臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1196號原 告 李八佾訴訟代理人 姜義贊律師被 告 曹展誌訴訟代理人 羅筱茜律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰柒拾壹萬玖仟玖佰肆拾壹元及自民國一百零四年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、臺北市士林官邸北側地區前經臺北市政府先於民國93年2 月23日公告實施細部計畫，載明以「區段徵收」方式整體開發，並依區段徵收實施辦法第17條訂定「臺北市士林官邸北側地區區段徵收拆遷安置計畫」（下稱拆遷安置計畫），以興建「專案住宅」方式安置拆遷戶。再於94年11月7 日公告「臺北市士林官邸北側地區區段徵收原住戶增加配售市民住宅處理原則」。臺北市政府辦理查估作業後，以被告之違章建築於77年8 月1 日前存在，符合拆遷安置計畫第4 點第1 款規定之安置方式，經臺北市政府以95年1 月6 日府地發字第00000000000 號函（下稱95年1 月6 日函）核准「專案住宅」配售資格及發給補助房屋津貼。
㈡、被告獲准配售臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號6 樓房地及編號59號汽車車位（下稱系爭標的）後，委託訴外人陳國斌居間仲介伊購買系爭標的配售權利。兩造於98年6 月15日簽訂「市民住宅配售權利買賣契約書」（下稱系爭契約），由伊購買系爭標的，約定系爭標的權利讓與之價金為新臺幣（下同）1,400 萬元，被告應繳納予臺北市政府之配售房屋買賣價金1,224 萬1,160 元亦由伊繳納，被告於系爭標的所有權移轉登記至其名下後，應移轉登記予伊或伊指定之人。伊簽約同時即給付被告系爭契約價金500 萬元，並代墊被告應繳納之配售房屋第1 期款40萬元及房屋過戶費10萬元。
㈢、嗣法務部調查局依檢舉偵辦被告所涉經濟犯罪暨洗錢案件，臺北市政府基於職權重新調查，認被告之違章建築非於77年
8 月1 日前存在，不符專案住宅配售資格，遂於101 年1 月16日以府地發字第00000000000 號函撤銷95年1 月6 日函之配售資格，及通知繳還補償金114 萬8,266 元。
㈣、被告於103 年12月16日來函表示與臺北市政府間之行政爭訟敗訴確定，無法依約履行，退還伊支付之500 萬元、代墊款50萬元及該等款項之利息21萬6,233 元。伊屢次催告被告解決其他相關事宜未果，於104 年7 月31日發函請求被告賠償違約損害，並解除系爭契約。
㈤、被告於臺北市政府辦理建築改良物查估時主張其違章建築興建於77年8 月1 日前，其對該建物何時存在無法諉為不知，卻於查估時故意為不完全陳述，於簽署查估調查表時未表明任何異議，致臺北市政府依其不實陳述作出違法行政處分，進而取得配售資格，再與伊訂定系爭契約，其後配售資格遭撤銷而無法依約履行，應可歸責於被告。
㈥、系爭契約第7 條約定「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論」，未限縮直接故意始有適用，客觀上有契約不履行即屬違約，而被告可預料其配售資格可能遭到撤銷，仍本於契約自由之精神，為系爭契約第
7 條賠償性違約金之約定，如允被告核減之要求，對伊難謂公平，且有礙交易安全及司法秩序維護。再者，被告於臺北高等行政法院102 年度訴字第155 號案件中，向臺北市政府主張另行購屋所需價金較95年時增加1 倍，認有信賴保護原則之適用，請求臺北市政府賠償1,429 萬元，伊信賴被告將依約履行未再購屋，因被告違約致需支出購屋金達4,000 萬餘元，所請求之違約金未過高。況系爭契約含伊負擔被告應繳納予臺北市政府之配售房屋買賣價金1,224 萬1,160 元，實際交易價額為2,624 萬1,160 元，系爭契約如順利履行，被告分毫未付即可獲取1,400 萬元之高額利潤，系爭契約約定之違約金數額，僅相當於實際總價款2,624 萬1,160 元之19% ，並未過高。
㈦、聲明：①被告應給付500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、兩造同為拆遷安置計畫範圍內住戶，為30餘年鄰居，原告於67年間在徵收區域內設立「福林五金建材行」迄今，應知悉伊於77年8 月1 日前即居住在該區域內，同享配售權利。其透過陳國斌主動詢問伊出售意願及出價，伊同意後，由其事先擬定系爭契約條款，系爭契約公證人亦由原告委託，伊為善意出賣人，不應將後續臺北市政府單方撤銷配售之行政行為，曲解為可歸責於伊之事由。
㈡、伊對拆遷安置計畫細節不清楚，係依臺北市政府人員建議及指示提出配售申請，其後亦獲准許，自始善意信賴政府之公信力。臺北市政府撤銷伊之配售權利，非兩造所能預料，伊對臺北市政府提起訴願、行政訴訟以為救濟，已盡力促成系爭契約履行，而臺北高等行政法院102 年度訴字第155 號行政訴訟憑影像不清、精度有限之空照圖，認定伊之違章建築非於77年8 月1 日前存在等理由難以憑採，伊於行政訴訟敗訴判決確定後，已退還所收取之500 萬元、代墊款之50萬元、該等款項103 年3 月4 日起至104 年12月16日止，按年息5%計算之利息21萬6,233 元及通知原告解約，已善盡注意義務，系爭契約因不可歸責於伊之事由致嗣後給付不能，依民法第225 條第1 項、第226 條第1 項規定，伊免除給付義務。況系爭契約第4 條「不動產移交」之約定已形同具文而無法履行，伊亦無違約可能。
㈢、兩造訂約時無預見配售權利可能遭市政府單方撤銷，系爭契約第7 條立約之真意應指市政府將系爭標的移轉至伊名下後，伊故意反悔或可歸責於伊情事而不履行，不包括市政府尚未辦妥所有權登記前，因不可歸責於伊之事由致給付不能情事。縱認伊應給付違約金，原告未必受有損害，其果有損害，僅為上開利息損失，原告依系爭契約第7 條約定，請求預定損害賠償性質之違約金500 萬元，顯然過高，應酌減為21萬6,233 元。
㈣、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第190 頁反面至第192 頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
㈠、93年2 月23日臺北市士林官邸北側地區經臺北市政府公告實施細部計畫，載明以「區段徵收」方式整體開發。臺北市政府為安置拆遷戶擇於區內劃設市○住○區○○○區段徵收實施辦法第17條訂定拆遷安置計畫，以興建「專案住宅」之方式安置拆遷戶。
㈡、臺北市政府辦理查估作業後，認被告所有之違章建築符合拆遷安置計畫第4 點第1 款規定之安置方式，經臺北市政府以95年1 月6 日函核准被告專案住宅配售資格。
㈢、兩造於98年6 月15日簽定系爭契約，被告於同日收受原告給付第1 期款500 萬元，原告並代被告繳納配售房屋第1 期價款50萬元。
㈣、臺北市政府於101 年1 月16日以府地發字第00000000000 號函撤銷95年1 月6 日函原核准被告之配售資格。被告就此提起訴願、行政訴訟，經最高行政法院駁回確定，被告於103年3 月4 日收受最高行政法院判決。
㈤、被告以臺北青田郵局923 號存證信函檢附550 萬元，及以55
0 萬元按年息5%計算103 年3 月4 日起至104 年12月16日止之利息21萬6,233元之支票2 紙予原告收受。
四、依本院於105 年3 月15日整理（見本院卷第190 、192 頁）本件爭點（依判決格式修正或刪減文句）為：
㈠、系爭契約第7 條所定「反悔或不履行情事」是否含被告配售資格遭臺北市政府撤銷情形？
㈡、被告未履行給付義務，是否具可歸責事由？
㈢、原告得依系爭契約第7 條約定請求違約金數額為何？
五、得心證之理由：
㈠、系爭契約第7 條所定「反悔或不履行情事」是否含被告配售資格遭臺北市政府撤銷情形？
１、系爭契約第7 條約定：「本約一經簽立，甲（指原告）、乙（指被告）雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論。如甲方違約則乙方沒收甲方所付款項，其已過戶於甲方或甲方指定之第三人名下之產權與移交甲方之使用之產權及不動產應即無條件歸還乙方，並解除本約。若乙方有俾付違約情事，及移轉過程中，乙方若有人事或其他問題造成無法登記時，則乙方應將其向甲方所受款項於五日內加倍退還於甲方，以作為對甲方之違約損害賠償，並解除本約。」等語（見本院卷第16頁）
２、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。被告主張系爭契約第7條所定「反悔或不履行情事」，不含被告配售資格遭撤銷情形，為原告否認，應由被告負舉證責任。被告就此請求傳訊證人陳國斌作證，依證人陳國斌於本院審理時證稱：我幫原告找投資標的，我有見證系爭契約，有協助兩造談定條件，簽約當日雙方買賣條件都已講好，我擬好系爭契約，被告僅就第1 期款給付價金部分有問題。簽約時已有臺北市政府配售公文，沒有討論配售權利遭撤銷的問題。簽約時我與公證人有把系爭契約逐條唸過，兩造對系爭契約第7 條之約定均無意見，我也沒有提及違約要件，而我擬定之該條文中『反悔』是指拒賣；『不履行』是拒賣的一種，有很多解釋方法，我無法解釋不履行之全部狀況。依系爭契約宗旨，契約成立後如有拒賣或不想賣之外的原因而無法履行，仍算違約。」等語（見本院卷第151 頁反面至154 頁），證明兩造於簽訂系爭契約時，未排除配售資格遭撤銷而無法履行之違約情狀，被告此部分主張難認有據。
３、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，自不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院18年度上字第1727號、19年度上字第28號判例、86年度台上字第2117號判決意旨參照）。觀諸系爭契約第7 條約定「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論」、「若乙方有俾付違約情事，及移轉過程中，乙方若有人事或其他問題造成無法登記時，則乙方應將其向甲方所受款項於五日內加倍退還於甲方，以作為對甲方之違約損害賠償，並解除本約。」等語，表明兩造簽約後即行遵守，有不履行即論以違約，就違約情狀且區別概括性之「違約」及「移轉過程中無法登記」之違約。參酌證人陳國斌證述兩造簽約時未討論配售資格遭撤銷之問題，兩造就系爭契約第7 條約定均無意見，如有無法履行情事，應算違約等語，則依契約文字用語及當事人簽訂契約情狀，亦無從解釋系爭契約第7 條所定「反悔或不履行」，不含被告配售資格遭撤銷情事，被告此部分主張，難認可採。其併據為主張系爭契約第4 條「不動產移交」之約定形同具文而無違約可能，亦屬無據。
㈡、被告未履行給付義務，是否具可歸責事由？
１、被告主張其善意相信臺北市政府核准配售申請之公信力，復對臺北市政府單方撤銷配售資格之處分提起行政爭訟，行政法院認定被告敗訴之理由無足憑採，被告已盡力促成系爭契約履行，有不可歸責之事由云云，為原告否認，應由被告負舉證責任。
２、按民事或刑事訴訟之裁判，以行政處分是否無效或違法為據者，應依行政爭訟程序確定之。前項行政爭訟程序已經開始者，於其程序確定前，民事或刑事法院應停止其審判程序，行政訴訟法第12條定有明文。其立法意旨乃因我國採司法二元化制度，同一基礎事實所衍生之民、刑事訴訟及行政訴訟分由普通法院及行政法院審理，難免會有法律見解不同或對於事實之認定互相牴觸之情形發生。對於法律見解之歧異，固應聲請大法官統一解釋以資解決；對於事實認定之歧異，如非屬先決問題者，應由不同之受理法院互相尊重對方所認定之事實，此已成為常例；惟事實之認定，如屬先決問題者，則應依訴訟上有關停止審判之規定辦理，其以行政處分是否無效或違法為據者，應由認定先決事實之行政法院先為裁判後，以該確定裁判所認定之事實供為普通法院裁判時認定事實之依據，俾防止不同法院裁判結果互相牴觸之情形發生。查臺北市政府於101 年1 月16日以府地發字第0000000000
0 號函撤銷95年1 月6 日函原核准被告之配售資格。被告就此提起訴願、行政訴訟，經最高行政法院駁回確定等情，為兩造不爭執事項，且有被告提出之臺北市政府函文、內政部訴願決定書、臺北高等行政法院102 年度訴字第155 號判決、最高行政法院103 年度判字第82號判決等件為證（見本院卷第43至62頁），堪信為真實，依上開說明，本件應以行政法院判決認定被告之違章建築非於77年8 月1 日前存在，臺北市政府撤銷其配售資格並無違誤為據，則行政法院判決被告敗訴之理由得否憑採，無於本件論究之必要。
３、被告主張其相信臺北市政府核准配售資格之公信力，其後且儘力促成系爭契約履行，無可歸責云云。惟被告本有依約履行給付之義務，其儘力完成給付，用以解消對原告之債務，為其義務履行行為，難以據為歸責與否之認定。又被告因何簽訂系爭契約，屬內心動機問題，其相信臺北市政府核准配售資格，為其與臺北市政府間行政處分爭執範疇，不影響對原告依約履行之義務。另細繹系爭契約全文，復無關於配售資格遭撤銷屬不可歸責被告之約定，被告以其配售資格遭單方撤銷為由，主張係不可歸責事由致給付不能，難認可採。況被告對臺北市政府以其違章建築非於77年8 月1 日前存在而撤銷配售資格之行政處分，所提起之訴願、行政訴訟，業經最高行政法院判決駁回確定，已如前述，其向臺北市政府提出配售申請所據違章建築於77年8 月1 日前存在之理由，真實性即值懷疑，其所稱相信臺北市政府核准配售資格之公信力云云，無足逕採，亦難憑為被告無可歸責之認定。
㈢、原告得依系爭契約第7 條約定請求違約金數額為何？
１、按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決參照）。查系爭契約第7 條所定被告違約應加倍退還所收取之款項，作為對原告違約之損害賠償，係賠償性違約金之約定，業經原告陳明在卷（見本院卷第65頁反面），且為被告所不爭執（見本院卷第84頁），應可採信。又系爭契約因被告原取得之配售資格遭撤銷，致被告無法履行，且難認係不可歸責於被告之事由，已如前述，原告依系爭契約第7 條約定，請求被告給付所收取之款項500 萬元作為賠償性違約金，即屬有據。
２、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。而當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依上開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決參照）。查系爭契約第2 條約定：「買賣價金：配售壹戶市民住宅之權利讓與之買賣總價金為新台幣壹仟肆佰萬元整，本買賣價金不含市府土地開發總隊通知繳交配售房屋之總價款計新台幣壹仟貳佰貳拾肆萬壹仟壹佰陸拾元整。」、第3 條付款條件第1 項約定：「…市民住宅申購之買賣總價金由買方（即原告）負責繳交…。」等語（見本院卷第13、14頁），足認系爭契約之總價金應含原告給付被告之1,400 萬元及給付土地開發總隊之1,224 萬1,160 元，合計2,624 萬1,160 元。又被告固有違約情事，然原告僅繳付其中500 萬元及代墊付50萬元。參酌目前房地產市場發展現況及內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第12點第1項：「賣方違反…約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款…退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」之規定，係以房地總價款15% 作為買方違約之違約金約定上限，及原告未提出受損害之明確證據。本院認兩造以已付價金之全部作為賠償性違約金之約定確屬過高，應酌減為買賣總價金之15% 。
３、從而，原告依系爭契約第7 條約定得請求之賠償性違約金應酌減為393 萬6,174 元（計算式：00000000×15﹪＝000000
0 ），扣除被告已給付21萬6,233 元，為原告所不爭執，原告得請求被告給付賠償性違約金為371 萬9,941 元。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件系爭契約違約金之請求為未確定期限之債務，原告依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀繕本係於104 年8 月24日送達被告收受，有送達證書可佐（見本院卷第33、34頁），依前開規定，被告併請求自起訴狀繕本送達翌日即104 年8月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，原告依系爭契約第7 條違約金之約定，請求被告給付371 萬9,941 元，及自104 年8 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、原告勝訴部分，其陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
民事第四庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
書記官 許巧玟