臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1143號原 告 吳昱儐訴訟代理人 黃昭仁律師複代理人 謝享穎律師訴訟代理人 張義群律師
程光儀律師複代理人 潘雅娸被 告 林碧鈴訴訟代理人 葉光洲律師複代理人 蔡尚琪律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾伍萬玖仟壹佰元，及自民國一百零五年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十之九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾貳萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰柒拾伍萬玖仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。
二、本件原告起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）234萬9,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於本院審理中，出具民事準備㈠暨擴張訴之聲明狀，變更聲明為：被告應給付原告306 萬8,800元，及自前開聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第195 頁），乃就本院送請鑑定賠償金額有結果後，未變更請求之基礎事實，所為擴張應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於民國103 年8 月31日向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 弄○ ○○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為1,700 萬元，嗣兩造業於103 年10月30日交付買賣價金及買賣標的履約完畢。嗣原告裝潢系爭房屋，經工人告知疑有傾斜，遂委請訴外人張富進土木技師為鑑定，鑑定結果系爭房屋之最大傾斜率為1 ／
85.9，已超出正常容許範圍，為有瑕疵，且傾斜之成因為建築物設計不良，即該瑕疵為本件買賣交屋前即已存在。經通知被告上情，均未獲被告置理，爰依民法第354 條、第359條規定請求減少16.23 ％買賣價金即275 萬9,100 元，並依民法第179 條規定，請求被告給付275 萬9,100 元。又原告針對系爭房屋傾斜，僱工進行全室地坪整平、牆面整平、地面架高、天花板修平等多項補救措施，共花費30萬9,700 元，併依民法第227 條規定，請求被告給付30萬9,700 元等語，並聲明：被告應給付原告306 萬8,800 元（2,759,100 ＋309,700 ＝3,068,800 ）及自原告於105 年8 月9 日出具之民事準備㈠暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：否認系爭房屋具有傾斜之瑕疵，如有傾斜亦可能係被告交屋後地震所肇致，為不可歸責於被告。又系爭房屋之屋齡將近40年，縱認被告交屋前有傾斜情事，然仍可居住使用，並未造成屋內活動人員不適感，更無結構安全疑慮，並無減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵。再原告遲至被告交屋後8 個月後，才發現房屋傾斜，而被告並無故意不告知房屋傾斜情事，則原告實已違反民法第356 條從速檢查通知之義務，應不得以房屋傾斜為由，要求被告負瑕疵擔保責任。末如交屋前系爭房屋即存在傾斜，因兩造業於買賣時約定就系爭房屋為「現況點交」，被告既已交付符合買賣契約締結時狀態之買賣標的物，即已依債之本旨為交付，況被告就傾斜乙情不曾知悉，其未告知原告，亦無過失，原告指摘被告為不完全給付，顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於103 年8 月31日向被告購買系爭土地、房屋，價金為1,700 萬元，兩造並於103 年10月30日交付買賣價金及買賣標的履約完畢等事實，業據提出不動產買賣契約書（見本院卷第13至19頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查：
㈠、系爭房屋最大傾斜率為1 ／85.9，傾斜存在，傾斜原因為「部分地下室」所造成等情，業據原告提出張富進土木技師於
104 年5 月5 日出具之房屋傾斜測量報告書（見本院卷第20至24頁）為證，查張富進土木技師為通過國家考試領有證照、執照之專門職業及技術人員，此有查詢資料可按（見本院卷第67頁），且其係依技師法相關規定接受原告委託，除親至現場勘查，並施以儀器測量、調閱建築改良物勘測成果表及使用執照等資料，而製成上開報告書，應堪予採信，被告逕以前揭測量報告非本院囑託鑑定，並以張富進受原告委託，主觀臆測其偏頗，而否認房屋傾斜，委無可採。又被告辯以房屋傾斜可能係交屋後地震所造成云云，然系爭房屋地下室面積不到地上層面積2 分之1 ，需以填土方式補足地下室面積少於地上層面積的部分，容易造成傾斜，同區域他屋亦因相同情形造成傾斜，傾斜率均相當，可認定係部分地下室造成系爭房屋傾斜，又系爭房屋應於建造完成後即開始傾斜，約2 年後傾斜度即趨於固定，再系爭房屋位處火山灰區域，不會有液化現象，地震應不大會造成其傾斜等情，業據張富進土木技師證述綦詳（見本院卷第107 、108 頁），其證詞為依據地政資料符合其專業之判斷，且業具結擔保其真實性，應可採信，是被告上開所辯交屋後因地震造成系爭房屋傾斜云云，亦不足採信。
㈡、又系爭房屋向前傾斜之最大傾斜率1 ／85.9，已大於正常容許之傾斜度，雖該斜率未影響房屋安全性，然會造成生活上不便利，業據張富進土木技師說明甚詳（見本院卷第109 頁），且依我國民情，房屋除供居住，尚有保值功能，而房屋傾斜超出正常容許範圍，將造成房屋價值減損，是系爭房屋依通常房屋交易觀念，應認其品質有所欠缺，況兩造所訂買賣契約附件之「標的物現況說明書」中，亦載明系爭房屋乃為「無傾斜」狀況，有該說明書可稽（見本院卷第19頁），是系爭房屋亦屬未具有當事人所決定應具備不得超出容許範圍傾斜度之品質，揆之上開說明，堪認本件買賣標的物為有瑕疵，被告辯以系爭房屋仍可居住使用，未造成屋內活動人員不適感，更無結構安全疑慮，並無減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵云云，不足採信。
㈢、復按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365 條定有明文；又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條亦定有明文。本件系爭房屋傾斜並未造成房屋外觀之顯著差異，是其存在超過容許範圍之傾斜率，須經專業人士經實際勘驗測量後始能知悉，應非原告於買受系爭房屋時所得依通常程序檢查而得知悉之情事，此從被告否認房屋傾斜情事及於現況說明書勾選系爭房屋無傾斜乙項（見本院卷第19頁）亦可查知，是原告於請求技師測量得知系爭房屋傾斜通知被告，雖自交屋起算逾6 個月期間，惟應無上開怠於通知而視為受領規定之適用，再本件自交屋起迄今未超過5 年期間，原告之請求減少價金權利並未消滅。被告抗辯原告請求減少價金已消滅云云，無足採信。
五、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又按減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。經查，本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所，就系爭房屋具前開傾斜，及未具該傾斜時，於103 年8 月31日為買賣時之市價各為多少乙情為鑑定，鑑定結果為未傾斜時正常價格為1,693 萬7,480 元，具傾斜時，1,418 萬8,527 元，減損金額為274 萬8,953 元，減損率為16.23 ％，有卷附鑑定報告可佐，應堪採為本件買賣減少價金數額之依據。準此，兩造在無傾斜瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為1,700 萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物具傾斜瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為275 萬9,100 元（計算式：17,000,000×
16.23 ％=2,75 9,100 ），是原告所得請求減少之價額應為
275 萬9,100 元。復按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋具有傾斜之瑕疵，系爭買賣契約應減少價金之金額為275 萬9,100 元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告自得依不當得利規定，請求被告返還275 萬9,1 00元。
六、按給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是不完全給付之構成，必以瑕疵係於契約成立後發生，始足當之，如瑕疵於契約成立時即已存在，則或為物之瑕疵擔保責任問題，不構成不完全給付。因之，系爭建物如有瑕疵，該瑕疵於買賣契約成立之前即已存在者，被告以現狀交付，屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。本件系爭房屋傾斜為兩造為買賣契約時即存在，業如前述，則依前開說明，被告以買賣契約成立時系爭房屋之現狀交付，即屬依債務本旨交付，並不構成不完全給付，是原告主張被告交付系爭房屋為不完全給付，請求被告應賠償原告支出修繕傾斜瑕疵費用30萬9,700 元之損害，要屬無據，不應准許。
七、綜上，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付275 萬9,100 元，及自民事準備㈠暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即105 年8 月13日至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 19 日
書記官 陳弘祥