臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第292號原 告 底特律科技中心管理委員會法定代理人 黃余星訴訟代理人 吳孟柔律師被 告 華美航運股份有限公司法定代理人 彭雲慶訴訟代理人 吳展旭律師
李翰洲律師林逸夫律師上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國105 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告不得在臺北市○○區○○路○段000 0000 號建物地下室及一樓平面停車格以外禁止停車之公共區域（即如附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及如附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域）之土地（即臺北市○○區○○段○○段000 地號）上停車。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、原告起訴時之法定代理人原為黃義忠，於訴訟繫屬中變更為黃余星，並由現任法定代理人黃余星具狀聲明承受訴訟，有原告提出之民事聲明承受訴訟狀、底特律科技中心管理委員會第九屆第二次臨時管理委員會會議紀錄、台北市政府都事發展局104 年5 月29日北市都建字第00000000000 號函影本在卷可稽（見本院卷㈠第141 至146 頁），核無不合，應予准許。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告原起訴聲明：「㈠被告應將佔用『臺北市○○區○○路○段000 0000 號』底特律科技中心地下室通道等禁止停車公共區域之土地，如原證1 照片所示，違規停車之汽車及機車均予以移除，並將該部分土地返還原告，且被告爾後倘使用前揭地下室停車，無論停車位為其自有或係承租者，均不得於逾越停車格線以外之區域停車；㈡被告應返還原告不當得利新臺幣（下同）544 萬4,000 元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告應給付原告罰款13萬5,000 元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。」，嗣於訴狀送達後，本院審理時變更聲明為「㈠被告不得在臺北市○○區○○路○段000 0000 號建物地下室及一樓平面停車格以外禁止停車之公共區域內之土地（台北市○○區○○段○○段000 地號）上停車。㈡被告應返還原告不當得利174 萬元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告應給付原告罰款13萬5,000 元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。」（見本院卷㈢第187 頁），經核原告之原訴與變更之訴，就聲明第㈠項部分，均係基於請求排除被告在停車格以外禁止停車公共區域停放車輛之同一基礎事實，就聲明第㈡項部分，乃係減縮應受判決事項之聲明，均合於前揭規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告係位於臺北市○○區○○路○段000 0000 號之底特律
科技中心大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，擁有多輛營業用貨運車輛。詎被告自87年9 月間起，違反底特律科技中心大樓規約（下稱系爭大樓規約）第26條第1 項、第3 項及第27條第4 項之規定，長期將營業用貨車及機車無權占用系爭大樓地下室及一樓平面停車格以外禁止停車之公共區域，原告多次勸導並開單糾正，被告仍置之不理，為此，爰依公寓大廈管理條例第9 條及系爭大樓規約第26條第1 、3 項、第27條第4 項及第28條之規定，求為判決命被告不得在系爭大樓地下室及一樓平面停車格以外禁止停車之公共區域內之土地（台北市○○區○○段○○段000 地號）上停車。
㈡被告自87年9 月間起長期無權占用系爭大樓地下室停車格以
外禁止停車之公共區域為停車位，無法律上之原因而受有相當於租金額之利益，致原告受有相當於租金短收之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。是原告得依不當得利規定，請求被告返還起訴前5 年即自99年1 月起至10
4 年1 月止，按每輛車每月租金2,000 元（即系爭大樓停車位出租予住戶之價格）計算之相當於租金之不當得利共計17
4 萬元【計算式：如原證19第1 頁（本院卷㈠第175 頁）地下壹層平面圖所示，99年1 月至102 年5 月共41個月，有14部車加4 輛快遞機車（4 輛機車等同1 部車）計15部車。如原證19第21頁（本院卷㈠第185 頁）地下壹層平面圖所示，
102 年6 月之1 個月，有7 部車（該平面圖位置編號1 至7）加4 輛快遞機車（4 輛機車等同1 部車）計8 部車；102年7 月至同年10月共4 個月，有上開7 部車加4 輛快遞機車（4 輛機車等同1 部車）再加3 部車（該平面圖位置編號16至18）計11部車；102 年11月至103 年9 月共11個月，有上開11部車再加2 部車（該平面圖位置編號21、22）計13部車；103 年10月至104 年1 月共4 個月，有上開13部車再加2部車（該平面圖位置編號19、20）計15部車。（15車×41月+8車×1 月+11 車×4 月+13 車×11月+15 車×4 月）×2,
000 元＝1740,000元】。㈢又依系爭大樓規約第24條第2 項及第32條規定，原告得制定
各項管理辦法公告施行，區分所有權人及住戶均應遵守之，原告依據規約或區分所有權人授權所制定公告之各項管理辦法，與規約有同一效力。原告於103 年11月12日第九屆第二次委員會會議決議重新通過公告執行87年底系爭大樓地下停車場管理辦法，自103 年11月14日完成停車管理辦法之重新公告，自公告日起對系爭大樓住戶有拘束力，且自同年月19日起依據上開辦法要點執行。被告前開違規停車行為，已違反系爭大樓規約第26條第3 項：「在通道、走廊或其他禁止停車地點不得停放車輛，在地上一層貨物裝卸區以外之地點不得裝卸貨物。」、第27條第4 項：「地下室停車場應按分配位置停放車輛」及系爭大樓地下停車場管理辦法第參大點第三點：「進入本車廠之車輛，需嚴格遵守僅可停放於自有車位，不得占用他人車位或停放於車道上或停放超出格線，以免損害他人權益或危及行車安全」、第四點：「車輛停放超出停車格線、跨越他人車位或車輛未停妥導致他人無法停車、停放於車道上、停放於非規劃為停車位之空間等行為，均視同違規。第一次發警告函，第二次罰款五百元整，第三次罰款一千元整」等規定；原告對於被告前開違規行為，業依系爭大樓規約第28條規定多次口頭糾正，並自103 年11月19日起開立9 張違規警告通知單，被告均不予理會，依系爭大樓地下停車場管理辦法第參大點第四點後段規定，被告第
2 次違規車次共有18輛，核計罰款9,000 元，第3 次起違規車次每次各有18輛，每次核計罰款1 萬8,000 元，7 次共罰款12萬6,000 元，故原告得依系爭大樓規約第24條第2 項、第32條規定及系爭大樓地下停車管理辦法，請求被告給付罰款共計13萬5,000 元。
㈣並聲明：
⒈被告不得在臺北市○○區○○路○段000 0000 號建物地
下室及一樓平面停車格以外禁止停車之公共區域內之土地（台北市○○區○○段○○段000 地號）上停車。⒉被告應返還原告不當得利174 萬元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
⒊被告應給付原告罰款13萬5,000 元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭大樓地下室停車位所有權屬被告者共9 個，即附圖一所
示編號S13 至S15 （即102 年1 月10日被告購入○○路○段
109 號1 樓建物附設3 個車位）、L10 至L12 、L45 至L47（即86年10月17日被告購入○○路○段105 號1 樓及2 樓建物各附設3 個停車位），被告尚於100 年4 月至101 年9 月間向訴外人維星投資股份有限公司（下稱維星公司）承租如附圖一所示編號L26 、S27 、S28 、S34 等4 個車位，自10
1 年4 月起自行或由員工向訴外人迷你倉庫股份有限公司承租如附圖一所示編號L1至L2、S3、S29 至S32 、S43 、S44等9 個車位，另自行或由關係企業、員工向原告承租多個車位。因附圖一所示編號L45 、L46 及L47 車位○○區○○○道僅有被告之車輛進出使用，原告遂於87年與被告商議訂立「地下室空間使用契約書」，就該區域如被證11附圖（本院卷㈠第284 頁）斜線部分所示之車道即原告指述被告經常密集停車之區域，設定約定專用權供被告使用，原告承諾讓被告之車輛得不限數量自由停○於○區○○○道，而不受原告訂定之管理辦法所拘束，惟被告須按月支付1 萬5,000 元費用作為使用對價，使用期限自87年4 月1 日至同年9 月30日，有87年3 月12日管理委員會會議紀錄可稽。嗣上開租約87年9 月間屆至，雙方均有意願續約，惟原告為開拓財源，將原約定供被告專用之區域逕自新設劃定B4至B7等4 個車位（即本院卷㈠第175 頁之原證19第1 頁圖示之D2、D3及2 格卸貨區），並以每個停車位每月租金4,000 元之說詞，將租金調漲至1 萬6,000 元，雙方簽有「地下室車位租用契約書」，但原告仍承諾該區域仍為被告之約定專用部分，且停車格以外之車道，被告得於夜間下班後即晚間6 時至隔日上午9時及國定假日，不限數量自由停放車輛；因系爭大樓地下停車位出租予其他住戶之價格按原告所稱係每月2,000 元，故被告支付高於行情租金之目的，即為○○○區○○○道部分，被證13新租約附圖（本院卷㈠第288 頁）雖新劃設B4至B7車位，惟該區域仍劃斜線以標示被告之專用範圍。至95、96年間，原告又將B4車位改編為D2、B5車位改編為D3，B6及B7車位合併改編為D4，並於該區域旁新設D1車位，被告遂於斯時另行承租新設D1車位，至此，被告於地下室除所有之9 個車位外，另向原告承租8 格車位即L8、C2、A3-A5 、D1至D4（D4為2 個車位，D2至D4即為87年9 月28日續約時承租之B4至B7）及上開車道區域。原告所指87年8 月18日管理委員會會議決議，係同意被告繼續承租上開區域，僅要求保留台電配電室門前區域及A5門前黃線區域不得停放車輛（A5係位於本大樓地下室L46 車位旁邊之倉庫，門開口面向L46 車位方向，門前有一小塊黃線區域），另台電配電室位於本大樓地下室L47 車位旁，門開口面向L47 車位方向，配電室之門口係供台電工作人員進出之用，而被告租用系爭區域均有保留通道供台電工作人員出入配電室，因此並未違反上開決議使用系爭區域。至102 年5 月27日，台北市建築管理工程處來函塗銷D1至D3車位，被告約定專用之區域雖因此向後退縮，但自此以後被告即無繼續停放車輛於原D1至D3之車道上，所繳租金亦自該時起變更為每月8,000 元。
㈡上開87年10月1 日之租約至89年9 月30日屆至後，被告仍按
期繳交租金，原告亦無任何反對之意思表示而繼續收取租金及容許被告按該租約約定方式使用該區域，故兩造就該區域存在不定期租賃契約，原告亦於104 年6 月24日準備程序自承兩造就B6、B7車位（即D4車位或原告所稱卸貨區）存有租約，因此至104 年7 月1 日被告退租前，被告就該區域均有合法使用權源。而被告縱有停放車輛於承租區域之車位外，亦均是於夜間或假日時段停放，此觀原告提出之照片拍攝時間即知，且自87年以來長達10餘年大樓住戶及管委會皆無異議，可證上開87年9 月28日租約確有原告承認被告可於夜間及假日時段在該區域內任意停車之約定。系爭大樓102 年5月3 日承租車位管理報表中D2、D3車位之出租價格均為4,00
0 元，其他同樣規格之車位卻為3,000 元，另被告以8,000元承租之D4車位，在被告退租後，原告將之拆成D1、D2車位（原先之D1、D2、D3車位已塗銷），個別以每月3,000 元租金招租，可知被告於該區域內向原告承租之車位租金顯較其他同規格車位高出1,000 至2,000 元，若非兩造合意該區域可供被告夜間及例假日停放車輛，被告何須以較高價格承租該區域車位？此由系爭大樓102 年6 月27日102 年度區分所有權人會議會議紀錄柒、臨時動議之提案（三），黃嘉文表示：「其向管委會索取之每月帳務報表資料中，並未看到華美公司有支付該筆款項，按其所收集之華美夜間停車資料共停23部車，減掉8 個停車格，應繳15輛車之清潔費用（每月應繳150 ×15＝2,250 元），華美公司迄今未支付該筆款項。對區分所有權會議決議，請問主委是你決定不要繳的？還是彭董決定不要繳的？」等語，及上揭102 年5 月3 日承租車位管理報表中「夜間臨時停車2,000 元」之記載，即可證明被告是夜間停車。
㈢縱設被告停車有超出車格，然系爭大樓地下室車位各以白線
劃定其範圍（大車位為6 ×2.5 平方公尺、小車位為5.75×
2.25平方公尺），車道則以黃線標示，車道與車位間留有緩衝空間，並非所有車位均係緊鄰車道、只要超出車位停放即會占用車道，且系爭大樓並未有1 個車位限停1 台車之限制，亦無停放車輛不得逾越車格之規定，僅有勿超越黃線占用車道之要求，則縱被告在車位上停放2 台車，惟從未有超出黃線占用車道之情形，其他車位均出入無虞，自無致他人受有損害。又如附圖一所示編號L1至L2及S43 、S44 車位於地下室邊角，僅有被告車輛進出，並無妨礙他人車輛出入之可能，而附圖一所示編號S13 、S14 及S15 為被告之車位，其中附圖一所示編號S13 側邊即靠倉庫之牆壁，無阻礙交通之問題，另一側即附圖一所示編號S15 車位僅停放1 輛車，保留足夠空間供附圖一所示編號L16 至S20 之車輛進出迴轉，無妨礙他人出入之疑慮，故未造成他人損害，是原告無由請求被告給付不當得利；況原告就被告停放車輛雖超出停車格但未占用車道，究致原告有何損失乙節，仍未舉證以實其說，停車格線外至車道線間緩衝區域之用途在於為比鄰停車位進出車道迴轉提供緩衝空間，確保交通動線順暢，除此之外殊難想像緩衝區域有何隨時可以使用收益之潛在價值。又縱設被告有不慎占用地下室公共區域情形，然該區域之所有權屬於全體區分所有權人，原告僅為管理委員會，雖基於法律或區分所有權會議授權而具備訴訟實施權，而得充當適格之當事人，但終究非該訴訟標的法律關係之主體，故原告無受領被告占用該區域不當得利之權利，原告請求被告返還不當得利之主張無理由；再者，被告縱有返還不當得利予全體區分所有權人之義務，被告亦為區分所有權人，不當得利之數額亦應扣除被告應有部分之比例；又被告車輛供運貨之用，平日白天幾乎全外出作業，僅夜間及假日才停放於系爭大樓內，故被告縱有無權占用情事，不當得利金額亦應按103 年
1 月18日公告之系爭大樓停車場管理辦法及101 年6 月7 日區分所有權人會議決議通過：「非停車格內，晚上6 點至早上9 點間（每月）支付車輛清潔費150 元。」之標準計算。
㈣黃義忠雖於103 年9 月11日第9 屆第1 次管理委員會會議中
當選主任委員，惟公寓大廈管理條例第29條第2 項規定管理委員因故無法出席管理委員會會議時，其代理規定當依區分所有權人會議決議或規約規定，故倘區分所有權人會議決議或規約皆未有代理規定者，即不得由他人代理出席管理委員會會議，然上開103 年9 月11日第9 屆第1 次管理委員會會議，5 名委員中出席者僅有訴外人維星公司及聯華電信股份有限公司（下稱聯華公司），至於黃義忠係委由其子黃嘉文代理，違反不得由他人代理之規定，是管理委員出席人數僅有2 席，未達系爭大樓規約第19條規定管理委員2 分之1 以上之出席門檻，是該次會議中作成推選黃義忠為主任委員之決議，顯違反規約而自始當然確定無效，黃義忠自非原告之主任委員，而無管理委員會會議之召集權限。據此，系爭大樓103 年11月12日管理委員會會議係由無召集權人黃義忠所召開，即非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，且當日訴外人維星公司一席原指定黃余星為其代表人，復由黃嘉文代理維星公司出席，違反不得委由他人代理出席之規定，是訴外人維星公司一席不得計入出席數，因此當日出席委員僅有3 席，未達應由3 分之2 以上委員出席之特別決議門檻（規約第19條規定管理委員會之決議由管理委員2 分之1 以上出席，出席委員過半數以上同意決議行之，過於輕率，故管理委員會制定管理辦法之應比照區分所權人會特別決議之門檻，由3 分之2 以上委員出席，出席委員4 分之3 以上同意為宜），在形式上亦屬不備成立要件之會議，屬自始、當然、確定無效，故原告於該次會議「重新通過公告執行87年地下停車場管理辦法」之決議無效。而如認上開103 年11月12日管理委員會會議尚非自始確定無效，然原告並未提出87年地下停車場管理辦法之原本，87年之管理委員會及區分所有權人會議等相關會議紀錄亦付之厥如，原告如何證明該管理辦法早已存在？且依系爭大樓規約第32條，管理委員會所制訂公告之管理辦法與規約有同一效力，原告自承其於103年11月12日重新通過公告執行87年地下室停車場管理辦法之決議，未經區分所有權人會議事前或事後授權，對本大樓住戶之自由財產權益影響甚鉅，顯與上開規定有違；況依規約第24條第2 項本文，管理委員會制定之管理辦法需經公告程序始生效力，則如原告所述該管理辦法於87年通過但未公告執行，原告卻於103 年11月12日突然決議要完備塵封長達16年之該管理辦法之公告程序，使其正式生效，又旋於7 日內每日連續裁罰被告，上開決議顯然違反正當程序原則及誠信原則，應屬無效。退萬步言，縱87年地下室停車場管理辦法合法有效，惟第參大點第三點規定「進入本車場之車輛，須嚴格遵守僅可停放於自有車位，不得占用他人車位或停放於車道上或停放超出格線，以免損害他人權益或危及行車安全」，明示處罰停放超出格線之行為係為免損害他人權益或危及行車安全，故以目的解釋，停放車輛超出格線之行為應有損害他人權益或危及行車安全之情況，始該當罰則之構成要件，則被告停放車輛雖稍有逾越停車格線之情況，卻從未損及他人之停車權益以及地下室之行車安全，是原告亦不得裁罰被告。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下（見本院卷㈢第162頁反面、第163頁、第183頁反面、第184頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭大樓（門牌號碼為台北市○○區○○路○段000號至109 號）之建物區分所有權人。
㈡系爭大樓係坐落台北市○○區○○段○○段000 地號土地（本院卷㈢第137 頁）。
㈢系爭大樓之規約如原證3 （本院卷㈠第22至26頁）。
㈣原告於104 年4 月28日召集第九屆第二次臨時管理委員會選
任管理委員黃余星為主任委員，並經主管機關台北市政府都市發展局同意備查（本院卷㈠第143至146頁）。
㈤系爭大樓地下室之停車格平面圖如附圖一即本院卷㈢第138頁之原證34所示。
㈥底特律科技中心大樓一樓室外之停車格平面圖如附圖二即本院卷㈢第148 頁之原證35所示。
㈦被證13附圖黃色螢光筆斜線位置（本院卷㈠第288 頁），被
告於104 年7 月1 日已退租，未再上開區域停放車輛（本院卷㈢第146 頁）。
二、本件爭點：㈠原告依公寓大廈管理條例第9 條及系爭大樓規約第26條第1
、3 款、第27條第4 款及第28條規定，訴請被告不得在坐落台北市○○區○○段○○段000 地號土地上之系爭大樓地下室及一樓室外平面停車格以外禁止停車之公共區域（即附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域）之土地上停車，有無理由？㈡原告依民法第179 條規定，請求被告給付起訴前5 年即自99
年1 月起至104 年1 月止，按每輛車每月租金2,000 元計算之不當得利共計174萬元，有無理由？㈢原告依系爭大樓規約第24條第2 項、第32條規定及原告103
年11月12日決議重新通過公告執行之87年底系爭大樓地下停車管理辦法，請求被告給付罰款13萬5,000 元，有無理由？
叁、本院之判斷：
一、原告依公寓大廈管理條例第9 條及系爭大樓規約第26條第1、3 款、第27條第4 款及第28條規定，訴請被告不得在坐落台北市○○區○○段○○段000 地號土地上之系爭大樓地下室及一樓室外平面停車格以外禁止停車之公共區域（即附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域）之土地上停車，有無理由？㈠按系爭大樓規約第25條第1 項規定：「本規約所稱公共場所
，包括區分所有權人私有廠房及契約有特別規定者以外之本大樓各部分供公眾使用之空間，凡馬路或通路、排水溝、門廳、電梯間、樓頂平台、公用平台、安置公共設備場所等均屬之。」、第26條第2 項規定：「本大樓內外公共場所不得佔用或在其間堆置物品而妨礙該場所使用。」、第26條第3項前段規定：「在通道、走廊或其他禁止停車地點不得停放車輛，…。」、第27條第4 項規定：「地下室停車場應按分配位置停放車輛」，有兩造不爭執之系爭大樓規約在卷可稽（見本院卷㈠第24頁反面、第25頁）。是系爭大樓區分所有權人在系爭大樓地下室停車場均應按分配位置即停車格位置停放車輛，且不得在通道、走廊或其他禁止停車地點停放車輛，並不得佔用系爭大樓內外之區分所有權人共用之公共場所甚明。
㈡查系爭大樓地下室及一樓室外之停車格平面圖分別如附圖一
、二所示，為兩造所不爭（詳兩造不爭執事項㈤、㈥）；次查，系爭大樓地下室如附圖一所示停車格、倉庫以外之區域與一樓室外如附圖二所示停車格以外之區域，為系爭大樓區分所有權人共用之公共區域乙節，亦為兩造所不爭（見本院卷㈢第184 頁反面），則依系爭大樓規約上開規定，系爭大樓區分所有權人均應按如附圖一所示地下室停車格位置及如附圖二所示一樓室外停車格位置停放車輛，且系爭大樓地下室如附圖一所示停車格、倉庫以外之區域與一樓室外如附圖二所示停車格以外之區域，乃系爭大樓區分所有權人共用之公共場所，系爭大樓區分所有權人均不得佔用前開公共場所或在前開公共場所停放車輛，應堪認定。復參以兩造在庭均供承系爭大樓地下室如附圖一所示之倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室及蓄水池，與一樓室外如附圖二所示之垃圾桶、車道、保全崗哨，客觀上均無法停放車輛，以及附圖一、二所示之卸貨位、卸貨區可臨時停放、但不能長時間停放車輛乙情（見本院卷㈢第143 頁反面、第162 頁正反面），是原告主張系爭大樓地下室如附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及系爭大樓一樓室外如附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域，為系爭大樓禁止停車之公共區域，即屬有據。
㈢復按公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定：「住戶對共用部
分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、同條第4 項前段規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」；又系爭大樓規約第28條第1 項規定：「本大樓區分所有權人或住戶違反公寓大廈管理條例及其相關法規、本規約或管理委員會依據本規約所制訂之各項管理辦法之規定時，管理委員會應予制止、要求其回復原狀或其他適當之處置，如經管理委員會制止仍不遵守者，管理委員會應報請主管機關處理或依法訴請法院處理。」。經查，被告自103 年起至本件言詞辯論終結前之104 年11月期間，確實有多次且頻繁地將其營業用貨車及機車佔用或停放於系爭大樓地下室及一樓室外之前述禁止停車之公共區域，而未按如附圖一所示地下室停車格位置及如附圖二所示一樓室外停車格位置停放車輛之事實，有原告所提出現場違規照片附卷可稽（見本院卷㈠第16至20頁、第
102 至103 頁、第179 頁反面至第180 頁反面、第185 至18
9 頁，卷㈡第27至31頁、第195 頁正反面），且經原告多次發出地下室車輛停放違規警告通知單後，被告仍未予改善，亦有原告所提出系爭大樓地下室車輛停放違規警告通知單及所附違規照片在卷可查（見本院卷㈠第31至47頁），顯見被告對於其前開期間違反系爭大樓規約第26條第2 項、第3 項前段及第27條第4 項規定之情事，經原告予以警告、制止，被告仍不遵守，縱使原告於言詞辯論期日終結當日未提出被告仍有將車輛停放於前述禁止停車之公共區域之照片等證據資料，惟衡諸前開車輛乃屬被告可任意移動性之物品，原告難以24小時追蹤查證，且由前開照片可知，被告確有多次頻繁且不定期地將車輛停放於前述禁止停車之公共區域，且屢經原告警告制止，被告均置之不理之事實，足見原告確有訴請法院禁止被告為一定行為之必要，是以，原告本於公寓大廈管理條例第9 條第4 項前段及系爭大樓規約第28條第1 項規定，請求被告不得在坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地上之系爭大樓地下室及一樓室外平面停車格以外禁止停車之公共區域（即如附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及如附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域）之土地上停車，洵屬有據，應予准許。
㈣被告雖抗辯依系爭大樓103 年1 月18日公告之系爭大樓停車
管理辦法規定及101 年6 月7 日區分所有權人會議決議通過：「非停車格內，晚上6 點至早上9 點間（每月）支付車輛清潔費150 元。」，可見系爭大樓早已同意在未阻礙車道不影響行車安全之情況下，住戶得於夜間或假日等離峰時段將車輛停放於停車格外，且僅須收取每月150 元之清潔費，故被告縱在晚上6 點至早上9 點間將車輛停放於停車格外，亦非無權佔用云云。查系爭大樓101 年6 月7 日區分所有權人會議之臨時動議決議：「…㈡晚上6 點至早上9 點間非停車格內之車輛應支付半價車輛清潔費新臺幣150 元。」，及10
3 年1 月18日制訂之系爭大樓停車場管理辦法第參、三、㈠點規定：「地下室非停車格之停車（需在指定地區停放），收費標準如下：B1非停車格停車，以不影響其他廠戶通行為原則，按車輛數每輛每月繳交清潔管理費（需先申請登記數量）：㈠101 年度區分所有權人會議決議通過：『非停車格內，晚上6 點至早上9 點間支付車輛清潔費新臺幣150 元。
』…。」，固有上開區分所有權人會議紀錄及停車場管理辦法附卷可稽（見本院卷㈠第139 頁、第135 頁），然查，上開停車場管理辦法第伍、一點規定：「本草案經管理委員會審核同意後，再提報區分所有權人會議討論通過後，擇日公佈實施。日前停車格之停車管理，仍維持現狀。」，惟被告迄未提出上開停車場管理辦法業經區分所有權人會議討論通過之證據，自難認上開停車場管理辦法業已生效，又被告亦自承其並未按上開區分所有權人會議之決議繳納清潔費（見本院卷㈡第8 頁反面），被告自不得執上開區分所有權人會議決議抗辯其在晚上6 點至早上9 點間得將車輛停放於停車位以外之禁止停車公共區域。另被告固然抗辯原告於87年與被告商議訂立「地下室空間使用契約書」，就該區域如被證11附圖斜線部分所示之車道即原告指述被告經常密集停車之區域，設定約定專用權供被告使用，原告承諾讓被告之車輛得不限數量自由停○於○區○○○道，而不受原告訂定之管理辦法所拘束，惟被告須按月支付1 萬5,000 元費用作為使用對價，嗣上開租約於87年9 月間屆至後，兩造另簽訂「地下室車位租用契約書」，原告仍承諾該區域仍為被告之約定專用部分，且停車格以外之車道，被告得於夜間下班後即晚間6 時至隔日上午9 時及國定假日，不限數量自由停放車輛，而上開租約至89年9 月30日屆至後，被告仍按期繳交租金，原告亦無任何反對之意思表示而繼續收取租金及容許被告按該租約約定方式使用該區域，故兩造就該區域存在不定期租賃契約，因此至104 年7 月1 日被告退租前，被告就該區域均有合法使用權源云云，並提出上開「地下室空間使用契約書」暨平面圖及「地下室車位租用契約書」暨平面圖為憑（見本院卷㈠第283 、284 、287 、288 頁）。惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，此為民法第450條第1 項所明定，同法第451 條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用，此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號判例參照）。經查，上開「地下室空間使用契約書」業已約明「約定專用權有償使用期限自87年4 月1 日起至87年9月30日止為期半年，自簽約之日起生效，如欲續約乙方（按即被告）應於到期前一個月內主動與甲方（按即原告）協議並更換契約，否則視為自動放棄續約權利。」（見本院卷㈠第283 頁），且前開契約約定使用期限期滿後，兩造嗣後所簽訂之「地下室車位租用契約書」亦約明「約定專用權有償使用期限自87年10月1 日起至89年9 月30日止為期二年，自簽約之日起生效，如欲續約乙方（按即被告）應於到期前一個月內主動與甲方（按即原告）協議並更換契約，否則視為自動放棄續約權利。」（見本院卷㈠第287 頁），足見原告於訂約時，已向被告具體、明白預為表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，堪認原告已有反對意思之表示，縱認被告所辯其於租期屆滿後仍按期繳交租金乙情非虛，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，兩造間於系爭定期租約期滿後，仍不成立不定期租賃關係，被告自不得執此抗辯其有權將車輛停放於非停車格區域。是被告前開所辯，洵無可採。
㈤綜上，被告於本件言詞辯論終結前，確有多次頻繁且不定期
地將車輛停放於前述禁止停車之公共區域，且屢經原告警告制止，被告均置之不理之事實，俱如前述，是原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項前段及系爭大樓規約第28條第1 項規定，請求被告不得在坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地上之系爭大樓地下室及一樓室外平面停車格以外禁止停車之公共區域（即如附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及如附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域）之土地上停車，為有理由，應予准許。
二、原告依民法第179 條規定，請求被告給付起訴前5 年即自99年1 月起至104 年1 月止，按每輛車每月租金2,000 元計算之不當得利共計174萬元，有無理由？原告雖主張被告長期無權占用系爭大樓地下室及一樓平面停車格以外禁止停車之公共區域違規停車，無法律上之原因而受有相當於租金額之利益，致原告受有相當於租金短收之損害，原告自得請求被告返還起訴前5 年之相當於租金之不當得利共計174 萬元云云。然查，原告為系爭大樓之管理委員會，並非區分所有權人，依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，故原告就系爭大樓地下室及一樓室外平面停車格以外禁止停車之公共區域，僅具有區分所有權人所賦予如系爭大樓規約第28條所規定之管理維護權限，其並無如區分所有權人之使用、收益之所有權權能，況且，原告在庭亦自承其並未就前述禁止停車之公共區域出租予他人（見本院卷㈢第162 頁反面），要難認原告就前述禁止停車之公共區域之使用、收益受有損害；再者，縱認被告占用前述禁止停車之公共區域停放車輛受有免予支付租金之利益，然受有損害者乃前述禁止停車之公共區域使用收益權遭受侵害之全體區分所有權人，並非原告，換言之，被告所受該項利益亦應歸屬於全體區分所有權人，而非原告，因此，原告既非該不當得利法律關係之實體權利義務歸屬主體，自無從本於不當得利之法律關係，請求被告就前述禁止停車之公共區域給付相當於租金之不當得利。是原告依民法第179條規定，請求被告給付不當得利174 萬元，為無理由，應予駁回。
三、原告依系爭大樓規約第24條第2 項、第32條規定及原告103年11月12日決議重新通過公告執行之87年底系爭大樓地下停車管理辦法，請求被告給付罰款13萬5,000 元，有無理由？原告主張其於103 年11月12日第九屆第二次委員會會議決議重新通過公告執行87年底系爭大樓地下停車場管理辦法，故被告前開將車輛停放於禁止停車之公共區域之行為，經原告自103 年11月19日起開立9 張違規警告通知單，被告均不予理會，原告自得依系爭大樓地下停車場管理辦法第參大點第四點後段規定請求被告給付罰款共計13萬5,000 元云云，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」；復依公寓大廈管理條例第23條第2 項第2 、4 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。…四、違反義務之處理方式。」，同條文第1 項載明：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」，因此，針對區分所有權人或住戶有妨害建築物共用部分正常使用及違反共同利益之違反義務行為之處理方式，非屬管理委員會之權責事項，而應召開區分所有權人會議決議在規約中明訂違反義務之處置規定，始生拘束區分所有權人及住戶之效力，俾作為管理委員會執行該處置規定之依據。㈡原告主張其於103 年11月12日第九屆第二次委員會會議決議
重新通過公告執行87年底系爭大樓地下停車場管理辦法，並於同年月14日重新公告，且自同年月19日起依據上開管理辦法執行乙情，固據其提出系爭大樓103 年11月第九屆第二次委員會會議會議記錄、原告103 年11月14日律科管字第0000000-000 號函文及系爭大樓地下停車場管理辦法為憑（見本院卷㈠第28至30頁）。然查，系爭大樓地下停車場管理辦法第參大點第四點規定：「車輛停放超出停車格線、跨越他人車位或車輛未停妥導致他人無法停車、停放於車道上、停放於非規劃為停車位之空間等行為，均視同違規。第一次發警告函，第二次罰款五百元整，第三次罰款一千元整」之內容（見本院卷㈠第30頁），顯係針對住戶或區分所有權人違反系爭大樓規約第26條、第27條之違反義務行為所為之罰則規定，且已涉及區分所有權人財產權，揆諸上開規定及說明，自應經區分所有權人會議決議明訂於規約，始生拘束區分所有權人及住戶之效力。惟查，系爭大樓地下停車場管理辦法第參大點第四點之規定並未於系爭大樓規約中明訂，且原告在庭自承系爭大樓地下停車場管理辦法並未經系爭大樓區分所有權人會議決議（見本院卷㈡第9 頁），依上開規定及說明，原告於103 年11月12日管委會會議決議重新通過公告執行系爭大樓地下停車場管理辦法乙事，顯已逾越原告身為管理委員會之權責，不生拘束區分所有權人及住戶之效力，縱設被告確有違反系爭大樓規約之行為，原告亦不得執系爭大樓地下停車場管理辦法之規定，要求區分所有權人之被告給付罰款。故原告依系爭大樓地下停車管理辦法，請求被告給付罰款13萬5,000 元云云，難認有據，不應准許。㈢原告雖主張依系爭大樓規約第24條第2 項、第32條規定，系
爭大樓地下停車管理辦法不須經過區分所有權人會議決議，即與規約有同一效力云云。惟查，公寓大廈管理條例第23條第2 項為強制規定，並已明訂違反該條項規定之法律效果為不生效力，原告自不得以系爭大樓規約排除上開強制規定之適用，再者，系爭大樓規約第24條第2 項固然規定：「管理委員會為管理本大樓，得制訂各項管理辦法公告施行，但不得違反本規約及區分所有權人會議之決議。本大樓區分所有權人及住戶均應遵守之。」、第32條規定：「管理委員會依據本規約或區分所有權人會議授權所制訂公告之各項管理辦法，除與本規約或區分所有權人會議之決議有抵觸之情形外，與規約有同一效力。」（見本院卷㈠第25、26頁），惟揆諸公寓大廈管理條例第3 條第9 款及第23條之規定，原告得依系爭大樓規約第24條第2 項、第32條規定自行制訂公告之管理辦法，應僅限於管理委員會權責範圍之管理維護事項，而系爭大樓地下停車場管理辦法第參大點第四點規定之金錢裁罰內容，已涉及區分所有權人或住戶財產權之基本權利，即已逾越管理委員會單純管理維護之權責範疇，自應依循公寓大廈管理條例第23條第2 項之規定，經區分所有權人會議決議明定於規約之中，始得拘束區分所有權人及住戶，俾作為管理委員會執行該處置規定之依據。是原告援引系爭大樓規約第24條第2 項、第32條規定，主張系爭大樓地下停車管理辦法不須經過區分所有權人會議決議，即與規約有同一效力云云，自無可採。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項前段及系爭大樓規約第28條第1 項規定，請求被告不得在坐落台北市○○區○○段○○段○○○ ○號土地上之系爭大樓地下室及一樓室外平面停車格以外禁止停車之公共區域（即如附圖一所示之停車格、卸貨位、倉庫、管理室、樓梯間、機房、機械室、配電室、蓄水池以外之區域，以及如附圖二所示之停車格、垃圾桶、車道、卸貨區、保全崗哨以外之區域）之土地上停車，為有理由，應予准許；另原告依民法第179 條規定，請求被告給付起訴前5 年之不當得利共計174 萬元，及依系爭大樓規約第24條第2 項、第32條及系爭大樓地下停車管理辦法，請求被告給付罰款13萬5,000 元，暨均自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。
肆、假執行部分：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 陳燁真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書記官 蔡秉芳