( 本院卷第93至94頁) ，亦與證人劉美琦所證稱：當時原告決定買系爭房地，告訴我要以被告的名字登記；系爭房地係93年買的，與94年出售劉桂英所有○○路舊屋沒有任何關係等語相符( 本院卷第155 頁) 。是以，本院審酌購買系爭房地及房屋裝修、添購家具之資金，均係原告所出資，原告復保有系爭房地之所有權狀、房貸清償證明、部分房屋稅及地價稅繳納正本，而未將系爭房地之前開文件交付訴外人劉桂英，足見原告亦無贈與系爭房地予訴外人劉桂英之意，是原告主張其出資購買系爭房地，借予訴外人劉桂英居住，並要求借名登記於被告名下一事，應可採信。又對於原告購買系爭房地，借予訴外人劉桂英居住，復要求以被告名義登記等情，訴外人劉桂英當知之甚詳，而訴外人劉桂英既向被告表示系爭房地要以被告之名義登記，要求被告準備印鑑，配合簽名，而被告復同意以其名義登記，足認兩造間就系爭房地係透過訴外人劉桂英成立借名登記之法律關係。
㈡、被告雖另辯稱：依證人顧寶寧傳予被告LINE上之留言，記載○○○路0 段000 號6 樓之1 ( 按應為000 之0 號6 樓) 現
登記人為劉淑琦名下，此房將賣出後扣除稅金等費用後，所得款項平分三份…等語，足見證人顧寶寧亦知悉系爭房地實為訴外人劉桂英所購買云云，惟證人顧寶寧就此證述：被告認為系爭房地是劉桂英的遺產，但我告訴被告系爭房地是原告的，後來原告同意系爭房地讓我、劉美琦與被告均分，但被告堅持系爭房地是被告自己一人的，根本不需平分，所以才有這個LINE的訊息等語( 本院卷第94頁)，核與證人劉美琦證述：( 提示被證6 你是否有看過這個LINE的紀錄？) 我有看過，我弟弟後來也有傳給我；( 為何內容會提到要將○○○路的房子賣掉分成三份？) 因為被告將○○○路的房子換了鑰匙，我與被告起了衝突，我與證人顧寶寧有跟被告說，這個房子是原告購買，不能去貪圖這個房子，因為不是我們的東西。原告當時看我們兄弟姊妹失和，不希望我們這樣繼續吵下去，所以同意讓我們賣掉分成三份，這樣也比○○路房子賣掉剩下680 萬元分成三份還要多。○○路剩下的680 萬元就不分，就算是我這些年來照顧母親劉桂英的生活支出，因為這些年都是由我來處理母親劉桂英生活費的支出、出國旅遊等費用；
(這個LINE的紀錄內容與原證24是否有關連？) LINE的紀錄內容所說的老頭就是指原告，原告告訴我如果被告真的認為系爭○○○路的房子是訴外人劉桂英的，那要我們兄弟姊妹不要再吵，就將系爭○○○路的房子分成三份；原證24的LI NE 紀錄對話比被證6 證人顧寶寧給被告的LINE紀錄對話還要早發生等語( 本院卷第154 頁正面及反面)相符，復有證人劉美琦提出與被告LINE上之留言略以：○○的房子，不是我們的，真的不能要！…老頭( 按即原告) 告訴我，若是妳姐真認為房子是媽媽的也OK，賣掉分三人可以比我要將媽媽買( 按應為賣) ○○路的房子的錢分給大家會多點金額…等語( 本院卷第148 頁) 。是依證人顧寶寧、劉美琦前開證述之內容參照LINE上之對話留言，可知，證人顧寶寧所述出售系爭房地，平分三份云云，係因被告堅認系爭房地為訴外人劉桂英贈予被告，為被告所有，原告為平息證人顧寶寧、劉美琦與被告之爭執，建議系爭房地出售由其三人平分價金，惟因被告不同意而破局，是尚難以證人與被告於爭執協商過程之對話留言，即率爾直接認定系爭房地為訴外人劉桂英所出資購買贈與被告一事為真。是被告前開所述，亦難憑採。
㈢、綜上所述，系爭房地既係原告出資購買，出借予訴外人劉桂英居住，復透過訴外人劉桂英登記於被告名下，兩造間就系爭房地應已成立借名登記之法律關係。又原告既已終止兩造間之借名登記法律關係(參不爭執事項㈦)，則原告依借名登記之法律關係請求被告將系爭房地移轉登記予原告即為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
民事第三庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 22 日
書記官 薛月秋